La loi de finances proroge l’immobilier défiscalisant

Deux dispositifs en faveur de l’investissement locatif devaient disparaître fin 2023 mais ils joueront finalement les prolongations en 2024 : le Denormandie et le Malraux dans les quartiers anciens dégradés. Destinés à la rénovation ou à la restauration de l’immobilier résidentiel, ils ouvrent droit à une réduction d’impôt de plusieurs dizaines de milliers d’euros répartie sur plusieurs années. En contrepartie, vous devez louer le bien après travaux dans certaines conditions pendant six ou neuf ans au minimum.

Les deux autres dispositifs locatifs existants – Pinel dans le neuf et Loc’Avantages dans l’ancien – disparaîtront aussi fin 2024 et leur prorogation n’est pas à l’ordre du jour. En outre, la réduction Pinel est réduite, sauf si vous investissez dans un bien éligible à la variante « Pinel + ».

Par Olivier Puren

Publié le 27/07/2023 à 07:05 - Mis à jour le 27/07/2023 à 07:05

Afin d’inciter les bailleurs à rénover leurs biens, l’Etat double temporairement la limite annuelle d’imputation des déficits fonciers sur leur revenu global. Séduisant sur le papier, ce cadeau du fisc est en réalité un «faux ami». La preuve par l’exemple.

La loi «Climat et résilience» de 2021 n’est pas tendre avec les bailleurs. Elle comporte plusieurs mesures destinées à les obliger à rénover leurs logements afin de réduire leur empreinte carbone.

Depuis août 2022, par exemple, les propriétaires d’une «passoire thermique» (classe F ou G du diagnostic de performance énergétique/DPE) sont soumis à un gel des loyers, ils ne peuvent plus augmenter son montant en cas de nouvelle location.

Pire, depuis janvier 2023, les propriétaires des logements les plus dégradés (classe G du DPE et consommation énergétique supérieure à 450 kWh/m2 par an) ne peuvent plus les louer à usage de résidence principale avec un nouveau locataire.

Et l’interdiction de louer sera étendue à tous les logements classés G en janvier 2025, à ceux classés F en 2028 et à ceux classés E à partir de 2034. Si vous êtes concerné, le compte à rebours a commencé ! Vous devez rapidement rénover votre bien, faute de quoi il ne vous rapportera bientôt plus rien.

L’intérêt fiscal du déficit foncier

Rappelons la règle : lorsque vous louez un logement non meublé à usage de résidence principale, vous êtes imposable dans la catégorie des revenus fonciers.

Vous pouvez alors constater un déficit foncier si vos charges déductibles de l’année (frais de gestion, primes d’assurances, travaux, taxe foncière, intérêts d’emprunt, etc.) excèdent vos loyers. Ce déficit (sauf celui lié aux intérêts d’emprunt) est imputable sur le revenu global de votre foyer fiscal à hauteur de 10.700 euros par an, et le déficit excédentaire (et celui lié aux intérêts d’emprunt) imputable sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.

Le premier vous procure une économie d’impôt sur le revenu immédiate, proportionnelle à votre taux marginal d’imposition. Plus il est élevé, plus le déficit imputable sur votre revenu global allège votre charge fiscale. Le second - le déficit imputable sur vos revenus fonciers - vous procure des économies d’impôt différées, mais aussi des économies de prélèvements sociaux. Seule condition pour bénéficier de cette faveur, vous devez poursuivre la location du bien déficitaire pendant au moins 3 ans, faute de quoi le fisc peut remettre en cause les baisses d’impôt obtenues.

Si votre déficit foncier provient d’un logement loué dans le cadre du dispositif Périssol ou du dispositif Cosse, vous pouvez l’imputer sur votre revenu global dans la limite d’un plafond majoré à 15.300 euros par an.

