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Bonjour à tous,
Tout d’abord, j’espère que vous allez bien en cette période compliquée pour tous.
Depuis une quinzaine de jours, j’observe que de nombreux gestionnaires de résidences LMNP ont décidé de ne plus payer les loyers des chambres qu’ils exploitent. Pour justifier leur démarche, ils invoquent la crise sanitaire et ses répercussions économiques sur leur activité (ce qui est indéniable). ils mettent également en avant l’article 1218 du Code civil concernant la force majeure.
La force majeure risque donc de devenir l’argument massue des exploitants pour contester le règlement de leurs loyers pendant la crise sanitaire. C’est la porte ouverte à une bataille judiciaire longue et couteuse pour les particuliers investisseurs.
De nombreux cabinets d’avocats spécialisés sont prêts à partir au combat et commencent à rassembler des investisseurs démunis et légitimement inquiets.
Pourtant, même si l’argument de la force majeure « ne tient pas la route », n’oubliez pas que la plupart des exploitants sont des grands groupes puissants et influants, capables d’actionner leurs réseaux.
Déjà, le 30 mars, un manifeste adressé au gouvernement par plusieurs exploitants demandait d’autoriser par ordonnance une franchise totale des loyers pendant la crise. D’autres depuis prétendent imposer des loyers variables (à la baisse) sur de longues périodes.
Pourtant, malgré l’attitude prédatrice des exploitants dans cette affaire, un compromis plus équilibré devra être recherché pour préserver la pérénité économique des résidences et donc le patrimoine des investisseurs.
C’est pourquoi nous avons consulté un cabinet spécialisé dans la défense des investisseurs LMNP (4 500 clients en LMNP actuellement). Ce cabinet, rodé aux négociations "rugueuses", a mis en place une stratégie pour permettre, résidence par résidence, de rééquilibrer le rapport de force entre les « petits bailleurs » et les exploitants.
Notre cabinet prend de grandes précautions lors du choix des programmes LMNP que nous proposons à nos clients investisseurs car nous savons à quel point ces programems packagés où le client est seul face à de grands groupes a déjà donné lieu à des catastrophes financières diverses mais récurrentes.
Nous savons que nos clients ne sont donc pas concernés par cette problématique.
Nous avons été de tout temps mobilisés pour défendre leurs intérêts.
Cette lettre ouverte s'adresse donc aux personnes qui ne sont pas nos clients.
L'investissement immobilier, contrairement à ce qui est dit par des vendeurs beaux parleurs, peut être risqué et ne s'improvise pas. Un homme averti en vaut deux.
Je reste à votre disposition si vous avez des questions complémentaires.
Bien à vous.
Quelques conseils pour avancer ou boucler votre achat malgré la crise sanitaire du Covid-19.
Vous avez lancé un projet d'acquisition immobilière et vous n'avez pas pu le finaliser avant le début du confinement ? Quelques conseils pour avancer ou boucler votre achat malgré la crise sanitaire du Covid-19.
1 – Réflexion préliminaire : prenez de l’avance, c'est le moment idéal !
Rien ne vous empêche de mettre le temps de ce confinement à profit pour pour vous renseigner sur les villes en où vous souhaitez investir et faire une étude du marché de l'ancien et du neuf, des avantages respectifs des deux produits, de leur intérêt par rapport à votre situation personnelle et vos objectifs…
Vous pouvez évidemment nous contacter ! Nous travaillons…
Nous vous rappelons que nous pouvons vous proposer la quasi-totalité de l'offre existante. Simplement, nous n'avons ni le temps ni l'envie de mettre cette offre en ligne sur notre site.
Nous passons du temps avec nos clients pour leur apporter le meilleur conseil, pour nous c'est l'essentiel.
Ici, ce n'est qu'un site "vitrine". Derrière votre écran, il y a des humains qui feront tout pour vous aider à atteindre votre objectif.
Rien ne vous empêche non plus de contacter votre banquier par email pour obtenir une enveloppe financière. En revanche, le délai de réponse pourrait être long, les services bancaires gérant en priorité les urgences.
