#Asnières (92)

Cette résidence haut de gamme se situe en plein cœur d'Asnières, à quelques pas de la mairie, disposant d'un éventail de commerces de proximité.

Déclinés du studio au 5 pièces elle est à moins de 10 min à pied des transports :

A 6 min à pied du métro (ligne 13)

A 12 min à pied de la gare d'Asnières-sur-Seine, (avec les lignes J et L du Transilien)

A 15 min à pied de la sattion du T1

Proche des arrêtes de bus (lignes 54, 140, 165, 175, 177, 235 et 340)

Proche du métro de la future ligne 15 du Grand Paris Express

AVENIR & SERENITE PATRIMOINE, l'immobilier neuf à prix direct promoteur, le conseil patrimonial et l'accompagnement en plus. Tél. 09 81 48 61 15

Célèbre station balnéaire de la Côte Fleurie, à deux heures de Paris, Trouville-sur-Mer doit sa réputation au charme de son port de pêche, à la beauté de sa longue plage, à la richesse de son patrimoine architectural et à sa gastronomie de renom. Une destination authentique en Normandie qui séduit aujourd’hui les voyageurs en quête d’inspiration et d’art de vivre.

En l'attente de sa publication au JO, la loi « anti airbnb » visant à "renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale" de  Annaïg Le Meur et Iñaki Echaniz, a été adoptée définitivement par l'Assemblée Nationale le 7 novembre 2024.

À 1 km de La Défense, l'un des quartiers les plus en vue de Puteaux !

LES POINTS FORTS DU QUARTIER

Un cadre de vie idéal pour tous les profils d’acheteurs. Le projet ambitieux de l’écoquartier comprend une résidence senior, des bureaux et des équipements publics, comme le groupe scolaire des Bergères, une crèche, un collège privé et un marché.

De nombreux commerces y sont déjà implantés : Laboratoire médical, phamacie, nombreux commerces de bouches, ainsi que Bio c’ Bon, Picard et un Super U. 

Crèches, groupe scolaire et collège privé dans le quartier

Eco-quartier :

• 35 000 m² de jardins publics
• Développement de la biodiversité
• Des cheminements  en cœur d’îlots
• Des promenades au fil de l’eau
• Des jeux pour enfants, un terrain de boules

Mobilité facilitée :

• Arrêt de bus à 190 m de la réalisation menant à La Défense (centre d'affaires, centre commercial Westfield les 4 temps, RER ligne A et ligne E, métro ligne 1, futur métro ligne 15 prévu en 2030) ;
• Gare de Puteaux à 600 m (Transiliens L, U et tramway T2 reliant La Défense en 2 min).
• L'entrée de l'autoroute A 14, les quais de Seine et le bois de Boulogne à moins de 2km.

Lac Léman - Frontière Suisse - Genève

C'est la dernière année du Pinel ! Ne laissez pas passer cette occasion !

#Colombes - TVA à 5,5% sous conditions de ressources.

Une résidence aux lignes modernes articulée autour d'un espace vert paysagé.

Appelez-nous sans tarder, opportunité exceptionnelle pour devenir propriétaire !

BIEN-VIVRE ET DYNAMISME À PROXIMITÉ DE LA DÉFENSE

La résidence se distingue par ses hautes performances environnementales, attestées par plusieurs labels prestigieux.

Conforme aux exigences de la norme RE 2020 Seuil 2025(1), elle assure une efficacité énergétique optimale et, donc, des économies d’énergie. La certification NF HABITAT HQE(2) garantit des logements de qualité supérieure, respectueux de l’environnement et du bien-être des habitants. Enfin, les labels Biosourcé et Biodivercity(3) témoignent de l’utilisation de matériaux écologiques et de la promotion de la biodiversité, faisant de cette résidence un modèle d’habitat durable et responsable.

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(1) La réglementation RE2020 s’applique aux bâtiments neufs et a pour objectif de diminuer leur impact sur le climat, poursuivre l’amélioration de leur performance énergétique, garantir un logement adapté aux conditions climatiques futures.

(2) Certification en cours d’obtention. Les logements seront certifiés NF Habitat HQE,

conçus pour le confort des habitants en leur offrant tout ce qui contribue à un logement de qualité et de performances supérieures : thermique, acoustique, luminosité naturelle, économie de charges, qualité de l’air intérieur, fonctionnalité, sécurité et respect de l’environnement.

