AVENIR & SERENITE PATRIMOINE IMMOBILIER

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  • Comment réduire vos impôts avant fin 2019 ?

    Investir dans l'immobilier locatif permet, grâce à des mesures fiscales attractives, de réaliser des économies d'impôts.

    Le dispositif Pinel, la location Meublée non-professionnelle (LMNP), le dispositif Malraux, le Déficit Foncier et le dispositif Denormandie sont les principaux dispositifs en vigueur jusqu’à fin 2019.

    Le dispositif Pinel

    Dans le cadre du dispositif Pinel, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt si vous achetez un logement neuf que vous mettez en location pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Le logement doit être acquis en passant par un promoteur ou un constructeur (il peut également être acquis en VEFA -vente en l’état futur d’achèvement -).

    Il peut s’agir également d’un logement ancien qui fait l’objet de travaux pour être transformé en logement neuf. La réduction d’impôt est de 12% pour une location de 6 ans ; 18% pour une location de 9 ans ; et 21% pour une location de 12 ans.

    >> Tout savoir sur le dispositif Pinel

    La Location Meublée non-professionnelle (LMNP)

    La location meublée non-professionnelle correspond à la mise à disposition d’un bien meublé par un particulier. Le locataire doit pouvoir y résider en n’ayant que ses affaires personnelles à apporter. Les avantages fiscaux sont :

    • déduction de l’intégralité des charges (intérêts d’emprunt, impôts, …) des recettes ;
    • possibilité d’amortissement de la valeur d’acquisition de l’immeuble et du mobilier ;
    • déficit imputable seulement sur les BIC non-professionnels tirés de la même activité, réalisés la même année ou reportable sur les 10 années suivantes.

    >> Tout savoir sur la Location en Meublé non professionnel (LMNP)

    Le dispositif Malraux

    La loi Malraux, née en 1962, permet aux contribuables de réaliser des investissements immobiliers, dans des quartiers historiques.

    Les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôts, calculée à partir du montant total des travaux réalisés :

    • -30% (à hauteur de 120 000 €), dans le cas de travaux réalisés sur un immeuble situé sur un Site Patrimonial Remarquable (SPR), accompagné d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur ;
    • -22% de réduction d’impôt (à hauteur de 88 000€), si les travaux concernent un immeuble situé sur un SPR, accompagné d’un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine approuvé.

    >> Tout savoir sur le dispositif Malraux

    Le dispositif Denormandie

    Entré en vigueur le 1er janvier 2019, le dispositif Denormandie permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu pour l’achat d’un logement à rénover, dans un quartier ancien dégradé, pour le mettre en location. 245 communes sont aujourd’hui éligibles.

    L’investissement est limité à 300 000 euros par an, et 5 500€ par mètre carré. Le budget consacré aux travaux doit représenter 25 % du total de l'opération.

    Vous pouvez alors bénéficier d’une réduction d’impôt de 12% pour une location de 6 ans ; 18% pour une location de 9 ans ; et 21% pour une location de 12 ans.

    >> Tout savoir sur le dispositif Denormandie

    Le déficit foncier

    La mise en œuvre de travaux déductibles permet de « faire disparaître » tout ou partie de vos revenus fonciers, et même de diminuer vos autres revenus imposables jusqu'à 10 700 euros, en plus des autres réductions d'impôts. Si le propriétaire dépasse ce plafond, le surplus est reportable, dans les mêmes limites annuelles, pendant 10 ans.

    Ainsi, pour 100 000 euros de travaux sur un appartement, et déjà 10 000 euros de bénéfices fonciers, ces derniers seront gommés pendant 10 ans.

    >> Tout savoir sur le déficit foncier

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  • L'évolution des prix de l'immobilier

    50 ans de prix du logement

    Pendant les années soixante-dix, l’inflation a été violente, et la hausse des prix du logement a été forte. C’est de cette période que date l’image de l’immobilier « valeur refuge » : en euros constants (donc en ayant traduit les francs en euros, et retiré l’effet d’optique de l’inflation). Entre 1968 et 1978, la progression réelle des prix a été de 1,25% par an. Ceci s’explique surtout par l’augmentation très forte du nombre des ménages.

    Puis est venu le changement politique de 1981, avec l’année suivante la création de l’impôt sur la fortune et le vote de la loi Quillot (qui modifia les rapports propriétaires / locataires). Conséquence : pour la première fois depuis trente ans, une baisse des prix et un ralentissement brutal de la construction. Conséquence de la conséquence : insuffisance d’offre, marché tendu, remontée des prix. Les années quatre-vingt ont fait le reste, avec abondance de crédit, confiance en l’immobilier, enthousiasme excessif. En 1988, les prix avaient finalement progressé de 3,72% par an en valeur réelle, depuis dix ans.

    Trop peu, puis trop. Dès 1990, le marché a commencé à chavirer sous l’excès, en même temps que des taux d’intérêt meurtriers le paralysaient. Entre 1988 et 1998, baisse des prix de 20%.

    Puis de nouveau la crise, mais dans l’autre sens. La période 1999 – 2006 a connu en effet une sorte de « rendez-vous » de quatre facteurs démographiques : entre l’allongement de la vie (moins de départs), les nouveaux ménages (natalité forte vingt ans avant), les divorces (deux logements pour une même famille) et un pic d’immigration (commun à tous les pays d’Europe), la pression de la demande a été plus forte que jamais, et l’offre n’a pas réussi à suivre au même rythme. Entre 1998 et 2008, les prix du logement à Paris ont progressé de 128%, soit une performance annuelle de 8,59% !

    Excessif ? La crise brutale de 2008 aurait pu casser le marché. Mais la loi Scellier, concoctée en urgence pendant les fêtes de fin d’année, a évité l’accident, la paralysie de l’investissement logement. Puis les taux bas, la pression démographique, et toujours le décalage dans la réponse par la construction, ont fait le reste. Les prix ont progressé, de 2008 à 2018, de 3,06% par an en valeur réelle.

    Entre 1968 et 2018, soit sur cinquante ans, le prix des logements à Paris ont été multipliés par un peu plus de quatre. Leur performance annuelle a été de 2,87 % en valeur réelle.

    L’ANALYSE

    Les prix du logement sont déterminés par la démographie, le rythme de construction, la solvabilité des ménages, les taux d’intérêt… et la volonté (ou la nécessité) d’habiter ici ou là.

    Le logement est utile économiquement, mais il n’est pas créateur de richesse comme le sont les entreprises.

    La hausse récente des prix du logement est assez parallèle à celle de l’endettement public : elle reflèterait la perte de confiance en la robustesse de l’État.

    Ainsi, les prix du logement sont actuellement soutenus dans une certaine mesure par les interrogations sur la dette.

    Le long terme c’est combien ?

    Le long terme est parfois très long ! Les prix du logement n’ont fait que progresser au cours des cinquante dernières années, à l’exception de la parenthèse 1991 – 1997, crise immobilière de grande ampleur. En pratique, l’acheteur de 1991 a dû attendre 2002, soit onze ans, pour retrouver son prix d’achat, sans tenir compte des frais d’acquisition.

