Les pièges à éviter avant d’acheter dans l’ancien

Acquérir un logement dans l’ancien présente bien des avantages. Il permet d’acheter en centre-ville, dans un quartier dont on connaît les avantages et les inconvénients et avec un budget souvent inférieur d’un quart à celui du neuf. L’ancien offre aussi une grande diversité de choix.

Mais acheter dans l’ancien peut ne pas être de tout repos, notamment si le bâtiment n’a pas été entretenu régulièrement. Il n'existe pas de contrôle technique de chaque bâtiment, comme pour les voitures.

Dès avant la première visite, demandez au vendeur ou à l'agence de vous fournir les informations de base (quartier, superficie, année de construction de l’immeuble, orientation, étage, proximité des services et commodités, montant des charges annuelles, taxes locales…)

Il est inutile de programmer une visite si certains éléments sont d'ores et déjà rédhibitoires pour vous !

Vous avez déjà fait une première visite et le bien vous plaît ? Il est temps de passer aux choses sérieuses : dès la fin de la visite, demandez au vendeur ou à l'agence de vous fournir les documents suivants : diagnostics obligatoires, comptes rendus des récentes assemblées générales de copropriétaires, relevés de charges de la dernière année, avis de taxe foncière de l'année précédente…).

Une fois ces documents en main, il convient évidemment de les lire attentivement : cela vous permettra d'en tirer toutes les conséquences pour vous. 

Attention, en particulier, au résultat du diagnostic de performance énergétique (DPE), sachant que, depuis janvier 2023, les logements les plus énergivores ne peuvent plus être donnés en location et que, à partir de 2025, ce sera au tour de tous les biens ne disposant pas d’une isolation correcte.

Pensez à bien lire les trois derniers procès-verbaux de l’assemblée générale, ils donnent beaucoup d’informations sur l’immeuble : des charges impayées qui grèvent la trésorerie, des travaux nécessaires toujours repoussés par les copropriétaires avec une dégradation de l’immeuble à la clé sont les principaux pièges à éviter.

Si, par exemple, la question de la réfection de la toiture est évoquée à plusieurs reprises dans les résolutions présentées, il est probable que la décision sera finalement votée. Il faut en tenir compte dans la négociation du prix de vente.

L'étude des documents ci-dessus ne vous a pas arrêté ?

Lors de la deuxième visite, passez à l’inspection des lieux proprement dite. Repérez d’abord les gros défauts (plafonds fissurés, taches d’humidité, lavabos ébréchés…).

Testez les équipements électriques et les sanitaires, traquez les éventuels cache-misère, tels des murs repeints à la hâte.

Pensez à vérifier si des travaux lourds sont indispensables, notamment les travaux d'économies d'énergie, et quel budget sera nécessaire pour l’entretien.

Si vous n'êtes pas du métier, faites-vous accompagner par un artisan de confiance ou un architecte qui peut chiffrer les travaux à effectuer. Mais attention, le total de l’acquisition augmentée du prix des travaux ne doit pas atteindre un niveau trop élevé par rapport au prix du marché.

En copropriété, certains immeubles ont réalisé un diagnostic technique global (DTG) qui indique les travaux nécessaires pour les dix ans à venir. Lorsqu’il existe, c’est une mine d’informations, mais rares sont les immeubles à avoir fait la démarche. Si le DTG n’a pas été réalisé, il peut être intéressant de s’adresser à un membre du conseil syndical, c’est-à-dire un copropriétaire élu par l’assemblée générale de copropriété, afin de voir si des travaux sont prévus.

Ne prenez aucune allégation du vendeur ou de l'agent immobilier pour argent comptant. Vérifiez tout.

Assurez-vous que l’exposition plein sud qu’on vous a vantée est bien réelle.

Renseignez-vous sur les éventuelles nuisances provoquées par les voisins (célibataire fêtard ou cabinet médical qui ne désemplit pas).

Intéressez-vous aux commodités du quartier et vérifiez à pied leur proximité : les commerces, écoles, crèches et espaces verts, les arrêts de bus ou de métro ... Google maps, c'est bien, mais rien de tel que sa propre perception de la distance lorsque l'on doit faire le trajet tous les jours, par canicule ou sous la pluie ! 

