AVENIR & SERENITE PATRIMOINE IMMOBILIER

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  • Vivre à 1 h de Paris pour habiter dans sept fois plus grand

    Avec des prix qui dépassent 10 000 € le mètre carré, de plus de en plus de Parisiens travaillant intramuros décident de vivre à plus d’heure de Paris pour devenir propriétaires de biens qui peuvent atteindre jusqu’à 146 m2 au lieu des 22 m2 qu’ils auraient pu avoir avec le même budget.

    Selon les chiffres de MeilleursAgents, les prix de l’immobilier parisien ont dépassé la barre symbolique des 10 000 euros le mètre carré et ne cessent d’augmenter : + 51,6 % en dix ans. Les prix de l’Ile-de-France sont, eux aussi, tirés vers le haut (+ 4,6 % en un an, + 12,6 % en trois ans) et restent élevés 5 652 €/m² par rapport à l’ensemble de la France à 2 614 €/m².

    Face à cette réalité, de nombreux Parisiens sautent le pas ! Ils décident d’habiter en province, tout en continuant à travailler à Paris, pour une meilleure qualité de vie et un logement plus grand. MeilleursAgents s’est ainsi intéressé au gain de pouvoir d’achat d’un ménage parisien (capacité d’emprunt de 215 000 € environ, soit une surface de 22 m² à Paris) s’ils partaient vivre en province tout en prenant en compte l’un des critères majeurs pour les « navetteurs » : l’accessibilité de Paris en train.

    A moins d’1 h 10 de Paris, une surface peut être multipliée par 7

    Les « navetteurs » font pour la plupart des allers-retours quotidiens entre leur nouvelle ville d’adoption et la capitale. Ils privilégient donc des villes situées à environ une heure en train de Paris. Ils partent s’installer à Vendôme, Reims, Chartres, Rouen ou encore à Tours. Preuve de cet engouement, les prix ont augmenté de plus de 3 % en un an au Mans, à Lille et à Amiens.

    A Vendôme, située à seulement 42 minutes de la gare de Paris-Montparnasse, tout comme à Évreux, d’où l’on peut relier Saint-Lazare 18 fois par jour, les ménages parisiens peuvent s’offrir des biens de 146 et 147 m², soit 7 fois la surface qui leur est accessible à Paris.

    Source : MeilleursAgents

    Avec une enveloppe de 215 000 €, les « navetteurs » peuvent également décider d’emménager dans un quatre-pièces d’une surface de 90 m², dans le centre-ville de Lille. A Tours, où les prix ont augmenté de 1,9 % depuis l’an dernier, un T4 d’une superficie de 94 m² s’est récemment vendu à ce prix.

    Mais il faut rajouter à ce budget celui des allers-retours : « L’immobilier en province coûte de deux à quatre fois moins chers qu’à Paris. Partir en province est une belle alternative pour les travailleurs parisiens, permettant d’avoir un cadre de vie plus agréable sans augmenter son budget logement, commente Thomas Lefebvre, directeur scientifique de MeilleursAgents. Dans la prise de décision, il faut prendre en compte les dépenses liées à ce mode de vie, notamment l’abonnement TGV qui peut coûter jusqu’à 600 euros par mois. »

    Une organisation de travail plus souple élargit le périmètre pour les travailleurs parisiens

    D’autres personnes travaillant à Paris font le choix d’habiter encore plus loin : ils profitent des opportunités offertes par le télétravail ou le travail à temps partiel pour s’installer dans des villes, telles que Caen, Nantes, Bordeaux ou Strasbourg. Victimes de leur attractivité, certaines villes, comme Angers ou Rennes, ont d’ailleurs vu leurs prix immobiliers augmenté de plus de 5 % en un an.

     

    Source : MeilleursAgents

     

    S’il décide de s’installer à Angers, d’où l’on peut relier Paris en moins d’1h30 17 fois par jour, un ménage parisien peut s’offrir une maison de 100 m² avec jardin. Pour le même budget, ce même ménage peut également aller s’installer dans une maison de 120 m² située à 500 mètres de la plage au Havre.

    Pour les ménages désireux de continuer à vivre dans une grande ville, ils peuvent profiter d’un appartement de près de 50 m² à Lyon ou Bordeaux. A Nantes, où les prix ont augmenté de 8,6% depuis l’an dernier, un budget de 215 000 euros permet de devenir propriétaire d’un appartement de 66 m².

    • Mise à jour le : 29/10/2019

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  • Prenez en compte la taxe foncière !

    Si à Paris, Lyon ou Nice la taxe foncière est peu élevée par rapport aux mensualités d'un prêt immobilier, c'est loin d'être le cas pour d'autres villes.

    Paris est la grande ville où la taxe foncière a le plus augmenté depuis 10 ans. Entre 2008 et 2018, elle s'est envolée de 80,9%, selon les chiffres de l'Observatoire de l'Union nationale des propriétaires immobiliers. Pourtant, elle est loin d'être la ville où la taxe foncière pèse le plus dans le portefeuille d'un propriétaire.

    Meilleurtaux a analysé le poids de la taxe foncière par rapport à la mensualité du crédit immobilier dans différentes villes de France. Le courtier a choisi un taux de 1% sur 20 ans (hors assurance) pour un logement de 70 mètres carrés. Ainsi, à Paris, avec un prix au mètre carré de 10.430 euros, un propriétaire devra rembourser 3.357 euros par mois. La taxe foncière coûte, elle, en moyenne 689 euros par an. Elle ne pèse donc pas lourd dans ses remboursements. Idem pour Lyon où un propriétaire payera en moyenne 1.593 euros de mensualité pour son crédit immobilier et 826 euros par an pour sa taxe foncière. À Nice, il remboursera 1.347 euros de crédit immobilier et payera 1.004 euros de taxe foncière.

    L'équivalent de deux mensualités à Nîmes

    En revanche, à Toulouse, Marseille ou Nantes, la taxe foncière représente une mensualité en plus. En effet, pour l'exemple de Toulouse, un propriétaire paie 1.088 euros de mensualité et la taxe foncière coûte en moyenne 1.240 euros. À Dijon, elle représente même un mois et demi de mensualité en plus. Un propriétaire rembourse 826 euros par mois son crédit immobilier et sa taxe foncière coûte en moyenne 1.321 euros.

    À Nîmes, un propriétaire devra réellement prendre en compte la taxe foncière dans son plan de remboursement car elle représente deux mensualités. Une mensualité est en moyenne à 688 euros et la taxe foncière à 1.388 euros. Au Havre ou à Saint-Etienne, elle représente même un peu plus. Au Havre, la mensualité moyenne est à 632 euros et la taxe foncière 1.372 euros. À Saint-Etienne, elles sont respectivement à 440 euros et 986 euros.

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  • Focus sur les Hauts-de-Seine

    Immobilier. Métro, RER, tramway…

    La proximité avec les transports en commun est devenue de plus en plus prépondérante dans le prix d'un bien immobilier. Voici les prix selon les stations dans les Hauts-de-Seine.

    Le marché immobilier ne cesse de croître ces derniers mois à Paris et en proche banlieue. C’est notamment le cas dans les Hauts-de-Seine où les prix au mètre carré se sont envolés, atteignant parfois comme dans la capitale la barre symbolique des 10 000€. Le prix moyen est lui estimé à 6627€/m2 pour un appartement ancien.

    500m autour de la station

    Un montant qui varie de manière assez significative à travers le département, du simple au quasi-triple entre Gennevilliers et Neuilly-sur-Seine notamment. L’un des aspects qui génère cette disparité est l’accès aux transports en communs. La proximité avec une bouche de métro, une station RER ou de tramway donne donc de la valeur à tout bien immobilier. 

    Ainsi, une carte des prix en fonction des stations de transport en commun a été établie par le site meilleursagents.com grâce à tout un historique de transactions immobilières établies récemment, dans un périmètre de 500m autour de la station.

    Métro : Neuilly et Levallois les plus élevées

    C’est sur le réseau du métro que l’immobilier s’affiche comme le plus élevé dans les Hauts-de-Seine. La palme dans la station la plus chère revient aux Sablons (11041€/m2), située sur la ligne 1 entre le quartier d’affaires de La Défense et la Porte Maillot, à Neuilly-sur-Seine. Une ville où les deux stations dépassent les 10 000€/m2, tandis que Levallois-Perret voit ses trois stations au-dessus des 9000€.

    Pour trouver des prix immobiliers dans la moyenne des Hauts-de-Seine, tout en ne sortant pas du métro, il faut se rendre au nord de la ligne 13, à Asnières-sur-Seine, seule commune où les prix sont bien en dessous de la moyenne départementale.

    Ligne 1 :

    • La Défense – Grande Arche : 6430€
    • Esplanade de La Défense : 6813€
    • Pont de Neuilly : 10883€
    • Les Sablons : 11041€

    Ligne 3 :

    • Pont de Levallois – Bécon : 9210€
    • Anatole France : 9269€
    • Louise Michel : 9459€

    Ligne 4 :

    • Mairie de Montrouge : 7832€

    Ligne 9 :

    • Pont de Sèvres : 8047€
    • Billancourt : 8254€
    • Marcel Sembat : 8230€

    Ligne 10 :

    • Boulogne-Pont de Saint Cloud : 8622€
    • Boulogne – Jean-Jaurès : 8990€

    Ligne 12 :

    • Corentin Celton : 7828€
    • Mairie d’Issy : 8206€

    Ligne 13 :

    • Malakoff-Plateau de Vanves : 6834€
    • Malakoff – rue Étienne-Dolet : 6784€
    • Châtillon-Montrouge : 6609€
    • Mairie de Clichy : 6480€
    • Gabriel-Péri : 5835€
    • Les Agnettes : 5490€
    • Les Courtilles : 4268€

    RER : près de 2000€ entre La Défense et Nanterre

    L’immobilier autour des stations de RER est le plus abordable des Hauts-de-Seine. Les prix sont globalement situés dans la moyenne départementale, malgré quelques exceptions comme à Issy-les-Moulineaux. On observe toutefois quelques écarts notables malgré une proximité certaine entre deux stations, notamment entre La Défense – Grande Arche et Nanterre-Préfecture. Si elles ne sont séparées que d’environ 1,5 km, les prix, eux, connaissent un écart de 1695€/m2. 

