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Focus sur les Hauts-de-Seine

Le 15/10/2019

Immobilier. Métro, RER, tramway…

La proximité avec les transports en commun est devenue de plus en plus prépondérante dans le prix d'un bien immobilier. Voici les prix selon les stations dans les Hauts-de-Seine.

Le marché immobilier ne cesse de croître ces derniers mois à Paris et en proche banlieue. C’est notamment le cas dans les Hauts-de-Seine où les prix au mètre carré se sont envolés, atteignant parfois comme dans la capitale la barre symbolique des 10 000€. Le prix moyen est lui estimé à 6627€/m2 pour un appartement ancien.

500m autour de la station

Un montant qui varie de manière assez significative à travers le département, du simple au quasi-triple entre Gennevilliers et Neuilly-sur-Seine notamment. L’un des aspects qui génère cette disparité est l’accès aux transports en communs. La proximité avec une bouche de métro, une station RER ou de tramway donne donc de la valeur à tout bien immobilier. 

Ainsi, une carte des prix en fonction des stations de transport en commun a été établie par le site meilleursagents.com grâce à tout un historique de transactions immobilières établies récemment, dans un périmètre de 500m autour de la station.

Métro : Neuilly et Levallois les plus élevées

C’est sur le réseau du métro que l’immobilier s’affiche comme le plus élevé dans les Hauts-de-Seine. La palme dans la station la plus chère revient aux Sablons (11041€/m2), située sur la ligne 1 entre le quartier d’affaires de La Défense et la Porte Maillot, à Neuilly-sur-Seine. Une ville où les deux stations dépassent les 10 000€/m2, tandis que Levallois-Perret voit ses trois stations au-dessus des 9000€.

Pour trouver des prix immobiliers dans la moyenne des Hauts-de-Seine, tout en ne sortant pas du métro, il faut se rendre au nord de la ligne 13, à Asnières-sur-Seine, seule commune où les prix sont bien en dessous de la moyenne départementale.

Ligne 1 :

  • La Défense – Grande Arche : 6430€
  • Esplanade de La Défense : 6813€
  • Pont de Neuilly : 10883€
  • Les Sablons : 11041€

Ligne 3 :

  • Pont de Levallois – Bécon : 9210€
  • Anatole France : 9269€
  • Louise Michel : 9459€

Ligne 4 :

  • Mairie de Montrouge : 7832€

Ligne 9 :

  • Pont de Sèvres : 8047€
  • Billancourt : 8254€
  • Marcel Sembat : 8230€

Ligne 10 :

  • Boulogne-Pont de Saint Cloud : 8622€
  • Boulogne – Jean-Jaurès : 8990€

Ligne 12 :

  • Corentin Celton : 7828€
  • Mairie d’Issy : 8206€

Ligne 13 :

  • Malakoff-Plateau de Vanves : 6834€
  • Malakoff – rue Étienne-Dolet : 6784€
  • Châtillon-Montrouge : 6609€
  • Mairie de Clichy : 6480€
  • Gabriel-Péri : 5835€
  • Les Agnettes : 5490€
  • Les Courtilles : 4268€

RER : près de 2000€ entre La Défense et Nanterre

L’immobilier autour des stations de RER est le plus abordable des Hauts-de-Seine. Les prix sont globalement situés dans la moyenne départementale, malgré quelques exceptions comme à Issy-les-Moulineaux. On observe toutefois quelques écarts notables malgré une proximité certaine entre deux stations, notamment entre La Défense – Grande Arche et Nanterre-Préfecture. Si elles ne sont séparées que d’environ 1,5 km, les prix, eux, connaissent un écart de 1695€/m2. 

RER A :

  • La Défense – Grande Arche : 6440€
  • Nanterre – Préfecture : 4745€
  • Nanterre – Université : 4149€
  • Nanterre – Ville : 5264€
  • Rueil-Malmaison : 6200€

RER B :

  • Bagneux : 5420€
  • Bourg-la-Reine : 6034€
  • Parc-de-Sceaux : 6324€
  • La Croix de Berny Fresnes : 5771€
  • Antony : 6029€
  • Fontaine-Michalon : 4774€
  • Les Baconnets : 4489€
  • Sceaux : 6562€
  • Fontenay-aux-Roses : 5420€
  • Robinson : 5842€

RER C :

  • Issy-Val de Seine : 8376€
  • Issy : 7047€
  • Meudon-Val-Fleury : 6445€
  • Chaville-Velizy : 6180€
  • Les Grésillons : 5755€
  • Gare de Gennevilliers : 4005€

Tramway : le grand écart sur le T2

Trois lignes de tramway parcourent les Hauts-de-Seine. Parmi lesquelles, le T2 qui dessert neuf communes du département, avant de terminer dans le 15e arrondissement de Paris à la porte de Versailles. Un parcours du pont de Bezons à Issy-les-Moulineaux qui permet de mettre en lumière les écarts de prix immobiliers au sein du 92. En effet, entre le point de départ du tramway à Bezons et son passage à Issy-Val de Seine, le prix au mètre carré fait plus que doubler, augmentant de 4700€.