(3) Le projet respectera le label Biodivercity, premier label international pour la prise en compte de la biodiversité dans les projets immobiliers

#Argenteuil
Du studio aux 4 pièces, idéalement placée en centre-ville, très proche des transports en commun et des commerces.
Calme et qualité de vie supérieure notamment grâce à ses espaces extérieurs privatifs, du balcon au jardin en passant par la terrasse, pour chaque appartement.
Architecture qualitative et contemporaine.
Permis purgé du recours des tiers.

Actabilité chez le Notaire : octobre 2024
Livraison prévisionnelle 4ème trimestre 2026.

Comment détecter des défauts non apparents lors d’une visite immobilière afin de ne pas se retrouver avec un appartement bourré de vices cachés?

Un vice caché n’est pas dissimulé mais il est non apparent. Le vendeur peut être de bonne foi et ignorer le vice caché au moment de la vente. Il peut aussi être peu scrupuleux et en avoir connaissance mais c’est plus rare. Un vice caché peut prendre de nombreuses formes: sinistre, dégât des eaux, problème structurel d’un immeuble comme l’affaissement d’une charpente ou de la toiture.

Procéder à une visite minutieuse du bien

Lorsque l’on visite un bien, on est tenté de vérifier qu’il coche tous nos critères: la présence de 3 chambres et pas une de moins, celle d’un balcon où bronzer l’été ou encore l’installation d’une cuisine dernier cri tout équipée mais pas forcément d’inspecter les moindres recoins. «Une visite minutieuse du logement c’est la meilleure manière d’anticiper des vices cachés. Il ne faut pas juste regarder l’état général de l’appartement mais regarder l’état de la plomberie, de l’électricité.

Si vous repérez le moindre élément étrange comme des cloques sur la peinture, un mode de chauffage vétuste ou une fissure, posez-vous des questions. Une fissure esthétique due à de la peinture qui a séché trop vite ou au temps qui passe ne dépassera pas 1 millimètre. Dès qu’elle mesure plus de 3 millimètres, c’est un point de vigilance. Il y a de grande chance que ce soit une fissure structurelle. Si le plancher n’est pas droit, la question d’un affaissement se pose. De même si on remarque une toiture en mauvais état de l’extérieur, il faut interroger le vendeur sur l’étanchéité du logement, mettre en perspective l’extérieur et l’intérieur d’un bien. Il est essentiel d’aller visiter les sous-sols, les caves, révélateurs de la qualité du bâti.

Poser des questions au vendeur

Lors de la visite de la maison, demander au vendeur d’accéder aux combles pour vérifier l’état de la charpente. Ouvrez les portes, les fenêtres, utilisez tous les équipements pour vérifier leur fonctionnement. N’ayez de cesse d’interroger le vendeur sur l’état de sa propriété: avez-vous déjà eu une fuite d’eau? Comment fonctionne le chauffage? Vérifiez en même temps l’état du chauffage. Ne vous fiez pas qu’aux réponses du vendeur.

Se faire accompagner par des proches

Si vous visitez le bien accompagné d’un de vos proches, ce dernier sera moins focalisé sur le charme du logement et aura plus à cœur de vérifier son état et de vous alerter sur ses défauts. On est toujours plus diligent à deux que tout seul. Pour les primo accédants, il est préférable de se faire accompagner par quelqu’un de spécialisé dans l’immobilier.

Lire les diagnostics

Le vendeur est obligé de vous fournir des diagnostics immobiliers sur l’amiante, la performance énergétique, la présence de plomb, de termites... Lisez les attentivement même si cela vous paraît long et rébarbatif. Si un défaut est inscrit dans un des diagnostics et que vous ne le remarquez qu’après la vente, il ne pourra pas être considéré comme un vice caché puisqu’il vous a été signalé avant la vente. Vous avez été informé, donc vous n'êtes pas garanti.

Demander les procès-verbaux des dernières assemblées générales, un problème structurel de l’immeuble peut être mis en avant par la copropriété ou des nuisances sonores faisant l’objet de plaintes récurrentes. Quand on visite une heure un bien, on ne peut pas s’apercevoir des nuisances sonores. Il faut visiter en semaine et le week-end, en journée et en soirée ...

