INFLATION !

Ce mot est brandi comme un épouvantail actuellement.

Et pour cause, on atteint des niveaux jamais vus depuis des décennies !

En cause ? L’augmentation du coût des matières premières

Et la guerre en Ukraine n’arrange rien, bien au contraire !


Résultat : les prix augmentent

On le voit avec le carburant, dont le prix EXPLOSE depuis quelques semaines.

Le coût de la vie augmente + votre salaire stagne = perte de pouvoir d’achat.

Une catastrophe pour les consommateurs et épargnants…


TANT MIEUX disent les investisseurs immobiliers !

Pourquoi ?

Car si vous faites l’acquisition d’un bien immobilier ou de parts de SCPI via un prêt bancaire classique, vos mensualités n’augmenteront jamais.

Si vous remboursez 500 euros par mois le premier mois, vous rembourserez toujours 500 euros par mois jusqu'à la fin de votre crédit, dans 20 ans.


Les loyers, eux, augmentent…

Si les prix augmentent de par exemple 40 % sur la période, le loyer perçu va passer de par exemple 1.000 euros par mois à 1.400 euros par mois.

Votre mensualité de 500 euros qui, au début, représentait 50 % de vos loyers ne représente plus, à la fin, que 35 %.


Et la valeur des biens augmente avec le temps

Votre bien immobilier ou vos parts de SCPI, qui valaient mettons 100.000 euros, en vaudront peut-être 140.000.

Avec l’immobilier, vous gagnez sur les deux tableaux.


Si vous investissez, plus le temps passera, plus vous vous enrichirez

À l’inverse, si vous « mettez de l’argent de côté », plus le temps passe, moins votre argent a de valeur.

À cause de l’inflation justement.


On voit ici la valeur de la connaissance : c’est elle qui creuse l’écart

Ceux qui ne connaissent pas les règles de l’argent tiennent les discussions du café du commerce :

“Tout augmente”.

“Les politiques sont incompétents”.

Ceux qui connaissent les règles de l’argent investissent.


L’inflation enrichit les investisseurs et appauvrit les épargnants

Souvent, une personne ayant acheté un bien immobilier il y a 30 ans s’en félicite.

Une personne qui ne l’a pas fait s’en veut.

Il n’y a aucune raison que cela change avec la guerre en Ukraine, ni à fortiori sur les 30 prochaines années. 

Voici une expérience personnelle : j'ai acheté, il y a un peu plus de trente ans, un immeuble ancien situé dans une zone Malraux, au coeur d'une ville très touristique et pleine de charme, pour défiscaliser mes revenus.

Cet immeuble a connu des multiples conflits, dont la Révolution française de 1789, la révolution de 1848, la guerre de 1870, la guerre 14-18, la guerre 39-45.

Et on peut rajouter la guerre d'Algérie et mai 68, car l'économie française était touchée.

Sans compter les multiples crises économiques et les krach boursiers ...

Et bien mon immeuble est toujours là, il n'a cessé d'être loué depuis que je l'ai acheté, et il sera toujours là après ma mort.

Pour conclure c'est au contraire l'argent qui ne vaut plus rien avec les crises.

Avec des inflations à 1.000 ou 10.000% il fallait une brouette de dollars ou de marks durant la crise de 1929 pour acheter du pain...

En cas de guerre, même si votre bien immobilier est détruit vous serez toujours propriétaire de votre terrain et pourrez reconstruire du neuf.

Vous le voyez, le temps joue dans le camp des investisseurs

En immobilier, le temps et l’inflation sont vos alliés.

Commencez le plus tôt possible !

Je le dis et le répète :

• Acheter un bien immobilier ou des parts de SCPI qui se financent tout seuls est synonyme d’enrichissement massif, continu et durable.
• Avec la gestion en direct vous gagnez plus, mais cela demande plus de travail.
• Avec les SCPI vous touchez moins, mais vous n’avez strictement RIEN à faire.

La question n’est pas “Est-ce qu’il faut investir maintenant” mais “Dans quoi investir” ? En direct ? Dans du neuf, dans de l'ancien, avec ou sans travaux ? En nu, en meublé ? Sous quel régime fiscal ? Dans quelle structure ? Seul, en couple, avec mes enfants, aves des amis ou d'autres investisseurs ? Avec quel budget ?

Investir oui, mais pas n’importe comment. Je vous déconseille d'y aller seul sans expérience, les embûches sont nombreuses !

C’est la bonne connaissance qui fait la différence, car tous les investissements ne se valent pas et ce qui est bon pour votre beau-frère, votre collègue de travail ou votre meilleure amie, n'est certainement pas ce qui vous convient !

N'oubliez pas : "Celui qui pense qu'un professionnel coûte cher ne sait pas ce que lui coûte un incompétent !"