    RER A :

    • La Défense – Grande Arche : 6440€
    • Nanterre – Préfecture : 4745€
    • Nanterre – Université : 4149€
    • Nanterre – Ville : 5264€
    • Rueil-Malmaison : 6200€

    RER B :

    • Bagneux : 5420€
    • Bourg-la-Reine : 6034€
    • Parc-de-Sceaux : 6324€
    • La Croix de Berny Fresnes : 5771€
    • Antony : 6029€
    • Fontaine-Michalon : 4774€
    • Les Baconnets : 4489€
    • Sceaux : 6562€
    • Fontenay-aux-Roses : 5420€
    • Robinson : 5842€

    RER C :

    • Issy-Val de Seine : 8376€
    • Issy : 7047€
    • Meudon-Val-Fleury : 6445€
    • Chaville-Velizy : 6180€
    • Les Grésillons : 5755€
    • Gare de Gennevilliers : 4005€

    Tramway : le grand écart sur le T2

    Trois lignes de tramway parcourent les Hauts-de-Seine. Parmi lesquelles, le T2 qui dessert neuf communes du département, avant de terminer dans le 15e arrondissement de Paris à la porte de Versailles. Un parcours du pont de Bezons à Issy-les-Moulineaux qui permet de mettre en lumière les écarts de prix immobiliers au sein du 92. En effet, entre le point de départ du tramway à Bezons et son passage à Issy-Val de Seine, le prix au mètre carré fait plus que doubler, augmentant de 4700€.

    Tram T1 :

    • Les Courtilles : 4268€
    • Le Luth : 4320€
    • Le village : 4288€
    • Timbaud : 4177€
    • Gare de Gennevilliers : 4005€
    • Parc des Chanteraines : 3668€
    • Chemin des Reniers : 2644€
    • La Noue : 3015€
    • Mairie de Villeneuve-la-Garenne : 3176€

    Tram T2 :

    • Pont de Bezons : 3613€
    • Parc Pierre-Lagravère : 4802€
    • Victor Basch : 5196€
    • Jacqueline Auriol : 5923€
    • Charlebourg : 6494€
    • Les Fauvelles : 6848€
    • Faubourg de l’Arche : 6777€
    • La Défense – Grande Arche : 6440€
    • Puteaux : 7208€
    • Belvédère : 7234€
    • Suresnes-Longchamp : 7522€
    • Les Coteaux : 7210€
    • Les Milons : 7001€
    • Parc de Saint-Cloud : 7577€
    • Musée de Sèvres : 6720€
    • Brimborion : 6921€
    • Meudon-sur-Seine : 7150€
    • Les Moulineaux : 7144€
    • Jacques-Henri Lartigue : 7754€
    • Issy-Val de Seine : 8376€

    Tram T6 :

    • Châtillon-Montrouge : 6609€
    • Vauban : 6301€
    • Centre de Châtillon : 6054€
    • Parc André-Malraux : 6020€
    • Division Leclerc : 5936€
    • Soleil Levant : 5778€
    • Hôpital Béclère : 5604€
    • Mail de la Plaine : 4909€
    • Pavé Blanc : 5247€
    • Georges-Pompidou : 5148€
    • Georges-Millandy : 4826€
    • Meudon-la-Fôret : 4586€

  • Immobilier : c'est encore le moment d'acheter !

    illustration les raisons d'acheter son logement
    Sécurité, patrimoine, taux bas... autant de raisons de devenir propriétaire. (© Montage le Revenu)

    Publié le 06/10/2019 à 08:01 - Mis à jour le 06/10/2019 à 08:01

    L’achat de son logement est une question qui est plus que jamais d’actualité : baisse des taux, évolution des prix, pérennité du placement même en période de turbulences. Voici pourquoi l'immobilier reste un bon investissement.

    Le marché immobilier affiche un profil bien particulier en ce deuxième semestre 2019. D’après les notaires, le volume des transactions se situe à un niveau particulièrement élevé. Au 30 juin, 1,017 million de transactions ont été réalisées (sur 12 mois) contre 965.000 en 2018.

    Une progression que rien ne ternit puisque le marché se porte très bien malgré l’évolution des prix de +4,3% sur douze mois pour les appartements et de +2,4% pour les maisons. Même le mois d’août, traditionnellement calme, a été dynamique. «La pierre est le placement roi du moment, constatent les Notaires du Grand Paris, la réforme des retraites peut être un accélérateur du marché et l’on préfère acheter maintenant plutôt que d’être locataire.» Aujourd’hui, plusieurs bonnes raisons incitent à passer à l’action rapidement.

    Les taux d'emprunt sont très bas

    L’argument des taux d’intérêt va dans le sens de l’achat.

    Aujourd’hui, le coût de l’argent est très faible et acheter à crédit a rarement été aussi intéressant. «Actuellement, pour un client qui a un bon dossier on peut obtenir un taux à 0,7% sur vingt ans et 1% pour des dossiers plus classiques, détaille Ludovic Huzieux d’Artémis courtage, le niveau des taux est tel que cela réveille les projets des clients. On peut même dire que l’on achète pour emprunter !»

    Et les conditions d’emprunt devraient rester très favorables jusqu’à la fin du premier semestre 2020, si l’on en croit les déclarations de Mario Draghi, président de la BCE sur le départ, tandis que les prix devraient continuer à progresser.

    «Le coût du crédit a baissé de 30% en huit ans, explique-t-on chez Meilleuragents.com ; avec le même revenu, on peut acheter 20 à 30% plus grand malgré les hausses de prix.»

    Acheter avant que les prix n’augmentent encore plus

    Mois après mois, le marché immobilier confirme sa bonne santé et cela devrait continuer. Qui dit bonne santé dit marché dynamique et prix en progression.

    Une bonne nouvelle pour les vendeurs, un peu moins encourageante pour les acheteurs qui doivent au fil des augmentations débourser un peu plus.

    C’est pourquoi, il peut être judicieux de se décider maintenant pour profiter des offres de taux d'emprunt et de ne pas acheter au plus haut. «Tous les marchés augmentent à leur rythme, explique-t-on chez Meilleuragents.com. Le marché est porté par les grandes métropoles, alors que les zones rurales ne se sont jamais vraiment remises de la crise de 2008.»

    La hausse des prix ne serait pas terminée, du moins dans la majorité des grandes villes et grandes agglomérations.

    Selon Meilleuragents.com, jusqu’en septembre 2020, les prix continueraient leur ascension : +1,5% (en moyenne) sur toute la France, + 6% à Paris, + 5% dans les dix plus grandes villes, +3% dans les cinquante grandes villes et 0,5% dans les zones rurales.

    «À Lyon, on approche les 10% de hausse sur douze mois, car il y a très peu d’offres», explique Florence Roche, responsable du pôle résidentiel chez Primonial Reim. Et à plus court terme, les Notaires du Grand Paris estiment que, en octobre 2019, les prix en Île-de-France auront augmenté de 5,8%, contre 4,9% au deuxième trimestre 2019.

    Se constituer un patrimoine

    Investir dans son logement ou dans un appartement dédié à la location est l’un des placements préférés des Français, plus encore à présent que les rendements des autres placements tendent à diminuer.

    «Mécaniquement les acheteurs sont gagnants, car les taux des prêts sont inférieurs à celui de l’inflation et on constate une augmentation de la valeur des biens dans les zones où la demande est forte», explique Christine Fumagalli, présidente du réseau Orpi.

    On l’a constaté sur les dix dernières années, les prix de l’immobilier ont progressé de 61% par exemple à Bordeaux et de 56% à Paris.

    Dans le Xe arrondissement, populaire, un appartement de 45 mètres carrés acheté 270.000 euros en 2008 est estimé aujourd’hui 429 000 euros, soit une progression de 58%. Se lancer dans l’immobilier, c’est se constituer un patrimoine, même en empruntant.

    «En achetant à crédit, on s’endette, mais on s’enrichit en même temps, explique Charles Meunier, gestionnaire de patrimoine à Caluire-et-Cuire (69) ; le patrimoine est constitué de l’actif et du passif et, au fil des années, l’actif augmente et le passif diminue.»

    Acheter son logement à crédit, quel que soit l’environnement, constitue une épargne forcée. Au lieu de payer un loyer qui ne vous donne aucune garantie sur le moyen et le long terme, vous devenez propriétaire d’un bien que vous remboursez chaque mois et dont vous pouvez disposer en cas de besoin.

    Même en cas de crise, l’immobilier aura toujours de la valeur. Il reste un placement tangible et utile.

    Mettre sa famille à l’abri

    Que vous soyez seul ou chargé de famille, devenir propriétaire est la garantie d’avoir un toit jusqu’à la fin de ces jours. C’est l’un des arguments phare de cet engagement à long terme.

    En comparaison, les locataires ont toujours le risque d’apprendre que le propriétaire souhaite reprendre le logement pour l’habiter ou le vendre.

    Même si le locataire dispose de délais pour se retourner, ce n’est jamais une bonne nouvelle de devoir changer et chercher un nouveau logement. Une éventualité que les propriétaires et leur famille ne connaissent pas.

    Leur occupation est plus pérenne et sécurise le foyer. Acheter maintenant pour les 30/40 ans, c’est aussi s’assurer d’être logé avec moins de dépenses lors de la retraite.

    À ce moment-là, avec la baisse des revenus, pratiquement inévitable, vous allégerez votre budget logement et emprunt. Il restera tout de même les dépenses récurrentes (charges, entretien, travaux, impôts, assurances…).

    Assurer un capital à votre famille

    Lors de la souscription d’un prêt immobilier, la banque vous suggérera fortement de contracter une assurance, la sienne de préférence ou une autre grâce à la délégation d’assurance.

    Cette couverture garantit à la banque les mensualités du prêt restant à payer en cas de décès, de chômage ou d’incapacité de travail. Selon les conditions du contrat et votre situation familiale (marié, pacsé…) au moment de l’incident, vous, votre conjoint, vos enfants ne seront pas tenus de rembourser le prêt, c’est l’assurance qui s’en chargera.

    Bien qu’il existe des périodes de carence pendant lesquelles il faudra tout de même payer les mensualités, ils ne rembourseront pas la totalité des traites dues jusqu’au terme du crédit.

    Grâce à cette assurance, votre famille et vous conserverez votre habitation ou disposerez d’un capital si la vente est envisagée.

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  • Isolation : à quand des travaux obligatoires ?

