Peu connu, le prêt gigogne, aussi appelé prêt duo, est une technique permettant d’abaisser le coût du crédit, et ce, à plusieurs niveaux.
Le principe du prêt gigogne est simple : il consiste à couvrir son besoin de financement non pas en contractant un seul crédit immobilier mais en associant plusieurs prêts avec des durées de remboursement différentes…
L’idée étant de profiter d’un taux plus bas sur le crédit de plus court terme et ainsi d’abaisser le taux d’intérêt moyen de l’enveloppe totale.
Concrètement, plutôt que d’emprunter 300 000 euros sur 25 ans, avec une formule lissée, vous contractez par exemple un prêt principal de 150 000 sur 25 ans et un second crédit de 150 000 euros sur 15 ans.
Ensuite, pour faciliter l'amortissement de cet emprunt multiple, la mensualité du crédit le plus long est ajustée afin d’obtenir une échéance constante tout au long du remboursement… C’est cette caractéristique qui complexifie ce financement.
Les prêts lissés sont toujours plus intéressants pour l'emprunteur. La clé toutefois pour que l'économie sur les intérêts soit significative est que le différentiel de taux entre le prêt le plus court et le plus long soit suffisamment important pour compenser le surcoût lié au différé d'amortissement.
Simulation d’un prêt duo sur 25 ans
En cas d’un crédit unique de 300 000 euros sur 25 ans à 1,50% (hors assurances), la mensualité est de 1 200 euros et le coût total du crédit de 59 943 euros.
Pour une opération sur deux lignes avec un prêt long de 130 380 euros sur 25 ans à 1,50% et un second de 169 620 euros sur 15 ans à 0,90%, la mensualité diminue de près de 30 euros à 1 171 euros, pour un coût total de 51 209 euros, soit l'équivalent d'un crédit unique à 1,30%.
Résultat, ce montage permet d’économiser 8 734 euros d’intérêts sur la durée de 25 ans.
Vices et vertus du prêt gigogne en cas de rachat anticipé
Toutefois, en pratique, rares sont les emprunteurs à aller au bout de la durée d’emprunt contractualisée initialement… En effet, si les ménages s’endettent désormais le plus souvent sur 20 ou 25 ans, les prêts immobiliers sont soldés après 7 ou 8 ans de remboursement, lorsque les ménages revendent leur bien pour en acquérir un nouveau. Un paramètre à prendre en compte lorsque l’on calcule le bénéfice d’un prêt duo. Le coût du crédit est corrélé non pas à sa durée théorique mais à sa durée réelle. Mais, même en cas de remboursement anticipé, les financements en plusieurs lignes restent intéressants. Car au moment du rachat, l'emprunteur a remboursé une part plus importante du capital par rapport à un montage sur une seule ligne.
De cette caractéristique propre au prêt lissé – celle d’amortir plus rapidement une partie du crédit – découlent d’autres sources d'économies par rapport à un prêt sur une ligne. Ce faisant, les indemnités de rachat anticipé, calculées sur la base du capital restant dû, sont plus faibles. A enveloppe équivalente, l’assurance emprunteur revient également moins cher, car la cotisation est payée moins longtemps sur la ligne de prêt la plus courte.
Des frais de garantie plus onéreux
En revanche, les montages multi-lignes peuvent être assortis de frais annexes supérieurs par rapport à un financement classique, notamment concernant le coût de garantie. Ainsi, au Crédit Logement, qui cautionne un tiers des prêts immobiliers de l’Hexagone, pour la même enveloppe, le coût de la garantie à la mise en place des prêts sera plus élevé dans le cas d'un crédit immobilier multi-lignes.
Illustration. Pour un crédit unique de 400 000 euros, le Crédit Logement prélève 490 euros au titre de la commission de caution et demande le versement de 3 790 euros au fonds mutuel de garantie (FMG). En cas de deux lignes de prêt, chacune de 200 000 euros, la commission de caution est alors doublée (980 euros). La dotation au fonds de garantie est, quant à elle, portée à 4 020 euros. Avec deux lignes, le surcoût atteint donc 490 euros pour la commission et 230 euros pour le FMG. A noter toutefois que concernant ce dernier versement, 70% de cette dotation est remboursée à l’emprunteur lorsqu’il solde son crédit. Ce faisant, la restitution d’une partie des frais de garantie intervient donc plus rapidement en cas de prêt gigogne.
Autre surcoût possible à prévoir : les frais de dossier. Les crédits sur plusieurs lignes représentent plus de travail, plus de coûts de gestion et administratifs pour les banques que ces dernières peuvent répercuter en partie sur les frais de dossier appliqués aux clients. Toutefois, étant donné que ces montages sont le plus souvent proposés dans le but d’attirer les meilleurs dossiers, l’emprunteur se trouve donc logiquement en capacité de négocier un rabais sur le surplus éventuel.
Une fomule de financement moins flexible
En fait, le principal inconvénient du prêt duo est que toutes les banques ne le proposent pas ! Avec la volumétrie actuelle, les banques vont au plus simple. En effet, seuls quelques établissements proposent ces formules de prêts imbriqués. Dans les faits, ce sont davantage les courtiers qui montent des dossiers avec plusieurs lignes.
Autre limite des prêts lissés : ils s’avèrent moins flexibles. Avec deux crédits, on perd la possibilité de moduler l’échéance à la hausse comme à la baisse. Si vos charges augmentent ou si vos revenus progressent, vous ne pourrez pas adapter vos mensualités. L’imbrication de plusieurs prêts rend par ailleurs plus complexe le remboursement partiel du capital emprunté.
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