     Les performances passées peuvent être regardées de deux façons radicalement différentes :
    • Vues d’aujourd’hui, elles sont évidentes et logiques
    • À chaque moment où nous les avons vécues, nous n’imaginions pas la suite !

    Quels que soient nos efforts d’intelligence, n’oublions pas qu’il y a sans cesse des surprises au coin de l’avenir.

    Il y a des mauvaises surprises, mais il y en a aussi de bonnes ! Dans le monde des investissements, donc des prix, « à chaque instant il peut se passer quelque chose » : ne pas oublier l’équilibre d’un patrimoine !

  • Le palmarès des villes où investir, selon SeLoger.com

    Le site de petites annonces immobilières, SeLoger.com, a publié son classement des dix villes les plus intéressantes pour les investisseurs, et, petite surprise, aucune n’est en Ile-de-France. 

     

    Des rives de la Loire à celles de la Garonne, en passant par le Rhin, le palmarès 2019 des villes où investir, publié le 26 août par SeLoger.com propose un joli tour de France des grandes villes.

     

    Toulouse arrive en première place avec un prix moyen au mètre carré de 3.382 euros, soit une augmentation de 6% en un an. Selon le site de petites annonces, la ville de 475.000 habitants possède un parc immobilier abordable et une forte attractivité économique et scientifique, grâce à l’aéronautique notamment, mais également démographique : plus de 5.000 nouveaux résidents par an. Les quartiers à privilégier sont l’hyper-centre, celui de la Croix de Pierre et le secteur Rangueil. Dans tous les cas, il est important de veiller à ce que le logement soit proche des transports en commun.

     

    Toulouse arrive à la première place du classement SeLoger. | Crédits photo : SeLoger

    Nantes et Lille sur le podium

    En deuxième position arrive la capitale de la région Pays-de-la-Loire : Nantes, qui affiche encore une belle progression de 6,3% du prix du mètre carré sur un an. Il s’élève à présent à 3.475 euros.  « De plus en plus d’investisseurs nantais ciblent désormais les maisons », indique SeLoger qui constate une baisse du rendement des petites surfaces en raison de la hausse des prix. Pour ceux qui continuent toutefois à être attirés par des studios ou deux-pièces, le site conseille de privilégier l’hypercentre, le campus Michelet ou le quartier Hauts-Pavés-Saint-Félix pour s’adresser à des étudiants.

     

    Le prix du mètre carré a augmenté de 6,3% par rapport à l'année dernière à Nantes. | Crédits photo : SeLoger

    La troisième marche du podium revient à la cité lilloise (3.224 €/m2, soit +2,9% sur un an). La capitale des Flandres connaît une attractivité importante grâce à son pôle étudiant et sa proximité avec d’autres grandes villes européennes. Le quartier Vauban et les environs des gares représentent les zones parmi les plus intéressantes.

     

    Le prix du mètre carré à Lille s'élève à 3.324 €.

    Vient ensuite Lyon (4.817 €/m2, +5,6 % sur 1 an), « une valeur sûre qui ne se démode pas ». La capitale des Gaules demeurant l’une des villes de province les plus chères de France.

    Elle est suivie de Rennes (3.490 €/m2, +9,5 % sur 1 an), puis d’Angers (2.288 €/m2, +7,1 % sur 1 an), Montpellier, Tours, Poitiers et enfin Strasbourg.

  • Retrouvez-nous au Salon de l’immobilier et de l’investissement du 11 au 13 octobre à Paris

     

     

     

     

    Le Salon de l’immobilier s’enrichit et devient le Salon de l’immobilier et de l’investissement. Rendez-vous du 11 au 13 octobre prochain au Carrousel du Louvre. 

    La prochaine édition du Salon de l’immobilier et de l’investissement, se tiendra au Carrousel du Louvre du 11 au 13 octobre prochain. Cette nouvelle version du Salon de l’immobilier s’enrichit d’un espace « investissement » qui permettra aux visiteurs de s’informer, outre la pierre, sur tous les placements : assurance-vie, retraite, transmission, Bourse, épargne… Le salon réunira une centaine d’exposants spécialistes de l’immobilier et du financement, dont votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE.

    L’occasion pour les visiteurs de NOUS RENCONTRER et d’évoquer les solutions les mieux adaptées à leurs profils et objectifs.

    Des consultations gratuites, très appréciées, sont également proposées avec des avocats, gestionnaires de patrimoine, architectes ou notaires, pour des conseils personnalisés. Une vingtaine de conférences animées par des experts rythmeront les trois jours afin de décrypter, analyser et commenter l’actualité de l’immobilier.

    Pratique

    Salon de l’immobilier et de l’investissement, au Carrousel du Louvre du 11 au 13 octobre.

    Horaires : vendredi 11 de 10 heures à 20 heures, samedi 12 et dimanche 13 de 10 heures à 19 heures.

    Informations sur salons-immobilier.com/paris

  • 4 nouvelles villes éligibles à la loi PINEL

    Par un Arrêté du 4 juillet 2019, 4 nouvelles villes deviennent éligibles à la loi PINEL. Il s’agit :

    – Angers (49) ;

    – Saint Gilles croix de vie (85) ;

    – Poitiers (86)

    – Semoy (45).

    Votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE vous invite à la plus grande prudence concernant l'investissement dans ces communes. Si vous voulez investir sans "y laisser de plumes", prenez contact avec lui.

  • Les primo-accédants

    En 2019, le marché immobilier est porté par les primo-accédants, qui profitent des taux historiquement bas pour concrétiser leurs projets immobiliers : ils ont en moyenne 35 ans et 73,2 % empruntent sur 25 ans ou plus.

    Les primo-accédants ont en moyenne 35 ans

    L'âge moyen de l’emprunteur primo-accédant est de 35 ans en 2019 : 36 % ont moins de 30 ans, 24 % sont cadres et 77 % sont en CDI.

    Les banques continuent de jouer leur rôle de régulation du marché, en privilégiant les profils les plus intéressants et la fin du Crédit Foncier de France n'a pas arrangé la situation des accédants moins aisés.

    Entre le 2e trimestre 2018 et le 2e trimestre 2019, le revenu annuel moyen des primo-accédants a augmenté de 1,6 %, passant de 43 600 € à 44 300 €.

    Les primo-accédants se tournent en majorité vers l’achat d’une maison (59 %) et dans l’ancien (82 %).

    Les investisseurs locatifs préfèrent l’achat d’un appartement (seulement 22 % de maisons) et dans le neuf (40 %).

    Les primo-accédants n’hésitent plus à rallonger la durée de leur prêt : au 2e trimestre 2019, 73,2 % ont emprunté sur 25 ans ou plus. « Les primo-accédants doivent aujourd’hui emprunter plus pour ne pas perdre en surface, comme le démontre le montant moyen emprunté qui passe de 212 000 € à 223 700 € entre le T2 2018 et le T2 2019 (soit + 5,5 %).

    Profil Primo Accédants 2019

    Les primo-accédants achètent principalement dans l'immobilier ancien. © Cafpi

    Un marché immobilier porté par les primo-accédants

    Après deux années record, 2019 devrait encore être une année exceptionnelle pour l'immobilier. Pour preuve, le baromètre LPI-SeLoger constate une hausse des ventes de logements anciens de 8 % au cours des 3 derniers mois. Cette dynamique résulte principalement des taux exceptionnels constatés durant la première partie de l’année, qui ont permis aux primo-accédants de réaliser leurs projets immobiliers.

