Après avoir envisagé d'interdire la location de ces logements en les considérant comme indécents, puis prévu un malus en cas de vente du logement, l'Assemblée nationale et le Sénat ont finalement adouci leur position. C'est un dispositif incitatif qui a été choisi. Dans un premier temps, il sera obligatoire de réaliser un audit énergétique à compter de 2022 en cas de mise en vente ou de location d'un logement classé F ou G. Cet audit, plus complet que le DPE actuel, sera adapté au logement et comprendra des propositions de travaux. Les informations des acquéreurs et des locataires sur les dépenses d'énergie du logement seront également renforcées à partir de 2022 même si on ne sait pas encore quel type d'information sera communiqué. D'ici au 1er janvier 2028, tous les propriétaires de logement dont la consommation énergétique relève des classes F et G du diagnostic de performance énergétique devront avoir réalisé des travaux d'isolation afin d'atteindre une classe E.

En cas de non-respect de ces obligations, des sanctions pourraient être prévues mais elles ne le sont pas encore. Elles devraient l'être en 2023 dans le cadre de la programmation quinquennale de l'énergie. En revanche, un décret paru le 26 juillet 2019 (n°2019-802) prévoit d'ores et déjà des restrictions lorsque le logement est loué.

En principe, les propriétaires de logements loués nus, c'est-à-dire non meublés, et situés dans les grandes agglomérations où la demande de logements dépasse l'offre, peuvent augmenter le loyer en cas de relocation (nouveau locataire) ou de renouvellement du bail. Pour cela, ils doivent toutefois respecter un montant de hausse qui ne dépasse pas la variation de la valeur de l'IRL (Indice de référence des loyers) fixé par l'Insee.

Mais, nouveauté prévu par ce décret, c'est maintenant interdit pour les logements dont la consommation en énergie est supérieure à 331 KWh par m2 et par an (classés F et G). Pour eux, aucune augmentation de loyer n'est désormais possible. Sauf à réaliser des travaux d'isolation changeant la note énergétique de l'immeuble, le loyer reste bloqué. Le manque à gagner devrait inciter les propriétaires à isoler leur logement.

Dans certains cas, le propriétaire ne peut pas réaliser les travaux nécessaires notamment s'il habite dans une copropriété qui refuse de voter les travaux prévus pour isoler le bâtiment. Les copropriétés des années 1960 à 1980 sont particulièrement concernées par les déperditions énergétiques. Le copropriétaire qui peut montrer qu'il a demandé des travaux et que ces derniers ont été refusés sera dispensé de ces obligations. Pour d'autres logements, les travaux d'isolation ne sont pas possibles techniquement ou bien leur coût serait hors de proportion par rapport aux économies d'énergie attendues. Dans ce cas, les travaux ne seront pas obligatoires.

Dans un marché où l'offre de logements excède la demande, l'étiquette énergétique peut faire baisser la valeur du logement mais dans un marché tendu, cette réalité est sans doute moins tangible. « Quoi qu'il en soit, les propriétaires de logements classés en F et G dans les DPE devront s'attendre à réaliser des travaux d'isolation à plus ou mois courte échéance. Lors de l'acquisition, ils doivent être alertés sur la nécessité de prévoir un budget en conséquence », estime Jean-Marc Torrollion, président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim). Prévoir ce budget implique que le prix des logements énergivores aura tendance à baisser.

Les aides varient régulièrement à mesure que le gouvernement tente de les adapter aux besoins. L'aide la plus largement disponible est le crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE). Il permet de bénéficier d'un crédit d'impôt de 30 % de la dépense et même de 50 % de la dépense lorsqu'il s'agit de la dépose d'une cuve de fioul. De plus, le CITE est conditionné à l'installation de matériels performants et de travaux réalisés par des artisans reconnus garant de l'environnement (RGE). L'aide est plafonnée à 8 000 euros sur 5 ans pour une personne seule et à 16 000 euros pour un couple. Le plafond est majoré de 400 euros par personne à charge. Les travaux de changement de système de chauffage mais aussi d'isolation des murs, de la toiture et même des parois vitrées sont éligibles au CITE(fin de l'avantage le 31-12-19).

• Il est aussi possible de vendre ses certificats d'économie d'énergie (CEE). Les fournisseurs de gaz, d'électricité, de fioul ou de GPL ainsi que les grands acteurs de la distribution sont soumis à des objectifs de réduction des gaz à effet de serre et peuvent y parvenir en achetant leurs économies d'énergie à des particuliers qui ont réalisé des travaux. Ces économies sont validées par des certificats d'économie d'énergie (CEE) et l'achat de ces derniers permet de réduire le montant des travaux.