Tram T1 :

  • Les Courtilles : 4268€
  • Le Luth : 4320€
  • Le village : 4288€
  • Timbaud : 4177€
  • Gare de Gennevilliers : 4005€
  • Parc des Chanteraines : 3668€
  • Chemin des Reniers : 2644€
  • La Noue : 3015€
  • Mairie de Villeneuve-la-Garenne : 3176€

Tram T2 :

  • Pont de Bezons : 3613€
  • Parc Pierre-Lagravère : 4802€
  • Victor Basch : 5196€
  • Jacqueline Auriol : 5923€
  • Charlebourg : 6494€
  • Les Fauvelles : 6848€
  • Faubourg de l’Arche : 6777€
  • La Défense – Grande Arche : 6440€
  • Puteaux : 7208€
  • Belvédère : 7234€
  • Suresnes-Longchamp : 7522€
  • Les Coteaux : 7210€
  • Les Milons : 7001€
  • Parc de Saint-Cloud : 7577€
  • Musée de Sèvres : 6720€
  • Brimborion : 6921€
  • Meudon-sur-Seine : 7150€
  • Les Moulineaux : 7144€
  • Jacques-Henri Lartigue : 7754€
  • Issy-Val de Seine : 8376€

Tram T6 :

  • Châtillon-Montrouge : 6609€
  • Vauban : 6301€
  • Centre de Châtillon : 6054€
  • Parc André-Malraux : 6020€
  • Division Leclerc : 5936€
  • Soleil Levant : 5778€
  • Hôpital Béclère : 5604€
  • Mail de la Plaine : 4909€
  • Pavé Blanc : 5247€
  • Georges-Pompidou : 5148€
  • Georges-Millandy : 4826€
  • Meudon-la-Fôret : 4586€

Immobilier : c'est encore le moment d'acheter !

Le 08/10/2019

illustration les raisons d'acheter son logement
Sécurité, patrimoine, taux bas... autant de raisons de devenir propriétaire. (© Montage le Revenu)

Publié le 06/10/2019 à 08:01 - Mis à jour le 06/10/2019 à 08:01

L’achat de son logement est une question qui est plus que jamais d’actualité : baisse des taux, évolution des prix, pérennité du placement même en période de turbulences. Voici pourquoi l'immobilier reste un bon investissement.

Le marché immobilier affiche un profil bien particulier en ce deuxième semestre 2019. D’après les notaires, le volume des transactions se situe à un niveau particulièrement élevé. Au 30 juin, 1,017 million de transactions ont été réalisées (sur 12 mois) contre 965.000 en 2018.

Une progression que rien ne ternit puisque le marché se porte très bien malgré l’évolution des prix de +4,3% sur douze mois pour les appartements et de +2,4% pour les maisons. Même le mois d’août, traditionnellement calme, a été dynamique. «La pierre est le placement roi du moment, constatent les Notaires du Grand Paris, la réforme des retraites peut être un accélérateur du marché et l’on préfère acheter maintenant plutôt que d’être locataire.» Aujourd’hui, plusieurs bonnes raisons incitent à passer à l’action rapidement.

Les taux d'emprunt sont très bas

L’argument des taux d’intérêt va dans le sens de l’achat.

Aujourd’hui, le coût de l’argent est très faible et acheter à crédit a rarement été aussi intéressant. «Actuellement, pour un client qui a un bon dossier on peut obtenir un taux à 0,7% sur vingt ans et 1% pour des dossiers plus classiques, détaille Ludovic Huzieux d’Artémis courtage, le niveau des taux est tel que cela réveille les projets des clients. On peut même dire que l’on achète pour emprunter !»

Et les conditions d’emprunt devraient rester très favorables jusqu’à la fin du premier semestre 2020, si l’on en croit les déclarations de Mario Draghi, président de la BCE sur le départ, tandis que les prix devraient continuer à progresser.

«Le coût du crédit a baissé de 30% en huit ans, explique-t-on chez Meilleuragents.com ; avec le même revenu, on peut acheter 20 à 30% plus grand malgré les hausses de prix.»

Acheter avant que les prix n’augmentent encore plus

Mois après mois, le marché immobilier confirme sa bonne santé et cela devrait continuer. Qui dit bonne santé dit marché dynamique et prix en progression.

Une bonne nouvelle pour les vendeurs, un peu moins encourageante pour les acheteurs qui doivent au fil des augmentations débourser un peu plus.

C’est pourquoi, il peut être judicieux de se décider maintenant pour profiter des offres de taux d'emprunt et de ne pas acheter au plus haut. «Tous les marchés augmentent à leur rythme, explique-t-on chez Meilleuragents.com. Le marché est porté par les grandes métropoles, alors que les zones rurales ne se sont jamais vraiment remises de la crise de 2008.»

La hausse des prix ne serait pas terminée, du moins dans la majorité des grandes villes et grandes agglomérations.

Selon Meilleuragents.com, jusqu’en septembre 2020, les prix continueraient leur ascension : +1,5% (en moyenne) sur toute la France, + 6% à Paris, + 5% dans les dix plus grandes villes, +3% dans les cinquante grandes villes et 0,5% dans les zones rurales.

«À Lyon, on approche les 10% de hausse sur douze mois, car il y a très peu d’offres», explique Florence Roche, responsable du pôle résidentiel chez Primonial Reim. Et à plus court terme, les Notaires du Grand Paris estiment que, en octobre 2019, les prix en Île-de-France auront augmenté de 5,8%, contre 4,9% au deuxième trimestre 2019.

Se constituer un patrimoine

Investir dans son logement ou dans un appartement dédié à la location est l’un des placements préférés des Français, plus encore à présent que les rendements des autres placements tendent à diminuer.

«Mécaniquement les acheteurs sont gagnants, car les taux des prêts sont inférieurs à celui de l’inflation et on constate une augmentation de la valeur des biens dans les zones où la demande est forte», explique Christine Fumagalli, présidente du réseau Orpi.

On l’a constaté sur les dix dernières années, les prix de l’immobilier ont progressé de 61% par exemple à Bordeaux et de 56% à Paris.

Dans le Xe arrondissement, populaire, un appartement de 45 mètres carrés acheté 270.000 euros en 2008 est estimé aujourd’hui 429 000 euros, soit une progression de 58%. Se lancer dans l’immobilier, c’est se constituer un patrimoine, même en empruntant.