2 - Recherche active de la perle rare : à reporter !
Se renseigner, prendre de l’avance sur vos recherches, oui. Se mettre en recherche active, oui dans le neuf et l'ancien à rénover défiscalisant, c'est notre spécialité, profitez-en, vous n'aurez plus jamais autant de temps après le confinement.
Dans l'ancien classique, vous ne pourrez évidemment pas visiter les biens ciblés avant la fin du confinement : il faut vous contenter d’un travail de repérage… Le marché est totalement à l’arrêt et il n’y a pas pour le moment de mouvement sur les prix. Le marché est « en mode pause », sans savoir quand il repartira. Si vous ne vous êtes pas encore décidé sur le bien à acheter, il faudra attendre…
3 – Offre acceptée : parcours du combattant en vue
La perle rare, vous l’avez trouvée avant la mi-mars ? Là, ça change tout ! Si c’est réellement le logement de vos rêves, rien ne vous empêche de passer toutes les étapes de l’achat. Tout est actuellement plus long et plus compliqué, mais tout est possible. L’acquisition immobilière est souvent comparée à un parcours du combattant : cette fois, il s’agit réellement d’un parcours du combattant. Quelque part, nous trouvons cela très bien, nous sommes totalement opposés à l'achat d'impulsion, meilleur moyen de faire une mauvaise affaire avec des grands regrets.
Si vous avez trouvé la maison de vos rêves, la négociation peut éventuellement se faire à distance. Tout comme la promesse de vente : si l’offre d’achat est acceptée, il est possible de passer à l’étape suivante, la signature du compromis, avec la signature électronique. Si vous avez déjà fixé un prix et que votre proposition a été acceptée, n’oubliez en revanche pas de rallonger les délais dans le compromis de vente : il est conseillé de réclamer un allongement de la condition suspensive d’obtention de prêt à 90 jours.
En revanche, s’il manque des éléments nécessaires au dossier de vente, la transaction pourrait temporairement être compromise. Par exemple, si un diagnostic (performance énergétique, plomb, état de l’installation gaz et électricité, mérule, état des risques et pollution…) n’est plus à jour, le vendeur devra le refaire. Les diagnostiqueurs immobiliers ont en effet cessé toute activité mi-mars, suite aux recommandations gouvernementales. A l’image du secteur du bâtiment, une reprise progressive est en cours depuis début avril. Si votre dossier est bloqué, l’espoir reste donc de mise… même s’il faut s’armer de patience.
4 – Promesse de vente signée : persévérez, à distance
Si le compromis ou la promesse de vente est signée, il faut faire le point avec l’agent immobilier sur les démarches à effectuer, les délais rallongés, les prochaines étapes… Car certains documents (à l’image des diagnostics comme expliqué ci-dessus) peuvent être périmés au moment de la signature de l’acte de vente avec le notaire.
Délai de rétractation et droit de préemption prolongés
Le délai de rétractation est en temps normal de 10 jours pour les signataires d’un avant-contrat d’acquisition immobilière.
Mauvaise nouvelle, pour les Français qui avaient un projet d’achat immobilier en cours tout juste avant le confinement… et bonne nouvelle pour les Français qui avaient en projet de vendre. Le gouvernement est revenu sur sa propre décision concernant le délai de rétractation dont bénéficie, légalement, l’acheteur. Le 15 avril 2020, la nouvelle ordonnance vient contredire celle du 25 mars 2020 et rend caduque son interprétation… et le rallongement des délais. Explications.
Les délais de rétractation rallongés le 25 mars 2020
Avec l’ordonnance du 25 mars 2020, le gouvernement avait fait une fleur aux acheteurs, face à la situation complexe et inattendue du coronavirus… et surtout face au confinement. L’ordonnance prévoyait que si la fin du délai de rétractation légal de 10 jours tombait en pleine période d’urgence sanitaire, pour l’instant prévue jusqu’au 24 mai 2020, alors les acheteurs avaient le droit de se prévaloir de ce délai légal à la fin de la période d’urgence sanitaire. Mieux : le gouvernement laissait un mois de plus après la date d’expiration de la période d’urgence sanitaire.