Faire appel à un professionnel de l’immobilier

S’entourer d’un professionnel permet de bénéficier de l’œil aguerri d’un spécialiste en immobilier qui a un devoir d'information.

Faire appel à un expert en bâtiment aussi permet une étude poussée du logement même si cela a un coût.

Vous voilà armés pour détecter le moindre vice caché et ne pas vous faire avoir lors de l’achat du logement de vos rêves.

La loi de finances proroge l’immobilier défiscalisant

Deux dispositifs en faveur de l’investissement locatif devaient disparaître fin 2023 mais ils joueront finalement les prolongations en 2024 : le Denormandie et le Malraux dans les quartiers anciens dégradés. Destinés à la rénovation ou à la restauration de l’immobilier résidentiel, ils ouvrent droit à une réduction d’impôt de plusieurs dizaines de milliers d’euros répartie sur plusieurs années. En contrepartie, vous devez louer le bien après travaux dans certaines conditions pendant six ou neuf ans au minimum.

Les deux autres dispositifs locatifs existants – Pinel dans le neuf et Loc’Avantages dans l’ancien – disparaîtront aussi fin 2024 et leur prorogation n’est pas à l’ordre du jour. En outre, la réduction Pinel est réduite, sauf si vous investissez dans un bien éligible à la variante « Pinel + ».

Pendant des années, nous avons vécu avec des taux d’intérêt nuls, voire négatifs. La BCE et la Fed ont justifié cette politique en invoquant des raisons valables, notamment pour faire face à des événements majeurs tels que l'éclatement de la bulle technologique en 2000, les attentats du 11 septembre 2001, la crise des subprimes, la crise grecque et les coûts considérables liés aux mesures de confinement Covid ...

Désormais, elles relèvent leurs taux d’intérêts pour une raison tout aussi excellente : vaincre l’inflation.

La problématique pour les ménages de la classe moyenne, qui aspirent à devenir propriétaires :

• Taux d’intérêts nuls ou négatifs (2000-2022) : le crédit est bon marché mais les prix de l’immobilier s’envolent parce qu’il devient un actif rare capable de stocker de la valeur face à l’expansion monétaire. Au final, les deux effets s’annulent.

Quid sur la durée ? La croissance des prix est telle que l'acquéreur a de plus en plus de difficultés à suivre, malgré le prêt bon marché.

• Taux d’intérêts élevés, proches ou dépassant l’inflation (depuis 2022) : le crédit devient trop cher, difficilement accessible, les prix de l’immobilier ancien baissent suite à la chute des ventes, mais très peu de ménages peuvent en profiter. Les deux effets s’annulent encore une fois. Dans le neuf, les promoteurs réduisent leur nombre de chantiers. Le marché locatif se tend.

Quid sur la durée ? La pénurie (l’incapacité à devenir propriétaire) s’installe.

Qui est gagnant à tous les coups ? Les possédants, ceux qui détiennent un patrimoine immobilier en plus de leur résidence principale. Ils peuvent arbitrer de façon à s’enrichir, quelle que soit la conjoncture : vendre lorsque les prix sont au plus haut, accroître leur parc en profitant du crédit bon marché, ou sinon gager leur immobilier pour obtenir facilement un prêt et acquérir des biens à prix cassés lorsque les taux d'intérêt sont élevés.

Les manipulations monétaires des banques centrales accroissent les inégalités et appauvrissent ceux qui n’ont pas de capital.

Quelles conclusions en tirer ?

Que plus on attend, plus le pas à franchir pour accéder à la propriété s'élargit.

Et que, donc, "quoi qu'il en coûte", il est indispensable de commencer à se constituer un patrimoine immobilier.

Rappelons que :

• l'immobilier est le seul actif qui peut être acheté à crédit ;
• en France, les taux d'intérêts sont fixes et vous ne subissez donc pas l'évolution à la hausse des taux d'intérêt ;
• les taux d'intérêt resteront probablement assez longtemps à des taux élevés ; s'ils viennent à baisser, il sera toujours possible de renégocier le taux du crédit ;

Il faut donc cesser de procrastiner en "attendant un meilleur moment". Le "meilleur moment", cela a toujours été maintenant. Le temps perdu à attendre se traduit par des loyers versés à fonds perdus.