«En achetant à crédit, on s’endette, mais on s’enrichit en même temps, explique Charles Meunier, gestionnaire de patrimoine à Caluire-et-Cuire (69) ; le patrimoine est constitué de l’actif et du passif et, au fil des années, l’actif augmente et le passif diminue.»

Acheter son logement à crédit, quel que soit l’environnement, constitue une épargne forcée. Au lieu de payer un loyer qui ne vous donne aucune garantie sur le moyen et le long terme, vous devenez propriétaire d’un bien que vous remboursez chaque mois et dont vous pouvez disposer en cas de besoin.

Même en cas de crise, l’immobilier aura toujours de la valeur. Il reste un placement tangible et utile.

Mettre sa famille à l’abri

Que vous soyez seul ou chargé de famille, devenir propriétaire est la garantie d’avoir un toit jusqu’à la fin de ces jours. C’est l’un des arguments phare de cet engagement à long terme.

En comparaison, les locataires ont toujours le risque d’apprendre que le propriétaire souhaite reprendre le logement pour l’habiter ou le vendre.

Même si le locataire dispose de délais pour se retourner, ce n’est jamais une bonne nouvelle de devoir changer et chercher un nouveau logement. Une éventualité que les propriétaires et leur famille ne connaissent pas.

Leur occupation est plus pérenne et sécurise le foyer. Acheter maintenant pour les 30/40 ans, c’est aussi s’assurer d’être logé avec moins de dépenses lors de la retraite.

À ce moment-là, avec la baisse des revenus, pratiquement inévitable, vous allégerez votre budget logement et emprunt. Il restera tout de même les dépenses récurrentes (charges, entretien, travaux, impôts, assurances…).

Assurer un capital à votre famille

Lors de la souscription d’un prêt immobilier, la banque vous suggérera fortement de contracter une assurance, la sienne de préférence ou une autre grâce à la délégation d’assurance.

Cette couverture garantit à la banque les mensualités du prêt restant à payer en cas de décès, de chômage ou d’incapacité de travail. Selon les conditions du contrat et votre situation familiale (marié, pacsé…) au moment de l’incident, vous, votre conjoint, vos enfants ne seront pas tenus de rembourser le prêt, c’est l’assurance qui s’en chargera.

Bien qu’il existe des périodes de carence pendant lesquelles il faudra tout de même payer les mensualités, ils ne rembourseront pas la totalité des traites dues jusqu’au terme du crédit.

Grâce à cette assurance, votre famille et vous conserverez votre habitation ou disposerez d’un capital si la vente est envisagée.

Isolation : à quand des travaux obligatoires ?

Le 07/10/2019

Avec les accords de Paris sur le climat et l'urgence à agir contre le réchauffement climatique, l'étau se resserre autour des logements fortement consommateurs en énergie. Une nouvelle loi devrait obliger certains propriétaires à rénover les « passoires thermiques ».

Les logements classés F et G lors d'un diagnostic de performance énergétique (DPE) ont du souci à se faire ! À la suite des accords de Paris sur le climat de 2017, la France a décidé d'atteindre la neutralité carbone à l'horizon 2050 à l'échelle du territoire national. Après bien des discussions, l'Assemblée nationale et le Sénat ont ainsi voté la loi Énergie et Climat. L'une des questions centrales est le sort réservé aux logements très énergivores, parfois baptisés « passoires thermiques ». Rappelons que la consommation d'un logement est déterminée lors d'un diagnostic de performance énergétique (DPE) généralement réalisé lors de la vente ou de l'achat d'un logement. Ce diagnostic classe de A à G les logements en fonction de leur consommation d'énergie. Un logement de catégorie F consomme entre 331 et 450 kWh/m² par an, et dans la catégorie G sa consommation est de plus de 450 kWh/m² par an. À titre de comparaison, un logement de catégorie A consomme moins de 50 kWh/m2 par an. Pour 100 m2, les occupants d'un logement de catégorie F ou G devront acquitter des factures de chauffage comprises entre 1 600 et 2 250 euros chaque année. Selon l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (Ademe), 7 millions de ménages seraient concernés par ces logements énergivores, dont 73 % logés dans des copropriétés. Quels enjeux, quelles solutions... ? Voici nos réponses aux 6 questions concrètes que vous vous posez.

Quel est le sort réservé aux logements les plus énergivores ?

Après avoir envisagé d'interdire la location de ces logements en les considérant comme indécents, puis prévu un malus en cas de vente du logement, l'Assemblée nationale et le Sénat ont finalement adouci leur position. C'est un dispositif incitatif qui a été choisi. Dans un premier temps, il sera obligatoire de réaliser un audit énergétique à compter de 2022 en cas de mise en vente ou de location d'un logement classé F ou G. Cet audit, plus complet que le DPE actuel, sera adapté au logement et comprendra des propositions de travaux. Les informations des acquéreurs et des locataires sur les dépenses d'énergie du logement seront également renforcées à partir de 2022 même si on ne sait pas encore quel type d'information sera communiqué. D'ici au 1er janvier 2028, tous les propriétaires de logement dont la consommation énergétique relève des classes F et G du diagnostic de performance énergétique devront avoir réalisé des travaux d'isolation afin d'atteindre une classe E.

Des sanctions sont-elles prévues ?

En cas de non-respect de ces obligations, des sanctions pourraient être prévues mais elles ne le sont pas encore. Elles devraient l'être en 2023 dans le cadre de la programmation quinquennale de l'énergie. En revanche, un décret paru le 26 juillet 2019 (n°2019-802) prévoit d'ores et déjà des restrictions lorsque le logement est loué.

En principe, les propriétaires de logements loués nus, c'est-à-dire non meublés, et situés dans les grandes agglomérations où la demande de logements dépasse l'offre, peuvent augmenter le loyer en cas de relocation (nouveau locataire) ou de renouvellement du bail. Pour cela, ils doivent toutefois respecter un montant de hausse qui ne dépasse pas la variation de la valeur de l'IRL (Indice de référence des loyers) fixé par l'Insee.