    Avec les accords de Paris sur le climat et l'urgence à agir contre le réchauffement climatique, l'étau se resserre autour des logements fortement consommateurs en énergie. Une nouvelle loi devrait obliger certains propriétaires à rénover les « passoires thermiques ».

    Les logements classés F et G lors d'un diagnostic de performance énergétique (DPE) ont du souci à se faire ! À la suite des accords de Paris sur le climat de 2017, la France a décidé d'atteindre la neutralité carbone à l'horizon 2050 à l'échelle du territoire national. Après bien des discussions, l'Assemblée nationale et le Sénat ont ainsi voté la loi Énergie et Climat. L'une des questions centrales est le sort réservé aux logements très énergivores, parfois baptisés « passoires thermiques ». Rappelons que la consommation d'un logement est déterminée lors d'un diagnostic de performance énergétique (DPE) généralement réalisé lors de la vente ou de l'achat d'un logement. Ce diagnostic classe de A à G les logements en fonction de leur consommation d'énergie. Un logement de catégorie F consomme entre 331 et 450 kWh/m² par an, et dans la catégorie G sa consommation est de plus de 450 kWh/m² par an. À titre de comparaison, un logement de catégorie A consomme moins de 50 kWh/m2 par an. Pour 100 m2, les occupants d'un logement de catégorie F ou G devront acquitter des factures de chauffage comprises entre 1 600 et 2 250 euros chaque année. Selon l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (Ademe), 7 millions de ménages seraient concernés par ces logements énergivores, dont 73 % logés dans des copropriétés. Quels enjeux, quelles solutions... ? Voici nos réponses aux 6 questions concrètes que vous vous posez.

    Quel est le sort réservé aux logements les plus énergivores ?

    Après avoir envisagé d'interdire la location de ces logements en les considérant comme indécents, puis prévu un malus en cas de vente du logement, l'Assemblée nationale et le Sénat ont finalement adouci leur position. C'est un dispositif incitatif qui a été choisi. Dans un premier temps, il sera obligatoire de réaliser un audit énergétique à compter de 2022 en cas de mise en vente ou de location d'un logement classé F ou G. Cet audit, plus complet que le DPE actuel, sera adapté au logement et comprendra des propositions de travaux. Les informations des acquéreurs et des locataires sur les dépenses d'énergie du logement seront également renforcées à partir de 2022 même si on ne sait pas encore quel type d'information sera communiqué. D'ici au 1er janvier 2028, tous les propriétaires de logement dont la consommation énergétique relève des classes F et G du diagnostic de performance énergétique devront avoir réalisé des travaux d'isolation afin d'atteindre une classe E.

    Des sanctions sont-elles prévues ?

    En cas de non-respect de ces obligations, des sanctions pourraient être prévues mais elles ne le sont pas encore. Elles devraient l'être en 2023 dans le cadre de la programmation quinquennale de l'énergie. En revanche, un décret paru le 26 juillet 2019 (n°2019-802) prévoit d'ores et déjà des restrictions lorsque le logement est loué.

    En principe, les propriétaires de logements loués nus, c'est-à-dire non meublés, et situés dans les grandes agglomérations où la demande de logements dépasse l'offre, peuvent augmenter le loyer en cas de relocation (nouveau locataire) ou de renouvellement du bail. Pour cela, ils doivent toutefois respecter un montant de hausse qui ne dépasse pas la variation de la valeur de l'IRL (Indice de référence des loyers) fixé par l'Insee.

    Mais, nouveauté prévu par ce décret, c'est maintenant interdit pour les logements dont la consommation en énergie est supérieure à 331 KWh par m2 et par an (classés F et G). Pour eux, aucune augmentation de loyer n'est désormais possible. Sauf à réaliser des travaux d'isolation changeant la note énergétique de l'immeuble, le loyer reste bloqué. Le manque à gagner devrait inciter les propriétaires à isoler leur logement.

    Certains logements seront-ils exonérés de ces obligations ?

    Dans certains cas, le propriétaire ne peut pas réaliser les travaux nécessaires notamment s'il habite dans une copropriété qui refuse de voter les travaux prévus pour isoler le bâtiment. Les copropriétés des années 1960 à 1980 sont particulièrement concernées par les déperditions énergétiques. Le copropriétaire qui peut montrer qu'il a demandé des travaux et que ces derniers ont été refusés sera dispensé de ces obligations. Pour d'autres logements, les travaux d'isolation ne sont pas possibles techniquement ou bien leur coût serait hors de proportion par rapport aux économies d'énergie attendues. Dans ce cas, les travaux ne seront pas obligatoires.

    Les prix des logements énergivores pourraient-ils baisser ?

    Dans un marché où l'offre de logements excède la demande, l'étiquette énergétique peut faire baisser la valeur du logement mais dans un marché tendu, cette réalité est sans doute moins tangible. « Quoi qu'il en soit, les propriétaires de logements classés en F et G dans les DPE devront s'attendre à réaliser des travaux d'isolation à plus ou mois courte échéance. Lors de l'acquisition, ils doivent être alertés sur la nécessité de prévoir un budget en conséquence », estime Jean-Marc Torrollion, président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim). Prévoir ce budget implique que le prix des logements énergivores aura tendance à baisser.

    À quelles aides a-t-on droit pour réaliser ces travaux d'isolation ?

    Les aides varient régulièrement à mesure que le gouvernement tente de les adapter aux besoins. L'aide la plus largement disponible est le crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE). Il permet de bénéficier d'un crédit d'impôt de 30 % de la dépense et même de 50 % de la dépense lorsqu'il s'agit de la dépose d'une cuve de fioul. De plus, le CITE est conditionné à l'installation de matériels performants et de travaux réalisés par des artisans reconnus garant de l'environnement (RGE). L'aide est plafonnée à 8 000 euros sur 5 ans pour une personne seule et à 16 000 euros pour un couple. Le plafond est majoré de 400 euros par personne à charge. Les travaux de changement de système de chauffage mais aussi d'isolation des murs, de la toiture et même des parois vitrées sont éligibles au CITE(fin de l'avantage le 31-12-19).

    Existe-t-il d'autres dispositifs ?

    • Il est aussi possible de vendre ses certificats d'économie d'énergie (CEE). Les fournisseurs de gaz, d'électricité, de fioul ou de GPL ainsi que les grands acteurs de la distribution sont soumis à des objectifs de réduction des gaz à effet de serre et peuvent y parvenir en achetant leurs économies d'énergie à des particuliers qui ont réalisé des travaux. Ces économies sont validées par des certificats d'économie d'énergie (CEE) et l'achat de ces derniers permet de réduire le montant des travaux.

    • S'ajoute une aide supplémentaire baptisée « coup de pouce isolation » en complément de l'achat de CEE. Cette aide s'adresse à tout le monde, mais varie en fonction des revenus du ménage. Plusieurs types de travaux peuvent en bénéficier. C'est le cas du remplacement d'une chaudière au charbon, au fioul ou au gaz (autre qu'à condensation) par un équipement utilisant des énergies renouvelables comme une chaudière biomasse, une pompe à chaleur air/eau, eau/eau ou hybride, un système solaire combiné, ou un raccordement à un réseau de chaleur. L'ancien appareil peut aussi être remplacé par une chaudière au gaz à très haute performance énergétique, par un équipement de chauffage au charbon ou un appareil de chauffage au bois possédant le label « Flamme verte 7 ». Des subventions comprises entre 700 et 4 000 euros peuvent être accordées dans le cadre de ce coup de pouce isolation.

    • Il est aussi possible de bénéficier de l'éco-prêt à taux zéro (Eco-PTZ). Un décret et deux arrêtés du 19 août 2019 simplifient ce dispositif. Le propriétaire réalise un ensemble de travaux et bénéficie d'un prêt à taux zéro jusqu'à 30 000 euros dont les intérêts sont pris en charge par l'État (voir aussi article p. 38). Tous les logements construits depuis plus de deux ans sont désormais éligibles au dispositif, l'isolation des plafonds bas est intégrée dans le dispositif.

    • Enfin, s'ajoute aussi le programme « habiter mieux » de l'Agence nationale d'amélioration de l'habitat (Anah). Ce programme est destiné à un public modeste voire très modeste (couple devant gagner, au maximum, 30 044 euros par an en Île-de-France et 21 630 euros en région). « Habiter mieux sérénité » peut ainsi aller jusqu'à 10 000 euros de subvention si le gain énergétique réalisé par les travaux est de 25 %. Dans le cas d'un ménage plus aisé, l'aide peut aller jusqu'à 7 000 euros. Et le programme « Habiter mieux agilité » ouvre, quant à lui, des aides pour le changement de chaudière et de chauffage, l'isolation des murs, ou encore l'isolation des combles. Entre 35 et 50 % du montant des travaux peuvent être subventionnés dans une limite allant de 7 000 à 10 000 euros en fonction des ressources du ménage.

    « Il faut rendre les dispositifs plus compréhensibles »

    « Le parc immobilier est responsable de 36 % de toutes les émissions de CO2 dans l'Union européenne. Au niveau national, le secteur du bâtiment représente près de 45 % de la consommation d'énergie finale et 27 % des émissions de gaz à effet de serre. En ce sens, les opérations de rénovations mises en place dans le secteur résidentiel sont encore insuffisantes. Il faut développer de façon importante le solaire thermique notamment mieux communiquer sur les avantages de celui-ci et mettre en place rapidement les mesures du plan « place au soleil » mené par le gouvernement. Il est également important de clarifier mieux les aides disponibles afin de rendre les dispositifs plus compréhensibles par le grand public. Le CITE doit aussi être transformé en prime versée par l'Agence nationale d'amélioration de l'habitat (Anah). Cette mesure sera discutée dans le projet de loi de finances pour 2020. Cela permettra d'éviter le décalage entre le moment où les travaux sont payés et celui où le foyer reçoit le crédit d'impôt. Les ménages doivent être mieux informés des bonnes pratiques mais aussi sur les résultats à attendre et les pièges à éviter. Il faut également mettre en place un outil de suivi partagé des rénovations et de leurs qualités énergétiques et rendre ce suivi accessible aux acteurs comme l'État, les collectivités locales, les professionnels du bâtiment et les particuliers. »

    * Député, auteur du rapport d'information à l'Assemblée nationale sur les freins à la transition énergétique

  • Top 5 des villes à la hausse... et à la baisse

    Sur les prix de l'immobilier, toutes les villes ne sont pas logées à la même enseigne. Découvrez le Top 5 des villes qui ont enregistré les plus fortes hausses depuis 5 ans et le Top 5 des plus fortes baisses selon SeLoger.

