Comment détecter des défauts non apparents lors d’une visite immobilière afin de ne pas se retrouver avec un appartement bourré de vices cachés?
Un vice caché n’est pas dissimulé mais il est non apparent. Le vendeur peut être de bonne foi et ignorer le vice caché au moment de la vente. Il peut aussi être peu scrupuleux et en avoir connaissance mais c’est plus rare. Un vice caché peut prendre de nombreuses formes: sinistre, dégât des eaux, problème structurel d’un immeuble comme l’affaissement d’une charpente ou de la toiture.
Procéder à une visite minutieuse du bien
Lorsque l’on visite un bien, on est tenté de vérifier qu’il coche tous nos critères: la présence de 3 chambres et pas une de moins, celle d’un balcon où bronzer l’été ou encore l’installation d’une cuisine dernier cri tout équipée mais pas forcément d’inspecter les moindres recoins. «Une visite minutieuse du logement c’est la meilleure manière d’anticiper des vices cachés. Il ne faut pas juste regarder l’état général de l’appartement mais regarder l’état de la plomberie, de l’électricité.
Si vous repérez le moindre élément étrange comme des cloques sur la peinture, un mode de chauffage vétuste ou une fissure, posez-vous des questions. Une fissure esthétique due à de la peinture qui a séché trop vite ou au temps qui passe ne dépassera pas 1 millimètre. Dès qu’elle mesure plus de 3 millimètres, c’est un point de vigilance. Il y a de grande chance que ce soit une fissure structurelle. Si le plancher n’est pas droit, la question d’un affaissement se pose. De même si on remarque une toiture en mauvais état de l’extérieur, il faut interroger le vendeur sur l’étanchéité du logement, mettre en perspective l’extérieur et l’intérieur d’un bien. Il est essentiel d’aller visiter les sous-sols, les caves, révélateurs de la qualité du bâti.
Poser des questions au vendeur
Lors de la visite de la maison, demander au vendeur d’accéder aux combles pour vérifier l’état de la charpente. Ouvrez les portes, les fenêtres, utilisez tous les équipements pour vérifier leur fonctionnement. N’ayez de cesse d’interroger le vendeur sur l’état de sa propriété: avez-vous déjà eu une fuite d’eau? Comment fonctionne le chauffage? Vérifiez en même temps l’état du chauffage. Ne vous fiez pas qu’aux réponses du vendeur.
Se faire accompagner par des proches
Si vous visitez le bien accompagné d’un de vos proches, ce dernier sera moins focalisé sur le charme du logement et aura plus à cœur de vérifier son état et de vous alerter sur ses défauts. On est toujours plus diligent à deux que tout seul. Pour les primo accédants, il est préférable de se faire accompagner par quelqu’un de spécialisé dans l’immobilier.
Lire les diagnostics
Le vendeur est obligé de vous fournir des diagnostics immobiliers sur l’amiante, la performance énergétique, la présence de plomb, de termites... Lisez les attentivement même si cela vous paraît long et rébarbatif. Si un défaut est inscrit dans un des diagnostics et que vous ne le remarquez qu’après la vente, il ne pourra pas être considéré comme un vice caché puisqu’il vous a été signalé avant la vente. Vous avez été informé, donc vous n'êtes pas garanti.
Demander les procès-verbaux des dernières assemblées générales, un problème structurel de l’immeuble peut être mis en avant par la copropriété ou des nuisances sonores faisant l’objet de plaintes récurrentes. Quand on visite une heure un bien, on ne peut pas s’apercevoir des nuisances sonores. Il faut visiter en semaine et le week-end, en journée et en soirée ...
Faire appel à un professionnel de l’immobilier
S’entourer d’un professionnel permet de bénéficier de l’œil aguerri d’un spécialiste en immobilier qui a un devoir d'information.
Faire appel à un expert en bâtiment aussi permet une étude poussée du logement même si cela a un coût.
Vous voilà armés pour détecter le moindre vice caché et ne pas vous faire avoir lors de l’achat du logement de vos rêves.