Mais, nouveauté prévu par ce décret, c'est maintenant interdit pour les logements dont la consommation en énergie est supérieure à 331 KWh par m2 et par an (classés F et G). Pour eux, aucune augmentation de loyer n'est désormais possible. Sauf à réaliser des travaux d'isolation changeant la note énergétique de l'immeuble, le loyer reste bloqué. Le manque à gagner devrait inciter les propriétaires à isoler leur logement.

Certains logements seront-ils exonérés de ces obligations ?

Dans certains cas, le propriétaire ne peut pas réaliser les travaux nécessaires notamment s'il habite dans une copropriété qui refuse de voter les travaux prévus pour isoler le bâtiment. Les copropriétés des années 1960 à 1980 sont particulièrement concernées par les déperditions énergétiques. Le copropriétaire qui peut montrer qu'il a demandé des travaux et que ces derniers ont été refusés sera dispensé de ces obligations. Pour d'autres logements, les travaux d'isolation ne sont pas possibles techniquement ou bien leur coût serait hors de proportion par rapport aux économies d'énergie attendues. Dans ce cas, les travaux ne seront pas obligatoires.

Les prix des logements énergivores pourraient-ils baisser ?

Dans un marché où l'offre de logements excède la demande, l'étiquette énergétique peut faire baisser la valeur du logement mais dans un marché tendu, cette réalité est sans doute moins tangible. « Quoi qu'il en soit, les propriétaires de logements classés en F et G dans les DPE devront s'attendre à réaliser des travaux d'isolation à plus ou mois courte échéance. Lors de l'acquisition, ils doivent être alertés sur la nécessité de prévoir un budget en conséquence », estime Jean-Marc Torrollion, président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim). Prévoir ce budget implique que le prix des logements énergivores aura tendance à baisser.

À quelles aides a-t-on droit pour réaliser ces travaux d'isolation ?

Les aides varient régulièrement à mesure que le gouvernement tente de les adapter aux besoins. L'aide la plus largement disponible est le crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE). Il permet de bénéficier d'un crédit d'impôt de 30 % de la dépense et même de 50 % de la dépense lorsqu'il s'agit de la dépose d'une cuve de fioul. De plus, le CITE est conditionné à l'installation de matériels performants et de travaux réalisés par des artisans reconnus garant de l'environnement (RGE). L'aide est plafonnée à 8 000 euros sur 5 ans pour une personne seule et à 16 000 euros pour un couple. Le plafond est majoré de 400 euros par personne à charge. Les travaux de changement de système de chauffage mais aussi d'isolation des murs, de la toiture et même des parois vitrées sont éligibles au CITE(fin de l'avantage le 31-12-19).

Existe-t-il d'autres dispositifs ?

• Il est aussi possible de vendre ses certificats d'économie d'énergie (CEE). Les fournisseurs de gaz, d'électricité, de fioul ou de GPL ainsi que les grands acteurs de la distribution sont soumis à des objectifs de réduction des gaz à effet de serre et peuvent y parvenir en achetant leurs économies d'énergie à des particuliers qui ont réalisé des travaux. Ces économies sont validées par des certificats d'économie d'énergie (CEE) et l'achat de ces derniers permet de réduire le montant des travaux.

• S'ajoute une aide supplémentaire baptisée « coup de pouce isolation » en complément de l'achat de CEE. Cette aide s'adresse à tout le monde, mais varie en fonction des revenus du ménage. Plusieurs types de travaux peuvent en bénéficier. C'est le cas du remplacement d'une chaudière au charbon, au fioul ou au gaz (autre qu'à condensation) par un équipement utilisant des énergies renouvelables comme une chaudière biomasse, une pompe à chaleur air/eau, eau/eau ou hybride, un système solaire combiné, ou un raccordement à un réseau de chaleur. L'ancien appareil peut aussi être remplacé par une chaudière au gaz à très haute performance énergétique, par un équipement de chauffage au charbon ou un appareil de chauffage au bois possédant le label « Flamme verte 7 ». Des subventions comprises entre 700 et 4 000 euros peuvent être accordées dans le cadre de ce coup de pouce isolation.

• Il est aussi possible de bénéficier de l'éco-prêt à taux zéro (Eco-PTZ). Un décret et deux arrêtés du 19 août 2019 simplifient ce dispositif. Le propriétaire réalise un ensemble de travaux et bénéficie d'un prêt à taux zéro jusqu'à 30 000 euros dont les intérêts sont pris en charge par l'État (voir aussi article p. 38). Tous les logements construits depuis plus de deux ans sont désormais éligibles au dispositif, l'isolation des plafonds bas est intégrée dans le dispositif.

• Enfin, s'ajoute aussi le programme « habiter mieux » de l'Agence nationale d'amélioration de l'habitat (Anah). Ce programme est destiné à un public modeste voire très modeste (couple devant gagner, au maximum, 30 044 euros par an en Île-de-France et 21 630 euros en région). « Habiter mieux sérénité » peut ainsi aller jusqu'à 10 000 euros de subvention si le gain énergétique réalisé par les travaux est de 25 %. Dans le cas d'un ménage plus aisé, l'aide peut aller jusqu'à 7 000 euros. Et le programme « Habiter mieux agilité » ouvre, quant à lui, des aides pour le changement de chaudière et de chauffage, l'isolation des murs, ou encore l'isolation des combles. Entre 35 et 50 % du montant des travaux peuvent être subventionnés dans une limite allant de 7 000 à 10 000 euros en fonction des ressources du ménage.

