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L'évolution des prix de l'immobilier
50 ans de prix du logement
Pendant les années soixante-dix, l’inflation a été violente, et la hausse des prix du logement a été forte. C’est de cette période que date l’image de l’immobilier « valeur refuge » : en euros constants (donc en ayant traduit les francs en euros, et retiré l’effet d’optique de l’inflation). Entre 1968 et 1978, la progression réelle des prix a été de 1,25% par an. Ceci s’explique surtout par l’augmentation très forte du nombre des ménages.
Puis est venu le changement politique de 1981, avec l’année suivante la création de l’impôt sur la fortune et le vote de la loi Quillot (qui modifia les rapports propriétaires / locataires). Conséquence : pour la première fois depuis trente ans, une baisse des prix et un ralentissement brutal de la construction. Conséquence de la conséquence : insuffisance d’offre, marché tendu, remontée des prix. Les années quatre-vingt ont fait le reste, avec abondance de crédit, confiance en l’immobilier, enthousiasme excessif. En 1988, les prix avaient finalement progressé de 3,72% par an en valeur réelle, depuis dix ans.
Trop peu, puis trop. Dès 1990, le marché a commencé à chavirer sous l’excès, en même temps que des taux d’intérêt meurtriers le paralysaient. Entre 1988 et 1998, baisse des prix de 20%.
Puis de nouveau la crise, mais dans l’autre sens. La période 1999 – 2006 a connu en effet une sorte de « rendez-vous » de quatre facteurs démographiques : entre l’allongement de la vie (moins de départs), les nouveaux ménages (natalité forte vingt ans avant), les divorces (deux logements pour une même famille) et un pic d’immigration (commun à tous les pays d’Europe), la pression de la demande a été plus forte que jamais, et l’offre n’a pas réussi à suivre au même rythme. Entre 1998 et 2008, les prix du logement à Paris ont progressé de 128%, soit une performance annuelle de 8,59% !
Excessif ? La crise brutale de 2008 aurait pu casser le marché. Mais la loi Scellier, concoctée en urgence pendant les fêtes de fin d’année, a évité l’accident, la paralysie de l’investissement logement. Puis les taux bas, la pression démographique, et toujours le décalage dans la réponse par la construction, ont fait le reste. Les prix ont progressé, de 2008 à 2018, de 3,06% par an en valeur réelle.
Entre 1968 et 2018, soit sur cinquante ans, le prix des logements à Paris ont été multipliés par un peu plus de quatre. Leur performance annuelle a été de 2,87 % en valeur réelle.
L’ANALYSE
Les prix du logement sont déterminés par la démographie, le rythme de construction, la solvabilité des ménages, les taux d’intérêt… et la volonté (ou la nécessité) d’habiter ici ou là.
Le logement est utile économiquement, mais il n’est pas créateur de richesse comme le sont les entreprises.La hausse récente des prix du logement est assez parallèle à celle de l’endettement public : elle reflèterait la perte de confiance en la robustesse de l’État.
Ainsi, les prix du logement sont actuellement soutenus dans une certaine mesure par les interrogations sur la dette.
Le long terme c’est combien ?
Le long terme est parfois très long ! Les prix du logement n’ont fait que progresser au cours des cinquante dernières années, à l’exception de la parenthèse 1991 – 1997, crise immobilière de grande ampleur. En pratique, l’acheteur de 1991 a dû attendre 2002, soit onze ans, pour retrouver son prix d’achat, sans tenir compte des frais d’acquisition.
Les performances passées peuvent être regardées de deux façons radicalement différentes :- Vues d’aujourd’hui, elles sont évidentes et logiques
- À chaque moment où nous les avons vécues, nous n’imaginions pas la suite !
Quels que soient nos efforts d’intelligence, n’oublions pas qu’il y a sans cesse des surprises au coin de l’avenir.
Il y a des mauvaises surprises, mais il y en a aussi de bonnes ! Dans le monde des investissements, donc des prix, « à chaque instant il peut se passer quelque chose » : ne pas oublier l’équilibre d’un patrimoine !
En 2019, le marché immobilier est porté par les primo-accédants, qui profitent des taux historiquement bas pour concrétiser leurs projets immobiliers : ils ont en moyenne 35 ans et 73,2 % empruntent sur 25 ans ou plus.
Les primo-accédants ont en moyenne 35 ans
L'âge moyen de l’emprunteur primo-accédant est de 35 ans en 2019 : 36 % ont moins de 30 ans, 24 % sont cadres et 77 % sont en CDI.
Les banques continuent de jouer leur rôle de régulation du marché, en privilégiant les profils les plus intéressants et la fin du Crédit Foncier de France n'a pas arrangé la situation des accédants moins aisés.
Entre le 2e trimestre 2018 et le 2e trimestre 2019, le revenu annuel moyen des primo-accédants a augmenté de 1,6 %, passant de 43 600 € à 44 300 €.