    Cette bonne santé du marché n’est possible que grâce à un moteur puissant : les primo-accédants. Si les primo-accédants ne peuvent plus accéder à la propriété, l'ancien ralentit et le neuf s’arrête. Mais bonne nouvelle, les taux devraient rester bas pendant encore longtemps. Si les taux records d’octobre 2016 ont été battus en juin, avec 0,95 % sur 20 ans, les taux font encore mieux en juillet 2019, en atteignant 0,90 % sur 20 ans.

    Les annonces de la BCE sur le maintien de ses taux directeurs à des niveaux bas permettent de pronostiquer une poursuite de la baisse des taux des crédits immobiliers. Nous pourrions encore perdre 0,10 % d’ici la fin de l’année, pour atteindre les 0,80 % sur 20 ans.

    La période actuelle est donc idéale pour concrétiser son projet immobilier.

    Montant Emprunté Primo Accédants

    Les primo-accédants profitent des taux bas pour emprunter davantage. © Cafpi

    La concurrence entre les banques et les taux très bas compensent la hausse des prix en permettant aux ménages d’augmenter leur enveloppe budgétaire en empruntant sur des durées plus longues.

    Contactez sans tarder votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE : le cabinet dispose des quatre agréments ORIAS (n°15000399) autorisant un accompagnement complet de votre projet :

    - la commercialisation d'immobilier neuf et la transaction immobilière dans l'immobilier ancien ;

    - le courtage en assurances : un courtier est un indépendant, c'est lui qui va vous chercher le meilleur contrat au meilleur prix dans votre situation ;

    - le courtage en prêt immobilier ; votre conseiller est à même de vous informer et de vous présentes toutes les offres de financement : TVA à 5,5%, Prêt à taux zéro (PTZ), crédit in fine, crédit lombard...

    - le conseil en investissements financiers, pour optimiser votre investissement immobilier, sa détention et sa fiscalité.

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  • Les prix immobiliers

    Les prix immobilier ne devraient pas baisser brutalement, selon l'ANACOFI

    | Publié le 26-06-2019

     

    Il convient de faire preuve de précision lorsqu'on évoque l'immobilier en France, afin de lutter contre les visions hâtives et parfois déformées que l'opinion ou les pouvoirs publics peuvent formuler sur ce secteur. Dans cette tribune, nous nous intéressons à la dynamique des prix de l'immobilier dans les zones métropolitaines en France, afin d'évaluer si ceux-ci sont proches d'un retournement, voire d'un krach, thèse développée régulièrement par certains observateurs.

    Une demande de logements alimentée par un solde démographique positif et un statut nouveau

    Deux facteurs soutiennent durablement la demande de logements dans les zones métropolitaines :

    D'une part, la concentration de l'essentiel des emplois depuis des décennies entraine un solde démographique souvent positif dans ces zones sans que les infrastructures soient adaptées, entraînant ainsi un déficit structurel de logements. Sans changement durable et de grande ampleur de politiques de distribution d'emplois sur l'ensemble du territoire français, il est très probable que cette tendance perdure dans le temps.

    D'autre part, la financiarisation récente de l'immobilier apporte un soutien non négligeable à la demande de logements dans les zones attractives. En effet, pour des investisseurs institutionnels comme les fonds de pension, les assureurs, les caisses de retraite ou les mutuelles, l'immobilier est devenu une classe d'actifs de plus en plus prisée. Conséquence, la part d'immobilier dans leur portefeuille ne cesse d'augmenter, contribuant de fait à l'appréciation continue des prix dans les zones les plus prisées.
    Pour mesurer si cette tendance doit être considérée comme un phénomène de mode, il convient de comprendre l'origine d'un tel appétit pour cette classe d'actifs : face à une situation inédite de taux d'intérêt historiquement faibles, la recherche d'actifs alternatifs aux obligations souveraines est devenue une nécessité pour ce type d'investisseurs. Avec la baisse tendancielle de la croissance potentielle en France qui devrait maintenir les taux d'intérêt à des niveaux toujours plus bas durant les prochaines années, il parait légitime de considérer la demande de logements en provenance des investisseurs institutionnels comme structurelle et non conjoncturelle.

    Une offre connectée à la réalité des besoins

    La demande devant rester soutenue dans les années à venir, il convient également de s'intéresser à l'offre de logements. En effet, pour qu'un retournement brutal des prix (et du marché) se produise, il faudrait que l'offre dépasse largement la demande, aboutissant à un stock excessif de logements neufs. Or c'est aujourd'hui loin d'être le cas, puisqu'on estime à seulement 10 mois les stocks de logements neufs détenus par les promoteurs immobiliers, seuil en dessous duquel on considère être en déficit de logements.

    Les raisons de cette bonne maitrise de l'offre de logements sont à chercher dans la crise des années 80-90, qui avait entraîné la faillite de certains acteurs importants de la promotion immobilière. En réponse à ces faillites et aux conséquences financières désastreuses pour les banques finançant ces opérations, les exigences de celles-ci en terme de réservation de logements avant le démarrage de tout projet immobilier sont passés de 10% à près de 50% du budget total de l'opération de promotion.

    Conséquence directe de cette nouvelle norme toujours en vigueur aujourd'hui, le risque de pérennité financière du projet immobilier dans son ensemble et du promoteur immobilier en particulier est désormais limité, tout comme le stock potentiel de logements neufs à écouler. Ces conditions ont posé durablement les jalons d'un fonctionnement d'un marché sain : en cas de retournement conjoncturel, l'opération immobilière ne se fait pas... évitant ainsi la déstabilisation de l'ensemble du secteur au travers de stratégie de prix cassés mise en place par les promoteurs afin d'écouler leurs stocks, comme on le constatait par le passé.

    L'investissement locatif, un frein à la hausse excessive des prix par rapport aux revenus

    Grâce à une succession de dispositifs fiscaux incitatifs mis en place depuis plus de 30 ans, la France a su développer un marché locatif vigoureux, financé en grande partie par des bailleurs personnes physiques et constituant une véritable corde de rappel pour les prix, notamment de l'immobilier neuf.

    En effet, les loyers ne pouvant pas être durablement déconnectés de la dynamique salariale sous peine de ne pas trouver de locataire, que ce soit pour les logements financés par les dispositifs fiscaux (dont les loyers sont directement plafonnés) ou non, l'investissement locatif pousse les prix de l'immobilier neuf à évoluer de pair avec la dynamique de l'économie réelle. C'est d'ailleurs ce que nous démontre la relative stabilité des rendements locatifs dans l'immobilier neuf depuis 20 ans.

    Or les promoteurs mettant en marché la plupart du temps des opérations mixtes d'investisseurs locatifs et de propriétaires occupants, ceux-ci sont obligés de proposer des prix tenant compte d'une rentabilité immobilière compétitive, elle-même résultant de loyers plafonnées par une disposition réglementaire ou tout simplement le marché.

