Après trois semaines de débats, la loi climat a été adoptée par l’Assemblée nationale. Le point sur ce qu’elle va changer pour votre logement.

• Les «passoires thermiques» interdites à la location

Dès 2023, les pires «passoires thermiques» (logements les plus énergivores classés F ou G) ne pourront pas être mises en location. Cette interdiction a été élargie à l’ensemble des logements «G» à partir de 2025 et aux «F» dès 2028. La mesure s’appliquera également aux logements classés «E» en 2034. Au total, ce sont plus de 4 millions de biens qui devraient être rénovés d’ici 2034, soit plus du tiers du parc locatif privé (12 millions).

• Un prêt bancaire

Le 1er janvier 2020, le gouvernement a lancé un dispositif, Ma Prime Rénov’, pour aider les Français à rénover leur logement. Et si possible de fond en comble. Une tâche loin d’être évidente surtout pour les ménages modestes. Pour y remédier, l’exécutif va solliciter les banques pour ressortir du placard le prêt avance mutation. Ce dispositif, qui existe depuis 2015, est garanti par une hypothèque à hauteur du montant du prêt augmenté des intérêts. Vous le percevez sous forme de versements périodiques et le remboursez intégralement (montant initial et intérêts le cas échéant) une fois le bien vendu.

• Un accompagnement personnalisé

C’est l’autre inquiétude des propriétaires, avec le manque de moyens financiers: à qui s’adresser pour rénover son logement? Les aides sont nombreuses - et souvent très complexes - et donc les acteurs multiples. Pour faciliter la tâche des particuliers, les bénéficiaires de Ma Prime Rénov’ pourront enfin disposer d’un accompagnement personnalisé.

Quel que soit le profil du propriétaire (aisé ou modeste, propriétaire occupant ou bailleur), cet accompagnement est obligatoire. Chacun sera suivi par un tiers - public ou privé - qui lui expliquera quels travaux réaliser, quels artisans solliciter et comment obtenir les aides. Coût moyen de l’accompagnement? 1600 euros par logement.

• Un audit énergétique obligatoire

Une fois les travaux terminés, le propriétaire doit faire réaliser un audit thermique, moyennant 500 à 600 euros, pour confirmer la conformité des travaux. Un document, remis à l’acheteur lors de la vente, en plus des diagnostics, notamment celui sur la performance énergétique (DPE).

À noter que ce dernier sera, dès le 1er juillet 2021, opposable. Autrement dit, un locataire ou un acheteur pourra se retourner contre le propriétaire ou le vendeur en cas d’erreur sur la performance énergétique. Et si le bailleur ou le vendeur estiment être dans leur bon droit, ils pourront faire de même contre le diagnostiqueur.

Grand Paris : les villes où investir et celles où s'abstenir

L'IEIF a classé les villes du Grand Paris en 8 familles, fournissant un outil précieux pour évaluer le potentiel d'un investissement immobilier.

Le secteur du Grand Paris est, depuis quelques années, plein de promesses. L'arrivée prochaine de nouvelles gares est sensée doper la demande immobilière dans certaines villes et quartiers aujourd'hui trop loin des transports pour profiter d'une embellie.

Mais tout n'est pas aussi simple. L'appartenance des villes à la Métropole du Grand Paris n'est pas une garantie de plus-value à long terme. Toutes ne sont pas logées à la même enseigne. L'Institut de l'Épargne Immobilière et Foncière (IEIF) a créé un référentiel « inédit » de 8 familles de communes selon leur potentiel. Ce classement reflète l'image de la « réalité sociologique » et traduit des « situations spécifiques ». Il permet de « challenger un projet d'investissement en fonction de la localisation concernée et de ses spécificités ».