Il vaut mieux un petit chez soi qu'un grand chez les autres.

Le bons sens commande d'investir à hauteur de ses capacités actuelles. Le taux d'endettement à 35 % vous bloque pour acheter aussi grand que vous le souhaiteriez ? Acheter ce qu'il vous est possible d'acheter, même petit, et épargnez au maximum en parallèle. Dans quelques années, l'apport constitué par votre épargne et le capital de l'emprunt déjà remboursé vous permettra de voir plus grand.

Nous avons accompagné quelques clients qui regimbaient et qui, aujourd'hui, regrettent grandement de ne pas nous avoir écouté ...

Fort heureusement, nombreux ont été ceux qui ont franchi le pas, qui ont dit adieu aux loyers, qui ont acheté de l'immobilier neuf aux normes, non impacté par la réglementation sur la rénovation énergétique qui bloque tant de logements anciens ...

Si vous êtes convaincu par la nécessité d'acheter maintenant et avez besoin de conseils, 

Passoires énergétiques : quand les travaux de rénovation sont impossibles à réaliser

Publié le 22 août 2023

L’obligation de réaliser des travaux de rénovation énergétique pour pouvoir continuer à louer un logement énergivore peut être écartée dans certains cas.

Afin de lutter contre « les passoires énergétiques », il n’est plus possible, depuis le 1er janvier 2023, de louer certains logements très énergivores (ceux affichant la classe G au diagnostic de performance énergétique (DPE) et consommant plus de 450 kilowattheures (KWh) d’énergie par mètre carré et par an). Cette interdiction vise à inciter les bailleurs à réaliser des travaux de rénovation énergétique dans leur logement. À noter que d’autres échéances vont sortir certains biens du marché locatif. Ainsi, au 1er janvier 2025, ce sont les logements affichant une étiquette énergétique de classe F qui seront interdits à la location. Puis, au 1er janvier 2028 et 1er janvier 2034, les logements estampillés respectivement classe F et E seront également écartés du marché locatif.

Des exceptions à l’obligation de travaux

Dans certaines situations et configurations, il peut être difficile de réaliser des travaux de rénovation énergétique dans des logements locatifs. C’est la raison pour laquelle un décret du 18 août 2023 prévoit notamment des cas où l’obligation de performance énergétique minimale de logements loués pourra être écartée. Ainsi, dans le cadre d’un contentieux entre un bailleur et un locataire, le juge ne pourra pas ordonner la réalisation de travaux de rénovation énergétique si :

- ces derniers feraient courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos et couvert des bâtiments, attesté par une note argumentée rédigée, sous sa responsabilité, par un homme de l’art ;

- les travaux nécessaires, entraînant des modifications de l’état des parties extérieures, y compris du second œuvre, ou de l’état des éléments d’architecture et de décoration de la construction, ont fait l’objet, pour ce motif, d’un refus d’autorisation par l’autorité administrative compétente.

Le propriétaire devant produire les pièces justifiant de l’impossibilité de réaliser les travaux visant à atteindre un niveau de performance minimal.

Précision : ces dispositions seront applicables à compter du 1er janvier 2025.

Décret n° 2023-796 du 18 août 2023, JO du 20

Article publié le 22 août 2023 - ©  Les Echos Publishing - 2023 - Réf : 544686

Par Olivier Puren

Publié le 27/07/2023 à 07:05 - Mis à jour le 27/07/2023 à 07:05

Afin d’inciter les bailleurs à rénover leurs biens, l’Etat double temporairement la limite annuelle d’imputation des déficits fonciers sur leur revenu global. Séduisant sur le papier, ce cadeau du fisc est en réalité un «faux ami». La preuve par l’exemple.

La loi «Climat et résilience» de 2021 n’est pas tendre avec les bailleurs. Elle comporte plusieurs mesures destinées à les obliger à rénover leurs logements afin de réduire leur empreinte carbone.

Depuis août 2022, par exemple, les propriétaires d’une «passoire thermique» (classe F ou G du diagnostic de performance énergétique/DPE) sont soumis à un gel des loyers, ils ne peuvent plus augmenter son montant en cas de nouvelle location.