    Un scénario de retournement brutal des prix immobiliers peu probable à court et moyen terme

    En conséquence, les caractéristiques spécifiques du marché immobilier français semblent protéger ce dernier contre un retournement brutal des prix. En effet, la demande apparait structurelle dans les zones où les prix augmentent ; qu'elles soient le résultat d'un solde démographique positif et/ou d'un besoin d'investir dans une classe d'actifs alternative pour les investisseurs institutionnels.

    D'autre part, l'offre parait bien maitrisée au regard du mode opératoire de financement des opérations de promotion immobilière, qui empêche structurellement d'engranger des stocks, susceptibles de déstabiliser l'ensemble du marché en cas de ralentissement conjoncturel important.

    Enfin, le développement d'un marché locatif dynamique, porté par des bailleurs personnes physiques, joue le rôle de corde de rappel ; les prix d'acquisition des logements ne pouvant de pas prendre en compte le niveau d'inflation salariale dont bénéficient les locataires.

     

    A propos de l'auteur

    L’ANACOFI est la première instance française de représentation des Conseils en Gestion de Patrimoine. Elle contrôle la principale association de Conseils en Investissements Financiers (46% des effectifs nationaux), la première association d’Intermédiaires en Opérations de Banques par le nombre d’entreprises, une des plus importantes associations d’agents immobiliers (patrimoniaux) et le principal syndicat de courtiers en assurance-vie/patrimoine par le nombre d’entreprises. Avec sa confédération, elle représente environ 4200 entreprises, pèse environ 40 000 emplois et est l’une des 10 principales associations IFA au Monde.

    L’ANACOFI IMMO à travers ses adhérents représente annuellement un volume 10 milliards de transaction immobilière et 23% de l’investissement locatif neuf.

    Votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE est membre de l'ANACOFI.

  • Blocage des loyers

    Tous les contrats de location signés dans Paris intra-muros à partir du 1er juillet 2019 seront soumis à l’encadrement des loyers. Un loyer maximum sera fixé en fonction du quartier, du nombre de pièces et de la période de construction de l’immeuble. Une trentaine de villes, dont une bonne partie en banlieue parisienne, pourraient suivre cet exemple dans les prochains mois. La loi « Elan » du 23 novembre 2018 permet, en effet, aux 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants où les niveaux de loyers sont élevés et où une pénurie de logements est constatée, de mettre en place ce dispositif.

    La métropole Aix-Marseille-Provence envisage également cette solution.

  • Passoires thermiques

    Le gouvernement a opté pour une solution étalée dans le temps pour lutter contre les 7 millions de «passoires thermiques» que compte la France. Près de la moitié d’entre elles concerne le parc privé locatif et l’autre est occupée par les propriétaires.

    Incitation, obligation, sanctions

    Ce dispositif «progressif» se compose de trois phases - incitations, obligations et sanctions - qui s’étaleront sur environ dix ans. La première, qui démarrera en 2020 et durera «4 à 5 ans» selon le ministre, vise à inciter les propriétaires à faire passer leurs logements classés F et G (dans le diagnostic de performance énergétique) au moins au niveau E. Pour ce faire, les aides de l’Agence nationale de l’habitat, des certificats d’économie d’énergie et du CITE seront mobilisées. Un audit énergétique en cas de mise en vente ou en location d’un logement classé F ou G au sens du diagnostic de performance énergétique sera exigé à partir de 2022.

    Puis entre 2024/2025 et fin 2027 s’ouvre une deuxième phase, plus «punitive». Les propriétaires des logements classés F et G et promis à la vente devront tous avoir réalisé les travaux de rénovation énergétique nécessaires. Le cas particulier des copropriétés en difficulté est pris en compte, en fixant une échéance décalée à 2033, dans la mesure où d’autres travaux doivent être prioritairement réalisés, notamment ceux relatifs à la mise en sécurité contenus dans l’article 3 de la loi énergie-climat.

    Enfin, à partir de 2028, les propriétaires des «passoires thermiques» qui n’auront pas été rénovées pourraient être sanctionnés. La convention citoyenne pour le climat composée de 150 citoyens pourra notamment être mise à contribution pour déterminer les sanctions, indique-t-on au ministère de la Transition écologique. Parmi elles, la fin du certificat de conformité pour les mauvais élèves. Les sanctions seront «différenciées pour les propriétaires bailleurs et pour les propriétaires occupants, et tiendront également compte des situations particulières (logement individuel ou copropriété, tension sur le marché du logement)», peut-on lire.

  • Une innovation : la flexipropriété

    L’accès au logement est devenu un véritable problème, les locations sont rares et coûteuses et l’accession à la propriété n’est pas à la portée de tous.

    Les jeunes ménages, ou encore les familles monoparentales par exemple, n’ont pas nécessairement les capacités financières suffisantes, si ce n’est au prix de lourds sacrifices de surface ou de localisation.

    L’évolution des modes de vie, l’absence de linéarité tant sur le plan personnel que professionnel, la nécessaire mobilité... sont autant de facteurs qui influent notre rapport au logement.

    D’autre part, l’allongement de la durée de vie rend moins pertinent l’acquisition d’un bien immobilier dans l’objectif de sa transmission : au moment où ils héritent, les enfants sont, dans bien des cas, déjà propriétaires de leur logement.

    Cependant, la propriété, contrairement à la location, assure une certaine sécurité de logement et permet la constitution d’un capital répondant aux préoccupations d’épargne immobilière.

    Dans ces conditions, comment faciliter l’accès à la propriété sans être contraint par la rigidité qu’elle génère et sans entamer sa capacité d’épargne ?

    En réponse à cela, nous vous proposons la Flexipropriété.

    Ce système permet l’accès à la propriété pleine pour une durée de 50 ans avec des mensualités inférieures de 30 à 40 % par rapport à un crédit immobilier classique et équivalentes au loyer du logement.

    Parallèlement, il permet la constitution d’un capital et écarte la location à fonds perdus. Il garantit également au propriétaire la revente du bien dans la mesure où ce dernier peut être racheté, à tout moment, à un prix fixé à l’avance et décroissant dans le temps.

    En démocratisant l’accès à la propriété, cette nouvelle alternative présente une réelle dimension sociale.

    Un programme en Flexipropriété est bientôt disponible aux portes de Paris.

    N’hésitez pas à contacter votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE pour plus d’information.

    La dénomination « Flexipropriété » ne désigne pas la pleine propriété, mais uniquement un moyen d’accéder à une forme de propriété, limitée dans le temps et ne saurait donc être entendue comme la propriété au sens commun et juridique du terme.

  • Où investir ? Dans quelle ville ?

    Pour vous aider, Le Figaro Immobilier a élaboré un palmarès en prenant en compte des données économiques et des critères immobiliers. Un tableau de bord qui vous permet de comparer le dynamisme des grandes villes françaises et leur attractivité immobilière.

    Les classements s’appuient toujours sur des indicateurs économiques comme l’évolution de la démographie, l’emploi, l’importance et le dynamisme de la demande étudiante, mais aussi sur des critères immobiliers (prix moyens d’acquisition dans l’ancien, dans le neuf, prix des loyers d’un studio, d’un deux-pièces, part des investisseurs dans le neuf).
     