« Il faut rendre les dispositifs plus compréhensibles »

« Le parc immobilier est responsable de 36 % de toutes les émissions de CO2 dans l'Union européenne. Au niveau national, le secteur du bâtiment représente près de 45 % de la consommation d'énergie finale et 27 % des émissions de gaz à effet de serre. En ce sens, les opérations de rénovations mises en place dans le secteur résidentiel sont encore insuffisantes. Il faut développer de façon importante le solaire thermique notamment mieux communiquer sur les avantages de celui-ci et mettre en place rapidement les mesures du plan « place au soleil » mené par le gouvernement. Il est également important de clarifier mieux les aides disponibles afin de rendre les dispositifs plus compréhensibles par le grand public. Le CITE doit aussi être transformé en prime versée par l'Agence nationale d'amélioration de l'habitat (Anah). Cette mesure sera discutée dans le projet de loi de finances pour 2020. Cela permettra d'éviter le décalage entre le moment où les travaux sont payés et celui où le foyer reçoit le crédit d'impôt. Les ménages doivent être mieux informés des bonnes pratiques mais aussi sur les résultats à attendre et les pièges à éviter. Il faut également mettre en place un outil de suivi partagé des rénovations et de leurs qualités énergétiques et rendre ce suivi accessible aux acteurs comme l'État, les collectivités locales, les professionnels du bâtiment et les particuliers. »

* Député, auteur du rapport d'information à l'Assemblée nationale sur les freins à la transition énergétique

Top 5 des villes à la hausse... et à la baisse

Le 02/10/2019

Sur les prix de l'immobilier, toutes les villes ne sont pas logées à la même enseigne. Découvrez le Top 5 des villes qui ont enregistré les plus fortes hausses depuis 5 ans et le Top 5 des plus fortes baisses selon SeLoger.

Le portail d’annonces immobilières SeLoger a réalisé un classement du Top 5 des villes (hors Paris) où le prix du m2 a le plus augmenté au cours de ces dernières années et du Top 5 des villes où le prix a le plus baissé. Deux classements qui montrent la très forte disparité des prix de l'immobilier en France. 

Le Top 5 des villes des plus fortes hausses... 

Sans surprise, c’est à Bordeaux que les prix des logements ont le plus augmenté en cinq ans : le prix du m2 dans la capitale de la Nouvelle-Aquitaine est passé de 3 410 € en septembre 2015, à 4 722 €, soit une hausse record de 38,5 %. A Nimes, le niveau de prix de l'immobilier est moins élevé mais est quand même passé entre 2015 et 2019 de 1 668 € à 2 139 € le m2 (+28,2%). A Lyon, le prix au m2 s'est envolé en 5 ans de +27,7%, à Nantes de + 22,5%, à Brest de 21,8 % et à Rennes de + 21,5%.

Top5immoville



...  et le Top 5 des plus fortes baisses

A l'inverse, d'autres villes n'ont pas suivi la même ascension en termes de prix. Au contraire : il s'agit de Mulhouse (- 11,2% passant de 1 545 € en 2015 à 1374 € en septembre 2019), de Toulon (-7,2 %), passant sous les 2500 €, puis Perpignan (-6,7%), Le Havre (-4%) et Amiens (- 0,2%) (voir graphique ci-dessous). 

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Pensez aux SCPI fiscales 2019

Le 01/10/2019

 
 

Nous souhaitons aujourd’hui vous informer que nous avons référencé l’intégralité des SCPI d’immobilier résidentiel dites « SCPI fiscales » de manière à maîtriser l’ensemble du marché et à continuer à vous apporter un conseil objectif.

En effet, notre offre en SCPI fiscales est composée de 9 SCPI gérées par 5 sociétés de gestion.

Vous avez la possibilité grâce à ces véhicules de vous constituer un patrimoine immobilier à long terme tout en bénéficiant d’avantages fiscaux que l’État accorde pour encourager l’investissement immobilier à usage locatif.

Ces SCPI peuvent être souscrites sous trois dispositifs : deux dispositifs de réduction d’impôts « Pinel » et « Malraux » et un dispositif de déduction d’impôts « le Déficit Foncier ».

1 - PINEL

Le dispositif Pinel permet une réduction d’impôt de 18 % sur 9 années ou de 21 % sur 12 années à raison de 2 % par an les 9 premières années et 1 % de la 10ème à la 12ème année.

Le plafond de souscription est fixé à 300.000 € pour une réduction d’impôt maximum de 54.000 € sur 9 ans et 63.000 € sur 12 ans.

Sur les quatre SCPI disponibles sous ce dispositif, trois d’entre elles ont opté pour une stratégie d’investissement dans des immeubles neufs axée sur les grandes métropoles à fort potentiel économique et démographique, en privilégiant l’Ile-de-France.

Tandis qu'une investira majoritairement dans des immeubles anciens de centre-ville à rénover.

Contrairement à un investissement immobilier en direct, la SCPI permet une diversification sur plusieurs immeubles, sans avoir les contraintes de recherche de locataires & de gestion locative tout en permettant une réduction immédiate (pas besoin d’attendre la date de livraison).

 
 
 
 
 

2 - MALRAUX

Il s’agit du plus ancien dispositif fiscal ayant vu le jour en 1962 pour permettre la restauration complète des immeubles en centre-ville.

La réduction d’impôt est de 30 % du montant des travaux réalisés avec un plafond à 400.000 € pour une période de quatre années consécutives.

Pour rappel, la réduction d’impôt liée à un investissement Malraux ne rentre pas dans le champs d’application du plafonnement des niches fiscales.

Nous proposons cette année deux SCPI Malraux.

Tous comme les SCPI Pinel, la réduction d’impôt est applicable sur l’année de l’investissement.