Afin de vous décider en connaissance de cause, vous devez également vous informer des servitudes d'ordre privé (par exemple vue, passage, écoulement des eaux, interdiction de construire ...) qui figurent dans le titre de propriété de votre vendeur. Le titre sera remis au Notaire pour la rédaction de l'avant-contrat mais vous pouvez (devez !) en demander la consultation dès la deuxième visite.

Il est également fort utile de se rapprocher du service urbanisme de la commune pour connaître les servitudes administratives (par exemple, antennes ou canalisations de gaz à proximité, ...) et les projets en cours (permis en cours d'instruction notamment).

La maison ou l’immeuble font partie d’un quartier, il est intéressant de se renseigner sur les nuisances potentielles comme une cour de récréation, un restaurant ou une rue très animée le soir. Et même dans les centres-villes, des projets de construction peuvent être prévus. Quel genre de surprise ce terrain vague vous réserve-t-il : un stade, une piscine ou un ensemble de vilaines tours  ?

Autant s’assurer que le bien convoité ne va pas perdre la jolie vue qui lui donne du cachet à la suite de la construction d’un immeuble juste en face !

Si vous achetez une maison, ce peut être aussi l'occasion de vérifier si vous pourrez agrandir ou installer une piscine ...

Il est également important de regarder le montant des charges de copropriété payées par le vendeur. Indépendamment du chauffage, les charges courantes dans un immeuble ancien peuvent être élevées. Les immeubles des années 1960 à 1980 sont particulièrement concernés : ils sont généralement dotés d’équipements comme des ascenseurs, des espaces verts, des parkings assortis de contrats d’entretien. Leur fonctionnement représente un budget de plusieurs centaines d’euros par mois.

Ne faites pas l'impasse sur la fiscalité locale. Certains immeubles anciens considérés à une époque comme étant de grand standing, même si ce n’est plus le cas aujourd’hui, se voient appliquer une taxe foncière particulièrement élevée qui peut représenter une à deux mensualités de crédit. Mieux vaut l’intégrer dans le calcul. 

Décrocher un petit rabais sur le prix affiché est habituel lorsque le bien n’est pas en parfait état. Vous l’obtiendrez d’autant plus aisément que vous aurez constaté une surestimation manifeste de sa valeur, en consultant les petites annonces ou l’outil de comparaison disponible sur le site Impots.gouv.fr. Vous pouvez aussi tenter de marchander la commission de l’agent immobilier si elle semble excessive (plus de 5%).

Vous êtes décidé à conclure ? Faites une proposition écrite, limitez-la dans le temps (48 ou 72 heures), de manière à ce que le vendeur ne puisse pas venir vous demander de signer l’offre dans quelques mois s’il n’a pas trouvé mieux, et précisez que la vente ne sera effective qu’une fois l’avant-contrat signé et sous réserve des conditions suspensives (obtention du crédit et date de libération des lieux) qui y seront mentionnées.

La promesse de vente (appelée parfois compromis) contient les points essentiels du transfert de propriété, tels qu’ils seront repris dans l’acte définitif de vente. Si vous passez par agence pour la rédaction, demandez-lui de vous remettre le projet de promesse avant sa signature, pour une lecture attentive.

Si vous êtes peu au fait des termes juridiques et des subtilités de l'immobilier, il est plutôt conseillé de faire établir l'avant-contrat par le Notaire, qui sera à même d'exercer à votre profit son devoir de conseil. Le vendeur a déjà choisi son vendeur mais vous pouvez imposer l'intervention du vôtre.

Droit à l'erreur : une fois le document signé reçu, vous avez dix jours pour vous rétracter, par lettre recommandée, sans justificatif. C’est à l’issue de ce délai que vous verserez un acompte, de 5 à 10% du prix (maximum), que le vendeur gardera si vous revenez sur votre décision. Notez qu’il ne faut pas envoyer cet acompte au vendeur, ni à l'agence, mais au notaire qui a été choisi, et par virement bancaire, comme le veut la règle.

Mais si vous avez bien pris toutes les précautions ci-dessus, vous ne devriez pas avoir à vous rétracter. 

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