Eau, chauffage, entretien de l’ascenseur… Si la plupart des dépenses de consommation de services sont récupérables sur le locataire, les frais de gestion de l’immeuble, eux, sont de la poche du bailleur. S’y ajoutent les petits travaux dans le logement et les grosses interventions sur le bâtiment (toiture, façades…) qui viennent rogner le rendement locatif.
Voici des exemples de charges courantes non récupérables
Le salaire en nature du gardien est entièrement à vos frais. Vous devez déjà compter avec certaines dépenses locatives que la loi interdit de répercuter sur le locataire : les installations de télésurveillance, la pose et l’entretien des extincteurs, les frais de dératisation, le débouchage du vide-ordures ou la réfection des massifs et haies du jardin. Le salaire en nature du gardien (logement, fourniture d’eau, d’électricité…) est aussi entièrement à vos frais. Soit une facture totale qui peut varier de 150 à 500 euros par an, selon le type de résidence.
Les assurances
Parmi les charges les plus usuelles : l’assurance de l’immeuble (comptez de 70 à 150 euros par an), celle du propriétaire non occupant, dite "PNO", obligatoire pour un logement situé en copropriété (de 60 à 110 euros par an), l'assurance "Loyers impayés", l'assurance "Dégradations locatives" ....
Les frais de gestion
La gestion d’un logement a un coût, qu’il vous faut supporter intégralement. Parmi les charges usuelles : la gestion locative déléguée (8 à 10% des loyers) et les honoraires du syndic (de 120 à 300 euros par an). Pour ce dernier poste, les syndics sont tenus de fournir une fiche d’informations standardisée sur les prix et les services proposés, facilitant ainsi la mise en concurrence.
Le coût des réparations et gros travaux à la charge du bailleur
En moyenne annuelle, comptez 1% du prix d’achat de votre logement. Fenêtres, portes, radiateurs… On l’a vu, le propriétaire doit remplacer à ses frais les équipements défaillants du logement. Il doit aussi payer les réfections du petit matériel des parties communes : Digicode, boîtes aux lettres, tapis, poubelles… Avant d’acheter, le futur propriétaire-bailleur que vous êtes prendra soin de contrôler le bon état des lieux et le fonctionnement des différents équipements (radiateurs, robinetterie, circuit électrique…).
Mais un jour ou l’autre il vous faudra faire face à d’importantes dépenses imprévues. Certes, des organismes peuvent vous aider à alléger la note, mais celle-ci reste souvent salée : 2 000 euros pour l’étanchéité de la toiture, de 3 000 à 6 000 euros pour ravaler la façade, et peut-être autant au titre des travaux écoénergétiques, déjà rendus obligatoires. Encore faut-il ajouter les travaux imprévus (affaissement de sol…) ou de modernisation de l’ascenseur. En moyenne annuelle, la facture approche 1% du prix du bien.
Le locataire paie une partie des travaux éco-énergétiques
Par une décision de l’assemblée générale, un propriétaire peut être contraint d’exécuter des travaux d’économie d’énergie. Le locataire n’a pas le droit de s’y opposer. Une contribution peut même lui être réclamée : pour les immeubles d’avant 1948, elle varie de 10 euros par mois (studio) à 20 euros par mois (au-delà du trois-pièces). Pour les immeubles postérieurs à 1948, la moitié des économies d’énergie réalisées (calculées par un expert) peuvent être répercutées sur le loyer du locataire. La durée des contributions est limitée à quinze ans. Les immeubles sortis de terre après 1990 sont, eux, exclus du dispositif.
Attention s’il y a des impayés de charges dans la résidence
Vous pourriez avoir à régler les charges des mauvais payeurs en attendant que le syndic réalise le recouvrement qui peut prendre parfois beaucoup de temps puisqu'il faut aller en justice.
Avant d’acheter, examinez attentivement la «fiche synthétique» de l’immeuble, qui doit être jointe à toute promesse de vente depuis 2015, vous saurez ainsi s’il y a des mauvais payeurs dans la résidence.