 
 
 
 
 

3 - DÉFICIT FONCIER

La SCPI déficit foncier (régime commun) permet de déduire le montant des travaux/réparations des revenus fonciers sans limite et du revenu global dans une limite de 10 700 euros par an pendant les années de réalisation de travaux. La part excédentaire est quant à elle reportable sur 10 ans.

De fait, ces SCPI ont vocation à investir sur des biens à rénover ou à réhabiliter. La SCPI déficit foncier s’adresse plus particulièrement à des contribuables qui se situent dans les tranches d’imposition hautes (30 ; 41 ou 45%) et qui perçoivent par ailleurs, des revenus fonciers.

Ainsi, un investisseur situé dans une TMI (tranche marginale d’imposition) à 41 % peut bénéficier d’un gain fiscal de 58.2 % du montant des travaux réalisés.

Cette année, notre offre est composée de trois SCPI de déficit foncier.

 
   

Bien gérer l'après-défiscalisation

Le 23/09/2019

Les obligations de location de biens immobiliers défiscalisant type Scellier arrivent à terme. Puis ce sera au tour des logements Pinel, etc. Du coup, les investisseurs ont le choix de vendre, reprendre ou continuer à louer. Avantages et inconvénients de chaque issue.

Ce n'est qu'une fois qu'il est liquidé, que l'on sait si on a fait un « bon » placement. C'est particulièrement vrai si une carotte fiscale a motivé l'investissement.

Lorsqu'un particulier investit dans le cadre d'un régime de défiscalisation, il doit absolument penser à la manière dont il va gérer "l'après-avantage fiscal" avant même de concrétiser son achat.

Votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE vous y aidera.

Car, si les solutions qui s'offrent aux propriétaires diffèrent peu en apparence de celle d'un investissement locatif « classique » (vente, poursuite de la location ou reprise pour habiter), leurs mises en place et surtout leurs conséquences financières doivent être anticipées. Il ne faut surtout pas réfléchir uniquement en termes de réduction d'impôt. Au contraire, il est essentiel de se projeter au moment où l'avantage fiscal obtenu en contrepartie de l'engagement de location disparaît.

Sortir d'un produit de défiscalisation (Scellier, Pinel...) peut en effet se révéler un peu plus compliqué du fait des paramètres supplémentaires à prendre en compte comme les loyers plafonds devant être respectés dans le cadre de ces régimes et qui s'avèrent difficiles à relever une fois la durée d'engagement de location expirée. Il faut aussi tenir compte de l'éventuelle saturation du marché local en cas de revente massive de ce type de logements à l'issue des périodes de réduction d'impôt pour les investisseurs. C'est-à-dire au bout de 9 ans de location, le plus souvent, dans le cadre du régime Scellier, ou 6 ans minimum pour le Pinel. Conséquence : de nombreux logements Scellier commercialisés en 2009, 2010, se retrouvent aujourd'hui sur le marché.

Revendre le logement loué ou pas

Peu importe que vous ayez donné ou non congé à votre locataire au terme de votre durée d'engagement de location, vous êtes libre de vendre votre logement, et cela au prix que vous souhaitez fixer. Avec, néanmoins, en règle générale, une décote de l'ordre de 10 à 30 % en moyenne si vous choisissez de céder votre bien avec son occupant locataire toujours en place.

C'est là que peuvent surgir les mauvaises surprises... Qu'ils soient vendus libres ou occupés, il n'est pas rare de voir des biens situés dans des copropriétés relevant initialement d'un programme de défiscalisation cédés à terme à des prix décorrélés du marché. Car, ce type de produits ayant pour la plupart été acheté dans un intervalle de quelques mois, leurs propriétaires perdent le bénéfice de l'avantage fiscal quasi-simultanément. D'où souvent une vague de mise en ventes qui perturbe le niveau habituel d'offre et de demande entraînant de fait une baisse des prix pour réussir à trouver preneur assez vite.

Pour éviter des déceptions, mieux vaut donc se pencher avec attention sur les conditions du marché immobilier local et s'assurer que le moment de mise en vente est bien opportun. Concrètement, renseignez-vous sur l'évolution des prix au mètre carré au cours des mois précédents, comme de l'importance de la demande et du stock de produits actuellement à la vente. Ces appartements ne sont certes pas invendables mais, il peut parfois s'avérer plus judicieux d'attendre un peu avant de les proposer sur le marché. Quitte, dans le cadre d'un investissement en Pinel, à prolonger son engagement de location initial de trois ans supplémentaires.

Reprendre le bien pour soi ou un membre de sa famille

Une fois terminé l'engagement de location prévu dans le cadre du régime de défiscalisation, rien ne vous empêche de récupérer le logement afin d'en faire votre résidence principale ou d'y loger un proche dans les mêmes conditions. Mais attention... la loi est stricte sur ce point : le membre de votre famille en question ne peut être que : votre époux (se), votre partenaire de Pacs ou votre concubin(e) depuis plus d'un an, ou encore (cas plus fréquent) un de vos ascendants : parent, grand-parent... ou un de vos descendants (ou ceux de votre conjoint) : enfant, petit-enfant. En d'autres termes, vous ne pouvez pas demander à votre locataire de quitter les lieux si vous aspirez à y loger votre neveu ou votre petite-cousine.

Autre difficulté : pour obtenir le départ de l'occupant des lieux, vous êtes tenu à un certain formalisme. À commencer par attendre l'échéance du bail de votre locataire. Mais pas seulement... Vous devez aussi lui notifier son congé au plus tard six mois avant la fin de son contrat de location. Et ce, par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre signature. Prenez soin aussi de bien adresser ce courrier à chacun des cotitulaires du bail ou à chacun des époux (ou partenaires de Pacs).

Quant au contenu de ce courrier, vous devrez notifier :

- le motif du congé,

-les nom et adresse du ou des personnes destinées à s'installer dans le logement que vous souhaitez récupérer ainsi que votre lien de parenté avec eux si le bail a été signé depuis le 27 mars 2014.