• S'ajoute une aide supplémentaire baptisée « coup de pouce isolation » en complément de l'achat de CEE. Cette aide s'adresse à tout le monde, mais varie en fonction des revenus du ménage. Plusieurs types de travaux peuvent en bénéficier. C'est le cas du remplacement d'une chaudière au charbon, au fioul ou au gaz (autre qu'à condensation) par un équipement utilisant des énergies renouvelables comme une chaudière biomasse, une pompe à chaleur air/eau, eau/eau ou hybride, un système solaire combiné, ou un raccordement à un réseau de chaleur. L'ancien appareil peut aussi être remplacé par une chaudière au gaz à très haute performance énergétique, par un équipement de chauffage au charbon ou un appareil de chauffage au bois possédant le label « Flamme verte 7 ». Des subventions comprises entre 700 et 4 000 euros peuvent être accordées dans le cadre de ce coup de pouce isolation.

• Il est aussi possible de bénéficier de l'éco-prêt à taux zéro (Eco-PTZ). Un décret et deux arrêtés du 19 août 2019 simplifient ce dispositif. Le propriétaire réalise un ensemble de travaux et bénéficie d'un prêt à taux zéro jusqu'à 30 000 euros dont les intérêts sont pris en charge par l'État (voir aussi article p. 38). Tous les logements construits depuis plus de deux ans sont désormais éligibles au dispositif, l'isolation des plafonds bas est intégrée dans le dispositif.

• Enfin, s'ajoute aussi le programme « habiter mieux » de l'Agence nationale d'amélioration de l'habitat (Anah). Ce programme est destiné à un public modeste voire très modeste (couple devant gagner, au maximum, 30 044 euros par an en Île-de-France et 21 630 euros en région). « Habiter mieux sérénité » peut ainsi aller jusqu'à 10 000 euros de subvention si le gain énergétique réalisé par les travaux est de 25 %. Dans le cas d'un ménage plus aisé, l'aide peut aller jusqu'à 7 000 euros. Et le programme « Habiter mieux agilité » ouvre, quant à lui, des aides pour le changement de chaudière et de chauffage, l'isolation des murs, ou encore l'isolation des combles. Entre 35 et 50 % du montant des travaux peuvent être subventionnés dans une limite allant de 7 000 à 10 000 euros en fonction des ressources du ménage.

Sortir d'un produit de défiscalisation (Scellier, Pinel...) peut en effet se révéler un peu plus compliqué du fait des paramètres supplémentaires à prendre en compte comme les loyers plafonds devant être respectés dans le cadre de ces régimes et qui s'avèrent difficiles à relever une fois la durée d'engagement de location expirée. Il faut aussi tenir compte de l'éventuelle saturation du marché local en cas de revente massive de ce type de logements à l'issue des périodes de réduction d'impôt pour les investisseurs. C'est-à-dire au bout de 9 ans de location, le plus souvent, dans le cadre du régime Scellier, ou 6 ans minimum pour le Pinel. Conséquence : de nombreux logements Scellier commercialisés en 2009, 2010, se retrouvent aujourd'hui sur le marché.

Peu importe que vous ayez donné ou non congé à votre locataire au terme de votre durée d'engagement de location, vous êtes libre de vendre votre logement, et cela au prix que vous souhaitez fixer. Avec, néanmoins, en règle générale, une décote de l'ordre de 10 à 30 % en moyenne si vous choisissez de céder votre bien avec son occupant locataire toujours en place.

C'est là que peuvent surgir les mauvaises surprises... Qu'ils soient vendus libres ou occupés, il n'est pas rare de voir des biens situés dans des copropriétés relevant initialement d'un programme de défiscalisation cédés à terme à des prix décorrélés du marché. Car, ce type de produits ayant pour la plupart été acheté dans un intervalle de quelques mois, leurs propriétaires perdent le bénéfice de l'avantage fiscal quasi-simultanément. D'où souvent une vague de mise en ventes qui perturbe le niveau habituel d'offre et de demande entraînant de fait une baisse des prix pour réussir à trouver preneur assez vite.

Pour éviter des déceptions, mieux vaut donc se pencher avec attention sur les conditions du marché immobilier local et s'assurer que le moment de mise en vente est bien opportun. Concrètement, renseignez-vous sur l'évolution des prix au mètre carré au cours des mois précédents, comme de l'importance de la demande et du stock de produits actuellement à la vente. Ces appartements ne sont certes pas invendables mais, il peut parfois s'avérer plus judicieux d'attendre un peu avant de les proposer sur le marché. Quitte, dans le cadre d'un investissement en Pinel, à prolonger son engagement de location initial de trois ans supplémentaires.