Pour établir ce classement, l'IEIF s'est basé sur 49 variables mesurant l'évolution sur 20 ans de 150 villes appartenant à la Métropole du Grand Paris. Chacune a été évaluée sur le plan de la démographie (croissance de la population, des ménages, âges, CSP...), du taux d'emploi, des revenus par habitant, de la typologie du parc de logements (maisons, appartements, logements sociaux), de l'indicateur de qualité de vie, et bien évidemment de l'évolution des loyers et prix de l'immobilier.

Premier constat qui intéressera les potentiels investisseurs : sur la période 2010 - 2019, les 8 familles ont un rendement annuel situé entre 2 et 4% par an (contre 10 à 12% dix ans plus tôt), revalorisation du patrimoine inclue. Celui-ci tend d'ailleurs à reculer fortement sur toute la période, la faute à la forte augmentation des prix.

1. Le secteur « Paris prime » : un faible potentiel de plus-value, mais une valeur sûre

Ce secteur est celui où les potentiels de rendement et de plus-value sont les plus faibles. Rien d'étonnant, puisqu'il s'agit en grande majorité des quartiers historiques de Paris et des banlieues dites « chics ». Plutôt habités par des séniors, ils ont peu vu leur urbanisme évoluer ces 20 dernières années. C'est ici que les revenus les plus hauts sont enregistrés et c'est aussi dans ces quartiers qu'ils progressent le plus rapidement.

Les loyers y ont augmenté de 70% entre 2010 et 2019, tandis que les prix ont été multipliés par 3. À la clé, un rendement parmi les plus bas. L'IEIF évalue le « TRI », c'est-à-dire le taux incluant à la fois le rendement locatif et la progression annuelle des prix de l'immobilier, à seulement 2,5% par an. Ces secteurs offrent néanmoins l'avantage d'être des valeurs sûres, puisque la demande reste élevée.

Secteurs « Paris prime » : Paris 5, 6, 7, 8 et 16ème arrondissements, Boulogne-Billancourt (92), Neuilly-Sur-Seine (92), Vincennes (94), Saint Mandé (94), Communauté d'agglomération de Versailles Grand Parc (78), Communauté d'agglomération de Saint-Germain en Laye (78).

2. « Paris résidentiel » : pas de plus-value à moyen terme

Il s'agit des quartiers parisiens essentiellement en dehors du centre historique. C'est cette famille qui a enregistré la plus forte hausse des prix en 9 ans (multipliés par 4), et la plus forte croissance des loyers (+80%). Le rendement global sur la période ressort à environ 3% par an.

Le secteur « Paris résidentiel » se différencie surtout de la famille « Paris prime » par une population plus jeune, la présence d'un plus grand nombre de familles et un meilleur équilibre social, même les revenus moyens y restent élevés.
La demande immobilière reste forte, le taux de vacance est faible, notamment pour les logements les plus petits. Mais les perspectives de plus-value sont, comme pour la catégorie « prime », assez limitées.

Secteurs « Paris résidentiel » : Paris 9, 12, 13, 14, 15, 17ème arrondissement, ainsi que Levallois-Perret (92).

3. « Paris populaire » : les prix pourraient augmenter grâce au Grand Paris Express

Cette zone comprend notamment les arrondissements du nord de Paris et certaines communes limitrophes qui sont déjà desservies par au moins un métro. La construction de logements y a été intense ces dernières années, portée par une demande immobilière en perpétuelle croissance. Le niveau moyen des revenus a progressé. Selon l'IEIF, une gentrification semble être en train de s'opérer, notamment portée par la présence de jeunes actifs.

C'est cette zone qui présente le meilleur rendement sur la période 2010 - 2019, avec un TRI de 3,7% par an. Les communes du secteur « Paris populaire » vont aussi être particulièrement concernées par l'implantation des nouvelles gares du Grand Paris Express dans la décennie qui arrive. Les prix pourraient encore y monter.

Villes « Paris populaire » : Paris 18 et 19ème arrondissements, Asnières sur Seine (92), Suresnes (92), Issy-les-Moulineaux (92), Clichy (92), Montrouge (92), Puteaux (92), Les Lilas (93), Charenton-le-Pont (94), le Kremlin-Bicêtre (94) et Saint-Quentin-en-Yvelines (78).