    VOICI LE CLASSEMENT DES 10 PREMIÈRES VILLES OÙ INVESTIR EN 2019 :
     

    Palmares immobilier 2019

     


    AVENIR & SERENITE PATRIMOINE commercialise ou va prochainement commercialiser des programmes en Pinel, en nue-propriété, en Malraux, en déficit foncier ou en Monuments Historiques dans les villes où il faut investir cette année.

    Dans le neuf, les logements bénéficient des dernières normes techniques, environnementales, acoustiques, et sont dotés d’une performance énergétique de premier plan. Il n’y a pas de travaux à anticiper, ni de lourdes charges de copropriété à prévoir.

    Bref, si côté budget, le neuf est plus cher que l’ancien au départ, vous réalisez de sacrées économies sur le long terme. 

    Ne passez pas à côté de ces opportunités ! Contactez-nous !

     

  • Les prix de l'immobilier en France - mai 2019

    Les prix ont baissé dans plusieurs villes de France mais pas encore dans les métropoles

    Immobilier : les prix ont baissé dans plusieurs villes de France mais pas encore dans les métropoles Getty

     
     

    Pronostics partiellement déjoués ! Alors que la tension immobilière - un indicateur calculé pour Capital par SeLoger à partir des recherches effectuées sur son site d'annonces immobilières - présageait une baisse des prix dans la quasi-totalité des villes de France, cette baisse n'a touché que 8 des 34 plus grandes villes de France. Et aucune métropole, même si la hausse des prix y a tout de même sérieusement ralenti, sauf à Rennes où elle a accéléré. Le scénario d'une baisse des prix généralisée a été contrarié par la poursuite du recul des taux des crédits immobiliers, qui ont atteint un nouveau plus bas historique en avril. Il n'empêche : la tension immobilière est toujours très faible, ce qui augure de nouvelles baisses de prix.

    Tout d'abord, qu'est-ce que la tension immobilière ? SeLoger la calcule en rapportant le nombre moyen d'acheteurs par annonce immobilière publiée sur son site. Autrement dit, la tension immobilière mesure le rapport de force entre les acheteurs et les vendeurs, si bien qu'on considère qu'elle est un indicateur de l'évolution des prix à six mois. Concrètement, les prix sont sur une tendance baissière lorsque la tension immobilière d'une ville est inférieure à 2 - moins de deux acheteurs par annonce -, vont stagner quand elle est comprise entre 2 et 3, et seront orientés à la hausse dès qu'elle est supérieure à 3.

    En 2018, nous avions demandé à SeLoger de calculer la tension immobilière en mars, puis en août, dans les 25 plus grandes villes de France. Résultat : elle était inférieure à 1 dans 23 villes, à peine supérieure à 2 à Lyon et Paris.

    Le scénario d'une baisse des prix généralisée à toutes les villes, sinon d'une stagnation des prix, s'est-il réalisé ? SeLoger vient de calculer l'évolution des prix sur un an (d'avril 2018 à mars 2019) pour les 34 plus grandes villes de France. Et on constate effectivement des baisses de prix, parfois importantes.

    Les villes où les prix ont baissé en un an (Avril 2018 à Mars 2019)

    On peut même parler de chute des prix pour Le Mans (-10%) et Metz (- 6%), de baisse significative pour Amiens (- 4%) et Reims (- 4%), dans une moindre mesure pour Dijon (- 2%). Trois autres villes enregistrent aussi un recul des prix : Saint-Etienne (-1,2%), Aix-en-Provence (- 0,3%) et Nîmes (- 0,1%). Au total, pour 8 des 34 plus grandes villes de France, soit près d'une sur quatre, le prix de la pierre est plus abordable qu'il y a un an. On soulignera qu'aucune métropole n'est touchée.

    Reste que le pronostic d'une baisse touchant toutes les villes, sauf Paris et Lyon où les prix devaient stagner, ne s'est pas réalisé. En effet, les prix ont continué de progresser dans 26 villes sur 34, même si, il faut le souligner, la hausse a été souvent bien moins forte que l'année précédente.

    Les villes où les prix ont le plus augmenté en un an (Avril 2018 à Mars 2019)

    Rennes (+ 12%) et Besançon (+ 9%) sont les deux grandes exceptions, avec des hausses de prix qui ont accéléré et font mal au portefeuille des acheteurs. A Bordeaux et Lyon, en revanche, deux villes où les prix avaient flambé, la pression est retombée, en demeurant toutefois élevée (+ 7,3%). A noter qu'avec + 6,6%, Limoges devance Paris (+ 6,1%). Parmi les villes où le ralentissement de la hausse des prix est particulièrement sensible, citons Strasbourg (+ 2%), Lille ( + 1,4%) ou encore Brest (+ 0,6%).

    Un scénario contrarié par la baisse des taux

    La tension immobilière permet d'anticiper l'évolution des prix, comme disent les économistes, "toutes choses égales par ailleurs". C'est-à-dire à environnement constant. Or un autre paramètre fondamental dans l'évolution des prix a bougé au cours de ces douze derniers mois : le niveau des taux des crédits immobiliers. De fait, ils ont poursuivi leur inexorable glissade pour toucher, en avril, un nouveau plus bas historique. Selon le courtier en crédit immobilier Vousfinancer, les taux moyens se négocient actuellement à 0,85% sur 10 ans, 1,14% sur 15 ans, 1,25% sur 20 ans et 1,40% sur 25 ans.

    Du coup, de nouveaux acheteurs sont arrivés sur le marché, ce qui a eu pour conséquence d'atténuer l'effet baissier attendu. Et lorsque les prix ont augmenté plus vite que précédemment, c'est qu'un autre paramètre fondamental a bougé, comme par exemple à Rennes, où la demande, donc les prix, ont été boostés notamment par la mise en service en juillet 2017 de la ligne de train à grande vitesse (LGV), qui met Paris à 1h30, et le grand chantier urbain Euro Rennes qui s’achèvera en 2020.

    Et maintenant, quelle est la tendance des prix pour les six prochain mois ? Toujours orientée à la baisse... si les taux des crédits immobiliers restent aux niveaux actuels.

    >> Les 5 villes où la tension immobilière est la plus forte en mars 2019

     

    Source SeLoger pour Capital

    On le voit, dans aucune des 34 plus grandes villes de France, la tension immobilière n'est supérieure à 3, seuil au-dessus duquel les prix sont attendus en hausse. Un seule ville dépasse la barre de 2, et encore de peu, Lyon (2,04, contre 2,69 en août 2018), ce qui augure une stagnation des prix. A Paris, elle est même descendue au-dessous 2 (1,73 contre 2,72 en août 2018), d'où des prix qui devraient être orientés à la baisse. Ensuite, toutes les autres villes affichent une tension immobilière inférieure à 1.

    >> Les 5 villes où la tension immobilière est la plus faible en mars 2019

     

    Source SeLoger pour Capital

    On frôle même souvent le minimum de zéro, en particulier dans ces cinq villes. A noter que Brest (0,17) et Le Mans (0,15), qui figuraient déjà en août 2018 parmi les 5 villes avec la plus faible tension immobilière, flanchent encore un peu plus : elles affichaient respectivement 0,30 et 0,28.