Jusqu’à 21.400 euros de déficit par an

C’est pour vous aider à supporter le coût des travaux imposés par la loi Climat que l’Etat a décidé de doubler le déficit foncier imputable annuellement sur votre revenu global. La mesure vous concerne si vous êtes propriétaire d’un logement classé E, F ou G et que vous envisagez d’y effectuer des travaux de rénovation énergétique ente 2023 et 2025, qui lui permettent d’atteindre la classe A, B, C ou D. Vous allez pouvoir déduire chaque année de votre revenu global jusqu’à 10 700 euros de déficit créé par ces travaux, en plus des 10 700 euros de déficit lié à vos autres charges déductibles. Soit un total de 21 400 euros imputables sur votre revenu global.

À la clé, deux fois plus d’économies d’impôt sur le revenu qu’en temps normal, ce qui réduira effectivement la facture restant à votre charge.
Les travaux à réaliser (isolation, ventilation, chauffage, etc.) sont précisés dans un décret du 21 avril 2023 (ce sont les mêmes que ceux ouvrant droit à l’éco-PTZ). Ils doivent être confiés à un professionnel agréé «RGE» (Reconnu Garant de l’Environnement) et payés entre 2023 et 2025.

Vous devrez être en mesure de justifier, au plus tard le 31 décembre 2025, qu’ils ont permis à votre bien d’atteindre la classe énergétique minimale requise, sous peine de perdre les économies d’impôt réalisées.

Pour prouver que votre «passoire thermique» est devenu un logement «performant», vous devez faire réaliser deux DPE. Le premier, en cours de validité à la veille des travaux, devra établir qu’il était classé E, F ou G. Le second, en cours de validité à l’issue des travaux, devra établir qu’il a atteint la classe A, B, C ou D.

Une baisse d’impôts en trompe l’œil

À y regarder de plus près, ce dispositif a tout d’un cadeau empoisonné. Certes, il permettra de réaliser un gain fiscal immédiat plus conséquent puisque la somme déduite de votre revenu global sera plus élevée. Mais il diminuera aussi vos gains fiscaux différés car il réduira le déficit imputable sur vos revenus fonciers ultérieurs. Et au final, la baisse totale d’impôts obtenue sera nécessairement plus faible qu’avec un déficit limité à 10.700 euros.

Pas convaincu ? Imaginons que vous soyez propriétaire d’un petit appartement classé E qui vous rapporte 6.000 euros par an, vous coûte 3.000 euros de charges et que vous fassiez 30.000 euros de travaux d’amélioration en 2023, dont la moitié de dépenses de rénovation permettant d’atteindre la classe D. L’an prochain, votre déficit foncier sera de 27.000 euros (30.000 euros + 3.000 euros - 6.000 euros). Il sera imputable sur votre revenu global à hauteur de 21.400 euros et les 5.600 euros restants seront imputables sur vos revenus fonciers des années suivantes.

Bilan, si votre taux d’imposition est de 30%, vous réaliserez une économie d’impôt de 6.420 euros l’an prochain (21.400 euros x 30 %). Par ailleurs, les 5.600 euros de déficits imputables sur vos revenus fonciers des années suivantes vous procureront une économie d’impôt supplémentaire de 1.680 euros (5.600 euros x 30 %) et une économie de prélèvements sociaux de 963 euros (5.600 euros x 17,2 %). Total de vos gains fiscaux, 9 063 euros, soit 30 % du coût des travaux. Et sans le cadeau du fisc ? Vous réaliseriez une économie d’impôt de 3.210 euros l’an prochain (10.700 euros x 30 %).

Mais les années suivantes, le déficit restant à imputer sur vos revenus fonciers (16.300 euros) vous permettrait d’économiser 7.694 euros d’impôt et de prélèvements sociaux (47,2 % de 16.300 euros). Résultat, 10.904 euros de gains en tout.

Conclusion, le cadeau du fisc vous aura coûté 1.841 euros. Merci qui ?

Pas le choix. L’application du dispositif n’est pas optionnelle. Si vous faites des travaux éligibles au doublement du déficit imputable, vous devrez les inscrire dans une case dédiée de votre déclaration de revenus fonciers pour que le fisc en tienne compte. Mais en pratique, il suffira de les reporter dans la case prévue pour les travaux déductibles «ordinaires» pour ne pas bénéficier de son cadeau empoisonné !