Pire, depuis janvier 2023, les propriétaires des logements les plus dégradés (classe G du DPE et consommation énergétique supérieure à 450 kWh/m2 par an) ne peuvent plus les louer à usage de résidence principale avec un nouveau locataire.

Et l’interdiction de louer sera étendue à tous les logements classés G en janvier 2025, à ceux classés F en 2028 et à ceux classés E à partir de 2034. Si vous êtes concerné, le compte à rebours a commencé ! Vous devez rapidement rénover votre bien, faute de quoi il ne vous rapportera bientôt plus rien.

L’intérêt fiscal du déficit foncier

Rappelons la règle : lorsque vous louez un logement non meublé à usage de résidence principale, vous êtes imposable dans la catégorie des revenus fonciers.

Vous pouvez alors constater un déficit foncier si vos charges déductibles de l’année (frais de gestion, primes d’assurances, travaux, taxe foncière, intérêts d’emprunt, etc.) excèdent vos loyers. Ce déficit (sauf celui lié aux intérêts d’emprunt) est imputable sur le revenu global de votre foyer fiscal à hauteur de 10.700 euros par an, et le déficit excédentaire (et celui lié aux intérêts d’emprunt) imputable sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.

Le premier vous procure une économie d’impôt sur le revenu immédiate, proportionnelle à votre taux marginal d’imposition. Plus il est élevé, plus le déficit imputable sur votre revenu global allège votre charge fiscale. Le second - le déficit imputable sur vos revenus fonciers - vous procure des économies d’impôt différées, mais aussi des économies de prélèvements sociaux. Seule condition pour bénéficier de cette faveur, vous devez poursuivre la location du bien déficitaire pendant au moins 3 ans, faute de quoi le fisc peut remettre en cause les baisses d’impôt obtenues.

Si votre déficit foncier provient d’un logement loué dans le cadre du dispositif Périssol ou du dispositif Cosse, vous pouvez l’imputer sur votre revenu global dans la limite d’un plafond majoré à 15.300 euros par an.

Jusqu’à 21.400 euros de déficit par an

C’est pour vous aider à supporter le coût des travaux imposés par la loi Climat que l’Etat a décidé de doubler le déficit foncier imputable annuellement sur votre revenu global. La mesure vous concerne si vous êtes propriétaire d’un logement classé E, F ou G et que vous envisagez d’y effectuer des travaux de rénovation énergétique ente 2023 et 2025, qui lui permettent d’atteindre la classe A, B, C ou D. Vous allez pouvoir déduire chaque année de votre revenu global jusqu’à 10 700 euros de déficit créé par ces travaux, en plus des 10 700 euros de déficit lié à vos autres charges déductibles. Soit un total de 21 400 euros imputables sur votre revenu global.

À la clé, deux fois plus d’économies d’impôt sur le revenu qu’en temps normal, ce qui réduira effectivement la facture restant à votre charge.
Les travaux à réaliser (isolation, ventilation, chauffage, etc.) sont précisés dans un décret du 21 avril 2023 (ce sont les mêmes que ceux ouvrant droit à l’éco-PTZ). Ils doivent être confiés à un professionnel agréé «RGE» (Reconnu Garant de l’Environnement) et payés entre 2023 et 2025.

Vous devrez être en mesure de justifier, au plus tard le 31 décembre 2025, qu’ils ont permis à votre bien d’atteindre la classe énergétique minimale requise, sous peine de perdre les économies d’impôt réalisées.

Pour prouver que votre «passoire thermique» est devenu un logement «performant», vous devez faire réaliser deux DPE. Le premier, en cours de validité à la veille des travaux, devra établir qu’il était classé E, F ou G. Le second, en cours de validité à l’issue des travaux, devra établir qu’il a atteint la classe A, B, C ou D.

Une baisse d’impôts en trompe l’œil

À y regarder de plus près, ce dispositif a tout d’un cadeau empoisonné. Certes, il permettra de réaliser un gain fiscal immédiat plus conséquent puisque la somme déduite de votre revenu global sera plus élevée. Mais il diminuera aussi vos gains fiscaux différés car il réduira le déficit imputable sur vos revenus fonciers ultérieurs. Et au final, la baisse totale d’impôts obtenue sera nécessairement plus faible qu’avec un déficit limité à 10.700 euros.