Les primo-accédants se tournent en majorité vers l’achat d’une maison (59 %) et dans l’ancien (82 %).
Les investisseurs locatifs préfèrent l’achat d’un appartement (seulement 22 % de maisons) et dans le neuf (40 %).
Les primo-accédants n’hésitent plus à rallonger la durée de leur prêt : au 2e trimestre 2019, 73,2 % ont emprunté sur 25 ans ou plus. « Les primo-accédants doivent aujourd’hui emprunter plus pour ne pas perdre en surface, comme le démontre le montant moyen emprunté qui passe de 212 000 € à 223 700 € entre le T2 2018 et le T2 2019 (soit + 5,5 %).
Les primo-accédants achètent principalement dans l'immobilier ancien. © Cafpi
Un marché immobilier porté par les primo-accédants
Après deux années record, 2019 devrait encore être une année exceptionnelle pour l'immobilier. Pour preuve, le baromètre LPI-SeLoger constate une hausse des ventes de logements anciens de 8 % au cours des 3 derniers mois. Cette dynamique résulte principalement des taux exceptionnels constatés durant la première partie de l’année, qui ont permis aux primo-accédants de réaliser leurs projets immobiliers.
Cette bonne santé du marché n’est possible que grâce à un moteur puissant : les primo-accédants. Si les primo-accédants ne peuvent plus accéder à la propriété, l'ancien ralentit et le neuf s’arrête. Mais bonne nouvelle, les taux devraient rester bas pendant encore longtemps. Si les taux records d’octobre 2016 ont été battus en juin, avec 0,95 % sur 20 ans, les taux font encore mieux en juillet 2019, en atteignant 0,90 % sur 20 ans.
Les annonces de la BCE sur le maintien de ses taux directeurs à des niveaux bas permettent de pronostiquer une poursuite de la baisse des taux des crédits immobiliers. Nous pourrions encore perdre 0,10 % d’ici la fin de l’année, pour atteindre les 0,80 % sur 20 ans.
La période actuelle est donc idéale pour concrétiser son projet immobilier.
Les primo-accédants profitent des taux bas pour emprunter davantage. © Cafpi
La concurrence entre les banques et les taux très bas compensent la hausse des prix en permettant aux ménages d’augmenter leur enveloppe budgétaire en empruntant sur des durées plus longues.
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.Tous les contrats de location signés dans Paris intra-muros à partir du 1er juillet 2019 seront soumis à l’encadrement des loyers. Un loyer maximum sera fixé en fonction du quartier, du nombre de pièces et de la période de construction de l’immeuble. Une trentaine de villes, dont une bonne partie en banlieue parisienne, pourraient suivre cet exemple dans les prochains mois. La loi « Elan » du 23 novembre 2018 permet, en effet, aux 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants où les niveaux de loyers sont élevés et où une pénurie de logements est constatée, de mettre en place ce dispositif.
La métropole Aix-Marseille-Provence envisage également cette solution.
Le gouvernement a opté pour une solution étalée dans le temps pour lutter contre les 7 millions de «passoires thermiques» que compte la France. Près de la moitié d’entre elles concerne le parc privé locatif et l’autre est occupée par les propriétaires.
Incitation, obligation, sanctions
Ce dispositif «progressif» se compose de trois phases - incitations, obligations et sanctions - qui s’étaleront sur environ dix ans. La première, qui démarrera en 2020 et durera «4 à 5 ans» selon le ministre, vise à inciter les propriétaires à faire passer leurs logements classés F et G (dans le diagnostic de performance énergétique) au moins au niveau E. Pour ce faire, les aides de l’Agence nationale de l’habitat, des certificats d’économie d’énergie et du CITE seront mobilisées. Un audit énergétique en cas de mise en vente ou en location d’un logement classé F ou G au sens du diagnostic de performance énergétique sera exigé à partir de 2022.
Puis entre 2024/2025 et fin 2027 s’ouvre une deuxième phase, plus «punitive». Les propriétaires des logements classés F et G et promis à la vente devront tous avoir réalisé les travaux de rénovation énergétique nécessaires. Le cas particulier des copropriétés en difficulté est pris en compte, en fixant une échéance décalée à 2033, dans la mesure où d’autres travaux doivent être prioritairement réalisés, notamment ceux relatifs à la mise en sécurité contenus dans l’article 3 de la loi énergie-climat.
Enfin, à partir de 2028, les propriétaires des «passoires thermiques» qui n’auront pas été rénovées pourraient être sanctionnés. La convention citoyenne pour le climat composée de 150 citoyens pourra notamment être mise à contribution pour déterminer les sanctions, indique-t-on au ministère de la Transition écologique. Parmi elles, la fin du certificat de conformité pour les mauvais élèves. Les sanctions seront «différenciées pour les propriétaires bailleurs et pour les propriétaires occupants, et tiendront également compte des situations particulières (logement individuel ou copropriété, tension sur le marché du logement)», peut-on lire.