4. « Néo-faubourg » : les villes au meilleur potentiel de plus-value

Ce groupe, constitué d'une partie de la petite couronne parisienne et des villes nouvelles de grande banlieue, est identifié comme étant celui où pourrait émerger la meilleure plus-value dans les années à venir.

Comme la famille « Paris populaire », ces zones devraient être favorisées par l'implantation des nouvelles gares du Grand Paris Express. D'autant que la construction de logements y est très active. Selon l'IEIF, elle semble prendre le relai des villes identifiées comme appartenant aux groupes « Paris résidentiel » et « Paris populaire ». Néanmoins, les revenus de la population y progressent moins vite que dans les autres secteurs.

Villes « Néo-faubourg » : Arcueil (92), Bagneux (92), Gennevilliers (92), Nanterre (92), Colombes (92), Aubervilliers (93), Bagnolet (93), Saint-Ouen (93), Montreuil (93), Pantin (93), Romainville (93), Créteil (94), Alfortville (94), Bonneuil-sur-Marne (94), Ivry-sur-Seine (94), communauté d'agglomération du Pays de Meaux (77), communauté d'agglomération Melun Val de Seine (77), communauté d'agglomération de Cergy-Pontoise (95).

5. « Paris vert » : des villes plus favorables aux maisons et grands appartements

Ce groupe rassemble les communes résidentielles du pourtour de la capitale qui ont une densité d'habitat faible, c'est-à-dire une large proportion de maisons individuelles et d'appartements de standing. Le taux de propriétaires est élevé et les prix de l'immobilier ont triplé en 20 ans, alimentés par une population aux revenus en forte hausse.

Déjà bien desservies en transports pour la plupart, ce sont des villes privilégiées par les personnes qui travaillent à Paris et cherchent une maison avec jardin. La récente demande accrue de logements avec espaces extérieurs pourrait tirer les prix un peu plus à la hausse. Le rendement reste toutefois bas, à environ 2,7% sur 9 ans.

Villes « Paris vert » : Rueil-Malmaison (92), Clamart (92), Meudon (92), Sèvres (92), Bourg-la-Reine (92), Chaville (92), Garches (92), Saint-Cloud (92), Sceaux (92), Vaucresson (92), Ville-d'Avray (92), Antony (94), Le Perreux-sur-Marne (94), Nogent-sur-Marne (94), Saint-Maur-des-Fossés (94), Communauté d'agglomération du pays de Fontainebleau (77).

6. « Faubourg social » : les perspectives de revalorisation les plus faibles

Certains professionnels estiment que les villes de cette famille ont le plus de potentiel. Mais l'IEIF indique que ce groupe a, au contraire, « probablement » les perspectives de revalorisation les plus faibles. Il enregistre de la présence de quartiers « sensibles », un taux de logements sociaux élevé, et la pression démographique y est forte. En parallèle, les revenus sont plus faibles que dans les autres secteurs.
Le rendement courant peut y atteindre 6%, mais l'investissement est, de fait, plus risqué.

Villes « Faubourg social » : 22 communes, dont Saint-Denis (93), Drancy (93), Le Blanc-Mesnil (93), Épinay-sur-Seine (93), Bobigny (93), Sevran (93), Bondy (93), Clichy-sous-Bois (93), la Courneuve (93), Neuilly-sur-Marne (93), Noisy-le-Sec (93), Villepinte (93), Orly (94), Vitry-Sur-Seine (94)

7. « Banlieue dense » : des villes qui offrent peu de perspectives de valorisation

Ce groupe est composé de communes dans lesquelles sont implantées de nombreuses maisons individuelles, et donc un nombre conséquent de familles. Certaines sont assez loin des transports en commun, le revenu moyen y progresse peu, la progression démographique y est souvent négative.