 

Alors n'hésitez pas à prendre rendez-vous avec moi, 37 ans d'expérience, diplômée notaire, 25 ans d'expérience professionnelle en office notarial, conseil en gestion de patrimoine depuis 8 ans, muliti-investisseur, je sais de quoi je parle !

 

A très vite,

Deux régimes Pinel vont "cohabiter" durant les années 2022, 2023 et 2024.

Ce nouveau service en ligne permet aux propriétaires de consulter facilement l’ensemble des caractéristiques de leurs biens immobiliers. Diverses démarches de déclaration y seront prochainement possibles. 

Particuliers, professionnels ou collectivités locales disposent désormais d’un service en ligne leur offrant une vision de tous leurs biens bâtis situés en France. Une nouveauté qui s’inscrit dans une volonté de modernisation et de transparence de la part de l’Administration, quant aux informations en sa possession. 

Accessible depuis leur espace sécurisé sur impots.gouv, « Gérer mes biens immobiliers » permet aux propriétaires de retrouver simplement et d’un seul coup d’œil l’ensemble des caractéristiques de leurs biens immobiliers : adresse, nature du bien, descriptif du local, lots de copropriété…  

34 millions d’usagers propriétaires de locaux ou titulaires d’un droit réel (usufruitier ou nu-propriétaire, indivisaire…) sont ainsi concernés.

Le service s’enrichira progressivement de nouvelles fonctionnalités :

- Fin 2022 : il sera ouvert aux déclarations foncières et aux déclarations de taxes d’urbanisme,

- 2023 :  la déclaration de la situation d’occupation d’un local d’habitation et la déclaration de loyer le cas échéant y deviendront possibles. 

Visionner la vidéo de découverte :

 

 

Nouveau DPE : risque ou aubaine ? La FNAIM fait le point.

Communiqué de presse – le 17/06/2021

La réforme du diagnostic de performance énergétique (DPE), qui entrera en vigueur le 1er juillet 2021, permettra de fiabiliser un instrument de mesure de la consommation d’énergie et d’émission de gaz à effet de serre des logements, « qui sera demain incontournable dans la vie des Français », affirme la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM).

Télécharger le Communiqué de presse

Si le nouveau DPE, obligatoire pour tous les logements mis en vente ou à la location et désormais opposable, il signalera plus encore les logements énergivores, notamment ceux classés F et G, interdits à la location à l’horizon 2028. Ces nouvelles règles devraient clairement rebattre les cartes du marché résidentiel et de la rénovation. Acheter un bien aujourd’hui classé E, F ou G devient-il risqué, ou au contraire une aubaine ? Quid des logements anciens ?

Un DPE désormais opposable juridiquement

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) fait sa mue. Obligatoire pour tous les logements mis en vente ou à la location, mais délivré depuis 2006 à titre indicatif, il deviendra, à compter du 1er juillet 2021, opposable juridiquement : le propriétaire engagera donc sa responsabilité lors de la réalisation d’un DPE. Ce n’est pas la seule évolution de ce « thermomètre de l’efficacité énergétique des bâtiments », selon la définition de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM).

Dans un souci de lisibilité et de fiabilité, le diagnostic reposera désormais sur une étude approfondie des caractéristiques techniques du bâtiment (isolation, matériaux de construction, modes de chauffage, etc). Ainsi, la méthode de calcul dite « sur factures », imparfaite et dépendante du mode de vie des occupants, disparaîtra au cours de l’été, au profit de la méthode conventionnelle, conservée dans une forme révisée (3CLDPE 2021). L’étude intègrera deux nouveaux usages énergétiques, en plus du chauffage, du refroidissement et de la production d’eau chaude : l’éclairage et la ventilation.

Autre innovation, la principale peut-être : l’établissement des étiquettes du DPE ne dépendra plus uniquement de la consommation d’énergie primaire. L’empreinte carbone du logement entrera dans l’équation et modifiera les classements. Dès lors, à chaque critère (consommation, émissions de gaz à effet de serre), sa note : la moins bonne définira l’étiquette finale, établie par un diagnostiqueur professionnel, qui s’appuiera sur ses observations et sur les justificatifs fournis par le propriétaire. Ces étiquettes oscilleront de A (70 kWh/m²/an pour l’énergie ; 6 kg/m²/an de éqCO2 pour le climat) à G (420 kWh/m²/an pour l’énergie ; 100 kg/m²/an de éqCO2 pour le climat).