    Le portail d’annonces immobilières SeLoger a réalisé un classement du Top 5 des villes (hors Paris) où le prix du m2 a le plus augmenté au cours de ces dernières années et du Top 5 des villes où le prix a le plus baissé. Deux classements qui montrent la très forte disparité des prix de l'immobilier en France. 

    Le Top 5 des villes des plus fortes hausses... 

    Sans surprise, c’est à Bordeaux que les prix des logements ont le plus augmenté en cinq ans : le prix du m2 dans la capitale de la Nouvelle-Aquitaine est passé de 3 410 € en septembre 2015, à 4 722 €, soit une hausse record de 38,5 %. A Nimes, le niveau de prix de l'immobilier est moins élevé mais est quand même passé entre 2015 et 2019 de 1 668 € à 2 139 € le m2 (+28,2%). A Lyon, le prix au m2 s'est envolé en 5 ans de +27,7%, à Nantes de + 22,5%, à Brest de 21,8 % et à Rennes de + 21,5%.

    Top5immoville



    ...  et le Top 5 des plus fortes baisses

    A l'inverse, d'autres villes n'ont pas suivi la même ascension en termes de prix. Au contraire : il s'agit de Mulhouse (- 11,2% passant de 1 545 € en 2015 à 1374 € en septembre 2019), de Toulon (-7,2 %), passant sous les 2500 €, puis Perpignan (-6,7%), Le Havre (-4%) et Amiens (- 0,2%) (voir graphique ci-dessous). 

    Top5immoville

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  • Pensez aux SCPI fiscales 2019

     
     

    Nous souhaitons aujourd’hui vous informer que nous avons référencé l’intégralité des SCPI d’immobilier résidentiel dites « SCPI fiscales » de manière à maîtriser l’ensemble du marché et à continuer à vous apporter un conseil objectif.

    En effet, notre offre en SCPI fiscales est composée de 9 SCPI gérées par 5 sociétés de gestion.

    Vous avez la possibilité grâce à ces véhicules de vous constituer un patrimoine immobilier à long terme tout en bénéficiant d’avantages fiscaux que l’État accorde pour encourager l’investissement immobilier à usage locatif.

    Ces SCPI peuvent être souscrites sous trois dispositifs : deux dispositifs de réduction d’impôts « Pinel » et « Malraux » et un dispositif de déduction d’impôts « le Déficit Foncier ».

    1 - PINEL

    Le dispositif Pinel permet une réduction d’impôt de 18 % sur 9 années ou de 21 % sur 12 années à raison de 2 % par an les 9 premières années et 1 % de la 10ème à la 12ème année.

    Le plafond de souscription est fixé à 300.000 € pour une réduction d’impôt maximum de 54.000 € sur 9 ans et 63.000 € sur 12 ans.

    Sur les quatre SCPI disponibles sous ce dispositif, trois d’entre elles ont opté pour une stratégie d’investissement dans des immeubles neufs axée sur les grandes métropoles à fort potentiel économique et démographique, en privilégiant l’Ile-de-France.

    Tandis qu'une investira majoritairement dans des immeubles anciens de centre-ville à rénover.

    Contrairement à un investissement immobilier en direct, la SCPI permet une diversification sur plusieurs immeubles, sans avoir les contraintes de recherche de locataires & de gestion locative tout en permettant une réduction immédiate (pas besoin d’attendre la date de livraison).

     
     
     
     
     

    2 - MALRAUX

    Il s’agit du plus ancien dispositif fiscal ayant vu le jour en 1962 pour permettre la restauration complète des immeubles en centre-ville.

    La réduction d’impôt est de 30 % du montant des travaux réalisés avec un plafond à 400.000 € pour une période de quatre années consécutives.

    Pour rappel, la réduction d’impôt liée à un investissement Malraux ne rentre pas dans le champs d’application du plafonnement des niches fiscales.

    Nous proposons cette année deux SCPI Malraux.

    Tous comme les SCPI Pinel, la réduction d’impôt est applicable sur l’année de l’investissement.

     
     
     
     
     

    3 - DÉFICIT FONCIER

    La SCPI déficit foncier (régime commun) permet de déduire le montant des travaux/réparations des revenus fonciers sans limite et du revenu global dans une limite de 10 700 euros par an pendant les années de réalisation de travaux. La part excédentaire est quant à elle reportable sur 10 ans.

    De fait, ces SCPI ont vocation à investir sur des biens à rénover ou à réhabiliter. La SCPI déficit foncier s’adresse plus particulièrement à des contribuables qui se situent dans les tranches d’imposition hautes (30 ; 41 ou 45%) et qui perçoivent par ailleurs, des revenus fonciers.

    Ainsi, un investisseur situé dans une TMI (tranche marginale d’imposition) à 41 % peut bénéficier d’un gain fiscal de 58.2 % du montant des travaux réalisés.

    Cette année, notre offre est composée de trois SCPI de déficit foncier.

     
       

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  • Bien gérer l'après-défiscalisation

    Les obligations de location de biens immobiliers défiscalisant type Scellier arrivent à terme. Puis ce sera au tour des logements Pinel, etc. Du coup, les investisseurs ont le choix de vendre, reprendre ou continuer à louer. Avantages et inconvénients de chaque issue.

    Ce n'est qu'une fois qu'il est liquidé, que l'on sait si on a fait un « bon » placement. C'est particulièrement vrai si une carotte fiscale a motivé l'investissement.

    Lorsqu'un particulier investit dans le cadre d'un régime de défiscalisation, il doit absolument penser à la manière dont il va gérer "l'après-avantage fiscal" avant même de concrétiser son achat.

    Votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE vous y aidera.

    Car, si les solutions qui s'offrent aux propriétaires diffèrent peu en apparence de celle d'un investissement locatif « classique » (vente, poursuite de la location ou reprise pour habiter), leurs mises en place et surtout leurs conséquences financières doivent être anticipées. Il ne faut surtout pas réfléchir uniquement en termes de réduction d'impôt. Au contraire, il est essentiel de se projeter au moment où l'avantage fiscal obtenu en contrepartie de l'engagement de location disparaît.

    Sortir d'un produit de défiscalisation (Scellier, Pinel...) peut en effet se révéler un peu plus compliqué du fait des paramètres supplémentaires à prendre en compte comme les loyers plafonds devant être respectés dans le cadre de ces régimes et qui s'avèrent difficiles à relever une fois la durée d'engagement de location expirée. Il faut aussi tenir compte de l'éventuelle saturation du marché local en cas de revente massive de ce type de logements à l'issue des périodes de réduction d'impôt pour les investisseurs. C'est-à-dire au bout de 9 ans de location, le plus souvent, dans le cadre du régime Scellier, ou 6 ans minimum pour le Pinel. Conséquence : de nombreux logements Scellier commercialisés en 2009, 2010, se retrouvent aujourd'hui sur le marché.

    Revendre le logement loué ou pas

    Peu importe que vous ayez donné ou non congé à votre locataire au terme de votre durée d'engagement de location, vous êtes libre de vendre votre logement, et cela au prix que vous souhaitez fixer. Avec, néanmoins, en règle générale, une décote de l'ordre de 10 à 30 % en moyenne si vous choisissez de céder votre bien avec son occupant locataire toujours en place.

    C'est là que peuvent surgir les mauvaises surprises... Qu'ils soient vendus libres ou occupés, il n'est pas rare de voir des biens situés dans des copropriétés relevant initialement d'un programme de défiscalisation cédés à terme à des prix décorrélés du marché. Car, ce type de produits ayant pour la plupart été acheté dans un intervalle de quelques mois, leurs propriétaires perdent le bénéfice de l'avantage fiscal quasi-simultanément. D'où souvent une vague de mise en ventes qui perturbe le niveau habituel d'offre et de demande entraînant de fait une baisse des prix pour réussir à trouver preneur assez vite.

    Pour éviter des déceptions, mieux vaut donc se pencher avec attention sur les conditions du marché immobilier local et s'assurer que le moment de mise en vente est bien opportun. Concrètement, renseignez-vous sur l'évolution des prix au mètre carré au cours des mois précédents, comme de l'importance de la demande et du stock de produits actuellement à la vente. Ces appartements ne sont certes pas invendables mais, il peut parfois s'avérer plus judicieux d'attendre un peu avant de les proposer sur le marché. Quitte, dans le cadre d'un investissement en Pinel, à prolonger son engagement de location initial de trois ans supplémentaires.

    Reprendre le bien pour soi ou un membre de sa famille

    Une fois terminé l'engagement de location prévu dans le cadre du régime de défiscalisation, rien ne vous empêche de récupérer le logement afin d'en faire votre résidence principale ou d'y loger un proche dans les mêmes conditions. Mais attention... la loi est stricte sur ce point : le membre de votre famille en question ne peut être que : votre époux (se), votre partenaire de Pacs ou votre concubin(e) depuis plus d'un an, ou encore (cas plus fréquent) un de vos ascendants : parent, grand-parent... ou un de vos descendants (ou ceux de votre conjoint) : enfant, petit-enfant. En d'autres termes, vous ne pouvez pas demander à votre locataire de quitter les lieux si vous aspirez à y loger votre neveu ou votre petite-cousine.

    Autre difficulté : pour obtenir le départ de l'occupant des lieux, vous êtes tenu à un certain formalisme. À commencer par attendre l'échéance du bail de votre locataire. Mais pas seulement... Vous devez aussi lui notifier son congé au plus tard six mois avant la fin de son contrat de location. Et ce, par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre signature. Prenez soin aussi de bien adresser ce courrier à chacun des cotitulaires du bail ou à chacun des époux (ou partenaires de Pacs).

    Quant au contenu de ce courrier, vous devrez notifier :

    - le motif du congé,

    -les nom et adresse du ou des personnes destinées à s'installer dans le logement que vous souhaitez récupérer ainsi que votre lien de parenté avec eux si le bail a été signé depuis le 27 mars 2014.

    De même, vous devez obligatoirement joindre à votre lettre la notice d'informations relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire (arrêté du 13 décembre 2017). À défaut de l'ensemble de ces informations, votre demande de congé n'est pas valable et le bail est alors reconduit pour la même durée.