Le marché immobilier s'y est plutôt stabilisé, après 20 ans d'augmentation des prix (multipliés par 2,5) et des loyers (+40 %). Le rendement à 9 ans est l'un des moins performants, avec seulement 2,3% en moyenne sur 9 ans selon l'analyse de l'IEIF. Ces communes offriraient peu de perspectives pour un investissement.

Villes « Banlieue dense » : 23 communes dont Viry-Châtillon (91), le Bourget (93), Montfermeil (93), Noisy-le-Grand (93), Aulnay-sous-Bois (93), Gagny (93), Champigny-sur-Marne (94), Juvisy-sur-Orge (94), Argenteuil (95).

8. La « Périphérie urbaine »

Les villes de cette catégorie ne font pas partie de la Métropole du Grand Paris. Elles n'ont globalement pas connu d'augmentation conséquente des prix, et la croissance démographique observée n'y est pas plus forte qu'ailleurs.

Le parc locatif privé n'est pas très développé (seulement 20 % des logements). Les prix permettant d'accéder à la propriété, on y retrouve surtout des logements familiaux. Là encore, le rendement sur 9 ans est très faible, similaire à celui de la catégorie « Paris prime » à environ 2,5 %.

Secteurs : Val Parisis (Ermont, Beauchamps, Francoville...), Coeur d'Essonne (Sainte-Geneviève des Bois, Brétigny, Saint-Germain-lès-Arpajon...), Val d'Yerres Val de Seine (Brunoy, Draveil, Montgeron...), Etampois Sud-Essonne, Marne et Gondoire...

Nouvelle exigence des banques dans l'octroi des crédits immobiliers

L'allègement des conditions d'octroi des crédits immobiliers formulé par le régulateur s'accompagne d'un durcissement de la politique bancaire en raison du contexte économique. Les établissements sont de plus en plus pointilleux sur la qualité du dossier et exigent dorénavant une nouvelle protection : la garantie perte d'emploi pour les candidats les plus à risques d’un point de vue professionnel. Une incohérence quand on sait combien cette garantie manque d'efficacité, et un nouvel obstacle pour les emprunteurs qui doivent se conformer à l'équivalence de niveau de garantie, quoiqu'il leur en coûte.

Une situation complexe malgré des taux d'emprunt au plus bas

En février dernier, les taux d'intérêt des crédits immobiliers ont de nouveau baissé pour s'approcher au plus près de leur record de l'automne 2019. Toutes durées confondues, le taux moyen s'est établi à 1,14% (hors assurance et coût des sûretés), à deux points du niveau observé en octobre 2019 (données Observatoire Crédit Logement). Le contexte actuel est pourtant bien différent.

L'emballement du crédit à l'habitat en 2019, millésime exceptionnel en termes de transactions et de distribution de financements, a conduit le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) à durcir les conditions d'octroi. Tout au long de l'année 2020, les banques ne pouvaient accorder de prêts immobiliers au-delà d'un taux d'endettement à 33% et sur une durée de remboursement supérieure à 25 ans. L'assouplissement entré en vigueur en janvier 2021 est de bon augure : le taux d'effort maximum remonte à 35% et la durée d'emprunt peut aller jusqu'à 27 ans (achat en VEFA notamment).

Deux facteurs viennent pourtant freiner l'accès au crédit. Le régulateur a cru bon de rappeler aux banques qu'elles doivent obligatoirement intégrer l'assurance emprunteur dans les charges d'emprunt annuelles pour calculer le taux d'endettement. En omettant sciemment cet élément, certains établissements ont octroyé des crédits immobiliers à des emprunteurs dont le taux d'assurance ne permettait pas de rester dans les limites de l'endettement. Depuis peu, la rigueur vient des banques : certains emprunteurs doivent souscrire la garantie perte d'emploi sous peine de voir leur demande de financement rejetée.

Garantie perte d'emploi : quelle utilité ?

