Les critères pour votre banque

Au delà de la présentation de votre dossier, de votre apport personnel, du taux d’endettement et du reste à vivre, il faut se pencher sur le saut de charges. Qu’est-ce que c’est ? Pourquoi la banque fait-elle attention à cet indicateur ?

Avant l’octroi d’un crédit immobilier, la banque analyse ce qu’on appelle le taux d’endettement et le fameux 33 % d’endettement maximum. Depuis de nombreuses années, les autorités Françaises font attention à ne pas surendetter les ménages afin de réduire les risques de non-remboursement.

Ce taux d’endettement dépend de vos charges mensuelles et donc de vos mensualités de remboursement ainsi que de vos revenus. Dans ce calcul, on prend en compte les charges fixes. Il s’agit des charges récurrentes comme votre loyer, les mensualités d’un éventuel prêt à la consommation ou d’autres types de prêts.

Logiquement, c’est le taux d’endettement qui conditionne le montant de vos mensualités afin de ne pas dépasser un endettement supérieur à 33 % de vos revenus.

De plus, il faut bien comprendre que la banque prend en compte certains revenus et n’en comptabilise pas d’autres dans le calcul de votre capacité d’emprunt. Cependant la règle n’est pas la même pour toutes les banques. Chacune a sa politique et donc ses propres conditions.

Généralement, les revenus pris en compte à 100 % sont les CDI, les professions libérales et les artisans commerçants. Les revenus locatifs ne sont pas pris en compte à 100 % mais à 70 %, car il y a des charges que le propriétaire doit payer et le logement peut être vide par période.

Certains revenus ne sont pas du tout pris en compte, encore une fois tout dépend des banques. Par exemple, si vous êtes en CDD ou en contrat d’intérim, les banques ne prendront pas en compte votre revenu dans le calcul de votre capacité à emprunter.

Le reste à vivre

Le reste à vivre est un autre indicateur utilisé pour déterminer le montant que vous pouvez emprunter. En effet, le taux d’endettement détermine votre capacité d’emprunt. Alors que le reste à vivre est le montant qu’il vous reste après avoir payé vos mensualités de prêt. Il représente votre revenu réellement disponible.

Il s’agit d’un indicateur permettant de connaître le niveau de vie d’un ménage après avoir payé les charges. Les banques calculent le reste à vivre sur une période d’un mois.

Le reste à vivre et le taux d’endettement sont deux indicateurs complémentaires que les banques analysent avant d’accepter votre demande de crédit immobilier. Cependant, les banques prennent en compte le saut de charges qui est un indicateur complémentaire du taux d’endettement et du reste à vivre.

Comme expliqué plus haut, les banques analysent plusieurs indicateurs de votre fiabilité financière. Elles cherchent aussi à savoir si vous êtes capable à la fois de rembourser votre emprunt et de continuer à avoir un pouvoir d’achat correct après le remboursement de votre mensualité.

Voici une définition simple du saut de charges : il s’agit de la différence entre le montant du loyer et les mensualités de votre crédit immobilier.

Le but de cet indicateur est de comprendre si l’augmentation ou la diminution de vos charges vous permet de garder un niveau de vie correct.

Reprenons l’exemple, vous avez un saut de charges de 200 €. La banque s’intéressera à votre capacité à vivre sans les 200 €. C’est-à-dire, est ce que vous êtes capable d’ assumer financièrement ce montant plus important.

Vous épargnez tous les mois une somme d’argent d’un montant quasiment égale ? La banque ne se fera aucun souci concernant votre capacité à rembourser votre prêt sans vous mettre dans une situation financière délicate.

Cependant, imaginons que vous soyez régulièrement à découvert avec un loyer de 600 €, la banque pourra être réticente voire vous refuser votre demande de prêt immobilier.

Le saut de charges permet de vérifier votre reste à vivre et donc votre capacité de remboursement. Rappelez-vous, le reste à vivre est la différence entre vos revenus et les charges fixes. Les charges fixes sont calculées à partir du saut de charges.

Le saut de charges peut impacter le taux d’endettement

Comme expliqué dans les paragraphes précédents, le calcul du saut de charges permet de connaître votre reste à vivre après le paiement de votre mensualité. Maintenant nous allons essayer de comprendre pourquoi le saut de charges peut impacter le taux d’endettement positivement ou négativement.

Tout d’abord, il est important de comprendre que le saut de charges peut être un motif de refus d’octroi de crédit immobilier. Cependant, si votre saut de charge est nul ou égal à zéro, cela signifie que votre mensualité est plus faible que votre loyer. Vous êtes donc un emprunteur avec une solvabilité relative. Nous parlons de relativité car vous n’êtes jamais à l’abri d’un accident ou d’un empêchement de remboursement.

Cette solvabilité joue en votre faveur. La banque aura tendance à dépasser ce seuil des 33 % d’endettement si votre saut de charge est négatif par exemple. En effet, si votre saut de charge est négatif ou égal à zéro, votre reste à vivre sera plus important qu’avant le crédit. Les banques considéreront alors que vous pouvez continuer à vivre correctement avec un taux d’endettement plus élevé.

 

Fin décembre 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a soumis de nouvelles recommandations relatives au crédit immobilier, dont la conséquence est un durcissement de la limite des 33 % dans quasiment tous les établissements bancaires.

Ainsi, la proportion de crédits allant au-delà du taux des 33 % doit se réduire de manière significative (15 % des dossiers seulement) : les banques doivent mieux choisir les dossiers auxquels appliquer cette dérogation. Celle-ci va donc s’adresser en priorité aux résidences principales, et ces dossiers seront nécessairement soumis à des conditions de revenus (variables en fonction des établissements et susceptibles d’évoluer au cours du temps).

Votre expert AVENIR & SERENITE PATRIMOINE est là pour vous accompagner dans le montage de votre financement pour faire en sorte de rentrer dans ce nouveau cadre légal. Il pourra également orienter votre dossier vers les établissements les plus à mêmes de l’accepter.