A l’achat, faut-il privilégier un bien construit entre 1991 et 2005 ou après 2005 ? Selon une récente étude de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil), le retour sur investissement d’un bien en location est intimement lié au marché immobilier de la zone concernée mais aussi à la période de construction.
Les constructions récentes plus excentrées
D’après l’Anil, les loyers médians des appartements du parc récent (après 2005) restent moins élevés que ceux du parc construit entre 1991 et 2005 dans la majorité des 25 agglomérations observées lors de cette enquête. En effet, la production récente davantage tournée vers la périphérie et sur des trois-pièces est structurellement moins chère au mètre carré que celle de la période précédente, plus fréquemment composée de studios ou de logements situés en centre-ville.
A Brest et La Rochelle, par exemple, l’écart de loyer entre les deux générations de parcs (10 %) est particulièrement marqué, au profit des biens construits après 2005, moins chers.
La défiscalisation fait grimper les prix
Les loyers médians dans le parc d’après 2005 démontrent une variété de loyers selon les marchés. L’Anil précise qu’ils sont plus élevés autour du bassin méditerranéen. Il faut compter 15,10 euros le mètre carré à Nice et Menton ; 13,10 euros à Marseille ou encore 12,50 euros à Montpellier. A titre de comparaison, les villes situées sur la façade atlantique nord affichent des loyers médians variant de 9 à 11 euros le mètre carré.
En zone tendue, les politiques de défiscalisation ont fait monter les prix à l’achat des biens les plus récents (après 2005), mais pas les loyers, de fait plafonnés.
Décote du parc ancien en zones peu tendues
Dans les agglomérations les plus modestes où les marchés sont moins tendus, telles que Saint-Etienne, Brest ou Nancy, les loyers des parcs récents (après 2005) sont nettement plus élevés que ceux de la période 1991-2005.
Ces derniers ont pu subir une décote particulièrement forte lors de la mise en location des plus récents car les biens construits après 2005 sont d’une qualité supérieure pour une taille et une localisation similaires. L’exemple le plus significatif est celui de Saint-Etienne où les loyers des appartements de deux pièces du parc récent sont 25 % plus chers que ceux construits entre 1991 et 2005. Toutes tailles de biens confondues, l’écart entre les parcs de la capitale stéphanoise est de 11 % (voir illustration).
Source : Les Echos