La crise économique actuelle incite les banques à redoubler de prudence dans la distribution des crédits et à scruter à la loupe la stabilité professionnelle des emprunteurs au-delà de leur solvabilité. Les candidats évoluant dans les secteurs d'activité sinistrés comme l'hôtellerie-restauration, l'événement ou l'aérien sont pénalisés et peinent à concrétiser leur projet immobilier. À moins de se plier à la dernière exigence des prêteurs : la souscription à une garantie perte d'emploi, un renfort de garanties qui n'est plus marginal.

Les courtiers le savent pertinemment : la garantie perte d'emploi est d'une utilité médiocre en raison des conditions drastiques de mise en jeu. Réservée aux seuls salariés en CDI avec ancienneté, elle intervient uniquement en cas de perte d'emploi involontaire, le chômage partiel, la rupture conventionnelle, la démission ou le licenciement pour faute grave n'entrent pas dans son champ d'application. Soumise à un délai de carence entre 6 et 18 mois et à un délai de franchise pouvant aller jusqu'à 9 mois, cette protection qui n'en a que le nom est aussi très chère, coûtant entre 0,3% et 1% du capital emprunté. L'indemnisation est quant à elle toujours partielle, entre 30% et 80% du montant des échéances mensuelles sur une durée fixée au plus à 18 mois. Toutes ces raisons font que le taux de souscription à la garantie perte d'emploi reste très faible : autour de 2% du montant des cotisations annuelles en assurance emprunteur.

Il semble donc légitime de s'interroger sur l'utilité d'une telle garantie pour l'emprunteur. Pour le prêteur, elle est évidente : elle grossit sa marge sur l'assurance emprunteur, puisqu'elle peut doubler le coût de la couverture. À garanties équivalentes, un contrat alternatif coûte deux à quatre fois moins cher que l'offre du bancassureur. Quand elle est imposée pour octroyer le crédit, la garantie perte d'emploi est intégrée dans cette notion fondamentale qu'est l'équivalence de niveau de garanties, qui permet à la délégation d'assurance de s'opérer. Si l'emprunteur veut faire jouer la concurrence, il doit présenter au prêteur un contrat délégué assorti de la garantie perte d'emploi.

Garantie perte d'emploi : elle reste facultative et optionnelle

Le rôle des courtiers est essentiel pour guider les emprunteurs dans le chemin de croix du crédit immobilier. Actuellement, en raison de la faiblesse des taux d'intérêts, l'assurance emprunteur pèse proportionnellement beaucoup plus lourd dans le TAEG (taux Annuel Effectif Global). L'ajout de la garantie perte d'emploi plombe encore plus la dépense assumée par l'emprunteur et le scelle auprès de la banque.

Prévue par la loi ELAN promulguée en 2018, la refonte du diagnostic de performance énergétique (DPE) entrera en vigueur le 1er juillet 2021, les nouveaux diagnostics deviendront alors opposables. Et les passoires énergétiques seront interdites à la location.

Le diagnostic de performance énergétique, un document de référence

Affiché sur les annonces immobilières, systématiquement présenté lors des ventes ou mises en location, il renseigne sur la performance énergétique d’un logement et oriente notamment les choix en termes de travaux de rénovation.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est le document de référence qui renseigne sur la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment, en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émission de gaz à effet de serre.

Le DPE a été instauré en 2006 afin de transposer la directive européenne pour la performance énergétique des bâtiments. Il est devenu un outil grand public pour l’information des ménages sur la performance énergétique de leur logement et un thermomètre essentiel de la politique publique de l’énergie et du logement, qui sert notamment à identifier les passoires énergétiques (étiquettes F et G).

Les pouvoirs publics oeuvrent pour un nouveau DPE plus fiable au 1er juillet

Le DPE a été créé en 2006 et l’étiquette énergie est devenue depuis un objet familier des Français. Si les Français ne connaissent pas toujours celle de leur propre logement – environ dix millions de logements possèdent un DPE actuellement soit un tiers du parc –, le DPE est systématiquement fourni en cas de vente ou de location et chacun connaît l’échelle graduée de A à G qui classe les logements en fonction de leur consommation énergétique, ne serait-ce que parce qu’elle figure sur les annonces des agences immobilières.