De même, vous devez obligatoirement joindre à votre lettre la notice d'informations relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire (arrêté du 13 décembre 2017). À défaut de l'ensemble de ces informations, votre demande de congé n'est pas valable et le bail est alors reconduit pour la même durée.

Attention, si vous mentez sur vos réelles intentions quant à l'avenir de votre logement, les sanctions peuvent s'avérer lourdes ! Si, une fois après avoir quitté les lieux, votre ancien locataire apporte la preuve que vous n'avez pas repris votre appartement pour y vivre, ou uniquement à titre de résidence secondaire, ou encore que la personne que vous aviez nommée dans votre notification de congé comme devant s'y installer n'y loge pas, il peut alors vous attaquer en justice afin d'obtenir des dommages et intérêts pour le préjudice subi. Pire, en cas de motifs mensongers, vous vous exposez à une amende pénale de 6 000 € maximum.

Continuer à louer... au même prix

Si vous n'êtes pas pressé de revendre votre logement et n'avez pas non plus besoin de le récupérer pour vous y loger ou y installer un membre de votre famille, la solution la plus simple reste alors de laisser le locataire en place. Vous continuez ainsi à percevoir le loyer dans les mêmes conditions qu'auparavant mais en ne bénéficiant plus de la réduction d'impôt au titre de votre investissement.

Certes avantageuse d'un point de vue « paperasse » (pas de congé à donner ni de transaction hasardeuse, pas de nouveau bail à signer...), cette option n'est pas forcément la plus intéressante financièrement parlant. Motif ? Dès lors que votre bien se trouve dans une commune de zone dite « tendue » (voir le simulateur « savoir si un logement est situé en zone tendue » sur le site www.servicepublic.fr), vous ne pouvez pas augmenter librement le montant du loyer entre deux locataires. En effet, sauf si le départ du dernier occupant des lieux date de plus de dix-huit mois ou si vous avez effectué depuis moins de six mois dans le logement des travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer (voir p.16), la somme que vous pouvez demander à votre nouveau locataire ne peut excéder celle payée par le précédent (augmentée de la révision annuelle du loyer sur la base de l'IRL).

Or, dans le cadre de votre investissement défiscalisant, l'une de vos obligations initiales pour prétendre à l'avantage fiscal était de respecter un montant plafond de loyer mensuel par m². Lequel est généralement inférieur aux prix « normaux » du marché. Cet ancien loyer, de fait, continue de s'appliquer à votre nouveau locataire ! Vous risquez ainsi de voir s'accroître au fil des ans l'écart entre ce que vous allez encaisser pour votre logement et ce que vous pourriez percevoir si vous n'aviez pas, au départ, loué via un régime de défiscalisation. De quoi grignoter la réduction d'impôt obtenue initialement...

L'astuce : passer au meublé

Pour éviter un tel écueil, rien de mieux que de louer en changeant les règles au moment du départ volontaire du locataire. Autrement dit, vous devez basculer le logement d'une location nue à une location meublée ou saisonnière. Cela permet non seulement de s'affranchir des plafonds de loyers mais aussi d'optimiser la fiscalité en amortissant le bien, c'est-à-dire de déduire des loyers perçus toutes les charges liées à la location comme, par exemple, les charges de copropriété ou encore les intérêts d'emprunt. Et ce, au point parfois de réussir à réduire à néant la fiscalité et de compenser ainsi la perte de l'avantage fiscal liée à la sortie du régime de défiscalisation.

Les droits du locataire sortant : à ne pas négliger !

Attention si vous décidez de vendre votre logement vide de tout occupant ! Le locataire à qui vous donnez congé au plus tard six mois avant l'échéance de son bail bénéficie en effet d'un droit de préemption. Autrement dit, au cours des deux mois suivant l'envoi de votre courrier, il est prioritaire pour acheter votre bien au prix que vous lui aurez vous-même indiqué dans votre lettre de congé. S'il ne donne pas suite, vous pourrez alors le vendre à qui vous le voulez. Sauf que... dès lors que vous êtes amené, faute d'acheteur, à baisser votre prix de vente, vous êtes tenu de le reproposer en priorité pendant un mois au locataire sortant. À défaut, celui-ci peut faire annuler la vente.

Pas d'obligation de relocation dans l'année précédant la fin du régime

Vous aviez l'intention de vendre votre logement vide au terme de votre durée d'engagement de location et votre locataire vient de quitter les lieux moins d'un an avant cette date ? Bonne nouvelle : même si vous ne relouez pas votre bien, vous ne perdez pas pour autant votre avantage fiscal. En effet, si le non-respect de la durée d'engagement de location entraîne normalement la reprise de cette réduction d'impôt, l'administration fiscale accepte que vous ne signiez pas de nouveau bail (lequel vous engagerez pour trois ans). Trois conditions à remplir : votre logement doit être en état d'être loué, vous ne devez pas l'occuper ni ne le prêter (même provisoirement), vous devez attendre l'expiration de l'engagement de location pour le vendre.

Investissement locatif pour les jeunes, plus facile qu’une résidence principale ?

Le 20/09/2019

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Entre l’achat d’une résidence principale et celui d’un bien immobilier pour le mettre en location, certains acquéreurs, notamment les plus jeunes, optent aujourd’hui pour la seconde solution, jugée plus adaptée à leur situation. Retour sur leurs motivations.

Quelle est la part de l’investissement locatif en France ?

Pendant longtemps, l’achat d’une résidence principale a représenté le rêve de nombreux Français, encouragés par les générations précédentes, pour qui posséder « son propre toit » était important. Si ça l’est toujours, les particuliers voient également dans l’investissement locatif une solution alternative pour se constituer un patrimoine immobilier. 