Dans le détail, cela signifiait que si un délai de rétractation se terminait, par exemple, le 20 mars 2020, soit entre le 12 mars 2020 et le 24 juin 2020, l’acheteur avait jusqu’au 3 juillet pour se décider si se prévaloir de son droit de rétractation.
Du moins, c’est ce que tous les spécialistes avaient compris… mais le gouvernement a décidé de revenir sur la question.
Les délais de rétractation sont… passés
Avec l’ordonnance du 15 avril 2020, une modification de l’ordonnance du 25 mars 2020 a été décidée. Désormais, à l’article 2 de l’ordonnance du 25 mars 2020, est ajouté un paragraphe qui stipule que « le présent article n'est pas applicable aux délais de réflexion, de rétractation ou de renonciation prévus par la loi ou le règlement, ni aux délais prévus pour le remboursement de sommes d'argent en cas d'exercice de ces droits. »
Ainsi, le délai de réflexion n’est pas modifié… Si vous aviez un achat immobilier en cours et que vous attendiez la fin du confinement pour vous décider si poursuivre, ou non, l’opération… c’est raté.Voilà de quoi créer quelques problèmes sur certains dossiers…
5 – Demande de prêt immobilier : des délais rallongés
Du côté des banques, le mot d’ordre est globalement : « nous traitons les dossiers prioritaires ». En théorie, un dossier de prêt immobilier en cours fait partie des dossiers prioritaires. Il faut toutefois prévoir, là encore, d’éventuels délais à rallonge. Et envisager de baisser vos exigences sur le taux : la priorité, c’est d’avoir son crédit. Aujourd’hui, faire baisser son taux de 1,35% à 1,10%, par exemple, ne doit plus être le sujet : pour un prêt de 200 000 euros sur 20 ans, cela ne vous fera gagner qu’une quinzaine d’euros par mois, alors que vous risquez tout simplement de ne pas obtenir votre prêt en temps et en heure ! Les courtiers constatent par ailleurs des barèmes en légère hausse, de 0,25 point environ.
6 – Signature chez le notaire : une finalisation débloquée
Le gouvernement a assoupli le 3 avril par décret les règles applicables à un acte notarié, pour les adapter à la crise sanitaire du coronavirus : vous pouvez désormais signer l’acte authentique à distance, en ayant recours à la visioconférence et à la signature électronique.
7 – Déménagement : à reporter, si possible
Finaliser un achat est compliqué… mais possible ! En revanche, mieux vaut prévoir une marge conséquente pour planifier le déménagement. En bref, déménager est interdit, sauf pour les cas « relevant d’urgences sanitaires, sociales ou de péril ». Et, si vous ne pouvez par reporter votre déménagement, il faut se munir d’une attestation spécifique.
Immobilier : où (ré)investir après la crise ?
En Ile-de-France, les prix de l'immobilier devraient subir des réajustements dus à la paralysie du marché pendant la période de confinement. Mais les villes qui ont la chance de figurer dans le projet du Grand Paris gardent un vrai potentiel pour les investisseurs.
Certes, comme l'a déjà montré le krach immobilier du début des années 1990, la pierre peut baisser . Entre 1991 et 1997, les prix de l'ancien ont ainsi reculé de près de 40 % dans certaines communes, à l'image notamment de Paris. Mais, même en période de tensions comme celles traversées ces dernières semaines, le marché immobilier s'avère moins volatil que les marchés financiers. Entre le 2 et le 16 mars, le CAC 40 a perdu plus de 1.400 points. Soit près de 27 % de sa valeur en moins de quinze jours… Une chute brutale que n'a jamais connue la pierre physique. Les cycles de la pierre s'inscrivent dans un temps plus long que ceux de la finance, et l'immobilier bénéficie d'une meilleure résilience face aux mouvements de panique des particuliers du fait de sa moindre liquidité.