Pour autant, le DPE actuel bénéficie d’une confiance très relative de la part des Français et des acteurs du secteur puisqu’il repose parfois sur des données lacunaires : sa méthodologie de calcul dépend de la date de construction des logements et s’appuie dans certains cas sur l’analyse des factures d’énergie du logement, factures qui dépendent autant des habitudes du ménage, de son occupation récente que du logement en tant que tel. Tout en respectant la méthodologie, des DPE différents peuvent attribuer des étiquettes différentes pour des logements pourtant identiques et il existe également des DPE sans étiquettes dits « DPE vierges» lorsqu’aucune facture n’est disponible. Les DPE vierges représentent même près de 20 % des DPE réalisé.

Le cœur de la refonte du DPE consiste à le rendre plus fiable en revoyant sa méthodologie et son « moteur de calcul». Le nouveau DPE  devrait être plus à même d’inspirer confiance à tous les propriétaires, locataires et professionnels de l’immobilier et de la construction.

De nouvelles méthodes de calcul pour le DPE

Plus précisément, la méthode de calcul du DPE a été unifiée pour tous les logements, en éliminant la méthode dite « sur facture » : le DPE s’appuie désormais uniquement sur les caractéristiques physiques du logement comme le bâti, la qualité de l’isolation, le type de fenêtres ou le système de chauffage, et utilise des données d’entrée plus fiables. De plus, la nouvelle méthode intègre de nouveaux paramètres qui fourniront une évaluation plus représentative de la performance du bâtiment : consommations énergétiques en matière d’éclairage et d’auxiliaires, mise à jour des scénarii météorologiques, prise en compte des équipements les plus récents ou encore calcul thermique amélioré.

Ainsi fiabilisé, le DPE sera rendu opposable au 1er juillet 2021, au même titre que les autres diagnostics du bâtiment, comme ceux relatifs  à l’état des installations électriques ou à la présence d’amiante ou de plomb. Le rôle du DPE dans le  processus  d’acquisition  immobilière s’en trouvera renforcé. L’opposabilité du DPE rendra plus solide l’adossement à l’étiquette énergie de dispositions réglementaires (comme l’interdiction de location des logements les plus énergivores via la définition de la décence d’un logement) ou d’aides spécifiques.

Une lisibilité accrue pour le nouveau DPE

La refonte du DPE est également l’occasion de revoir sa présentation. Le design du document a été revu afin de le rendre plus lisible, plus communicant et plus simple à comprendre pour les usagers.

La page de garde proposera une synthèse des informations les plus importantes et conservera l’étiquette traduisant la performance énergé- tique telle que les Français la connaissent déjà. L’étiquette climat qui détaille les émissions de gaz à effet de serre liées au logement sera affichée en complément. Afin de gagner en transparence, l’estimation du montant moyen des factures énergétiques du logement sera mise en avant de manière plus visible et plus simple. Ces trois éléments (étiquette énergie, étiquette climat et estimation de la facture) seront par ailleurs d’affichage obligatoire sur les annonces immobilières à compter du 1er janvier 2022 (disposition de la loi énergie climat de 2019).

Au-delà de ces éléments, le nouveau DPE constituera aussi un document technique plus complet. Il contiendra des informations supplémentaires, par  exemple  sur  le  confort  d’été,  la  qualité  de ventilation,  la  qualité  de  l’isolation  ou  même  la répartition   des   déperditions   thermiques   dans le   logement.   Ces   éléments   permettront   aux usagers,    propriétaires,    locataires,    acquéreurs d’avoir    une    vision    plus    claire    de    l’état    du logement.  Le  DPE  comportera  également  des recommandations,  qu’il  s’agisse  de  travaux  de rénovation  ou  de  bons  usages  du  logement.  Il donnera  une  estimation  du  coût  des  travaux  à entreprendre  suivant  deux  niveaux  d’ambition (travaux prioritaires et travaux permettant d’aller vers un logement performant).