Une fois terminé l'engagement de location prévu dans le cadre du régime de défiscalisation, rien ne vous empêche de récupérer le logement afin d'en faire votre résidence principale ou d'y loger un proche dans les mêmes conditions. Mais attention... la loi est stricte sur ce point : le membre de votre famille en question ne peut être que : votre époux (se), votre partenaire de Pacs ou votre concubin(e) depuis plus d'un an, ou encore (cas plus fréquent) un de vos ascendants : parent, grand-parent... ou un de vos descendants (ou ceux de votre conjoint) : enfant, petit-enfant. En d'autres termes, vous ne pouvez pas demander à votre locataire de quitter les lieux si vous aspirez à y loger votre neveu ou votre petite-cousine.

Autre difficulté : pour obtenir le départ de l'occupant des lieux, vous êtes tenu à un certain formalisme. À commencer par attendre l'échéance du bail de votre locataire. Mais pas seulement... Vous devez aussi lui notifier son congé au plus tard six mois avant la fin de son contrat de location. Et ce, par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre signature. Prenez soin aussi de bien adresser ce courrier à chacun des cotitulaires du bail ou à chacun des époux (ou partenaires de Pacs).

Quant au contenu de ce courrier, vous devrez notifier :

- le motif du congé,

-les nom et adresse du ou des personnes destinées à s'installer dans le logement que vous souhaitez récupérer ainsi que votre lien de parenté avec eux si le bail a été signé depuis le 27 mars 2014.

De même, vous devez obligatoirement joindre à votre lettre la notice d'informations relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire (arrêté du 13 décembre 2017). À défaut de l'ensemble de ces informations, votre demande de congé n'est pas valable et le bail est alors reconduit pour la même durée.

Attention, si vous mentez sur vos réelles intentions quant à l'avenir de votre logement, les sanctions peuvent s'avérer lourdes ! Si, une fois après avoir quitté les lieux, votre ancien locataire apporte la preuve que vous n'avez pas repris votre appartement pour y vivre, ou uniquement à titre de résidence secondaire, ou encore que la personne que vous aviez nommée dans votre notification de congé comme devant s'y installer n'y loge pas, il peut alors vous attaquer en justice afin d'obtenir des dommages et intérêts pour le préjudice subi. Pire, en cas de motifs mensongers, vous vous exposez à une amende pénale de 6 000 € maximum.

Si vous n'êtes pas pressé de revendre votre logement et n'avez pas non plus besoin de le récupérer pour vous y loger ou y installer un membre de votre famille, la solution la plus simple reste alors de laisser le locataire en place. Vous continuez ainsi à percevoir le loyer dans les mêmes conditions qu'auparavant mais en ne bénéficiant plus de la réduction d'impôt au titre de votre investissement.

Certes avantageuse d'un point de vue « paperasse » (pas de congé à donner ni de transaction hasardeuse, pas de nouveau bail à signer...), cette option n'est pas forcément la plus intéressante financièrement parlant. Motif ? Dès lors que votre bien se trouve dans une commune de zone dite « tendue » (voir le simulateur « savoir si un logement est situé en zone tendue » sur le site www.servicepublic.fr), vous ne pouvez pas augmenter librement le montant du loyer entre deux locataires. En effet, sauf si le départ du dernier occupant des lieux date de plus de dix-huit mois ou si vous avez effectué depuis moins de six mois dans le logement des travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer (voir p.16), la somme que vous pouvez demander à votre nouveau locataire ne peut excéder celle payée par le précédent (augmentée de la révision annuelle du loyer sur la base de l'IRL).

Or, dans le cadre de votre investissement défiscalisant, l'une de vos obligations initiales pour prétendre à l'avantage fiscal était de respecter un montant plafond de loyer mensuel par m². Lequel est généralement inférieur aux prix « normaux » du marché. Cet ancien loyer, de fait, continue de s'appliquer à votre nouveau locataire ! Vous risquez ainsi de voir s'accroître au fil des ans l'écart entre ce que vous allez encaisser pour votre logement et ce que vous pourriez percevoir si vous n'aviez pas, au départ, loué via un régime de défiscalisation. De quoi grignoter la réduction d'impôt obtenue initialement...

Pour éviter un tel écueil, rien de mieux que de louer en changeant les règles au moment du départ volontaire du locataire. Autrement dit, vous devez basculer le logement d'une location nue à une location meublée ou saisonnière. Cela permet non seulement de s'affranchir des plafonds de loyers mais aussi d'optimiser la fiscalité en amortissant le bien, c'est-à-dire de déduire des loyers perçus toutes les charges liées à la location comme, par exemple, les charges de copropriété ou encore les intérêts d'emprunt. Et ce, au point parfois de réussir à réduire à néant la fiscalité et de compenser ainsi la perte de l'avantage fiscal liée à la sortie du régime de défiscalisation.