Pas convaincu ? Imaginons que vous soyez propriétaire d’un petit appartement classé E qui vous rapporte 6.000 euros par an, vous coûte 3.000 euros de charges et que vous fassiez 30.000 euros de travaux d’amélioration en 2023, dont la moitié de dépenses de rénovation permettant d’atteindre la classe D. L’an prochain, votre déficit foncier sera de 27.000 euros (30.000 euros + 3.000 euros - 6.000 euros). Il sera imputable sur votre revenu global à hauteur de 21.400 euros et les 5.600 euros restants seront imputables sur vos revenus fonciers des années suivantes.

Bilan, si votre taux d’imposition est de 30%, vous réaliserez une économie d’impôt de 6.420 euros l’an prochain (21.400 euros x 30 %). Par ailleurs, les 5.600 euros de déficits imputables sur vos revenus fonciers des années suivantes vous procureront une économie d’impôt supplémentaire de 1.680 euros (5.600 euros x 30 %) et une économie de prélèvements sociaux de 963 euros (5.600 euros x 17,2 %). Total de vos gains fiscaux, 9 063 euros, soit 30 % du coût des travaux. Et sans le cadeau du fisc ? Vous réaliseriez une économie d’impôt de 3.210 euros l’an prochain (10.700 euros x 30 %).

Mais les années suivantes, le déficit restant à imputer sur vos revenus fonciers (16.300 euros) vous permettrait d’économiser 7.694 euros d’impôt et de prélèvements sociaux (47,2 % de 16.300 euros). Résultat, 10.904 euros de gains en tout.

Conclusion, le cadeau du fisc vous aura coûté 1.841 euros. Merci qui ?

Pas le choix. L’application du dispositif n’est pas optionnelle. Si vous faites des travaux éligibles au doublement du déficit imputable, vous devrez les inscrire dans une case dédiée de votre déclaration de revenus fonciers pour que le fisc en tienne compte. Mais en pratique, il suffira de les reporter dans la case prévue pour les travaux déductibles «ordinaires» pour ne pas bénéficier de son cadeau empoisonné !

Les propriétaires d'un bien classé F ou G doivent fournir un audit énergétique aux potentiels acquéreurs de leur bien, et ce dès leur première visite.

Les vendeurs de maisons qualifiées de passoires thermiques doivent désormais réaliser un audit énergétique dans lequel est chiffré le montant des travaux de rénovation.

Depuis le 1er avril, les vendeurs de maisons individuelles (ou d'immeubles en monopropriété) doivent présenter un audit énergétique aux candidats acquéreurs, dès leur première visite. Ce document doit aussi, dès aujourd'hui, être annexé à l'avant- contrat ou à l'acte de vente définitif. Cette obligation concerne, pour le moment, les seuls détenteurs de biens dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) les classe F ou G. Elle s'étendra au 1er janvier 2025 aux logements étiquetés E puis, au 1er janvier 2034, à ceux notés D.

Valable 5 ans (10 ans pour le DPE), l'audit doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel ayant une certification spécifique (décret n° 2022-780 du 4.5.22), un bureau d'études spécialisé ou encore un cabinet d'architecte.

Le diagnostiqueur est juridiquement responsable des scénarios de travaux préconisés par son audit. Cela va permettre aux parties de connaître précisément le coût de la nécessaire rénovation énergétique et influer sur la négociation du prix.

Audit pris en charge en partie par MaPrimeRénov'

L'audit présente deux scénarios de rénovation énergétique : soit avec une réalisation en plusieurs étapes, soit dans le cadre d'une rénovation globale. Cette dernière option permet de maximiser les aides. L'audit vous sera facturé autour de 700 € (les tarifs sont libres), mais une partie (de 300 à 500 €, selon vos revenus) peut être prise en charge par MaPrimeRénov'.

Passoires thermiques : les locations touristiques sont aussi concernées

L'interdiction de louer des passoires énergétiques s'appliquera finalement à tous les biens immobiliers, quelle que soit leur destination, afin d'éviter que les propriétaires ne puissent contourner la loi en basculant leurs biens vers des locations touristiques.