Pour ce 1er week-end de l'été, nous vous proposons une pépite en PINEL, située à BEZONS (Val d'Oise), ville en pleine effervescence, à 15mn du plus grand quartier d'affaires d'Europe !

Optimisation parfaite : le lot T2 de 48 m² que nous proposons est :

- inférieur à 300 000 € ;

- inférieur à 5 500 € le m² ;

- doté d'un parking en sous-sol ;

- bonne distribution et très belle terrasse de 9,50 m² ;

- plein sud donnant au calme sur un grand jardin arboré ;

- dans un éco-quartier piétonnier, doté d'un parc de plus de 4 hectares à l'arrière de la résidence !

Zone A - Paris ouest.

Défiscalisation à compter de l'année 2024, date prévisionnelle de livraison du lot.

Avec ce lot, vous alliez une défiscalisation optimisée de 61 740 € sur 12 ans avec une bonne perspective de revente !

Vous pourrez bien sûr choisir de conserver le bien à l'issue des 12 ans de la loi Pinel.

Le loyer Pinel du lot présenté (valeur 2022) est de 725 €, il peut être loué, valeur de marché, à 880 € (valeur 2022).

Ce nouveau service en ligne permet aux propriétaires de consulter facilement l’ensemble des caractéristiques de leurs biens immobiliers. Diverses démarches de déclaration y seront prochainement possibles. 

Particuliers, professionnels ou collectivités locales disposent désormais d’un service en ligne leur offrant une vision de tous leurs biens bâtis situés en France. Une nouveauté qui s’inscrit dans une volonté de modernisation et de transparence de la part de l’Administration, quant aux informations en sa possession. 

Accessible depuis leur espace sécurisé sur impots.gouv, « Gérer mes biens immobiliers » permet aux propriétaires de retrouver simplement et d’un seul coup d’œil l’ensemble des caractéristiques de leurs biens immobiliers : adresse, nature du bien, descriptif du local, lots de copropriété…  

34 millions d’usagers propriétaires de locaux ou titulaires d’un droit réel (usufruitier ou nu-propriétaire, indivisaire…) sont ainsi concernés.

Le service s’enrichira progressivement de nouvelles fonctionnalités :

- Fin 2022 : il sera ouvert aux déclarations foncières et aux déclarations de taxes d’urbanisme,

- 2023 :  la déclaration de la situation d’occupation d’un local d’habitation et la déclaration de loyer le cas échéant y deviendront possibles. 

Visionner la vidéo de découverte :

 

 

Réduction d’impôt Pinel : mode d’emploi et nouveauté cette année pour votre déclaration de revenus

Thibaut LAMY Publié le 26/04/2021 à 19h53

Si vous avez investi dans l’immobilier locatif avec le dispositif de défiscalisation Pinel, votre déclaration de revenus 2021 exige une attention toute particulière. Vous devez renseigner vos revenus et la réduction d’impôt associée à votre investissement. Et si vous optez cette année pour la prolongation de votre engagement, n’oubliez surtout pas de le signaler.

La déclaration de revenus n’est pas toujours une partie de plaisir. C’est notamment le cas pour les propriétaires qui ont acquis un bien immobilier en activant le dispositif de défiscalisation Pinel. Pour rappel, ce mécanisme, ouvert aux investissements réalisés depuis le 1er septembre 2014, permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pour un achat dans le neuf (et parfois dans l’ancien si rénovation ou réhabilitation du bien) en échange d’un engagement de location sur une durée d’au moins 6 années. Avec à la clé un avantage fiscal de 12% réparti sur chacune des 6 années de location, de 18% si l’engagement est pris sur 9 ans et de 21% s’il est prorogé jusqu’à 12 ans. Pour profiter de cette réduction d’impôt, votre location doit également remplir plusieurs conditions. Les revenus de votre locataire ne doivent pas dépasser certains plafonds et les loyers pratiqués ne doivent pas excéder des limites propres à chaque zone géographique. Des contraintes au moment d’investir et de louer… mais également lors de la déclaration de revenus annuelle des propriétaires. Ces derniers doivent remplir plusieurs formulaires dédiés à l’investissement locatif et à leur réduction d’impôt. Voici la marche à suivre.