    Attention, si vous mentez sur vos réelles intentions quant à l'avenir de votre logement, les sanctions peuvent s'avérer lourdes ! Si, une fois après avoir quitté les lieux, votre ancien locataire apporte la preuve que vous n'avez pas repris votre appartement pour y vivre, ou uniquement à titre de résidence secondaire, ou encore que la personne que vous aviez nommée dans votre notification de congé comme devant s'y installer n'y loge pas, il peut alors vous attaquer en justice afin d'obtenir des dommages et intérêts pour le préjudice subi. Pire, en cas de motifs mensongers, vous vous exposez à une amende pénale de 6 000 € maximum.

    Continuer à louer... au même prix

    Si vous n'êtes pas pressé de revendre votre logement et n'avez pas non plus besoin de le récupérer pour vous y loger ou y installer un membre de votre famille, la solution la plus simple reste alors de laisser le locataire en place. Vous continuez ainsi à percevoir le loyer dans les mêmes conditions qu'auparavant mais en ne bénéficiant plus de la réduction d'impôt au titre de votre investissement.

    Certes avantageuse d'un point de vue « paperasse » (pas de congé à donner ni de transaction hasardeuse, pas de nouveau bail à signer...), cette option n'est pas forcément la plus intéressante financièrement parlant. Motif ? Dès lors que votre bien se trouve dans une commune de zone dite « tendue » (voir le simulateur « savoir si un logement est situé en zone tendue » sur le site www.servicepublic.fr), vous ne pouvez pas augmenter librement le montant du loyer entre deux locataires. En effet, sauf si le départ du dernier occupant des lieux date de plus de dix-huit mois ou si vous avez effectué depuis moins de six mois dans le logement des travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer (voir p.16), la somme que vous pouvez demander à votre nouveau locataire ne peut excéder celle payée par le précédent (augmentée de la révision annuelle du loyer sur la base de l'IRL).

    Or, dans le cadre de votre investissement défiscalisant, l'une de vos obligations initiales pour prétendre à l'avantage fiscal était de respecter un montant plafond de loyer mensuel par m². Lequel est généralement inférieur aux prix « normaux » du marché. Cet ancien loyer, de fait, continue de s'appliquer à votre nouveau locataire ! Vous risquez ainsi de voir s'accroître au fil des ans l'écart entre ce que vous allez encaisser pour votre logement et ce que vous pourriez percevoir si vous n'aviez pas, au départ, loué via un régime de défiscalisation. De quoi grignoter la réduction d'impôt obtenue initialement...

    L'astuce : passer au meublé

    Pour éviter un tel écueil, rien de mieux que de louer en changeant les règles au moment du départ volontaire du locataire. Autrement dit, vous devez basculer le logement d'une location nue à une location meublée ou saisonnière. Cela permet non seulement de s'affranchir des plafonds de loyers mais aussi d'optimiser la fiscalité en amortissant le bien, c'est-à-dire de déduire des loyers perçus toutes les charges liées à la location comme, par exemple, les charges de copropriété ou encore les intérêts d'emprunt. Et ce, au point parfois de réussir à réduire à néant la fiscalité et de compenser ainsi la perte de l'avantage fiscal liée à la sortie du régime de défiscalisation.

    Les droits du locataire sortant : à ne pas négliger !

    Attention si vous décidez de vendre votre logement vide de tout occupant ! Le locataire à qui vous donnez congé au plus tard six mois avant l'échéance de son bail bénéficie en effet d'un droit de préemption. Autrement dit, au cours des deux mois suivant l'envoi de votre courrier, il est prioritaire pour acheter votre bien au prix que vous lui aurez vous-même indiqué dans votre lettre de congé. S'il ne donne pas suite, vous pourrez alors le vendre à qui vous le voulez. Sauf que... dès lors que vous êtes amené, faute d'acheteur, à baisser votre prix de vente, vous êtes tenu de le reproposer en priorité pendant un mois au locataire sortant. À défaut, celui-ci peut faire annuler la vente.

    Pas d'obligation de relocation dans l'année précédant la fin du régime

    Vous aviez l'intention de vendre votre logement vide au terme de votre durée d'engagement de location et votre locataire vient de quitter les lieux moins d'un an avant cette date ? Bonne nouvelle : même si vous ne relouez pas votre bien, vous ne perdez pas pour autant votre avantage fiscal. En effet, si le non-respect de la durée d'engagement de location entraîne normalement la reprise de cette réduction d'impôt, l'administration fiscale accepte que vous ne signiez pas de nouveau bail (lequel vous engagerez pour trois ans). Trois conditions à remplir : votre logement doit être en état d'être loué, vous ne devez pas l'occuper ni ne le prêter (même provisoirement), vous devez attendre l'expiration de l'engagement de location pour le vendre.

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  • Investissement locatif pour les jeunes, plus facile qu’une résidence principale ?

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    Entre l’achat d’une résidence principale et celui d’un bien immobilier pour le mettre en location, certains acquéreurs, notamment les plus jeunes, optent aujourd’hui pour la seconde solution, jugée plus adaptée à leur situation. Retour sur leurs motivations.

    Quelle est la part de l’investissement locatif en France ?

    Pendant longtemps, l’achat d’une résidence principale a représenté le rêve de nombreux Français, encouragés par les générations précédentes, pour qui posséder « son propre toit » était important. Si ça l’est toujours, les particuliers voient également dans l’investissement locatif une solution alternative pour se constituer un patrimoine immobilier. 

    Ainsi, selon une étude du Crédit Foncier (1), la part du locatif était estimée à 15,5 % des logements construits en 2018, contre 13,4 % en 2013. Il ressort de la même étude que 32 % des investisseurs particuliers ont moins de 40 ans et que 11 % d’entre-eux sont locataires de leur résidence principale. 

    En quoi l’investissement locatif est-il adapté aux jeunes ?

    L’investissement locatif peut davantage correspondre à la situation des jeunes ménages ou célibataires, qui démarrent dans le monde du travail et sont amenés à faire preuve de mobilité. En effet, l’acquisition d’une résidence principale suppose d’être installé sur le plan professionnel, mais aussi d’avoir un foyer stable et de pouvoir s’endetter sur de longues années. Rien de tout cela dans l’investissement locatif, qui permet d’être propriétaire d’un bien immobilier tout en en réduisant ses impôts, grâce notamment au dispositif Pinel, entré en vigueur en 2014.

    Le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en louant un logement neuf. Le montant de l’avantage fiscal se révèle intéressant, puisqu’il atteint 21 % du prix du bien pour une durée de location de 12 ans, 18 % pour 9 ans et 12 % pour 6 ans.

    Comment se constituer un patrimoine sans effort financier important ?

    Les jeunes apprécient particulièrement le dispositif Pinel puisque cela leur permet de se constituer un patrimoine largement financé… par les autres. Pour une location de 12 ans, 21% sont payés par l’Etat sous forme d’économie d’impôts. Selon la localisation du bien, entre 45 et 60% sont payés par les loyers encaissés et le reste est à la charge de l’investisseur. Le calcul est vite fait.

    En fonction du budget qu'il est psosible d'y consacrer, il peut être fait un investissement en direct ou via des SCPI, accessibles dès 1 000 €.

    ​​​​​​​L’investissement locatif apporte-t-il satisfaction ?

    À l’arrivée, l’investissement locatif fait l’unanimité auprès des investisseurs. D’après l’étude du Crédit Foncier précitée, ils sont 93 % à se déclarer satisfaits. Des chiffres qui font rêver, pourquoi pas… d’investissement locatif. Pour vous permettre d’y voir clair dans vos projets, votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE apportera des réponses à toutes vos questions.

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  • Comment réduire vos impôts avant fin 2019 ?

    Investir dans l'immobilier locatif permet, grâce à des mesures fiscales attractives, de réaliser des économies d'impôts.

    Le dispositif Pinel, la location Meublée non-professionnelle (LMNP), le dispositif Malraux, le Déficit Foncier et le dispositif Denormandie sont les principaux dispositifs en vigueur jusqu’à fin 2019.

    Le dispositif Pinel

    Dans le cadre du dispositif Pinel, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt si vous achetez un logement neuf que vous mettez en location pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Le logement doit être acquis en passant par un promoteur ou un constructeur (il peut également être acquis en VEFA -vente en l’état futur d’achèvement -).

    Il peut s’agir également d’un logement ancien qui fait l’objet de travaux pour être transformé en logement neuf. La réduction d’impôt est de 12% pour une location de 6 ans ; 18% pour une location de 9 ans ; et 21% pour une location de 12 ans.

    >> Tout savoir sur le dispositif Pinel

    La Location Meublée non-professionnelle (LMNP)

    La location meublée non-professionnelle correspond à la mise à disposition d’un bien meublé par un particulier. Le locataire doit pouvoir y résider en n’ayant que ses affaires personnelles à apporter. Les avantages fiscaux sont :

    • déduction de l’intégralité des charges (intérêts d’emprunt, impôts, …) des recettes ;
    • possibilité d’amortissement de la valeur d’acquisition de l’immeuble et du mobilier ;
    • déficit imputable seulement sur les BIC non-professionnels tirés de la même activité, réalisés la même année ou reportable sur les 10 années suivantes.

    >> Tout savoir sur la Location en Meublé non professionnel (LMNP)

    Le dispositif Malraux

    La loi Malraux, née en 1962, permet aux contribuables de réaliser des investissements immobiliers, dans des quartiers historiques.

    Les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôts, calculée à partir du montant total des travaux réalisés :

    • -30% (à hauteur de 120 000 €), dans le cas de travaux réalisés sur un immeuble situé sur un Site Patrimonial Remarquable (SPR), accompagné d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur ;
    • -22% de réduction d’impôt (à hauteur de 88 000€), si les travaux concernent un immeuble situé sur un SPR, accompagné d’un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine approuvé.

    >> Tout savoir sur le dispositif Malraux

    Le dispositif Denormandie

    Entré en vigueur le 1er janvier 2019, le dispositif Denormandie permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu pour l’achat d’un logement à rénover, dans un quartier ancien dégradé, pour le mettre en location. 245 communes sont aujourd’hui éligibles.

    L’investissement est limité à 300 000 euros par an, et 5 500€ par mètre carré. Le budget consacré aux travaux doit représenter 25 % du total de l'opération.

    Vous pouvez alors bénéficier d’une réduction d’impôt de 12% pour une location de 6 ans ; 18% pour une location de 9 ans ; et 21% pour une location de 12 ans.