Les passoires thermiques dans le viseur

Depuis le 1er janvier 2023, la lutte contre les passoires thermiques est montée d'un cran avec l'interdiction de mettre à la location les biens pour lesquels le diagnostic de performance énergétique (DPE) les place dans la catégorie G et qui ont une consommation supérieure à 450 kWh.

• A compter du 1er janvier 2025, ce sont tous les biens classés G qui seront exclus du marché locatif.
• A compter du 1er janvier 2028, les biens classés F seront à leur tour interdits de mise en location.
• A compter du 1er janvier 2034, ce sera au tour des biens classés E d'être mis de côté.

Pour mémoire, un diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être réalisé par un professionnel certifié et il est valable dix ans.

La lettre obtenue via le DPE doit obligatoirement être mentionnée dans l'annonce de mise en location du bien, et le diagnostic de performance énergétique complet doit être joint au contrat de location au moment de la signature du bail afin de garantir une information claire du locataire.

Bon à savoir : l'interdiction de mise en location concerne les baux signés à partir du 1er janvier 2023 et non les baux déjà en cours.

Issu de l’article 167 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, le carnet d’information du logement a intégré les articles L. 126-35-2 à L. 126-35-11 du CCH. Il est destiné à faciliter et à accompagner les travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement ainsi que l’installation d’équipements de contrôle et de gestion active de l’énergie. Ce carnet doit être établi, lors de la construction d’un logement ou à l’occasion de la réalisation de travaux de rénovation d’un logement existant ayant une incidence significative sur sa performance énergétique.

Un décret n° 2022-1674 et un arrêté, tous deux datés du 27 décembre 2022 (JORF du 28) viennent compléter le régime légal applicable à ce nouveau document donc permettre son effectivité. Le décret définit les critères susceptibles de déterminer les travaux ayant une incidence significative sur la performance énergétique d’un logement, ainsi que les critères permettant de déterminer les catégories de matériaux et d’équipements ayant une incidence directe sur la performance énergétique du logement lors de sa construction ou à l’occasion de travaux de rénovation d’un logement existant. Ces éléments sont complétés par l’arrêté, lequel précise les travaux de rénovation d’un logement existant ayant une incidence significative sur sa performance énergétique. En outre, les documents permettant d’attester la performance énergétique du logement sont listés dans le décret.

Le carnet d’information est établi pour chaque logement dont la construction ou les travaux de rénovation font l’objet d’une demande de permis de construire ou d’une déclaration préalable déposée à compter du 1er janvier 2023. Lorsque les travaux de rénovation du logement ne sont pas subordonnés à l’obtention d’un permis de construire ou au dépôt d’une déclaration préalable, le carnet d’information est établi pour le logement dans lequel sont réalisés les travaux lorsque ceux-ci font l’objet d’un devis qui est accepté à compter du 1er janvier 2023 ou, à défaut de devis, lorsque ces travaux débutent à compter du 1er janvier 2023. Le carnet d’information du logement est établi et mis à jour par le propriétaire du logement. Il obtient les informations requises du constructeur ou du maître de l’ouvrage lorsqu’il n’a pas cette qualité.

Dès lors qu’il aura dû être établi, le carnet d’information sera transmis à l’acquéreur lors de toute mutation du logement tel qu’il est au moment de la mutation. Cette transmission a lieu au plus tard à la date de la signature de l’acte authentique. L’acquéreur en atteste dans l’acte authentique.

Crédit immobilier : voici des exemples de “bons” dossiers désormais retoqués

En raison de la montée des taux et du taux d’usure, des ménages qui disposent pourtant de revenus confortables sont désormais exclus du crédit.

La hausse des taux de crédit immobilier ne touche plus seulement les ménages les plus modestes. Selon le courtier Meilleurtaux, la majorité des nouveaux emprunteurs sont désormais exclus du crédit, y compris les meilleurs profils. En cause, le taux d’usure (taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer) qui a augmenté moins rapidement que les taux de crédits et qui bloque les dossiers d’emprunteurs pourtant solvables. De fait, les banques ne peuvent pas proposer à leurs client un TAEG (taux global qui comprend le taux de crédit, taux d’assurance et frais de dossier), supérieur au taux d’usure.