Déclarez vos revenus fonciers avec le formulaire 2044

Première étape si vous déclarez en ligne, vérifiez que la case “Revenus fonciers Location non meublée” dans la partie “REVENUS” de votre déclaration (étape 3, “Revenus et charges”) est bien cochée. Même chose pour la case “Investissements locatifs (Pinel, Denormandie ancien, Duflot, Scellier, Censi-Bouvard)” dans la section “CHARGES” sur la même page du formulaire en ligne. Renseignez ensuite vos revenus fonciers dans la cellule 4BA. Cette donnée est obtenue en reportant le résultat figurant à la ligne 420 de la déclaration des revenus fonciers 2020 (formulaire 2044).

L’engagement de location à préciser avec le formulaire 2044 EB

Ensuite, à la partie “Investissements locatifs”, précisez si votre investissement a été achevé ou acquis en 2020. Dans ce cas, vous devez joindre à votre déclaration l’annexe n°2044-EB. “L’engagement de location doit toujours être mentionné sur le formulaire 2044 EB qui n’a pas changé en 2021”, précise Estelle Billi, ingénieur patrimonial chez Advenis Gestion Privée. Charge à vous d’indiquer les informations demandées, à savoir les données relatives au propriétaire (vous) telles que vos nom, adresse, code postal et commune. Indiquez également les données liées au lieu de situation du logement, à l’avantage fiscal demandé (Pinel métropole/outre-mer ou Pinel Bretagne ou encore s’il s’agit d’une première prorogation triennale), aux caractéristiques de la location (montant du loyer, nom du locataire…) ainsi qu’à la nature du logement (neuf, acheté sur plan, réhabilité…) et enfin à l’engagement initial de location (6 ou 9 ans). Si votre investissement a été réalisé avant 2020, vous n’avez pas à remplir ce formulaire spécifique.

A noter que si vous avez expérimenté en 2020 le “Pinel breton”, les démarches sont encore un peu plus lourdes. “En plus de l’engagement 2044 EB, il faut remplir une déclaration complémentaire spécifique annuelle, la déclaration 2041 PB, explique Estelle Billi. Ce formulaire comporte les éléments permettant d'identifier le logement donné en location, le niveau de ressources du locataire à la conclusion ou au renouvellement du bail ainsi que le montant des loyers perçus au cours de l'année.”

Indiquez la réduction d’impôt avec le formulaire 2042 RICI

Une fois vos revenus fonciers déclarés et votre engagement de location précisé, vous devez renseigner votre avantage fiscal. “Auparavant, il fallait remplir le formulaire 2042 C (complémentaire) mais dans une logique de simplification, toutes les réductions d’impôt sont à déclarer sur le formulaire 2042 RICI”, indique Estelle Billi. Si votre investissement a été finalisé en 2020, inscrivez le montant de votre investissement dans les cases 7QA (investissement réalisé en 2020 en métropole avec engagement de location de 6 ans) ou 7QB (engagement de 9 ans). Si votre investissement a été réalisé avant l’année 2020, la logique est différente : “indiquez la fraction de réduction d'impôt à reporter”, précise le site impots.gouv.fr. Ce montant est par exemple indiqué sur votre dernier avis d’imposition.

Précisez sur le formulaire 2042 RICI si vous prolongez votre engagement de location

Nouveauté : depuis cette année, le formulaire 2042 RICI permet également de préciser à l’administration fiscale si vous avez décidé de prolonger de trois ans votre engagement de location en Pinel. “Le dispositif ayant été créé en 2014, on arrive aux premières prolongations du Pinel, détaille Estelle Billi. De nouvelles cases ont été créées pour permettre au contribuable de prolonger l’engagement sur trois années supplémentaires.” Plus précisément, il s’agit des cases 7RR (engagement de location initiale de 6 ans en métropole) et 7RS (outre-mer). L’experte insiste sur l’importance de cocher une de ces cases si vous êtes concerné. “Les contribuables qui oublient de déclarer la prolongation de leur engagement ne bénéficieront plus de la réduction d’impôt”, prévient-elle.