« Ce nouveau DPE devient plus cohérent au plan écologique: c’est bienvenu vu le poids de 25 % du bâtiment dans l’émission de gaz à effet de serre en France », commente Thierry MARCHAND, Président de la Chambre des diagnostiqueurs FNAIM. « Cela étant, les effets de ce bouleversement sont tout sauf anecdotiques puisqu’on ne comptabilise pas la même chose. »

« Selon les premiers retours que nous avons, 200 000 logements chauffés au gaz et 600 000 logements chauffés au fioul deviennent des « logements énergivores » abonde Jean-Marc TORROLLION, Président de la FNAIM. « À l’inverse, bien sûr, des logements classés F basculeront en E. 40 % des biens vont changer de classe entre le nouveau et l’ancien DPE. Il faut se préparer à ce que beaucoup de Français soient surpris de leur classement DPE, y compris de la déception par rapport au classement A, B ou C qu’ils pensaient avoir. »

À compter du 1er janvier 2022, l’affichage des deux étiquettes et de l’estimation du montant moyen des factures énergétiques du logement sera rendu obligatoire sur toutes les annonces immobilières.

Le DPE inclut une série de recommandations de travaux

Par ailleurs, la nouvelle version du DPE inclura une série de recommandations de travaux à réaliser pour améliorer la performance du bâti, répondant à différentes ambitions, dont le changement d’étiquette. Ces travaux feront l’objet d’une estimation chiffrée.

Pour William SIKSIK, Président de la Commission transaction FNAIM, « Le nouveau DPE permettra aux propriétaires, bailleurs et copropriétaires une meilleure prise de conscience de l’état de leur patrimoine. La rénovation énergétique des bâtiments prend une nouvelle dimension et le témoin de cette évolution est bien ce nouveauDPE. »

Après l’adoption par l’Assemblée nationale de la loi Climat et résilience le 4 mai 2021, qui fixe le calendrier progressif d’interdiction de mise en location des logements classés F et G à horizon 2028 et, plus surprenant, des logements E à partir de 2034, ce diagnostic sera au cœur de tous les enjeux. Et pour cause : il prépare tous les acteurs à ces fameuses échéances.

« Un logement performant est un habitat qui regroupe le confort, la sécurité, qui préserve la santé et le diagnostic de performance énergétique contribue comme outil de mesure à la décence des logements.» explique Thierry MARCHAND, Président de la Chambre des diagnostiqueurs immobiliers FNAIM, « Fiabilisé, optimisé, avec une plus grande visibilité pour tous, cet outil sera demain incontournable dans la vie des Français. Tel que le certificat Carrez, qui précise la surface d’un lot de copropriété, le DPE donnera la note énergétique de son logement et finalement le niveau d’exigence de la qualité obtenu dans celui-ci».

Un atout pour bon nombre de bailleurs et de vendeurs

« Incontournable », donc, le nouveau DPE deviendra un instrument indispensable pour le vendeur et le bailleur afin d’évaluer au mieux la qualité technique intrinsèque de son bien par rapport à un autre, selon la FNAIM. Ils pourront ainsi mettre en avant les logements classés A, B, C ou D notamment.

S’il était auparavant admis qu’un diagnostic de performance énergétique soit vierge pour certains bâtiments construits avant 1948, ce ne sera plus le cas après le 1er juillet 2021. Ainsi, les biens récents ou désormais anciens qui ont fait l’objet d’une rénovation appropriée bénéficieront d’une visibilité accrue, l’opposabilité du DPE garantissant leur réelle performance et leur confort.

Il y aura bien entendu un risque de dévalorisation du patrimoine pour les propriétaires qui ne voudraient, ou ne pourraient pas, rénover leurs biens pour leur permettre une meilleure classification énergétique. «Au-delà de l’aspect technique du DPE, ce sont surtout ses conséquences en matière de relocation qui seront parfois délicates à prendre en compte par les propriétaires bailleurs. », explique Michael RAIMON, Président de la Commission Gérance locative FNAIM.

Une meilleure sensibilisation des propriétaires sur la situation de leur patrimoine

Ainsi, le nouveau DPE signalera les logements énergivores classés E, F et G, qui n’ont pas été suffisamment réhabilités ces dernières années. Trois catégories que la FNAIM analyse ainsi :

Les biens classés G, sont souvent dénués d’isolation en toiture et/ou disposent pour les uns d’une chaudière fioul vétuste, pour les autres d’un chauffage électrique dont le coût est prohibitif. Ces biens sont parfois dangereux pour leurs occupants et nécessitent bien souvent en pratique une véritable réhabilitation ;

Les logements classés F sont principalement des bâtiments peu ou très mal isolés, le plus souvent des constructions d’après-guerre ; ils sont, de loin, les plus difficiles à rénover, avec un coût de réhabilitation au m² élevé ;

Enfin les logements classés E et F, construits en général avant 1948 sont généralement des immeubles qui possèdent des atouts structurels considérables ; leur situation au cœur des villes et des villages permet une valorisation foncière plus accessible avec la mise en œuvre d’une rénovation énergétique couplée à une réhabilitation.