Au 1er juillet 2022, le taux d’usure a été fixé par la banque de France à 2,57% sur 20 ans. Les taux de crédit moyens étant actuellement à environ 1,85% sur 20 ans, les banques n’ont que très peu de marge de manœuvre pour financer les primo-accédants, qui disposent généralement d’une épargne limitée. Et la situation devrait se dégrader dans les prochaines semaines.

Un célibataire gagnant 2.500 euros net recalé

La BCE a en effet annoncé une hausse prochaine de ses taux directeurs, ce qui devrait faire une nouvelle fois grimper les taux de crédit. Avec le maintien du taux d’usure actuel jusqu’au mois d’octobre, les conditions d’emprunts s’annoncent de plus en plus restrictives. “Le taux d'usure est un dispositif qui a pour ambition d'être une protection pour les emprunteurs, mais dans les faits, c’est l’inverse qui se produit, analyse Maël Bernier, porte-parole chez Meilleurtaux. Si le calcul du taux d’usure n’est pas réformé rapidement, nous nous dirigeons inexorablement vers un marché totalement bloqué”.

La hausse des taux, combinée au maintien du taux d’usure, provoque ce que les économistes appellent l’effet ciseau. Un mécanisme qui exclut désormais du crédit des profils qui n’auraient eu aucun mal à emprunter il y a encore quelques mois. Pour mieux comprendre, voici trois simulations réalisées par Meilleurtaux qui illustrent les difficultés rencontrées par les emprunteurs.

Un célibataire de 30 ans, aux revenus nets mensuels de 2.500 euros, souhaite emprunter sur 25 ans avec un taux de 2%. Si l’on ajoute une assurance quotité de 100%, une assurance emprunteur de 0,27% et une caution de 1700 euros, le TAEG total s’élève à 2,59%, ce qui dépasse le taux d’usure. Notre célibataire, qui est en bonne santé et dispose d’un salaire confortable, est ainsi exclu du crédit en raison de la conjoncture actuelle.

Une situation "préoccupante"

Le deuxième exemple est un couple de 42 ans, aux revenus nets mensuels de 3.500 euros, soit environ le cumul de deux salaires médians. Il souhaite emprunter 220.000 euros sur 20 ans à un taux de 1,85% hors assurance. En comptant une assurance quotité de 100% pour la femme et de 50% pour l’homme, une assurance emprunteur de 0,27% et une caution de 1.700 euros, le TAEG total s’élève à 2,59%. Le taux d’usure est une nouvelle fois dépassé et notre couple est privé de crédit immobilier.

Enfin, voici l'exemple d’un couple de 46 ans avec des revenus mensuels de 8.000 euros par mois qui souhaite obtenir un crédit de 500.000 euros sur 19 ans (taux de 1,65%). Avec une assurance quotitié de 100% pour l’homme et 50% pour la femme, une assurance emprunteur à 0,35% et une caution à 4.500 euros, le TAEG total s’élève 2,67%. Le taux d’usure est une nouvelle fois dépassé, ce qui bloque le dossier de notre couple aux revenus pourtant confortables.

“La situation actuelle est très préoccupante, les ménages exclus du crédit immobilier à cause du taux d’usure vont se rabattre sur la location, déplore Maël Bernier. La pression locative va augmenter dans les grandes villes et les loyers risquent d’être tirés vers le haut”. Seule consolation pour les emprunteurs : les taux de crédits restent largement inférieurs à l’inflation, qui dépasse actuellement les 5% sur un an. Les ménages qui parviennent à obtenir un crédit empruntent donc avec des “taux réels” négatifs.

© Capital par Guilhem Pouiol - le 13/07/2022

Grâce à vous, nous fêtons nos 8 ans !

Le pari est réussi, faire de la gestion de patrimoine à échelle humaine ; établir des contacts humains forts et durables ; travailler en confiance et en sérénité.

Merci à tous nos clients, de tout coeur, et en route vers une 9ème année à votre service !

Le couple rendement-risque des SCPI encore une fois démontré par l’IEIF, dans son étude 2022 « 40 années de performance » comparées ».

Les graphiques ci-dessous suffiront à vous en donner un bon résumé. Les SCPI s’offrent même le luxe, sur 15 et 20 ans, d’afficher une performance supérieure aux actions avec une volatilité inférieure aux obligations. Mais on rappellera que les performances passées ne sauraient préjuger des performances futures !