En copropriété, il sera possible de faire réaliser un DPE à l’échelle du bâtiment, qui  pourra  être facilement décliné pour obtenir un DPE individuel valable pour chaque lot. Et pour les copropriétaires qui le souhaitent, ils pourront faire réaliser un DPE individuel spécifique à leur logement, notamment pour faire valoir des améliorations de la performance énergétique réalisées en partie privative.

À noter que le DPE collectif fera partie intégrante du diagnostic technique global que  le  projet  de loi portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, présenté en Conseil des ministres le 10 février dernier, prévoit de rendre obligatoire en copropriétés.

Les passoires énergétiques F et G devront être rénovées d’ici 2028

Dernier étage de la refonte du DPE : la révision des seuils définissant  les différentes étiquettes et notamment les passoires énergétiques, à savoir les logements d’étiquettes F et G. En effet, le Gouvernement a fait de l’accélération de la rénovation énergétique des logements et plus particulièrement de la lutte contre les passoires énergétiques une politique prioritaire. Et ce d’autant qu’outre l’enjeu climatique, la lutte contre les passoires énergétiques revêt également un enjeu de justice sociale car les ménages qui les occupent, propriétaires comme locataires, sont les plus susceptibles de se trouver en situation de précarité énergétique. Rénover ces logements, c’est réduire les factures de ces ménages et améliorer leur confort.

Aujourd’hui, selon la classification du DPE actuel, on estime à près de 4,8 millions le nombre de passoires énergétiques (étiquettes F et G) en France métropolitaine, soit 17 % des logements.

Le Gouvernement a fixé l’objectif que l’ensemble des logements F   et G soient rénovés d’ici 2028. Le projet de loi portant lutte contre  le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, présenté en Conseil des ministres le 10 février dernier, interdit la location des passoires énergétiques à partir du 1er janvier 2028, au titre de la décence du logement. La trajectoire d’interdiction sera progressive : en 2023 pour les logements les plus énergivores (consommation supérieure à 450kWh/m2.an d’énergie finale), en 2025 pour les logements classés G et 2028 pour tous les logements F et G2.

Afin de faire du DPE un outil qui puisse également orienter la politique publique de rénovation énergétique vers les logements les plus émetteurs de  gaz à effet de serre, les seuils des étiquettes traduisant la performance énergétique seront désormais calculés en fonction de deux facteurs : l’énergie primaire mais également les émissions de gaz à effet de serre. Les seuils de chaque classe énergétique seront donc des « double- seuils», un logement étant classé selon sa plus mauvaise performance, en énergie primaire ou en gaz à effet de serre.

Avec ce nouveau mode de calcul, les logements fortement émetteurs de gaz à effet de serre pourront se voir attribuer une nouvelle étiquette de performance énergétique plus basse que leur étiquette énergie actuelle.

Les nouveaux « double-seuils» retenus dans le cadre de cette refonte du DPE ne modifient pas le nombre global de passoires énergétiques qui reste à 4,8 millions de logements. Les changements de classes énergétiques entre ancien et nouveau DPE seront, sauf cas exceptionnel, limités à une classe au plus.   Par exemple, parmi les logements que      le diagnostic actuel classe au niveau C, 60% resteront classés C avec le nouveau DPE et 40% seront reclassés B ou D. De même, certains logements anciennement classés F pourront désormais être classés E, ou inversement.changements de classes énergétiques entre ancien et nouveau DPE seront, sauf cas exceptionnel, limités à une classe au plus.   Par exemple, parmi les logements que      le diagnostic actuel classe au niveau C, 60% resteront classés C avec le nouveau DPE et 40% seront reclassés B ou D. De même, certains logements anciennement classés F pourront désormais être classés E, ou inversement.