© Capital

Pour répondre à l’impact de la crise sanitaire et préparer la reprise économique, la loi de finances pour 2021 est largement consacrée au soutien des secteurs en difficulté, à la relance de l’économie et à la transition écologique. Face à ces priorités, le législateur n’a pas pour autant oublié les investisseurs immobiliers puisque une série de mesures dédiés au secteur ont été votées.

Pinel, suite et fin ?

Compte tenu du contexte et afin d’offrir de la stabilité et de la visibilité aux acteurs du marché, le dispositif Pinel est prorogé jusqu’au 31 décembre 2024. Le dispositif ayant fait l’objet de sérieuses réserves quant à son efficience et ses potentiels effets inflationnistes par la Cour des Comptes et l’Inspection Générale des Finances, le Gouvernement remettra au Parlement dans le courant 2021 un rapport présentant des dispositifs alternatifs plus efficients et économes en deniers publics, impliquant notamment une intervention accrue des investisseurs institutionnels. Afin d’assurer une transition progressive, les taux de la réduction d’impôt demeurent inchangés pour 2021 et 2022 et seront diminués pour les investissements réalisés en 2023 et 2024 (sauf pour les opérations situées en quartiers prioritaires et celles répondant à des critères de performances énergétiques encore à définir). Le taux de réduction maximum passera ainsi de 21% en 2022 à 17,5% en 2023 et 14% en 2024.

Démembrement temporaire de propriété : nouvelle solution d’investissement en logement locatif intermédiaire

Dans le même temps, le bénéfice du taux de TVA à 10% applicable lors de l’acquisition de logements neufs intermédiaires est étendu aux opérations de démembrement temporaire de propriété. Ce dispositif incitatif à la production de logements locatifs abordables en zones tendues destinés à être loués sous conditions de plafonds de ressources et de loyers identiques à ceux applicables au « Pinel » était jusque ici réservé aux investisseurs institutionnels et aux organismes d’habitation à loyer modéré. L’ouverture du dispositif aux montages en démembrement temporaire de propriété et la suppression de la contrainte d’agrément préalable pourraient permettre d’accroitre l’offre de logements abordables dans le cadre de schémas optimisés de co-financement associant un bailleur professionnel et des investisseurs particuliers.

Location meublée : stabilité fiscale confirmée et point de vigilance pour certains LMP sur le plan social

Les loueurs en meublés bénéficieront de la suppression progressive de la majoration des revenus imposés dans la catégorie des BIC en cas de non adhésion à un centre de gestion agréé. La majoration est diminuée à 20% au titre de l’imposition 2020 puis à 15% et 10% les années suivantes avant une suppression totale à compter de l’imposition des revenus 2023.

Sur le plan social et suite à l’abrogation du critère d’inscription au RCS de l’article 155 du code général des impôts pour la qualification du loueur en meublé professionnel, la loi de financement de la sécurité sociale a procédé à une mise en cohérence avec le droit fiscal. A compter de 2021, les loueurs en meublé professionnels (recettes perçues de la location meublée supérieures à 23 000 € et lorsque ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal) seront tenus de s’inscrire à la sécurité sociale des indépendants. Cette affiliation obligatoire en cas de franchissement de seuil pouvant avoir un impact défavorable pour l’investisseur (cotisations sociales annuelles avec un forfait minimum de 1 145 € et traitement de la plus-value), les loueurs en meublés non professionnels proches de ces seuils devront faire preuve d’une vigilance particulière s’ils ne souhaitent pas être qualifiés de LMP compte tenu des impacts sur le plan social susrelatés. Rappelons que lorsque les locaux sont loués à une clientèle y effectuant de court séjour et n’y élisant pas domicile, l’affiliation est obligatoire dés lors que seul le premier critère est rempli (recettes supérieures à 23 000 €).

Enfin, la mesure ouvrant droit à la déductibilité intégrale des abandons de créances de loyers consentis par des bailleurs relevant des BIC consentis à des entreprises est prorogée jusqu’au 30 juin 2021. Un crédit d’impôt exceptionnel pouvant atteindre 50% au titre des loyers du mois de novembre a également été introduit.