    >> Tout savoir sur le dispositif Denormandie

    Le déficit foncier

    La mise en œuvre de travaux déductibles permet de « faire disparaître » tout ou partie de vos revenus fonciers, et même de diminuer vos autres revenus imposables jusqu'à 10 700 euros, en plus des autres réductions d'impôts. Si le propriétaire dépasse ce plafond, le surplus est reportable, dans les mêmes limites annuelles, pendant 10 ans.

    Ainsi, pour 100 000 euros de travaux sur un appartement, et déjà 10 000 euros de bénéfices fonciers, ces derniers seront gommés pendant 10 ans.

    >> Tout savoir sur le déficit foncier

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  • L'évolution des prix de l'immobilier

    50 ans de prix du logement

    Pendant les années soixante-dix, l’inflation a été violente, et la hausse des prix du logement a été forte. C’est de cette période que date l’image de l’immobilier « valeur refuge » : en euros constants (donc en ayant traduit les francs en euros, et retiré l’effet d’optique de l’inflation). Entre 1968 et 1978, la progression réelle des prix a été de 1,25% par an. Ceci s’explique surtout par l’augmentation très forte du nombre des ménages.

    Puis est venu le changement politique de 1981, avec l’année suivante la création de l’impôt sur la fortune et le vote de la loi Quillot (qui modifia les rapports propriétaires / locataires). Conséquence : pour la première fois depuis trente ans, une baisse des prix et un ralentissement brutal de la construction. Conséquence de la conséquence : insuffisance d’offre, marché tendu, remontée des prix. Les années quatre-vingt ont fait le reste, avec abondance de crédit, confiance en l’immobilier, enthousiasme excessif. En 1988, les prix avaient finalement progressé de 3,72% par an en valeur réelle, depuis dix ans.

    Trop peu, puis trop. Dès 1990, le marché a commencé à chavirer sous l’excès, en même temps que des taux d’intérêt meurtriers le paralysaient. Entre 1988 et 1998, baisse des prix de 20%.

    Puis de nouveau la crise, mais dans l’autre sens. La période 1999 – 2006 a connu en effet une sorte de « rendez-vous » de quatre facteurs démographiques : entre l’allongement de la vie (moins de départs), les nouveaux ménages (natalité forte vingt ans avant), les divorces (deux logements pour une même famille) et un pic d’immigration (commun à tous les pays d’Europe), la pression de la demande a été plus forte que jamais, et l’offre n’a pas réussi à suivre au même rythme. Entre 1998 et 2008, les prix du logement à Paris ont progressé de 128%, soit une performance annuelle de 8,59% !

    Excessif ? La crise brutale de 2008 aurait pu casser le marché. Mais la loi Scellier, concoctée en urgence pendant les fêtes de fin d’année, a évité l’accident, la paralysie de l’investissement logement. Puis les taux bas, la pression démographique, et toujours le décalage dans la réponse par la construction, ont fait le reste. Les prix ont progressé, de 2008 à 2018, de 3,06% par an en valeur réelle.

    Entre 1968 et 2018, soit sur cinquante ans, le prix des logements à Paris ont été multipliés par un peu plus de quatre. Leur performance annuelle a été de 2,87 % en valeur réelle.

    L’ANALYSE

    Les prix du logement sont déterminés par la démographie, le rythme de construction, la solvabilité des ménages, les taux d’intérêt… et la volonté (ou la nécessité) d’habiter ici ou là.

    Le logement est utile économiquement, mais il n’est pas créateur de richesse comme le sont les entreprises.

    La hausse récente des prix du logement est assez parallèle à celle de l’endettement public : elle reflèterait la perte de confiance en la robustesse de l’État.

    Ainsi, les prix du logement sont actuellement soutenus dans une certaine mesure par les interrogations sur la dette.

    Le long terme c’est combien ?

    Le long terme est parfois très long ! Les prix du logement n’ont fait que progresser au cours des cinquante dernières années, à l’exception de la parenthèse 1991 – 1997, crise immobilière de grande ampleur. En pratique, l’acheteur de 1991 a dû attendre 2002, soit onze ans, pour retrouver son prix d’achat, sans tenir compte des frais d’acquisition.

     Les performances passées peuvent être regardées de deux façons radicalement différentes :
    • Vues d’aujourd’hui, elles sont évidentes et logiques
    • À chaque moment où nous les avons vécues, nous n’imaginions pas la suite !

    Quels que soient nos efforts d’intelligence, n’oublions pas qu’il y a sans cesse des surprises au coin de l’avenir.

    Il y a des mauvaises surprises, mais il y en a aussi de bonnes ! Dans le monde des investissements, donc des prix, « à chaque instant il peut se passer quelque chose » : ne pas oublier l’équilibre d’un patrimoine !

  • Le palmarès des villes où investir, selon SeLoger.com

    Le site de petites annonces immobilières, SeLoger.com, a publié son classement des dix villes les plus intéressantes pour les investisseurs, et, petite surprise, aucune n’est en Ile-de-France. 

     

    Des rives de la Loire à celles de la Garonne, en passant par le Rhin, le palmarès 2019 des villes où investir, publié le 26 août par SeLoger.com propose un joli tour de France des grandes villes.

     

    Toulouse arrive en première place avec un prix moyen au mètre carré de 3.382 euros, soit une augmentation de 6% en un an. Selon le site de petites annonces, la ville de 475.000 habitants possède un parc immobilier abordable et une forte attractivité économique et scientifique, grâce à l’aéronautique notamment, mais également démographique : plus de 5.000 nouveaux résidents par an. Les quartiers à privilégier sont l’hyper-centre, celui de la Croix de Pierre et le secteur Rangueil. Dans tous les cas, il est important de veiller à ce que le logement soit proche des transports en commun.

     

    Toulouse arrive à la première place du classement SeLoger. | Crédits photo : SeLoger

    Nantes et Lille sur le podium

    En deuxième position arrive la capitale de la région Pays-de-la-Loire : Nantes, qui affiche encore une belle progression de 6,3% du prix du mètre carré sur un an. Il s’élève à présent à 3.475 euros.  « De plus en plus d’investisseurs nantais ciblent désormais les maisons », indique SeLoger qui constate une baisse du rendement des petites surfaces en raison de la hausse des prix. Pour ceux qui continuent toutefois à être attirés par des studios ou deux-pièces, le site conseille de privilégier l’hypercentre, le campus Michelet ou le quartier Hauts-Pavés-Saint-Félix pour s’adresser à des étudiants.

     

    Le prix du mètre carré a augmenté de 6,3% par rapport à l'année dernière à Nantes. | Crédits photo : SeLoger

    La troisième marche du podium revient à la cité lilloise (3.224 €/m2, soit +2,9% sur un an). La capitale des Flandres connaît une attractivité importante grâce à son pôle étudiant et sa proximité avec d’autres grandes villes européennes. Le quartier Vauban et les environs des gares représentent les zones parmi les plus intéressantes.

     

    Le prix du mètre carré à Lille s'élève à 3.324 €.

    Vient ensuite Lyon (4.817 €/m2, +5,6 % sur 1 an), « une valeur sûre qui ne se démode pas ». La capitale des Gaules demeurant l’une des villes de province les plus chères de France.

    Elle est suivie de Rennes (3.490 €/m2, +9,5 % sur 1 an), puis d’Angers (2.288 €/m2, +7,1 % sur 1 an), Montpellier, Tours, Poitiers et enfin Strasbourg.

  • Retrouvez-nous au Salon de l’immobilier et de l’investissement du 11 au 13 octobre à Paris

     

     

     

     

    Le Salon de l’immobilier s’enrichit et devient le Salon de l’immobilier et de l’investissement. Rendez-vous du 11 au 13 octobre prochain au Carrousel du Louvre. 

    La prochaine édition du Salon de l’immobilier et de l’investissement, se tiendra au Carrousel du Louvre du 11 au 13 octobre prochain. Cette nouvelle version du Salon de l’immobilier s’enrichit d’un espace « investissement » qui permettra aux visiteurs de s’informer, outre la pierre, sur tous les placements : assurance-vie, retraite, transmission, Bourse, épargne… Le salon réunira une centaine d’exposants spécialistes de l’immobilier et du financement, dont votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE.

    L’occasion pour les visiteurs de NOUS RENCONTRER et d’évoquer les solutions les mieux adaptées à leurs profils et objectifs.

    Des consultations gratuites, très appréciées, sont également proposées avec des avocats, gestionnaires de patrimoine, architectes ou notaires, pour des conseils personnalisés. Une vingtaine de conférences animées par des experts rythmeront les trois jours afin de décrypter, analyser et commenter l’actualité de l’immobilier.

    Pratique

    Salon de l’immobilier et de l’investissement, au Carrousel du Louvre du 11 au 13 octobre.

    Horaires : vendredi 11 de 10 heures à 20 heures, samedi 12 et dimanche 13 de 10 heures à 19 heures.

    Informations sur salons-immobilier.com/paris

  • 4 nouvelles villes éligibles à la loi PINEL

    Par un Arrêté du 4 juillet 2019, 4 nouvelles villes deviennent éligibles à la loi PINEL. Il s’agit :

    – Angers (49) ;

    – Saint Gilles croix de vie (85) ;

    – Poitiers (86)

    – Semoy (45).

    Votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE vous invite à la plus grande prudence concernant l'investissement dans ces communes. Si vous voulez investir sans "y laisser de plumes", prenez contact avec lui.

  • Les primo-accédants

    En 2019, le marché immobilier est porté par les primo-accédants, qui profitent des taux historiquement bas pour concrétiser leurs projets immobiliers : ils ont en moyenne 35 ans et 73,2 % empruntent sur 25 ans ou plus.

    Les primo-accédants ont en moyenne 35 ans

    L'âge moyen de l’emprunteur primo-accédant est de 35 ans en 2019 : 36 % ont moins de 30 ans, 24 % sont cadres et 77 % sont en CDI.

    Les banques continuent de jouer leur rôle de régulation du marché, en privilégiant les profils les plus intéressants et la fin du Crédit Foncier de France n'a pas arrangé la situation des accédants moins aisés.

    Entre le 2e trimestre 2018 et le 2e trimestre 2019, le revenu annuel moyen des primo-accédants a augmenté de 1,6 %, passant de 43 600 € à 44 300 €.