Ce qu’il faut retenir en pratique

Les trois arrêtés ministériels mettant en œuvre le nouveau DPE seront soumis à la consultation du public et des instances obligatoires dans les prochains jours avant publication au mois de mars. Tous les nouveaux diagnostics réalisés à partir du 1er juillet 2021 suivront la méthode et le format déterminés par cette refonte.

Le nouveau DPE s’appliquera à la totalité des DPE réalisés à compter du 1er juillet 2021, dans le cadre d’une vente ou location d’un logement du parc privé ou social, en maison individuelle ou en copropriété. Le vendeur ou bailleur devra fournir le nouveau DPE à tout candidat à l’acquisition ou à la location d’un bien. Les étiquettes F et G de ce nouveau DPE désigneront dès son entrée en application au 1er juillet les logements qualifiés de « passoires énergétiques ».

Source : Capital

Journalistes : Thomas Chemel, Thibaut Lamy

Date de publication : 24 décembre 2020

Dans cet article très complet, la rédaction de Capital s'appuie sur les chiffres et l'analyse du Laboratoire de l'Immobilier pour mettre en lumière 20 villes en périphérie des grandes métropoles dans lesquelles un investissement locatif peut se révéler gagnant.

L'équipe éditoriale a pris en compte quatre des indicateurs qu'analysent les équipes du Laboratoire de l'Immobilier dans le cadre de la réalisation d'études de marché :

• l’évolution locale de la population,
• le nombre de logements par ménage à l’échelle de la commune
• le taux de vacance,
• et le ratio de locataires du parc privé.

"L’évolution de la démographie, le taux de vacance, le taux de locataires ou le nombre de logements par ménages sont autant d’indicateurs permettant d’avoir une idée du potentiel de votre investissement dans une commune. Les autorisations d’urbanisme, les mises en chantier ou encore les projets de transports en commun permettent également d’affiner l’analyse de vos perspectives.

Pour vous aider à y voir plus clair, Capital a sollicité le Laboratoire de l’immobilier, un expert indépendant réalisant des études du marché neuf, notamment pour le compte des promoteurs. A l’aide de quelques indicateurs clés, nous avons sélectionné une liste de 20 communes situées en périphérie des grandes métropoles, telles que Paris, Lyon, Bordeaux, Montpellier ou encore Strasbourg, dans lesquelles un investissement locatif s’avère pertinent."

Voici la liste de ces 20 communes :

Vitry-sur-Seine (94)

Savigny-sur-Orge (94)

Allauch (13)

Pertuis (13)

Tassin-la-Demi-Lune (69)

Francheville (69)

Colomiers (31)

Castanet-Tolosan (31)

La Chapelle-sur-Erdre (44)

Bouaye (44)

Juvignac (34)

Jacou (34)

Obernai (67)

Illkirch-Graffenstaden (67)

Villeneuve-d’Ascq (59)

Wattignies (59)

Seyssins (38)

Saint-Égrève (38)

Talence (33)

Pessac (33)

La cuisine aménagée est offerte pour tout contrat de réservation signé exclusivement entre le 15 août 2020 et le 15 septembre 2020, valable pour l’achat d’un logement au sein des résidences du Groupe Edouard Denis en cours de commercialisation, dans la limite des stocks disponibles.

Cette offre s’applique uniquement pour une acquisition en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Les programmes en dispositifs spécifiques (loi Monuments Historiques, loi Malraux, dispositifs de réhabilitation, nue-propriété, résidences d’étudiants et résidences services sénior, …) sont exclus de cette offre. Voir la liste des programmes exclus.

Cette offre est consentie sous réserve de la régularisation de l’acte authentique de vente avant les délais prévus au contrat de réservation et de l’annexe spécifique « Pack cuisine offerte ».

La régularisation de l’acte authentique de vente devra intervenir avant le 31 décembre 2020, sous réserve que le programme soit actable avant le 31 décembre 2020.