     

    En complément, deux infographies sur le prix du mètre carré dans 10 villes de France

    Il s'agit du prix moyen du mètre carré signé à la vente entre avril 2018 et mars 2019. L'étude porte sur les 34 plus grandes villes de France.

    > > Les 5 villes où le prix du mètre carré est le plus bas

     

    Source SeLoger pour Capital

    >> Les 5 villes où le prix du mètre carré est le plus haut

     

    Source SeLoger pour Capital

     

  • Dispositif Denormandie : jusqu'à 63 000 € de réduction d'impôt

    Depuis le 1er janvier 2019, le contribuable qui achète un bien ancien, le rénove et le met en location bénéficie d'une réduction fiscale de 12 % (pour une location pendant six ans), de 18 % (neuf ans) ou de 21 % (douze ans) du prix d'achat, dans la limite de 63.000 € de réduction fiscale totale (300.000 € d'investissement).

    Les travaux réalisés doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération. Alors que, pour bénéficier du « Pinel dans l'ancien », sur lequel est calqué ce nouveau dispositif, il faut engager des travaux de gros oeuvre, qui doivent remettre le logement « à neuf ». Une contrainte qui, pour le ministre, explique son échec (alors que le Pinel classique a dopé le marché du neuf). « Jusqu'à présent, le Pinel dans l'ancien ne pouvait concerner que des taux de travaux très importants, ce qui, dans nombre de territoires, a joué un rôle dissuasif », a-t-il en effet expliqué lors du débat sur la loi de finances à l'Assemblée.

    Le « Denormandie » semble donc être bien plus souple. Il faut toutefois attendre la publication du décret pour connaître la nature des travaux éligibles. A noter que ces derniers devront obligatoirement être réalisés par une entreprise.

    Ce dispositif devrait aussi être davantage à la portée du portefeuille des particuliers que la réduction fiscale Malraux, qui vise des biens immobiliers de caractère nécessitant, qui plus est, une réhabilitation totale.

    Plus de 200 villes visées

    Sont ainsi concernées les 222 villes du plan Action coeur de ville et toutes celles qui ont conclu une opération de revitalisation du territoire (ORT), une nouveauté issue, elle, de la loi Elan (Evolution du logement, de l'aménagement et du numérique), parue fin novembre 2018. Cf carte ci-dessous*.

    Lire la suite

  • Loi de finances et immobilier pour 2019 : tour d'horizon

     



     

    Dispositif « CITE ». La loi de finances pour 2019 a prorogé d’un an, jusqu’au 31 décembre 2019, le dispositif du crédit d'impôt pour la transition énergétique – CITE (CGI art. 200 quater). La liste des dépenses éligibles a été aménagée : prise en compte des dépenses de pose de certains équipements de chauffage ou de dépose d’une cuve à fioul sous condition de ressources, rétablissement du crédit d’impôt pour les matériaux d’isolation des parois vitrées, plafonnement de certaines dépenses, etc. (LF pour 2019 art. 182). Avant le 1er septembre 2019, le gouvernement doit remettre au Parlement un rapport sur la transformation du crédit d'impôt transition énergétique en « prime forfaitaire par type d'équipement ou de prestation »(LF pour 2019 art. 182 II).

    Dispositif « éco-PTZ ». La loi de finances pour 2019 a prorogé l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) pour trois années supplémentaires, soit jusqu’au 31 décembre 2021 (LF pour 2019 art. 184). L’obligation de réaliser un « bouquet de travaux » a été supprimé, le dispositif a été étendu aux travaux réalisés dans des logements achevés depuis plus de 2 ans et la durée maximale d’emprunt a été uniformisée à 15 ans (CGI art. 244 quater U). Les modifications concerneront les offres de prêt émises à compter du 1er mars 2019 ou du 1er juillet 2019.

    Dispositif « Pinel ». Pour mémoire, il permet à un investisseur de bénéficier, sous certaines conditions, d’une réduction d’impôt sur le revenu au titre de l’acquisition ou de la construction d’un logement neuf qu’il s’engage à louer nu à usage d’habitation principale (CGI art. 199 novovicies). La loi de finances pour 2019 a procédé à diverses retouches du dispositif (LF pour 2019, art. 11, 187 à 189, 226). Notons en particulier que le dispositif Pinel a été étendu, sous conditions, à l’achat dans certaines communes de logements faisant l’objet de travaux de rénovation, au titre du dispositif dit « Denormandie ».

    Dispositif « Censi-Bouvard ». Ce dispositif, appelé aussi LMNP, permet, sous conditions, d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu au titre des investissements locatifs réalisés dans certaines résidences avec services, et notamment les résidences pour personnes âgées ou pour étudiants (CGI art. 199 sexvicies). Le dispositif fiscal est prorogé pour trois ans, à l'identique, jusqu'au 31 décembre 2021 (LF pour 2019 art. 186).

    Plus-values immobilières des non-résidents. Si le régime de taxation prévu par l’article 244 bis A du CGI reste inchangé pour l'essentiel, la loi de finances assouplit le régime en permettant notamment aux non-résidents de bénéficier de l’exonération de plus-value sur la cession du logement qui constituait leur résidence principale en France jusqu’à leur expatriation (LF pour 2019 art. 43).

    Assurance emprunteur. Les contrats d'assurance en cas de décès souscrits en garantie du remboursement d'un prêt sont désormais soumis à la taxe spéciale sur les conventions d'assurances (TCAS) prévue par l'article 995 du CGI (LF pour 2019 art. 123). La mesure s’applique aux contrats conclus depuis le 1er janvier 2019.

    Corentine PREEL

    Loi de finances pour 2019 n° 2018-1317 du 28 décembre 2018, JO n° 0302 du 30 décembre 2018

    © Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne

  • Diagnostic de Performance Energétique : Votre responsabilité engagée en cas d’erreur à compter du 1er janvier 2021

    Les nouveaux articles L.271-4 et L.134-3-1 du CCH, issus de loi ELAN, suppriment le caractère informatif du DPE et rendent ses informations opposables au vendeur et au bailleur

    Avec la loi ELAN, le DPE devient opposable aux vendeurs et aux bailleurs au 1er janvier 2021 . Le point avec Amélie Pinçon, avocate associée et Sarah Gillet du département Droit Immobilier et Construction du cabinet Simon Associés

     

    Parmi les principales mesures impactant la vente et la location des biens immobiliers, la loi ELAN modifie les articles L.271-4 et L.134-3-1 du Code de la construction et de l’habitation afin que les informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique à compter du 1er janvier 2021 soient opposables aux vendeurs et aux bailleurs.

    Le DPE un diagnostic obligatoire à la vente et à la location

    Pour mémoire, en cas de vente ou de location de tout ou partie d’un immeuble bâti, le vendeur ou le bailleur a l’obligation d’annexer à la promesse de vente, à l’acte authentique de vente ou au contrat de bail, un diagnostic de performance énergétique, sauf exceptions prévues par les textes (articles L.271-4 du CCH pour la vente et L.134-3-1 du CCH pour la location). Etabli par un diagnostiqueur professionnel, le DPE indique la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment, ainsi qu’une classification du bâtiment en fonction de la quantité d’émission de gaz à effet de serre, le tout afin de connaitre sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations du diagnostiqueur destinées à améliorer la performance énergétique du bâtiment (article L.134-1 du CCH). Sa durée de validité est de dix ans.