« Ce nouveau DPE représente une transition, mais à la mesure du défi écologique qui s’impose plus globalement à l’immobilier. Ce nouveau DPE permettra de confirmer et peut-être d’accélérer la tendance de fond de ces dernières années en faisant augmenter la « valeur verte » dans les processus d’achat. Tout l’enjeu de la profession sera d’accompagner au mieux les consommateurs pour tenir compte de cette réalité et participer à l’effort nécessaire de rénovation énergétique du parc immobilier français » précise Jean-Marc TORROLLION.

Principal atout du nouveau DPE, donc : il peut permettre de mieux sensibiliser les propriétaires, bailleurs et autres copropriétaires sur la situation réelle de leur patrimoine, plus particulièrement en l’absence de suivi par un professionnel de l’immobilier.

Rénover et conserver le bâti ancien, un «enjeu considérable» pour la FNAIM

Outil d’évaluation de la performance énergétique de tous les logements, mais également de la qualité du confort dans l’habitat, le DPE sera le support d’une rénovation énergétique pertinente, qu’il faudra combiner à des travaux d’amélioration inévitables. Quelle production de chaleur privilégier ? Quelle isolation choisir ? Avec quels impacts sur la réfection de l’installation électrique ou autres ?

La situation géographique de certains de ces logements anciens leur donne une véritable valeur patrimoniale ; leur réhabilitation énergétique contribuera à un accroissement de celle-ci. Mieux, ils sont, le plus souvent, construits avec des matériaux nobles (pierre, terre, bois, etc.) : un atout pour leur propriétaire.

« L’avenir des logements anciens est garanti si nous savons les préserver dès à présent », explique Jean-Marc TORROLLION. « La transmission de ce patrimoine aux générations futures nous oblige à cet effort de les préserver en réduisant leur impact environnemental. Assurément,la conservation du bâti ancien sera un enjeu considérable dans la décennie à venir ».

Peut-on assurer son crédit immobilier après avoir été infecté par la Covid ?

L’infection du Covid-19 peut être considérée par les assureurs comme un risque aggravé de santé. Qu’en est-il alors des projets immobiliers et de la légitimité à l’emprunt suite à une contamination au Covid-19 ?

Les complications liées au virus inquiètent les banquiers les poussant à être plus exigeants sur l’obtention d’un dossier de crédit immobilier. L’état de santé du candidat emprunteur conditionne l’assurance d’un prêt immobilier. Et, en fonction du temps d’hospitalisation lié à l’infection, l’acceptation d’un contrat d’assurance-emprunteur sera plus fastidieuse ! La réponse des assureurs dépend de la gravité des symptômes et du degré d’infection.

Assurance-emprunteur

Dans le cadre de l’assurance-emprunteur, le Covid-19 est traitée comme toutes les autres maladies. Il n’existe pas de sélection médicale spécifique pour les personnes ayant été atteintes de la Covid-19 conduisant en particulier à refuser systématiquement ou à ajourner leurs dossiers. Comme n’importe quel emprunteur, le demandeur devra compléter un questionnaire de santé, et selon ses réponses, l’assureur déterminera le risque de prise en charge :

- si hospitalisation avec un arrêt de travail de plus de 21 jours : le client devra se soumettre à un questionnaire de santé détaillé avec demande d’informations complémentaires. La majorité des hospitalisations sont malheureusement justifiées par des troubles respiratoires. Dans ce cas, le manque de recul sur ces fortes séquelles et les risques qu’elles incluent entrainera un ajournement de la demande ;

- si hospitalisation avec arrêt de travail de moins de 21 jours : la demande nécessitera une étude plus précise mais l’assureur pourra certainement trouver une solution pour ce profil. Néanmoins, l’obtention de la demande dépendra des antécédents sanitaires de l’emprunteur ;

- s’il n’y a pas eu d’hospitalisation avec un arrêt de travail de moins de 21 jours :

La demande nécessitera une étude plus précise qu’un dossier classique, néanmoins l’assureur saura trouver une solution pour répondre à cette demande.

Et concernant le crédit ?

Dans le cas d’un emprunteur ayant été atteint du Covid-19, l’obtention du crédit dépendra de la durée de l’arrêt maladie. En cas d’arrêt maladie de plus de trois mois, l’emprunteur subira une perte de revenus, ce qui aura un impact sur sa capacité d’emprunt puisque les fiches de paie des trois derniers mois reflèteront cette baisse. En effet, l’organisme de financement se basera sur les trois derniers bulletins de salaires pour vérifier la capacité de remboursement. Ces bulletins de salaire préciseront les indemnités versées par l’employeur (environ 30% du salaire de base), et la banque ne prendra pas en compte les indemnités versées par la Sécurité sociale. De ce fait, il sera impossible pour la banque d’accorder un crédit si le taux d’endettement est supérieur aux 35% autorisés.

Les cas de « Covid long » semblent eux aussi inéligibles à l’emprunt car ils nécessitent des arrêts maladie de plus de 6 mois. Rien n’empêche de préparer un dossier de financement pour un projet qui verra le jour une fois que les revenus seront régularisés.

