Etablir un plan de financement

Acheter un bien immobilier n'est pas un acte anodin. Comment allez-vous financer votre acquisition ? Avez-vous les moyens de mener à bien votre projet ? Quelles sont les ressources et les dépenses à prendre en compte ? Avant de vous lancer, il est indispensable d'établir un plan de financement.

Le plan de financement: prenez les devants

Tous les prêts immobiliers sont accordés sur la base d'un plan de financement. Chaque banque sollicitée pour l'obtention d'un crédit en réalise un. Toutefois, rien ne vous empêche de prendre les devants: en analysant votre situation financière en amont, vous déterminez ainsi votre capacité financière et vous identifiez plus clairement les moyens dont vous disposez réellement.

Le plan de financement, côté ressources

En premier lieu, vous devez chiffrer le montant de vos ressources. Celles-ci peuvent être de plusieurs ordres:

• L'apport personnel. Il s'agit du montant de votre épargne destiné à financer une partie de votre acquisition. Les banques adorent les acquéreurs qui mettent sur la table un apport personnel important. Même si vous n'avez pas de gros moyens, le fait d'avoir épargné pendant quelques années et d'apporter de l'argent mérite une grande attention.
• Les sommes assimilables à un apport personnel: il peut s'agir d'un ou plusieurs prêts familiaux, d'un prêt Action Logement, d'un prêt bonifié (par exemple si vous êtes fonctionnaire) ou encore du déblocage de votre épargne-salariale ou de votre épargne-logement. Avant d'aller voir les banques, vérifiez quels sont les prêts aidés auxquels vous avez droit. Il existe le PTZ (Prêt à taux zéro sans intérêts pris en charge par l'État) qui vous aide dans l'achat de votre première résidence principale. Mais sachez que votre ville ou votre région a peut-être mis en place un PTZ complémentaire ou une subvention. N'hésitez pas à contacter votre mairie ou l' ANIL.
• Le prêt obtenu auprès d'un ou plusieurs établissements financiers. Pour déterminer ce dernier, commencez par calculer la mensualité que vous pouvez consacrer à votre achat. Ne tablez pas trop sur une évolution rapide de vos revenus. En général, votre taux d'endettement au titre du financement immobilier ne doit pas dépasser 33% de vos revenus.

Le plan de financement, côté dépenses

Par la suite, vous devez chiffrer le montant de vos dépenses. Celles-ci sont généralement de cet ordre:

• Le prix d'achat du bien.
• Le coût de votre emprunt.
• Les "frais de notaire" (environ 3% dans le neuf et 8% dans l'ancien).
• Le coût de l'assurance liée à votre emprunt.
• Le prix des travaux à engager, éventuellement.

Le coût de votre prêt dépend du taux d'intérêt négocié avec la banque auprès de qui vous l'avez souscrit. Ce taux dépend lui-même de votre apport personnel ainsi que du montant et de la récurrence de vos revenus.

Le plan de financement: vos ressources doivent être au moins égales à vos dépenses

Une fois établi ce tableau en deux colonnes, vous disposez d'une vision synthétique de la faisabilité financière de votre projet immobilier. Ainsi, si les dépenses dépassent les ressources, il n'est pas finançable. Il vous appartient alors de modifier ce qui peut l'être: soit augmenter les ressources, si c'est possible, soit baisser les dépenses. Sur ce dernier point, deux possibilités s'offrent à vous: obtenir une remise sur le prix (si le déséquilibre entre ressources et dépenses est faible), soit rechercher un nouveau bien immobilier dont le prix permet, au minimum, d'équilibrer ressources et dépenses.

Faites jouer la concurrence pour obtenir le meilleur taux

Au stade du plan de financement, votre banque ne sera pas forcément la mieux placée en termes de taux de crédit immobilier. Faites jouer la concurrence en allant en voir plusieurs. Si vous n'avez pas beaucoup de temps, demandez à un courtier immobilier de s'en charger.

Étudiez bien les offres bancaires qui vous sont faites

Offres en main, ne vous fiez pas qu'au taux du crédit. Comparez toutes les autres composantes de votre crédit immobilier : les souplesses proposées (remboursement anticipé, modulation des échéances...), le coût de l'assurance emprunteur, de la garantie demandée et les frais de dossier. Si vous souscrivez un prêt à taux fixe, le TAEG (taux annuel effectif global) constitue un bon élément de comparaison.

Sachez reconnaître les différentes formules de prêt immobilier

En matière de crédit immobilier, vous pouvez opter soit pour un prêt à taux fixe, soit pour un prêt à taux révisable ce qui est moins courant. Dans le premier cas, vous n'aurez aucune surprise, puisque le taux est défini une bonne fois pour toutes, à la signature du contrat. Un prêt à taux révisable voit son taux changer avec l'évolution des taux. Il peut donc monter ou descendre. Vérifiez que le prêt immobilier offre de la sécurité en cas de remontée des taux immobiliers brutale.

Exigez des simulations bancaires

La banque doit vous éclairer sur les conséquences des options que vous prenez en matière de taux révisable. Dans son offre de prêt, elle doit joindre différentes simulations qui montrent l'impact d'une hausse des taux de prêts.

Choisissez bien votre garantie

Votre banque vous proposera sans doute différentes garanties : le privilège du prêteur de deniers, l'hypothèque ou la caution d'un organisme spécialisé. À vous de voir celle qui vous semble la plus appropriée. Certaines cautions coûtent moins cher, car elles vous remboursent en fin de prêt une partie de la somme versée au départ.

Ne négligez pas l'assurance emprunteur et son coût

Tout crédit immobilier est adossé à un contrat d'assurance décès-invalidité-incapacité qui permet, en cas d'accident grave ne vous permettant plus de travailler ou de décès, de garantir le remboursement des mensualités du crédit immobilier. Les banques disposent de contrats d'assurance pour cela. Mais vous pouvez parfaitement refuser leur contrat et passer par un autre, à condition qu'il propose les mêmes garanties. À noter que la loi Hamon, votée en 2014 permet de changer d'assurance de prêt dans un délai d'un an et que l'amendement Bourquin vous permet d'en changer tous les ans à date d'anniversaire ensuite.

Passez par un courtier immobilier

Les courtiers ont pour rôle de dénicher le crédit le moins cher possible et le plus adapté à votre situation. Ils tentent de le trouver, et cela à des conditions souvent plus avantageuses que si vous aviez traité en direct avec une banque. N'hésitez pas à les solliciter pour obtenir un meilleur taux ou pour changer d'assurance de prêt.

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Etablir son plan de financement avant de rechercher le bien à acheter vous permet d'être plus efficace et d'éviter les déceptions: vous savez exactement quelles sont vos capacités financières.

Votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE est courtier en financement bancaire ; il est également courtier en assurances.

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