    Aujourd’hui, en cas d’erreur vous pouvez vous retourner contre le diagnostiqueur

    Aujourd’hui, le DPE n’a qu’une valeur informative, si bien que l’acquéreur ou le locataire ne peut, en principe, se prévaloir à l’encontre du vendeur ou du bailleur des informations qu’il contient. L’acquéreur ou le locataire peut en revanche se retourner contre le diagnostiqueur afin d’engager sa responsabilité délictuelle.

    A compter du 1er janvier 2021, le DPE devient opposable au vendeur et au bailleur

    Cependant, les nouveaux articles L.271-4 et L.134-3-1 du CCH, issus de loi ELAN, suppriment le caractère informatif du DPE et rendent ses informations opposables au vendeur et au bailleur.  Autrement dit, le vendeur ou le bailleur engagera sa responsabilité contractuelle envers l’acquéreur ou le locataire en cas d’information erronée figurant dans le DPE, à la condition que ladite information erronée leur cause effectivement un préjudice pouvant résulter, par exemple, de la perte de chance d’acquérir à un prix moindre ou de négocier à la baisse le montant des loyers.  En revanche, les nouveaux articles L.271-4 et L.134-3-1 du CCH prévoient que les recommandations du diagnostiqueur accompagnant le DPE conserveront un caractère informatif et ne seront pas opposables. La loi fixe l’entrée en vigueur de ces nouvelles dispositions au 1er janvier 2021 « afin de laisser le temps nécessaire au plan de fiabilisation des diagnostics engagé par le Gouvernement de produire tous ses effets » (Rapp. Commission mixte paritaire, 2017-2018, art. 55 bis C). Par conséquent, seront opposables les informations contenues dans les DPE établis à compter de cette date.

    Quid des diagnostics établis ?

    L’opposabilité du DPE pose la question de la fiabilité des diagnostics établis. En effet, aujourd’hui en pratique la fiabilité des DPE reste aléatoire et il est courant qu’un même bien fasse l’objet d’une estimation de consommation différente selon le diagnostiqueur. C’est la raison pour laquelle le plan de rénovation énergétique des bâtiments, présenté par le gouvernement fin avril 2018, prévoit d’augmenter la fiabilité des DPE courant 2019, notamment par la mise à jour et l’unification de la méthode de calcul utilisée, ainsi que par le renforcement de la formation et du contrôle des diagnostiqueurs.

    Par ailleurs, la mesure consistant à instituer un Observatoire des diagnostics immobiliers a été déclaré contraire à la Constitution par décision du Conseil constitutionnel du 15 novembre 2018 (DC n°2018-772, 15 novembre 2018) et à raison du fait que cette mesure sortirait du cadre du projet de loi initial. Le dispositif prévoyait l’obligation pour les diagnostiqueurs de transmettre à cet observatoire les DPE qu’ils auraient établis pour les collecter en vue de leur mise à disposition du public.

    Pour en savoir plus : Article L.271-4 du Code de la construction et de l’habitation ; Article L.134-3-1 du Code de la construction et de l’habitation ; Article L.134-1 du Code de la construction et de l’habitation ; Plan de rénovation énergétique des bâtiments du 26 avril 2018 ; Loi Elan du 23 novembre 2018 ; Décision du Conseil constitutionnel du 15 novembre 2018

  • Immobilier : tout ce que vous devez savoir pour trouver un logement neuf

    ARTICLE paru dans le Magazine "CAPITAL" du 28 novembre 2018

    "Pour éviter les déconvenues, plusieurs points sont à vérifier avant d'acheter dans le neuf. Sérieux du promoteur, localisation du bien... les informations à connaître avant de vous engager.

    Chantier interrompu, promoteur en difficulté financière, permis de construire annulé suite aux recours des riverains… Les dangers de la vente en l’état futur d’achèvement (on parle de "Vefa") ne manquent pas, d’autant qu’il existe beaucoup d’intermédiaires douteux dans ce secteur d’activité extrêmement atomisé (on dénombre près de 9.000 promoteurs privés sur le territoire), où ce ne sont pas des appartements "en dur" que l’on achète, mais seulement des projets de construction établis sur papier.

    Alors, comme 85% des candidats à l’accession dans le neuf, n’hésitez pas à utiliser les outils de recherche disponibles sur Internet pour sécuriser votre choix. Les portails spécialisés vous permettent de comparer toutes les offres disponibles sur le marché pour les mois à venir, ville par ville, les sites des promoteurs de connaître leurs programmes dans le détail. Rendez-vous également sur place, même si le chantier n’a pas encore démarré, sans oublier de faire un détour de quelques heures par les services d’urbanisme de la mairie, afin de vérifier la qualité de l’environnement de votre future résidence.

    INTERNET

    Les informations y sont plus sérieuses que celles qui sont affichées sur les panneaux. Sur les belles affiches placardées sur les palissades des chantiers ou publiées dans les journaux, les résidences présentées semblent paradisiaques. Mais si vous voulez des informations sérieuses sur les programmes susceptibles de vous intéresser, filez plutôt sur Internet. Les sites sont nombreux (lire ci-dessous), qu’il s’agisse de ceux de grands groupes de construction immobilière (Cogedim, Promogim, Nexity, Bouygues, Kaufman & Broad…), de concurrents locaux ou de portails présentant les offres de différents promoteurs, comme Seloger Neuf ou Explorimmo. Le niveau des renseignements varie d’un site à l’autre, certains se bornant à donner les informations de base (prix, adresse…), tandis que d’autres entrent davantage dans les détails. Et si vous voulez vraiment en savoir plus, adressez-vous directement aux promoteurs.

    Les sites internet à visiter pour dénicher son appartement neuf

    Les plates-formes généralistes disposent du plus grand choix de programmes. Seul inconvénient, elles ne donnent souvent accès qu’à des informations de base : prix du bien, surface, étage et adresse de l’immeuble. Les sites des promoteurs sont plus complets. Beaucoup fournissent les plans du bâtiment et des appartements, ainsi que celui du quartier, en indiquant la localisation des équipements publics (hôpitaux, crèches…) et des transports en commun. Certains joignent même les notices descriptives des logements, dans lesquelles sont précisés, par exemple, les types de matériaux et d’équipements prévus.

     

    * Observations effectuées en juin 2018.

    PROMOTEURS

    Contrôlez bien leur solidité financière et visitez leurs anciennes réalisations. La promotion immobilière est une activité périlleuse. En témoigne la centaine de faillites enregistrées chaque année sur ce secteur. D’où la nécessité de bien vous renseigner sur l’entreprise à laquelle vous vous intéressez. Le mieux est de consulter les sites reliés aux greffes des tribunaux de commerce, par exemple Infogreffe.fr ou Verif.com. Ils vous donneront des informations sur son ancienneté, ses actionnaires, ses comptes et les procédures éventuelles engagées contre elle. Si l’entreprise a moins de dix ans d’activité ou que ses comptes virent au rouge tous les cinq ou six ans, allez voir ailleurs. Avec les grands groupes, vous n’avez théoriquement rien à craindre du côté de leur solidité financière. Essayez toutefois de vous informer sur leurs réalisations en allant interroger les occupants : les chantiers se sont-ils bien déroulés ? Des sinistres sont-ils apparus ? Pensez aussi à regarder les avis des forums Internet : ils ne sont pas fiables à 100%, mais tout de même instructifs.