Un prêt immobilier après un arrêt de travail pour maladie peut se révéler difficile. Il est vivement conseillé de faire appel à un professionnel. Votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE est à vos côtés pour vous aider dans ces démarches.

Mise à jour le : 28/05/2021

Après trois semaines de débats, la loi climat a été adoptée par l’Assemblée nationale. Le point sur ce qu’elle va changer pour votre logement.

• Les «passoires thermiques» interdites à la location

Dès 2023, les pires «passoires thermiques» (logements les plus énergivores classés F ou G) ne pourront pas être mises en location. Cette interdiction a été élargie à l’ensemble des logements «G» à partir de 2025 et aux «F» dès 2028. La mesure s’appliquera également aux logements classés «E» en 2034. Au total, ce sont plus de 4 millions de biens qui devraient être rénovés d’ici 2034, soit plus du tiers du parc locatif privé (12 millions).

• Un prêt bancaire

Le 1er janvier 2020, le gouvernement a lancé un dispositif, Ma Prime Rénov’, pour aider les Français à rénover leur logement. Et si possible de fond en comble. Une tâche loin d’être évidente surtout pour les ménages modestes. Pour y remédier, l’exécutif va solliciter les banques pour ressortir du placard le prêt avance mutation. Ce dispositif, qui existe depuis 2015, est garanti par une hypothèque à hauteur du montant du prêt augmenté des intérêts. Vous le percevez sous forme de versements périodiques et le remboursez intégralement (montant initial et intérêts le cas échéant) une fois le bien vendu.

• Un accompagnement personnalisé

C’est l’autre inquiétude des propriétaires, avec le manque de moyens financiers: à qui s’adresser pour rénover son logement? Les aides sont nombreuses - et souvent très complexes - et donc les acteurs multiples. Pour faciliter la tâche des particuliers, les bénéficiaires de Ma Prime Rénov’ pourront enfin disposer d’un accompagnement personnalisé.

Quel que soit le profil du propriétaire (aisé ou modeste, propriétaire occupant ou bailleur), cet accompagnement est obligatoire. Chacun sera suivi par un tiers - public ou privé - qui lui expliquera quels travaux réaliser, quels artisans solliciter et comment obtenir les aides. Coût moyen de l’accompagnement? 1600 euros par logement.

• Un audit énergétique obligatoire

Une fois les travaux terminés, le propriétaire doit faire réaliser un audit thermique, moyennant 500 à 600 euros, pour confirmer la conformité des travaux. Un document, remis à l’acheteur lors de la vente, en plus des diagnostics, notamment celui sur la performance énergétique (DPE).

À noter que ce dernier sera, dès le 1er juillet 2021, opposable. Autrement dit, un locataire ou un acheteur pourra se retourner contre le propriétaire ou le vendeur en cas d’erreur sur la performance énergétique. Et si le bailleur ou le vendeur estiment être dans leur bon droit, ils pourront faire de même contre le diagnostiqueur.

Réduction d’impôt Pinel : mode d’emploi et nouveauté cette année pour votre déclaration de revenus

Thibaut LAMY Publié le 26/04/2021 à 19h53

Si vous avez investi dans l’immobilier locatif avec le dispositif de défiscalisation Pinel, votre déclaration de revenus 2021 exige une attention toute particulière. Vous devez renseigner vos revenus et la réduction d’impôt associée à votre investissement. Et si vous optez cette année pour la prolongation de votre engagement, n’oubliez surtout pas de le signaler.

La déclaration de revenus n’est pas toujours une partie de plaisir. C’est notamment le cas pour les propriétaires qui ont acquis un bien immobilier en activant le dispositif de défiscalisation Pinel. Pour rappel, ce mécanisme, ouvert aux investissements réalisés depuis le 1er septembre 2014, permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pour un achat dans le neuf (et parfois dans l’ancien si rénovation ou réhabilitation du bien) en échange d’un engagement de location sur une durée d’au moins 6 années. Avec à la clé un avantage fiscal de 12% réparti sur chacune des 6 années de location, de 18% si l’engagement est pris sur 9 ans et de 21% s’il est prorogé jusqu’à 12 ans. Pour profiter de cette réduction d’impôt, votre location doit également remplir plusieurs conditions. Les revenus de votre locataire ne doivent pas dépasser certains plafonds et les loyers pratiqués ne doivent pas excéder des limites propres à chaque zone géographique. Des contraintes au moment d’investir et de louer… mais également lors de la déclaration de revenus annuelle des propriétaires. Ces derniers doivent remplir plusieurs formulaires dédiés à l’investissement locatif et à leur réduction d’impôt. Voici la marche à suivre.