Ainsi, selon une étude du Crédit Foncier (1), la part du locatif était estimée à 15,5 % des logements construits en 2018, contre 13,4 % en 2013. Il ressort de la même étude que 32 % des investisseurs particuliers ont moins de 40 ans et que 11 % d’entre-eux sont locataires de leur résidence principale. 

En quoi l’investissement locatif est-il adapté aux jeunes ?

L’investissement locatif peut davantage correspondre à la situation des jeunes ménages ou célibataires, qui démarrent dans le monde du travail et sont amenés à faire preuve de mobilité. En effet, l’acquisition d’une résidence principale suppose d’être installé sur le plan professionnel, mais aussi d’avoir un foyer stable et de pouvoir s’endetter sur de longues années. Rien de tout cela dans l’investissement locatif, qui permet d’être propriétaire d’un bien immobilier tout en en réduisant ses impôts, grâce notamment au dispositif Pinel, entré en vigueur en 2014.

Le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en louant un logement neuf. Le montant de l’avantage fiscal se révèle intéressant, puisqu’il atteint 21 % du prix du bien pour une durée de location de 12 ans, 18 % pour 9 ans et 12 % pour 6 ans.

Comment se constituer un patrimoine sans effort financier important ?

Les jeunes apprécient particulièrement le dispositif Pinel puisque cela leur permet de se constituer un patrimoine largement financé… par les autres. Pour une location de 12 ans, 21% sont payés par l’Etat sous forme d’économie d’impôts. Selon la localisation du bien, entre 45 et 60% sont payés par les loyers encaissés et le reste est à la charge de l’investisseur. Le calcul est vite fait.

En fonction du budget qu'il est psosible d'y consacrer, il peut être fait un investissement en direct ou via des SCPI, accessibles dès 1 000 €.

​​​​​​​L’investissement locatif apporte-t-il satisfaction ?

À l’arrivée, l’investissement locatif fait l’unanimité auprès des investisseurs. D’après l’étude du Crédit Foncier précitée, ils sont 93 % à se déclarer satisfaits. Des chiffres qui font rêver, pourquoi pas… d’investissement locatif. Pour vous permettre d’y voir clair dans vos projets, votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE apportera des réponses à toutes vos questions.

Comment réduire vos impôts avant fin 2019 ?

Le 11/09/2019

Investir dans l'immobilier locatif permet, grâce à des mesures fiscales attractives, de réaliser des économies d'impôts.

Le dispositif Pinel, la location Meublée non-professionnelle (LMNP), le dispositif Malraux, le Déficit Foncier et le dispositif Denormandie sont les principaux dispositifs en vigueur jusqu’à fin 2019.

Le dispositif Pinel

Dans le cadre du dispositif Pinel, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt si vous achetez un logement neuf que vous mettez en location pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Le logement doit être acquis en passant par un promoteur ou un constructeur (il peut également être acquis en VEFA -vente en l’état futur d’achèvement -).

Il peut s’agir également d’un logement ancien qui fait l’objet de travaux pour être transformé en logement neuf. La réduction d’impôt est de 12% pour une location de 6 ans ; 18% pour une location de 9 ans ; et 21% pour une location de 12 ans.

>> Tout savoir sur le dispositif Pinel

La Location Meublée non-professionnelle (LMNP)

La location meublée non-professionnelle correspond à la mise à disposition d’un bien meublé par un particulier. Le locataire doit pouvoir y résider en n’ayant que ses affaires personnelles à apporter. Les avantages fiscaux sont :

  • déduction de l’intégralité des charges (intérêts d’emprunt, impôts, …) des recettes ;
  • possibilité d’amortissement de la valeur d’acquisition de l’immeuble et du mobilier ;
  • déficit imputable seulement sur les BIC non-professionnels tirés de la même activité, réalisés la même année ou reportable sur les 10 années suivantes.

>> Tout savoir sur la Location en Meublé non professionnel (LMNP)

Le dispositif Malraux

La loi Malraux, née en 1962, permet aux contribuables de réaliser des investissements immobiliers, dans des quartiers historiques.

Les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôts, calculée à partir du montant total des travaux réalisés :

  • -30% (à hauteur de 120 000 €), dans le cas de travaux réalisés sur un immeuble situé sur un Site Patrimonial Remarquable (SPR), accompagné d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur ;
  • -22% de réduction d’impôt (à hauteur de 88 000€), si les travaux concernent un immeuble situé sur un SPR, accompagné d’un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine approuvé.

>> Tout savoir sur le dispositif Malraux

Le dispositif Denormandie

Entré en vigueur le 1er janvier 2019, le dispositif Denormandie permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu pour l’achat d’un logement à rénover, dans un quartier ancien dégradé, pour le mettre en location. 245 communes sont aujourd’hui éligibles.

L’investissement est limité à 300 000 euros par an, et 5 500€ par mètre carré. Le budget consacré aux travaux doit représenter 25 % du total de l'opération.

Vous pouvez alors bénéficier d’une réduction d’impôt de 12% pour une location de 6 ans ; 18% pour une location de 9 ans ; et 21% pour une location de 12 ans.

>> Tout savoir sur le dispositif Denormandie

Le déficit foncier

La mise en œuvre de travaux déductibles permet de « faire disparaître » tout ou partie de vos revenus fonciers, et même de diminuer vos autres revenus imposables jusqu'à 10 700 euros, en plus des autres réductions d'impôts. Si le propriétaire dépasse ce plafond, le surplus est reportable, dans les mêmes limites annuelles, pendant 10 ans.

Ainsi, pour 100 000 euros de travaux sur un appartement, et déjà 10 000 euros de bénéfices fonciers, ces derniers seront gommés pendant 10 ans.

>> Tout savoir sur le déficit foncier