    Les primo-accédants se tournent en majorité vers l’achat d’une maison (59 %) et dans l’ancien (82 %).

    Les investisseurs locatifs préfèrent l’achat d’un appartement (seulement 22 % de maisons) et dans le neuf (40 %).

    Les primo-accédants n’hésitent plus à rallonger la durée de leur prêt : au 2e trimestre 2019, 73,2 % ont emprunté sur 25 ans ou plus. « Les primo-accédants doivent aujourd’hui emprunter plus pour ne pas perdre en surface, comme le démontre le montant moyen emprunté qui passe de 212 000 € à 223 700 € entre le T2 2018 et le T2 2019 (soit + 5,5 %).

    Profil Primo Accédants 2019

    Les primo-accédants achètent principalement dans l'immobilier ancien. © Cafpi

    Un marché immobilier porté par les primo-accédants

    Après deux années record, 2019 devrait encore être une année exceptionnelle pour l'immobilier. Pour preuve, le baromètre LPI-SeLoger constate une hausse des ventes de logements anciens de 8 % au cours des 3 derniers mois. Cette dynamique résulte principalement des taux exceptionnels constatés durant la première partie de l’année, qui ont permis aux primo-accédants de réaliser leurs projets immobiliers.

    Cette bonne santé du marché n’est possible que grâce à un moteur puissant : les primo-accédants. Si les primo-accédants ne peuvent plus accéder à la propriété, l'ancien ralentit et le neuf s’arrête. Mais bonne nouvelle, les taux devraient rester bas pendant encore longtemps. Si les taux records d’octobre 2016 ont été battus en juin, avec 0,95 % sur 20 ans, les taux font encore mieux en juillet 2019, en atteignant 0,90 % sur 20 ans.

    Les annonces de la BCE sur le maintien de ses taux directeurs à des niveaux bas permettent de pronostiquer une poursuite de la baisse des taux des crédits immobiliers. Nous pourrions encore perdre 0,10 % d’ici la fin de l’année, pour atteindre les 0,80 % sur 20 ans.

    La période actuelle est donc idéale pour concrétiser son projet immobilier.

    Montant Emprunté Primo Accédants

    Les primo-accédants profitent des taux bas pour emprunter davantage. © Cafpi

    La concurrence entre les banques et les taux très bas compensent la hausse des prix en permettant aux ménages d’augmenter leur enveloppe budgétaire en empruntant sur des durées plus longues.

    Contactez sans tarder votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE : le cabinet dispose des quatre agréments ORIAS (n°15000399) autorisant un accompagnement complet de votre projet :

    - la commercialisation d'immobilier neuf et la transaction immobilière dans l'immobilier ancien ;

    - le courtage en assurances : un courtier est un indépendant, c'est lui qui va vous chercher le meilleur contrat au meilleur prix dans votre situation ;

    - le courtage en prêt immobilier ; votre conseiller est à même de vous informer et de vous présentes toutes les offres de financement : TVA à 5,5%, Prêt à taux zéro (PTZ), crédit in fine, crédit lombard...

    - le conseil en investissements financiers, pour optimiser votre investissement immobilier, sa détention et sa fiscalité.

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  • Les prix immobiliers

    Les prix immobilier ne devraient pas baisser brutalement, selon l'ANACOFI

    | Publié le 26-06-2019

     

    Il convient de faire preuve de précision lorsqu'on évoque l'immobilier en France, afin de lutter contre les visions hâtives et parfois déformées que l'opinion ou les pouvoirs publics peuvent formuler sur ce secteur. Dans cette tribune, nous nous intéressons à la dynamique des prix de l'immobilier dans les zones métropolitaines en France, afin d'évaluer si ceux-ci sont proches d'un retournement, voire d'un krach, thèse développée régulièrement par certains observateurs.

    Une demande de logements alimentée par un solde démographique positif et un statut nouveau

    Deux facteurs soutiennent durablement la demande de logements dans les zones métropolitaines :

    D'une part, la concentration de l'essentiel des emplois depuis des décennies entraine un solde démographique souvent positif dans ces zones sans que les infrastructures soient adaptées, entraînant ainsi un déficit structurel de logements. Sans changement durable et de grande ampleur de politiques de distribution d'emplois sur l'ensemble du territoire français, il est très probable que cette tendance perdure dans le temps.

    D'autre part, la financiarisation récente de l'immobilier apporte un soutien non négligeable à la demande de logements dans les zones attractives. En effet, pour des investisseurs institutionnels comme les fonds de pension, les assureurs, les caisses de retraite ou les mutuelles, l'immobilier est devenu une classe d'actifs de plus en plus prisée. Conséquence, la part d'immobilier dans leur portefeuille ne cesse d'augmenter, contribuant de fait à l'appréciation continue des prix dans les zones les plus prisées.
    Pour mesurer si cette tendance doit être considérée comme un phénomène de mode, il convient de comprendre l'origine d'un tel appétit pour cette classe d'actifs : face à une situation inédite de taux d'intérêt historiquement faibles, la recherche d'actifs alternatifs aux obligations souveraines est devenue une nécessité pour ce type d'investisseurs. Avec la baisse tendancielle de la croissance potentielle en France qui devrait maintenir les taux d'intérêt à des niveaux toujours plus bas durant les prochaines années, il parait légitime de considérer la demande de logements en provenance des investisseurs institutionnels comme structurelle et non conjoncturelle.

    Une offre connectée à la réalité des besoins

    La demande devant rester soutenue dans les années à venir, il convient également de s'intéresser à l'offre de logements. En effet, pour qu'un retournement brutal des prix (et du marché) se produise, il faudrait que l'offre dépasse largement la demande, aboutissant à un stock excessif de logements neufs. Or c'est aujourd'hui loin d'être le cas, puisqu'on estime à seulement 10 mois les stocks de logements neufs détenus par les promoteurs immobiliers, seuil en dessous duquel on considère être en déficit de logements.

    Les raisons de cette bonne maitrise de l'offre de logements sont à chercher dans la crise des années 80-90, qui avait entraîné la faillite de certains acteurs importants de la promotion immobilière. En réponse à ces faillites et aux conséquences financières désastreuses pour les banques finançant ces opérations, les exigences de celles-ci en terme de réservation de logements avant le démarrage de tout projet immobilier sont passés de 10% à près de 50% du budget total de l'opération de promotion.

    Conséquence directe de cette nouvelle norme toujours en vigueur aujourd'hui, le risque de pérennité financière du projet immobilier dans son ensemble et du promoteur immobilier en particulier est désormais limité, tout comme le stock potentiel de logements neufs à écouler. Ces conditions ont posé durablement les jalons d'un fonctionnement d'un marché sain : en cas de retournement conjoncturel, l'opération immobilière ne se fait pas... évitant ainsi la déstabilisation de l'ensemble du secteur au travers de stratégie de prix cassés mise en place par les promoteurs afin d'écouler leurs stocks, comme on le constatait par le passé.

    L'investissement locatif, un frein à la hausse excessive des prix par rapport aux revenus

    Grâce à une succession de dispositifs fiscaux incitatifs mis en place depuis plus de 30 ans, la France a su développer un marché locatif vigoureux, financé en grande partie par des bailleurs personnes physiques et constituant une véritable corde de rappel pour les prix, notamment de l'immobilier neuf.

    En effet, les loyers ne pouvant pas être durablement déconnectés de la dynamique salariale sous peine de ne pas trouver de locataire, que ce soit pour les logements financés par les dispositifs fiscaux (dont les loyers sont directement plafonnés) ou non, l'investissement locatif pousse les prix de l'immobilier neuf à évoluer de pair avec la dynamique de l'économie réelle. C'est d'ailleurs ce que nous démontre la relative stabilité des rendements locatifs dans l'immobilier neuf depuis 20 ans.

    Or les promoteurs mettant en marché la plupart du temps des opérations mixtes d'investisseurs locatifs et de propriétaires occupants, ceux-ci sont obligés de proposer des prix tenant compte d'une rentabilité immobilière compétitive, elle-même résultant de loyers plafonnées par une disposition réglementaire ou tout simplement le marché.

    Un scénario de retournement brutal des prix immobiliers peu probable à court et moyen terme

    En conséquence, les caractéristiques spécifiques du marché immobilier français semblent protéger ce dernier contre un retournement brutal des prix. En effet, la demande apparait structurelle dans les zones où les prix augmentent ; qu'elles soient le résultat d'un solde démographique positif et/ou d'un besoin d'investir dans une classe d'actifs alternative pour les investisseurs institutionnels.

    D'autre part, l'offre parait bien maitrisée au regard du mode opératoire de financement des opérations de promotion immobilière, qui empêche structurellement d'engranger des stocks, susceptibles de déstabiliser l'ensemble du marché en cas de ralentissement conjoncturel important.

    Enfin, le développement d'un marché locatif dynamique, porté par des bailleurs personnes physiques, joue le rôle de corde de rappel ; les prix d'acquisition des logements ne pouvant de pas prendre en compte le niveau d'inflation salariale dont bénéficient les locataires.

     

    A propos de l'auteur

    L’ANACOFI est la première instance française de représentation des Conseils en Gestion de Patrimoine. Elle contrôle la principale association de Conseils en Investissements Financiers (46% des effectifs nationaux), la première association d’Intermédiaires en Opérations de Banques par le nombre d’entreprises, une des plus importantes associations d’agents immobiliers (patrimoniaux) et le principal syndicat de courtiers en assurance-vie/patrimoine par le nombre d’entreprises. Avec sa confédération, elle représente environ 4200 entreprises, pèse environ 40 000 emplois et est l’une des 10 principales associations IFA au Monde.

    L’ANACOFI IMMO à travers ses adhérents représente annuellement un volume 10 milliards de transaction immobilière et 23% de l’investissement locatif neuf.

    Votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE est membre de l'ANACOFI.

  • Blocage des loyers

    Tous les contrats de location signés dans Paris intra-muros à partir du 1er juillet 2019 seront soumis à l’encadrement des loyers. Un loyer maximum sera fixé en fonction du quartier, du nombre de pièces et de la période de construction de l’immeuble. Une trentaine de villes, dont une bonne partie en banlieue parisienne, pourraient suivre cet exemple dans les prochains mois. La loi « Elan » du 23 novembre 2018 permet, en effet, aux 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants où les niveaux de loyers sont élevés et où une pénurie de logements est constatée, de mettre en place ce dispositif.