Déclarez vos revenus fonciers avec le formulaire 2044

Première étape si vous déclarez en ligne, vérifiez que la case “Revenus fonciers Location non meublée” dans la partie “REVENUS” de votre déclaration (étape 3, “Revenus et charges”) est bien cochée. Même chose pour la case “Investissements locatifs (Pinel, Denormandie ancien, Duflot, Scellier, Censi-Bouvard)” dans la section “CHARGES” sur la même page du formulaire en ligne. Renseignez ensuite vos revenus fonciers dans la cellule 4BA. Cette donnée est obtenue en reportant le résultat figurant à la ligne 420 de la déclaration des revenus fonciers 2020 (formulaire 2044).

L’engagement de location à préciser avec le formulaire 2044 EB

Ensuite, à la partie “Investissements locatifs”, précisez si votre investissement a été achevé ou acquis en 2020. Dans ce cas, vous devez joindre à votre déclaration l’annexe n°2044-EB. “L’engagement de location doit toujours être mentionné sur le formulaire 2044 EB qui n’a pas changé en 2021”, précise Estelle Billi, ingénieur patrimonial chez Advenis Gestion Privée. Charge à vous d’indiquer les informations demandées, à savoir les données relatives au propriétaire (vous) telles que vos nom, adresse, code postal et commune. Indiquez également les données liées au lieu de situation du logement, à l’avantage fiscal demandé (Pinel métropole/outre-mer ou Pinel Bretagne ou encore s’il s’agit d’une première prorogation triennale), aux caractéristiques de la location (montant du loyer, nom du locataire…) ainsi qu’à la nature du logement (neuf, acheté sur plan, réhabilité…) et enfin à l’engagement initial de location (6 ou 9 ans). Si votre investissement a été réalisé avant 2020, vous n’avez pas à remplir ce formulaire spécifique.

A noter que si vous avez expérimenté en 2020 le “Pinel breton”, les démarches sont encore un peu plus lourdes. “En plus de l’engagement 2044 EB, il faut remplir une déclaration complémentaire spécifique annuelle, la déclaration 2041 PB, explique Estelle Billi. Ce formulaire comporte les éléments permettant d'identifier le logement donné en location, le niveau de ressources du locataire à la conclusion ou au renouvellement du bail ainsi que le montant des loyers perçus au cours de l'année.”

Indiquez la réduction d’impôt avec le formulaire 2042 RICI

Une fois vos revenus fonciers déclarés et votre engagement de location précisé, vous devez renseigner votre avantage fiscal. “Auparavant, il fallait remplir le formulaire 2042 C (complémentaire) mais dans une logique de simplification, toutes les réductions d’impôt sont à déclarer sur le formulaire 2042 RICI”, indique Estelle Billi. Si votre investissement a été finalisé en 2020, inscrivez le montant de votre investissement dans les cases 7QA (investissement réalisé en 2020 en métropole avec engagement de location de 6 ans) ou 7QB (engagement de 9 ans). Si votre investissement a été réalisé avant l’année 2020, la logique est différente : “indiquez la fraction de réduction d'impôt à reporter”, précise le site impots.gouv.fr. Ce montant est par exemple indiqué sur votre dernier avis d’imposition.

Précisez sur le formulaire 2042 RICI si vous prolongez votre engagement de location

Nouveauté : depuis cette année, le formulaire 2042 RICI permet également de préciser à l’administration fiscale si vous avez décidé de prolonger de trois ans votre engagement de location en Pinel. “Le dispositif ayant été créé en 2014, on arrive aux premières prolongations du Pinel, détaille Estelle Billi. De nouvelles cases ont été créées pour permettre au contribuable de prolonger l’engagement sur trois années supplémentaires.” Plus précisément, il s’agit des cases 7RR (engagement de location initiale de 6 ans en métropole) et 7RS (outre-mer). L’experte insiste sur l’importance de cocher une de ces cases si vous êtes concerné. “Les contribuables qui oublient de déclarer la prolongation de leur engagement ne bénéficieront plus de la réduction d’impôt”, prévient-elle.

© Capital

Grand Paris : les villes où investir et celles où s'abstenir

L'IEIF a classé les villes du Grand Paris en 8 familles, fournissant un outil précieux pour évaluer le potentiel d'un investissement immobilier.

Le secteur du Grand Paris est, depuis quelques années, plein de promesses. L'arrivée prochaine de nouvelles gares est sensée doper la demande immobilière dans certaines villes et quartiers aujourd'hui trop loin des transports pour profiter d'une embellie.

Mais tout n'est pas aussi simple. L'appartenance des villes à la Métropole du Grand Paris n'est pas une garantie de plus-value à long terme. Toutes ne sont pas logées à la même enseigne. L'Institut de l'Épargne Immobilière et Foncière (IEIF) a créé un référentiel « inédit » de 8 familles de communes selon leur potentiel. Ce classement reflète l'image de la « réalité sociologique » et traduit des « situations spécifiques ». Il permet de « challenger un projet d'investissement en fonction de la localisation concernée et de ses spécificités ».