    BULLE DE VENTE

    Préférez les documents officiels aux discours enjolivés des commerciaux. Une offre vous a tapé dans l’œil ? Avant de vous engager, prenez la peine d’aller faire un tour à la bulle de vente du programme en question (où vous pourrez parfois visiter un appartement témoin) ou, à défaut, dans les locaux du promoteur. Cela vous permettra de connaître le nombre de logements déjà vendus et la date à laquelle la signature du contrat est prévue (parfois pas avant deux ans). Demandez aussi à consulter le dossier de permis de construire, qui contient tous les plans détaillés du bâtiment. Les promoteurs sérieux le laissent à la disposition des clients potentiels. Et pour en savoir plus sur les avantages et les inconvénients du quartier, par exemple au niveau des écoles, des commerces ou des transports en commun, ne perdez pas trop votre temps à interroger le vendeur. Ces informations ne figurant pas dans le contrat, il peut vous raconter ce qu’il veut. La seule solution est de vous rendre sur place.

    ENVIRONNEMENT

    Explorez le quartier et rendez-vous à la mairie pour consulter le cadastre. Beaucoup trop d’acquéreurs négligent de visiter le lieu de construction pour vérifier si le quartier vanté pour son charme et son calme ne risque pas de leur réserver de mauvaises surprises, par exemple quand ils découvriront que leur bel appartement donne sur une friche industrielle ou un cimetière… L’expérience prouve pourtant que ce genre de mésaventure est fréquent. Certes, si le programme est situé au cœur d’une ZAC (zone d’aménagement concerté) récente, il sera difficile de savoir quel visage aura le quartier d’ici quelques années. Aussi devez-vous aller à la mairie pour consulter le cadastre et les documents d’urbanisme, de quoi connaître la localisation et la destination exacte des terrains constructibles dans les dix ans à venir. Si une demande de permis de construire a été acceptée, vous aurez accès aux plans, et saurez donc quel type de bâtiment est prévu. Un coup d’œil sur le plan local d’urbanisme (PLU) vous permettra aussi de savoir quelles limites de hauteur ont été fixées aux immeubles. Si elles sont élevées, gare aux tours qui peuvent venir boucher votre horizon !

    VOISINAGE

    Évitez les résidences vendues sous le régime de la loi Pinel, insuffisamment sécurisées. Si les environs de votre résidence vous conviennent, peut-être serez-vous moins satisfait de vos futurs voisins. Le risque est grand de vous retrouver dans l’un de ces immeubles Pinel, peu sécurisés du fait de l’important turn over des locataires. Pour ne pas tomber dans ce piège, évitez les programmes, composés essentiellement de studios et de deux-pièces, qui sont présentés dans les plaquettes publicitaires en faisant référence à ce dispositif fiscal. Autre point à contrôler, la présence éventuelle de locaux professionnels. S’il y en a, assurez-vous que le promoteur en a établi une liste restrictive. Dans l’idéal, elle interdira les entreprises du type fast-food, bars de nuit, restaurants, garages… Si rien n’est prévu, demandez-lui d’inclure en votre faveur une clause de renoncement au cas où l’un de ces commerces ouvrirait. S’il refuse, c’est mauvais signe."

    *** *** ***

    Vous pensez que Capital en rajoute ?

    Votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE qui a soutenu son Mémoire de Notaire sur le thème "La protection de l'accédant à la propriété d'un logement neuf" vous l'assure : Capital est bien en-dessous de la vérité et les vérifications que le magazine vous incite à juste titre à effectuer ne sont que la partie émergée de l'iceberg !

    Votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE sélectionne scrupuleusement les programmes et les promoteurs qu'il commercialise ; tout le travail ci-dessus est fait par ses soins, et bien plus encore, qui participe de ses 24 ans d'expérience notariale !

    Votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE vous reçoit à son Cabinet à PUTEAUX ou se déplace à votre domicile sur Paris et Hauts-de-Seine.

    Nous avons également une forte demande d'expatriés et d'ultramarins que nous traitons par Skype.

    Quel que soit notre mode de communication, que nous souhaitons le plus facile et direct possible, votre Conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE établit avec vous votre cahier des charges pour ne vous présenter que les programmes qui répondent à vos critères ; il n'est pas question de vendre pour vendre comme sur le bureau de vente du promoteur !

    Nous allons dresser le comparatif de l'ensemble des programmes sur la zone ciblée ; c'est absolument impossible à réaliser pour un particulier, vu le nombre de données qui ne sont pas publiques.

    Notre client, c'est vous, le promoteur n'est pour nous que le fournisseur ; nous n'avons aucun lien de subordination avec aucun promoteur et nous pouvons les distribuer tous... De sorte que nous pouvons vous accompagner en toute objectivité sur votre projet : un jour ou l'autre, plus ou moins facilement selon votre cahier des charges, que nous affinerons au fur et à mesure de notre recherche et de nos discussions, nous allons vous trouver VOTRE appartement, celui qui répond à vos souhaits, à votre budget, à vos besoins.

    Et c'est ce jour-là que nous devrons être rémunéré pour tout ce travail effectué en amont ; et que nous allons demander nos honoraires au promoteur.

    En effet, votre  conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE vous fait gagner un temps considérable et une sérénité appréciable tout en commercialisant au prix direct promoteur : nous sommes rémunérés directement par le promoteur qui réduit donc sa marge pour payer son intermédiation. Cela ne réjouit pas le promoteur qui paye déjà, de toute façon, ses équipes commerciales et ses publicités.

    C'est la raison pour laquelle nous ne travaillons qu'en mandat exclusif de recherche :

    Pourquoi le mandat exclusif ? Parce que si vous avez, à un moment quelconque, demandé une simple brochure sur internet, appelé un bureau de vente pour avoir l'adresse du programme, ... le promoteur va considérer que vous êtes SON client et va refuser de nous payer, ni plus, ni moins.

    Lorsque vous choisissez de travailler avec votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE qui va chercher activement et généralement pendant plusieurs mois le bien qui vous convient, qui va vous aider à faire un comparatif des meilleures offres, qui va décrypter pour vous les documents techniques, qui va vous accompagner sur votre plan de financement, qui vous accompagnera lors de la signature chez le notaire, lors de la livraison du bien, ... il n'est tout simplement pas question que votre conseiller ne soit pas rémunéré, n'est-ce pas ?

    Vous avez un projet ? N'attendez pas : un projet immobilier, cela se mûrit ; plus vous vous y prendrez tôt, plus votre décision sera réfléchie, plus vous aurez du choix, plus la sélection sera pertinente ; un programme neuf se commercialise environ 2 ans et demi/3 ans avant la livraison... Un appartement, ce n'est pas une boîte de petits pois ou une voiture... on ne se décide pas sur un coup de tête.

    Appelez dès aujourd'hui votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE au 09 81 48 61 15 ou au 06 68 61 45 20 ou par mail.