    La métropole Aix-Marseille-Provence envisage également cette solution.

  • Passoires thermiques

    Le gouvernement a opté pour une solution étalée dans le temps pour lutter contre les 7 millions de «passoires thermiques» que compte la France. Près de la moitié d’entre elles concerne le parc privé locatif et l’autre est occupée par les propriétaires.

    Incitation, obligation, sanctions

    Ce dispositif «progressif» se compose de trois phases - incitations, obligations et sanctions - qui s’étaleront sur environ dix ans. La première, qui démarrera en 2020 et durera «4 à 5 ans» selon le ministre, vise à inciter les propriétaires à faire passer leurs logements classés F et G (dans le diagnostic de performance énergétique) au moins au niveau E. Pour ce faire, les aides de l’Agence nationale de l’habitat, des certificats d’économie d’énergie et du CITE seront mobilisées. Un audit énergétique en cas de mise en vente ou en location d’un logement classé F ou G au sens du diagnostic de performance énergétique sera exigé à partir de 2022.

    Puis entre 2024/2025 et fin 2027 s’ouvre une deuxième phase, plus «punitive». Les propriétaires des logements classés F et G et promis à la vente devront tous avoir réalisé les travaux de rénovation énergétique nécessaires. Le cas particulier des copropriétés en difficulté est pris en compte, en fixant une échéance décalée à 2033, dans la mesure où d’autres travaux doivent être prioritairement réalisés, notamment ceux relatifs à la mise en sécurité contenus dans l’article 3 de la loi énergie-climat.

    Enfin, à partir de 2028, les propriétaires des «passoires thermiques» qui n’auront pas été rénovées pourraient être sanctionnés. La convention citoyenne pour le climat composée de 150 citoyens pourra notamment être mise à contribution pour déterminer les sanctions, indique-t-on au ministère de la Transition écologique. Parmi elles, la fin du certificat de conformité pour les mauvais élèves. Les sanctions seront «différenciées pour les propriétaires bailleurs et pour les propriétaires occupants, et tiendront également compte des situations particulières (logement individuel ou copropriété, tension sur le marché du logement)», peut-on lire.

  • Où investir ? Dans quelle ville ?

    Pour vous aider, Le Figaro Immobilier a élaboré un palmarès en prenant en compte des données économiques et des critères immobiliers. Un tableau de bord qui vous permet de comparer le dynamisme des grandes villes françaises et leur attractivité immobilière.

    Les classements s’appuient toujours sur des indicateurs économiques comme l’évolution de la démographie, l’emploi, l’importance et le dynamisme de la demande étudiante, mais aussi sur des critères immobiliers (prix moyens d’acquisition dans l’ancien, dans le neuf, prix des loyers d’un studio, d’un deux-pièces, part des investisseurs dans le neuf).
     

    VOICI LE CLASSEMENT DES 10 PREMIÈRES VILLES OÙ INVESTIR EN 2019 :
     

    Palmares immobilier 2019

     


    AVENIR & SERENITE PATRIMOINE commercialise ou va prochainement commercialiser des programmes en Pinel, en nue-propriété, en Malraux, en déficit foncier ou en Monuments Historiques dans les villes où il faut investir cette année.

    Dans le neuf, les logements bénéficient des dernières normes techniques, environnementales, acoustiques, et sont dotés d’une performance énergétique de premier plan. Il n’y a pas de travaux à anticiper, ni de lourdes charges de copropriété à prévoir.

    Bref, si côté budget, le neuf est plus cher que l’ancien au départ, vous réalisez de sacrées économies sur le long terme. 

    Ne passez pas à côté de ces opportunités ! Contactez-nous !

     

  • Les prix de l'immobilier en France - mai 2019

    Les prix ont baissé dans plusieurs villes de France mais pas encore dans les métropoles

    Immobilier : les prix ont baissé dans plusieurs villes de France mais pas encore dans les métropoles Getty

     
     

    Pronostics partiellement déjoués ! Alors que la tension immobilière - un indicateur calculé pour Capital par SeLoger à partir des recherches effectuées sur son site d'annonces immobilières - présageait une baisse des prix dans la quasi-totalité des villes de France, cette baisse n'a touché que 8 des 34 plus grandes villes de France. Et aucune métropole, même si la hausse des prix y a tout de même sérieusement ralenti, sauf à Rennes où elle a accéléré. Le scénario d'une baisse des prix généralisée a été contrarié par la poursuite du recul des taux des crédits immobiliers, qui ont atteint un nouveau plus bas historique en avril. Il n'empêche : la tension immobilière est toujours très faible, ce qui augure de nouvelles baisses de prix.

    Tout d'abord, qu'est-ce que la tension immobilière ? SeLoger la calcule en rapportant le nombre moyen d'acheteurs par annonce immobilière publiée sur son site. Autrement dit, la tension immobilière mesure le rapport de force entre les acheteurs et les vendeurs, si bien qu'on considère qu'elle est un indicateur de l'évolution des prix à six mois. Concrètement, les prix sont sur une tendance baissière lorsque la tension immobilière d'une ville est inférieure à 2 - moins de deux acheteurs par annonce -, vont stagner quand elle est comprise entre 2 et 3, et seront orientés à la hausse dès qu'elle est supérieure à 3.

    En 2018, nous avions demandé à SeLoger de calculer la tension immobilière en mars, puis en août, dans les 25 plus grandes villes de France. Résultat : elle était inférieure à 1 dans 23 villes, à peine supérieure à 2 à Lyon et Paris.

    Le scénario d'une baisse des prix généralisée à toutes les villes, sinon d'une stagnation des prix, s'est-il réalisé ? SeLoger vient de calculer l'évolution des prix sur un an (d'avril 2018 à mars 2019) pour les 34 plus grandes villes de France. Et on constate effectivement des baisses de prix, parfois importantes.

    Les villes où les prix ont baissé en un an (Avril 2018 à Mars 2019)

    On peut même parler de chute des prix pour Le Mans (-10%) et Metz (- 6%), de baisse significative pour Amiens (- 4%) et Reims (- 4%), dans une moindre mesure pour Dijon (- 2%). Trois autres villes enregistrent aussi un recul des prix : Saint-Etienne (-1,2%), Aix-en-Provence (- 0,3%) et Nîmes (- 0,1%). Au total, pour 8 des 34 plus grandes villes de France, soit près d'une sur quatre, le prix de la pierre est plus abordable qu'il y a un an. On soulignera qu'aucune métropole n'est touchée.

    Reste que le pronostic d'une baisse touchant toutes les villes, sauf Paris et Lyon où les prix devaient stagner, ne s'est pas réalisé. En effet, les prix ont continué de progresser dans 26 villes sur 34, même si, il faut le souligner, la hausse a été souvent bien moins forte que l'année précédente.

    Les villes où les prix ont le plus augmenté en un an (Avril 2018 à Mars 2019)

    Rennes (+ 12%) et Besançon (+ 9%) sont les deux grandes exceptions, avec des hausses de prix qui ont accéléré et font mal au portefeuille des acheteurs. A Bordeaux et Lyon, en revanche, deux villes où les prix avaient flambé, la pression est retombée, en demeurant toutefois élevée (+ 7,3%). A noter qu'avec + 6,6%, Limoges devance Paris (+ 6,1%). Parmi les villes où le ralentissement de la hausse des prix est particulièrement sensible, citons Strasbourg (+ 2%), Lille ( + 1,4%) ou encore Brest (+ 0,6%).

    Un scénario contrarié par la baisse des taux

    La tension immobilière permet d'anticiper l'évolution des prix, comme disent les économistes, "toutes choses égales par ailleurs". C'est-à-dire à environnement constant. Or un autre paramètre fondamental dans l'évolution des prix a bougé au cours de ces douze derniers mois : le niveau des taux des crédits immobiliers. De fait, ils ont poursuivi leur inexorable glissade pour toucher, en avril, un nouveau plus bas historique. Selon le courtier en crédit immobilier Vousfinancer, les taux moyens se négocient actuellement à 0,85% sur 10 ans, 1,14% sur 15 ans, 1,25% sur 20 ans et 1,40% sur 25 ans.

    Du coup, de nouveaux acheteurs sont arrivés sur le marché, ce qui a eu pour conséquence d'atténuer l'effet baissier attendu. Et lorsque les prix ont augmenté plus vite que précédemment, c'est qu'un autre paramètre fondamental a bougé, comme par exemple à Rennes, où la demande, donc les prix, ont été boostés notamment par la mise en service en juillet 2017 de la ligne de train à grande vitesse (LGV), qui met Paris à 1h30, et le grand chantier urbain Euro Rennes qui s’achèvera en 2020.

    Et maintenant, quelle est la tendance des prix pour les six prochain mois ? Toujours orientée à la baisse... si les taux des crédits immobiliers restent aux niveaux actuels.

    >> Les 5 villes où la tension immobilière est la plus forte en mars 2019

     

    Source SeLoger pour Capital

    On le voit, dans aucune des 34 plus grandes villes de France, la tension immobilière n'est supérieure à 3, seuil au-dessus duquel les prix sont attendus en hausse. Un seule ville dépasse la barre de 2, et encore de peu, Lyon (2,04, contre 2,69 en août 2018), ce qui augure une stagnation des prix. A Paris, elle est même descendue au-dessous 2 (1,73 contre 2,72 en août 2018), d'où des prix qui devraient être orientés à la baisse. Ensuite, toutes les autres villes affichent une tension immobilière inférieure à 1.

    >> Les 5 villes où la tension immobilière est la plus faible en mars 2019

     

    Source SeLoger pour Capital

    On frôle même souvent le minimum de zéro, en particulier dans ces cinq villes. A noter que Brest (0,17) et Le Mans (0,15), qui figuraient déjà en août 2018 parmi les 5 villes avec la plus faible tension immobilière, flanchent encore un peu plus : elles affichaient respectivement 0,30 et 0,28.

     

    En complément, deux infographies sur le prix du mètre carré dans 10 villes de France

    Il s'agit du prix moyen du mètre carré signé à la vente entre avril 2018 et mars 2019. L'étude porte sur les 34 plus grandes villes de France.

    > > Les 5 villes où le prix du mètre carré est le plus bas

     

    Source SeLoger pour Capital

    >> Les 5 villes où le prix du mètre carré est le plus haut

     

    Source SeLoger pour Capital