Conséquence, dans le contexte actuel et même malmenée, la pierre devrait continuer de jouer son rôle de valeur refuge pour les investisseurs. Motif ? Si la valeur vénale du bien dont ils sont propriétaires peut diminuer, il peut toujours être loué et continuer à générer des revenus locatifs sur la durée. Se lancer aujourd'hui dans l'achat d'une résidence principale ou d'un bien destiné à la location reste pertinent, et encore plus dans le cadre du Grand Paris qui offre des opportunités d'investissement à moindres frais au regard des prix atteints dans la capitale, même réajustés à la baisse.
Les prix de l'immobilier en Ile de France
A Paris, les prix de l’immobilier ont crû de 25% en 5 ans
Les chiffres donneraient presque le vertige. Selon les données compilées par les notaires du Grand Paris, les prix immobiliers ont grimpé de 24,5% sur cinq ans dans la capitale, soit une hausse de 5% en moyenne par an.
Le 18e arrondissement est celui qui enregistre la plus forte hausse avec +31% sur cinq ans. Suivent les 10e, 9e, 1er et 19e. De l’autre côté du spectre, le 4e arrondissement est celui qui a connu la hausse la plus modérée avec “seulement” 13,7% de hausse sur cinq ans.
Et cette hausse déjà extraordinaire devrait se poursuivre cette année. Les notaires anticipent une progression des prix de 7% dans la capitale en 2020.
Dans la région Île-de-France, les prix ont grimpé de 16% sur cinq ans. Outre Paris, ce sont surtout les départements de la petite couronne qui ont tiré les prix vers le haut, avec une progression de 10,6% dans le Val-de-Marne, de 12,9% en Seine-Saint-Denis et de 14,3% dans les Hauts-de-Seine.
MaPrimeRénov', une aide aux travaux
Les travaux de rénovation énergétique améliorent votre confort et favorisent les économies. Pour les financer, 2020 s'annonce comme une année charnière avec la fusion du crédit d'impôt transition énergétique (CITE) et du dispositif "Habiter mieux agilité" pour créer MaPrimeRénov'.
Cette prime forfaitaire, distribuée par l'Anah, va progressivement remplacer le CITE. Versée à la fin des travaux (réalisés par un artisan labellisé RGE), elle ne concerne pour l'instant que les ménages modestes et très modestes qui vont entreprendre un certain type de rénovation dans leur résidence principale (maison individuelle ou logement collectif dont la construction date d'au moins 2 ans).
L'attribution et le montant de la prime sont estimés en fonction de plafonds de ressources établis selon la composition du foyer et le lieu d'habitation.
| Plafonds de ressources en euros des propriétaires occupants pour bénéficier de MaPrimeRénov' en 2020 | |||||
| Nombre de personnes composant le ménage | Région Île-de-France | Autres régions | |||
| Ménages aux ressources très modestes | Ménages aux ressources modestes | Ménages aux ressources très modestes |
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| 1 | 20 593 | 25 068 | 14 879 | 19 074 | |
| 2 | 30 225 | 36 792 | 21 760 | 27 896 | |
| 3 | 36 297 | 44 188 | 26 170 | 33 547 | |
| 4 | 42 381 | 51 597 | 30 572 | 39 192 | |
| 5 | 48 488 | 59 026 | 34 993 | 44 860 | |
| par personne supplémentaire | + 6 096 | + 7 422 | + 4 412 | + 5 651 | |
Pour avoir un ordre d'idée concernant le montant du forfait pour une maison individuelle, voici quelques exemples :
- installation d'une chaudière à granulés = 10 000 euros pour les ménages très modestes - 8 000 euros pour les ménages modestes
- pose d'une ventilation double flux = 4 000 euros pour les ménages très modestes - 3 000 euros pour les ménages modestes
- dépose de cuve au fioul = 1 200 euros pour les ménages très modestes - 800 euros pour les ménages modestes
- isolation des murs par l'extérieur = 100 euros/m2 pour les ménages très modestes - 75 euros/m2 pour les ménages modestes
- installation d'une pompe à chaleur air/eau = 4 000 euros pour les ménages très modestes - 3 000 euros pour les ménages modestes.