Pour établir ce classement, l'IEIF s'est basé sur 49 variables mesurant l'évolution sur 20 ans de 150 villes appartenant à la Métropole du Grand Paris. Chacune a été évaluée sur le plan de la démographie (croissance de la population, des ménages, âges, CSP...), du taux d'emploi, des revenus par habitant, de la typologie du parc de logements (maisons, appartements, logements sociaux), de l'indicateur de qualité de vie, et bien évidemment de l'évolution des loyers et prix de l'immobilier.

Premier constat qui intéressera les potentiels investisseurs : sur la période 2010 - 2019, les 8 familles ont un rendement annuel situé entre 2 et 4% par an (contre 10 à 12% dix ans plus tôt), revalorisation du patrimoine inclue. Celui-ci tend d'ailleurs à reculer fortement sur toute la période, la faute à la forte augmentation des prix.

1. Le secteur « Paris prime » : un faible potentiel de plus-value, mais une valeur sûre

Ce secteur est celui où les potentiels de rendement et de plus-value sont les plus faibles. Rien d'étonnant, puisqu'il s'agit en grande majorité des quartiers historiques de Paris et des banlieues dites « chics ». Plutôt habités par des séniors, ils ont peu vu leur urbanisme évoluer ces 20 dernières années. C'est ici que les revenus les plus hauts sont enregistrés et c'est aussi dans ces quartiers qu'ils progressent le plus rapidement.

Les loyers y ont augmenté de 70% entre 2010 et 2019, tandis que les prix ont été multipliés par 3. À la clé, un rendement parmi les plus bas. L'IEIF évalue le « TRI », c'est-à-dire le taux incluant à la fois le rendement locatif et la progression annuelle des prix de l'immobilier, à seulement 2,5% par an. Ces secteurs offrent néanmoins l'avantage d'être des valeurs sûres, puisque la demande reste élevée.

Secteurs « Paris prime » : Paris 5, 6, 7, 8 et 16ème arrondissements, Boulogne-Billancourt (92), Neuilly-Sur-Seine (92), Vincennes (94), Saint Mandé (94), Communauté d'agglomération de Versailles Grand Parc (78), Communauté d'agglomération de Saint-Germain en Laye (78).

2. « Paris résidentiel » : pas de plus-value à moyen terme

Il s'agit des quartiers parisiens essentiellement en dehors du centre historique. C'est cette famille qui a enregistré la plus forte hausse des prix en 9 ans (multipliés par 4), et la plus forte croissance des loyers (+80%). Le rendement global sur la période ressort à environ 3% par an.

Le secteur « Paris résidentiel » se différencie surtout de la famille « Paris prime » par une population plus jeune, la présence d'un plus grand nombre de familles et un meilleur équilibre social, même les revenus moyens y restent élevés.
La demande immobilière reste forte, le taux de vacance est faible, notamment pour les logements les plus petits. Mais les perspectives de plus-value sont, comme pour la catégorie « prime », assez limitées.

Secteurs « Paris résidentiel » : Paris 9, 12, 13, 14, 15, 17ème arrondissement, ainsi que Levallois-Perret (92).

3. « Paris populaire » : les prix pourraient augmenter grâce au Grand Paris Express

Cette zone comprend notamment les arrondissements du nord de Paris et certaines communes limitrophes qui sont déjà desservies par au moins un métro. La construction de logements y a été intense ces dernières années, portée par une demande immobilière en perpétuelle croissance. Le niveau moyen des revenus a progressé. Selon l'IEIF, une gentrification semble être en train de s'opérer, notamment portée par la présence de jeunes actifs.

C'est cette zone qui présente le meilleur rendement sur la période 2010 - 2019, avec un TRI de 3,7% par an. Les communes du secteur « Paris populaire » vont aussi être particulièrement concernées par l'implantation des nouvelles gares du Grand Paris Express dans la décennie qui arrive. Les prix pourraient encore y monter.

Villes « Paris populaire » : Paris 18 et 19ème arrondissements, Asnières sur Seine (92), Suresnes (92), Issy-les-Moulineaux (92), Clichy (92), Montrouge (92), Puteaux (92), Les Lilas (93), Charenton-le-Pont (94), le Kremlin-Bicêtre (94) et Saint-Quentin-en-Yvelines (78).

4. « Néo-faubourg » : les villes au meilleur potentiel de plus-value

Ce groupe, constitué d'une partie de la petite couronne parisienne et des villes nouvelles de grande banlieue, est identifié comme étant celui où pourrait émerger la meilleure plus-value dans les années à venir.

