Vos objectifs

Le placement pierre reste l’un des préférés des épargnants. Mais entre la location meublée et la location vide, l’investissement en Pinel, le déficit foncier, l’achat de parts de SCPI, la palette des solutions est étoffée et chacune répond à des objectifs différents.

Nos pistes pour faire un choix qui correspond à votre profil d’investisseur, à votre budget et à vos perspectives : compléter vos revenus, diminuer vos impôts, se constituer un patrimoine…

Pour le rendement, privilégiez l'ancien dans une ville moyenne

Investir à Paris ou à Lyon, c’est espérer un rendement locatif de 2 à 4%, tandis qu’acheter à Brest, Tours, Angers, Saint-Étienne, Reims, Amiens, Le Mans, ou Clermont-Ferrand, c’est viser un rendement de 6%. À Saint-Étienne ou Limoges, 7 à 8%. Avec des prix deux à trois fois moins chers que dans la capitale, mais un risque locatif plus important, ce n’est pas forcément un pari fou d’investir dans ces villes.

De nombreux investisseurs le font et ne le regrettent pas, car ils ont sélectionné la bonne ville, le bon quartier et le bon bien. Même si le marché n’a pas le dynamisme insolent de Paris, Lyon ou Bordeaux, plusieurs de ces grandes villes ont un potentiel locatif parce qu’elles sont sur le trajet d’une ligne de TGV qui les rapprochent d’une grande métropole, ou parce qu’elles ont un ou des pôles étudiants ou d’entreprises, ou encore parce qu’elles ont un intérêt touristique notoire, ou tout à la fois.

Orientez votre achat en fonction de la demande en petites, moyennes ou grandes surfaces. S’il y a pléthore de petites surfaces sur le marché de la location qui ne trouvent pas preneur, ce n’est peut-être pas judicieux d’alimenter encore le stock de studios vacants.

Enfin, l’intérêt d’acheter dans l’ancien avec travaux vient aussi de prix moins élevés que dans le neuf et la possibilité de déduire tout ou partie des travaux de vos revenus en profitant du dispositif fiscal du déficit foncier (voir plus loin l’ancien à crédit).

Notre conseil : Prenez le temps de sélectionner un bien qui répond à la demande locative locale en termes de taille et de localisation. Prenez en compte la nécessité d'opérer une rénovation énergétique.

Pour défiscaliser, investissement Pinel ou Denormandie ?

Quelque 63 000 euros. Tel est le montant maximum de réduction d’impôt que vous pouvez obtenir en investissant dans un appartement neuf ou ancien et en le louant sous conditions.

Vous vous engagez à respecter un niveau de loyer et un niveau de salaires de vos locataires. En contrepartie, vous obtenez une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21% si vous louez six ans, neuf ou douze ans. Vous avez le choix entre deux dispositifs : le Pinel/Pinel+ ou le Denormandie.

Grandes ou petites villes ?

Dans les deux cas, les dispositifs imposent des zones géographiques, dont il faut apprécier le potentiel locatif, et une performance énergétique du logement.

L’avantage de ces deux dispositifs est de procurer un gain fiscal identique, quels que soient vos revenus. Il sera pleinement intéressant si le prix du mètre carré (ou prix du mètre carré plus le coût des travaux pour le Denormandie) correspond au prix du marché immobilier local et si le marché locatif (demande locative, niveau des loyers) vous permet de couvrir vos mensualités de prêt.

Si tout se passe bien, vous réduirez vos impôts sur le revenu et en cas de vente vous retrouverez le coût total de votre investissement augmenté d'une éventuelle plus-value.

Notre conseil : la demande locative est la clé de la réussite de votre investissement, sans elle pas de revenus et la remise en cause de l’avantage fiscal.

Pour tenter de réaliser une plus-value, préférez les métropoles

Entre 2,5 et 3, voire 4%. Tel est le rendement auquel il faut s’attendre à Paris, Lyon ou Bordeaux où les prix ont beaucoup progressé (manque de biens et demande constante), tandis que les loyers ont peu augmenté.

En investissant dans ces villes, il ne faut pas envisager la rentabilité locative déterminante, mais tabler plutôt sur une plus-value raisonnable à la revente.

La qualité de vie, l’évolution démographique et économique de ces villes permettent encore d’envisager une évolution positive des prix.

Notre conseil : Osez des biens avec travaux dans des quartiers populaires. Vous paierez moins cher à l'achat et le potentiel de plus-value à terme est élevé.

Comment investir dans l'immobilier avec un petit budget ?

Même avec un budget de 1.000 euros, il est tout à fait possible d’investir dans la pierre, ou plutôt dans la «pierre papier», soit dans des sociétés foncières cotées en Bourse ou dans des SCPI.

Il s’agit de sociétés qui investissent et gèrent un patrimoine immobilier locatif de bureaux, commerces, entrepôts, et même écoles, cliniques et maisons de retraite.

Le rendement est très correct, plus de 4% pour une bonne partie des SCPI, et le ticket d'entrée raisonnable. Par contre, votre capital n’est pas garanti. Le prix de la part démarre à 150 euros environ avec souvent un minimum de souscription de 5 à 10 parts selon les SCPI.

Notre conseil : Même si les montants investis sont peu élevés, la durée de détention conseillée reste longue (huit à dix ans) afin d’amortir les frais de souscription.

Pour vous constituer un patrimoine, privilégiez l'ancien à crédit

Quelle que soit la ville, l’achat dans l’ancien avec travaux reste une piste d'investissement à étudier de près.

Plus les travaux sont importants, plus le prix est bas. Et vous profitez du dispositif fiscal du déficit foncier qui permet au propriétaire de déduire des loyers, les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, auxquels s’ajoute une liste de frais et charges comme les frais de gestion, l’assurance, les impôts locaux…

Si vous constatez un déficit foncier (charges supérieures aux loyers), il est déductible de votre revenu global dans la limite de 10.700 euros par an et le reliquat est reportable sur les dix années suivantes jusqu’à épuisement. Les intérêts du prêt immobilier ne sont déductibles que de vos revenus fonciers sans limite de montant.

Notre conseil : N’oubliez pas qu’il faut conserver le bien pendant une période de trois ans suivant l’année au titre de laquelle le déficit foncier est imputé, sous peine de remise en cause de l’avantage fiscal.

Pour des revenus peu imposés, la location meublée

Ce mode de location fonctionne bien auprès des étudiants, des stagiaires, des salariés détachés et il représente des avantages indéniables pour le propriétaire.

Le bail est court (de un à douze mois), les loyers sont plus élevés que ceux demandés pour la location vide et la fiscalité des revenus est attractive puisque vos loyers sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Vous pouvez profiter du micro-BIC (abattement de 50% sur vos recettes, sous conditions) ou du régime réel qui permet la déduction de toutes vos charges et surtout d'amortir votre bien. Dans la pratique, votre logement doit être équipé conformément au décret du 31 juillet 2015.

Notre conseil : l’offre locative de petits appartements meublés est pléthorique, à Paris notamment. Pour vous démarquer, proposez un bien en parfait état, bien équipé. Et entretenez-le parfaitement.