Bon à savoir MaPrimeRénov' est cumulable avec d'autres aides à la rénovation comme par exemple l'Éco-PTZ, les aides des collectivités locales, le chèque énergie… mais pas avec l'aide de l'Anah "Habiter Mieux Sérénité".
Pour plus d'informations sur le fonctionnement de ce nouveau dispositif, rendez-vous sur le site maprimerenov.gouv.fr
Le crédit d'impôt transition énergétique
Toujours d'actualité mais modifié
Que les ménages non éligibles à MaPrimRénov' se rassurent. Ils pourront encore pendant 1 an profiter du crédit d'impôt transition énergétique (CITE). Celui-ci ne disparaîtra définitivement qu'en 2021 et, à cette échéance, MaPrimeRénov' sera applicable à tous les propriétaires ainsi qu'aux syndics de copropriété. Mais le CITE 2020 connaît quelques changements importants :
- le CITE ne sera plus égal à 30 % des dépenses effectuées mais à un montant forfaitaire variable selon l'équipement. Le plafond total du CITE est fixé à 2 400 euros pour un célibataire et 4 800 euros pour un couple
- les équipements éligibles au CITE sont modifiés. 8 types de dépenses ne sont plus éligibles en 2020 : les chaudières gaz (y compris à très haute performance énergétique), les appareils de régulation de chauffage, le système de fourniture d'électricité avec l'énergie hydraulique ou d'un biomasse, la réalisation du diagnostic de performance énergétique (DPE), les chaudières micro-cogénération gaz, les compteurs individuels, les équipements de ventilation naturelle (DOM), les inserts ou foyers fermés. Par contre en 2020, 7 nouveaux types de dépenses font leur apparition, essentiellement des frais de pose (pose d'isolation des parois vitrées, d'équipements de raccordement à un réseau de chaleur ou de froid…) mais aussi l'acquisition et la pose d'un équipement de ventilation mécanique contrôlée (VMC) à double flux ou la réalisation d'un bouquet de travaux (sous conditions)
- l'apparition de conditions de ressources (sauf pour l'installation d'une borne de charge pour voiture électrique). Le CITE n'est accordé qu'aux foyers dont le revenu est supérieur aux plafonds de l'Anah (sinon c'est MaPrimRéno' qui s'applique) et inférieur à 27 706 euros pour la 1re part du quotien familial + 8 209 euros pour les 2 demi-parts suivantes + 6 157 euros pour les demi-parts supplémentaires.
À savoir Si vous ne remplissez pas les conditions du nouveau CITE, que vous avez déjà entrepris des démarches pour améliorer les performances énergétiques de votre logement, mais que les travaux n'ont pas encore commencé, vous pouvez encore profiter du CITE. Ils pourront être réalisés en 2020, à condition d'être en mesure de justifier de la signature du devis et du versement de l'acompte avant le 31 décembre 2019.
Commençons cette année en plantant un arbre
Depuis 2017, Swiss Life Asset Managers France plante des arbres avec son partenaire Reforest'Action.
4 000 arbres ont déjà été plantés en France en 3 ans.
Si vous souhaitez nous aider à participer à la reforestation de nos forêts:
1. Cliquer sur "Je plante mon arbre" ci-dessous
2. Puis rentrez le code SWISS1920
sur le site de Reforest'Action
Fin du Pinel pour les maisons à la fin de l'année 2020
Recentrage du dispositif
Les propriétaires qui acquièrent, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021, un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement et s’engagent à le louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale fixée, sur option du contribuable, à six ans ou à neuf ans, à un loyer plafonné, à des locataires respectant des plafonds de ressources, bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu (CGI, art. 199 novovicies ;
La loi de finances pour 2020 (L. fin. 2020, n° 2019-1479, 28 déc. 2019, art. 161, JO 29 déc.) recentre ce dispositif dit « Pinel » ; il sera applicable, pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2021, aux seuls logements neufs ou en l’état futur d’achèvement situés dans un bâtiment d'habitation collectif. Les logements individuels ne seront plus éligibles au dispositif.