Comme la famille « Paris populaire », ces zones devraient être favorisées par l'implantation des nouvelles gares du Grand Paris Express. D'autant que la construction de logements y est très active. Selon l'IEIF, elle semble prendre le relai des villes identifiées comme appartenant aux groupes « Paris résidentiel » et « Paris populaire ». Néanmoins, les revenus de la population y progressent moins vite que dans les autres secteurs.

Villes « Néo-faubourg » : Arcueil (92), Bagneux (92), Gennevilliers (92), Nanterre (92), Colombes (92), Aubervilliers (93), Bagnolet (93), Saint-Ouen (93), Montreuil (93), Pantin (93), Romainville (93), Créteil (94), Alfortville (94), Bonneuil-sur-Marne (94), Ivry-sur-Seine (94), communauté d'agglomération du Pays de Meaux (77), communauté d'agglomération Melun Val de Seine (77), communauté d'agglomération de Cergy-Pontoise (95).

5. « Paris vert » : des villes plus favorables aux maisons et grands appartements

Ce groupe rassemble les communes résidentielles du pourtour de la capitale qui ont une densité d'habitat faible, c'est-à-dire une large proportion de maisons individuelles et d'appartements de standing. Le taux de propriétaires est élevé et les prix de l'immobilier ont triplé en 20 ans, alimentés par une population aux revenus en forte hausse.

Déjà bien desservies en transports pour la plupart, ce sont des villes privilégiées par les personnes qui travaillent à Paris et cherchent une maison avec jardin. La récente demande accrue de logements avec espaces extérieurs pourrait tirer les prix un peu plus à la hausse. Le rendement reste toutefois bas, à environ 2,7% sur 9 ans.

Villes « Paris vert » : Rueil-Malmaison (92), Clamart (92), Meudon (92), Sèvres (92), Bourg-la-Reine (92), Chaville (92), Garches (92), Saint-Cloud (92), Sceaux (92), Vaucresson (92), Ville-d'Avray (92), Antony (94), Le Perreux-sur-Marne (94), Nogent-sur-Marne (94), Saint-Maur-des-Fossés (94), Communauté d'agglomération du pays de Fontainebleau (77).

6. « Faubourg social » : les perspectives de revalorisation les plus faibles

Certains professionnels estiment que les villes de cette famille ont le plus de potentiel. Mais l'IEIF indique que ce groupe a, au contraire, « probablement » les perspectives de revalorisation les plus faibles. Il enregistre de la présence de quartiers « sensibles », un taux de logements sociaux élevé, et la pression démographique y est forte. En parallèle, les revenus sont plus faibles que dans les autres secteurs.
Le rendement courant peut y atteindre 6%, mais l'investissement est, de fait, plus risqué.

Villes « Faubourg social » : 22 communes, dont Saint-Denis (93), Drancy (93), Le Blanc-Mesnil (93), Épinay-sur-Seine (93), Bobigny (93), Sevran (93), Bondy (93), Clichy-sous-Bois (93), la Courneuve (93), Neuilly-sur-Marne (93), Noisy-le-Sec (93), Villepinte (93), Orly (94), Vitry-Sur-Seine (94)

7. « Banlieue dense » : des villes qui offrent peu de perspectives de valorisation

Ce groupe est composé de communes dans lesquelles sont implantées de nombreuses maisons individuelles, et donc un nombre conséquent de familles. Certaines sont assez loin des transports en commun, le revenu moyen y progresse peu, la progression démographique y est souvent négative.

Le marché immobilier s'y est plutôt stabilisé, après 20 ans d'augmentation des prix (multipliés par 2,5) et des loyers (+40 %). Le rendement à 9 ans est l'un des moins performants, avec seulement 2,3% en moyenne sur 9 ans selon l'analyse de l'IEIF. Ces communes offriraient peu de perspectives pour un investissement.

Villes « Banlieue dense » : 23 communes dont Viry-Châtillon (91), le Bourget (93), Montfermeil (93), Noisy-le-Grand (93), Aulnay-sous-Bois (93), Gagny (93), Champigny-sur-Marne (94), Juvisy-sur-Orge (94), Argenteuil (95).

8. La « Périphérie urbaine »

Les villes de cette catégorie ne font pas partie de la Métropole du Grand Paris. Elles n'ont globalement pas connu d'augmentation conséquente des prix, et la croissance démographique observée n'y est pas plus forte qu'ailleurs.

Le parc locatif privé n'est pas très développé (seulement 20 % des logements). Les prix permettant d'accéder à la propriété, on y retrouve surtout des logements familiaux. Là encore, le rendement sur 9 ans est très faible, similaire à celui de la catégorie « Paris prime » à environ 2,5 %.

Secteurs : Val Parisis (Ermont, Beauchamps, Francoville...), Coeur d'Essonne (Sainte-Geneviève des Bois, Brétigny, Saint-Germain-lès-Arpajon...), Val d'Yerres Val de Seine (Brunoy, Draveil, Montgeron...), Etampois Sud-Essonne, Marne et Gondoire...