Le prix de l’immobilier ne semble pas affecté par la crise économique et sanitaire. Pour le moment. Des facteurs techniques et temporaires expliquent probablement cette apparente résistance. Mais à un horizon de quelques mois, une baisse semble inéluctable. Notre analyse.
L’immobilier est-il immunisé contre la crise ? Les derniers indicateurs le laissent penser.
Au premier trimestre, le prix des logements anciens a encore grimpé de 1,8% sur trois mois et de 5% sur un an, selon l’indice Notaires-Insee. Surtout, cette tendance s’est poursuivie les mois suivants si l’on en croit les chiffres remontés par les notaires du grand Paris pour l’Île de France.
Dans la région, le prix des appartements anciens a progressé de 6,8% sur un an pour la période février-avril. À Paris, la hausse atteint même 7,8%. Pour les mois de juin, juillet et août, les notaires anticipent une nouvelle hausse de 2,3% en Île de France. Dans la capitale, les prix grappilleraient encore 2,1% pour atteindre le niveau record de 10.750 euros le mètre carré.
Le chant du cygne ?
Pas vraiment les chiffres d’un secteur qui s’essouffle. Et pourtant, le marché immobilier a peut-être bien donné son dernier coup d’accélération avant de caler, voire de repartir à la baisse.
Tout d’abord, les prix communiqués par les notaires sont en partie trompeurs. Ceux portant sur le premier trimestre 2020 reflètent une situation bien antérieure à la crise économique et sanitaire : ils sont basés sur des transactions initiées entre novembre 2019 et janvier 2020.
Même les estimations pour juin à août relèvent plus du coup d’œil dans le rétroviseur que de la projection. Elles reposent en effet sur les promesses de vente signées ces dernières semaines et reflètent plus l’état du marché en avril-mai qu’en juin-juillet.
Le pire économique est devant
Or, en avril-mai, la France sortait à peine du confinement et les mesures de chômage partiel étaient encore largement appliquées. En fait, l’impact de la crise sanitaire sur l’emploi et le pouvoir d’achat commence à peine à se faire sentir, aujourd’hui encore.
Dans une récente étude, Euler Hermes prévoit que la vague de défaillances d’entreprises n’arrivera pas en France avant le quatrième trimestre 2020. Dans une note, Natixis estime que le taux de chômage n’atteindra son point haut en zone euro qu'au deuxième trimestre 2021.
A ce même horizon, la Banque de France anticipe un pic du chômage à plus de… 11,5% pour l’Hexagone, contre 7,6% au premier trimestre 2020. Il faudrait ensuite attendre fin 2022 pour voir son niveau retomber sous 10%.
Le soutien des taux d’intérêt ?
Dans ce contexte qui s'annonce très pénalisant pour le pouvoir d’achat des Français, il est difficile d’imaginer que les prix immobiliers continuent sur leur lancée. Leur hausse initiée en 2015 a en effet été portée par la décrue du chômage, passé de 10,4% à moins de 8% sur la période.
Le deuxième facteur clef de soutien des prix ces dernières années a été l’effondrement des taux d’intérêt. Le loyer de l’argent a chuté de plus de 3% en moyenne en 2014 pour un prêt immobilier sur 20 ans à moins de 1,2% début 2020, selon les chiffres de l’observatoire Crédit Logement / CSA.
Or s’il est probable que les taux d’intérêt demeurent à un faible niveau, de nouvelles baisses sont difficiles à imaginer. Au-delà des taux, les banques ont en outre déjà commencé à durcir leurs conditions de prêts notamment pour les investissements locatifs. Une envolée du chômage ne les incitera probablement pas à plus de mansuétude. L'évolution du coût des assurances emprunteurs, qui pèsent désormais plus lourd dans le coût global d'un financement immobilier du fait de la baisse des taux d'intérêt, sera aussi à surveiller.
Les loyers n’ont pas suivi les prix
L’essoufflement voire l’inversion de ces soutiens se produit après une très forte hausse des prix, particulièrement marquée dans les grandes villes.
En cinq ans, le mètre carré a gagné 32% à Paris, 39% à Lyon, 40% à Bordeaux. Dans le même temps, les loyers dans ces villes ont progressé beaucoup moins vite (moins de 6% à Paris par exemple selon l’Observatoire de loyers).
Le creusement de cet écart entre coût de la location et prix de l’acquisition n’est pas de nature à favoriser l’investissement locatif ou l’achat de leur résidence principale par les primo accédants.
Vers une baisse de 10% ?
Ce contexte général milite pour une baisse des prix de l’immobilier. L’inflexion pourrait se produire cet automne avec un point bas qui coïncidera probablement avec le pic du chômage.
Comme en 2008-2009 et 2011-2015, un repli de l’ordre de 10% est envisageable, suivi d’un rebond qui dépendra de la durée de la crise économique.
Les zones les plus fragiles économiquement mais aussi les grandes villes où les prix ont beaucoup monté nous semblent les plus exposées.
Des opportunités d’investissements locatifs intéressantes pourraient se dessiner courant 2021.
Le cas de Toulouse, très exposé à la crise du fait du poids de l’aéronautique dans son tissu économique, sera à regarder de près.
L’exception parisienne
Enfin, l’impact sur le mètre carré parisien est plus difficile à anticiper. La capitale a connu une véritable envolée des prix mais celle-ci est en partie due à son statut, unique en France et même en Europe continentale, de ville-monde ainsi qu’à une insuffisance chronique de logements par rapport à la demande.
Certains spécialistes estiment que les prix à Paris n’arrêteront pas de grimper tant qu’ils n’auront pas rejoint ceux des autres «global city» qui pointent à environ 15.000 euros du mètre carré.
