«Allô, bonjour Monsieur. Nous sommes spécialisés dans les réductions d’impôts. Je suis certain que, vous aussi, vous en payez trop. Nous avons une solution adaptée !» Si vous avez déjà reçu ce type d’appel, méfiance : c’est que vous figurez sur les listes de réseaux de commercialisation peu recommandables. Leur job : écouler les 20% d’appartements neufs éligibles au régime Pinel qui, en moyenne, ne présentent pas toutes les garanties, car mal situés, mal conçus ou trop chèrement vendus.
Des lots que votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE ne vous conseillera jamais !
Ne vous faites pas avoir : si vous ne trouvez aucun locataire durant douze mois, vous devrez restituer l’avantage fiscal !
Vérifiez le prix de vente du bien par rapport au marché local : si le prix de vente est trop salé, cela rendra difficile l’amortissement d’un tel investissement.
Vérifiez l'intérêt de la ville et du quartier :
Pour savoir s’il est pertinent ou non de réaliser un investissement locatif, votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE étudie en détail le profil des communes et des quartiers des futurs projets immobiliers.
Il vous déconseillera certaines villes car l’excès de biens s’y conjugue avec une demande locative en berne.
Or les vendeurs de défiscalisation se basent sur les plafonds autorisés, quand les prix de marché sont de 10 à 20% inférieurs ! Ce risque est particulièrement avéré à Lens, Mulhouse, Elbeuf, Douai, Béthune, Metz, Vernon, Chamalières ou Senlis. Et même dans des villes comme Perpignan, Avignon, Chartres ou Beauvais, nous recommandons la plus grande vigilance.
Les méthodes des vendeurs de défiscalisation
Ces intermédiaires ne reculent devant rien : démarchage téléphonique donc, mais aussi rendez-vous à votre domicile ou sur votre lieu de travail, quand ils ne font pas miroiter de fausses promotions à travers la presse régionale.
- Pas de bilan patrimonial global pour connaître votre situation personnelle, familiale et professionnelle, vos objectifs, vos besoins, vos charges...
- Une pression pour signer l’investissement dès le second rendez-vous,
- Et un discours lénifiant : les dangers d’un Pinel ? Aucun, ses amis en ont même déjà souscrit. La revente ? Avec un gain assuré à la clé. Le promoteur ? Sérieux, il connaît son marché...
Les trop belles promesses des simulations Pinel
Pour vous prémunir, étudiez attentivement la simulation d’investissement que ces intermédiaires vous remettent avant de signer, aux approximations souvent nombreuses, et que nous avons ici décryptée sur un document que nous a remis l'un de nos clients pour avis, s'agissant d'un programme à Toulouse…
- Un trois-pièces à 246.900 euros : un prix hors marché
A 4.316 euros le mètre carré, ce 57,2 mètres carrés excède de 13% les prix moyens du neuf de l’agglomération. Et de 50% ceux de l’ancien du secteur, qui s’échelonnent de 2.700 à 3.000 euros le mètre carré. Même si les frais de notaire sont plus légers dans le neuf, il y a fort à parier qu’une partie de la mise ne sera jamais retrouvée.
- une hypothèse de loyer trop généreuse
Si le loyer de 625 euros correspond au plafond à respecter, 13% au-dessous des tarifs du marché en centre ville mais bien supérieur à ceux de ce quartier excentré et mal desservi par l'offre de transports.
- 1% de revalorisation des loyers : une hypothèse optimiste
La revalorisation attendue est généreuse : certes, l’indice de référence des loyers (IRL) affiche en ce début d’année +1,70%. Mais, sur les neuf dernières années, il a été inférieur à 1%, quand il n’a pas été négatif, pendant pas moins de vingt trimestres...
- Des frais de gestion de 12% TTC : une assurance plutôt chère
Comme souvent, cet investissement est vendu «clé en mains», c’est-à-dire assorti d’un contrat de gestion locative et d’une assurance loyers impayés et vacance locative. Au total, ces frais pèsent 12% des loyers, soit 73 euros mensuels. Votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE pourra trouver moins cher, notamment en matière d’assurance.
- Plus de 5.000 euros d’impôt effacés par an : un compte pas tout à fait rond
A raison d’un rabais d'impôts de 2% du prix par an, l’économie fiscale atteindrait 45.432 euros sur les neuf années de l’opération. Mais il faut retrancher de cette somme la fiscalité et la CSG appliquée aux loyers perçus. Le gain réel sur la durée avoisinerait donc plutôt 38.000 euros.
- Un pécule supérieur à 110.000 euros à terme : si les prix de l’ancien explosent
Cette somme correspond au prix de revente après neuf ans, amputée du capital restant dû sur le prêt. Mais pour que ce prix soit égal, comme dans la simulation, à celui d’achat, il faudra que les prix de l’ancien aient grimpé de 50% ! Un pari, donc, cette résidence se situant à ...., secteur excentré de Toulouse.
Pari que nous ne prendrions pas et que nous ne vous ferions pas prendre !
