Comment détecter des défauts non apparents lors d’une visite immobilière afin de ne pas se retrouver avec un appartement bourré de vices cachés?

Un vice caché n’est pas dissimulé mais il est non apparent. Le vendeur peut être de bonne foi et ignorer le vice caché au moment de la vente. Il peut aussi être peu scrupuleux et en avoir connaissance mais c’est plus rare. Un vice caché peut prendre de nombreuses formes: sinistre, dégât des eaux, problème structurel d’un immeuble comme l’affaissement d’une charpente ou de la toiture.

Procéder à une visite minutieuse du bien

Lorsque l’on visite un bien, on est tenté de vérifier qu’il coche tous nos critères: la présence de 3 chambres et pas une de moins, celle d’un balcon où bronzer l’été ou encore l’installation d’une cuisine dernier cri tout équipée mais pas forcément d’inspecter les moindres recoins. «Une visite minutieuse du logement c’est la meilleure manière d’anticiper des vices cachés. Il ne faut pas juste regarder l’état général de l’appartement mais regarder l’état de la plomberie, de l’électricité.

Si vous repérez le moindre élément étrange comme des cloques sur la peinture, un mode de chauffage vétuste ou une fissure, posez-vous des questions. Une fissure esthétique due à de la peinture qui a séché trop vite ou au temps qui passe ne dépassera pas 1 millimètre. Dès qu’elle mesure plus de 3 millimètres, c’est un point de vigilance. Il y a de grande chance que ce soit une fissure structurelle. Si le plancher n’est pas droit, la question d’un affaissement se pose. De même si on remarque une toiture en mauvais état de l’extérieur, il faut interroger le vendeur sur l’étanchéité du logement, mettre en perspective l’extérieur et l’intérieur d’un bien. Il est essentiel d’aller visiter les sous-sols, les caves, révélateurs de la qualité du bâti.

Poser des questions au vendeur

Lors de la visite de la maison, demander au vendeur d’accéder aux combles pour vérifier l’état de la charpente. Ouvrez les portes, les fenêtres, utilisez tous les équipements pour vérifier leur fonctionnement. N’ayez de cesse d’interroger le vendeur sur l’état de sa propriété: avez-vous déjà eu une fuite d’eau? Comment fonctionne le chauffage? Vérifiez en même temps l’état du chauffage. Ne vous fiez pas qu’aux réponses du vendeur.

Se faire accompagner par des proches

Si vous visitez le bien accompagné d’un de vos proches, ce dernier sera moins focalisé sur le charme du logement et aura plus à cœur de vérifier son état et de vous alerter sur ses défauts. On est toujours plus diligent à deux que tout seul. Pour les primo accédants, il est préférable de se faire accompagner par quelqu’un de spécialisé dans l’immobilier.

Lire les diagnostics

Le vendeur est obligé de vous fournir des diagnostics immobiliers sur l’amiante, la performance énergétique, la présence de plomb, de termites... Lisez les attentivement même si cela vous paraît long et rébarbatif. Si un défaut est inscrit dans un des diagnostics et que vous ne le remarquez qu’après la vente, il ne pourra pas être considéré comme un vice caché puisqu’il vous a été signalé avant la vente. Vous avez été informé, donc vous n'êtes pas garanti.

Demander les procès-verbaux des dernières assemblées générales, un problème structurel de l’immeuble peut être mis en avant par la copropriété ou des nuisances sonores faisant l’objet de plaintes récurrentes. Quand on visite une heure un bien, on ne peut pas s’apercevoir des nuisances sonores. Il faut visiter en semaine et le week-end, en journée et en soirée ...

Faire appel à un professionnel de l’immobilier

S’entourer d’un professionnel permet de bénéficier de l’œil aguerri d’un spécialiste en immobilier qui a un devoir d'information.

Faire appel à un expert en bâtiment aussi permet une étude poussée du logement même si cela a un coût.

Vous voilà armés pour détecter le moindre vice caché et ne pas vous faire avoir lors de l’achat du logement de vos rêves.

Démarrage de la campagne nationale du 15 janvier 2024 au 3 mars 2024.

2 axes ont été choisis pour cette campagne :

Résidence Principale : Nouvelles conditions du  PTZ 2024 et proposer à nos clients des offres supplémentaires :

• Frais de notaire offerts
• Offre « Intérêts remboursés jusqu’à 50.000€ empruntés » : consiste en la prise en charge d’une partie des intérêts d’emprunt que devrait normalement supporter le client en souscrivant un prêt. Le taux d’intérêt moyen constaté à ce jour pour un prêt entre 20.000 et 50.000 euros sur 10 ans est de 3,85% hors assurance

Appliqué au montant emprunté en fonction de la typologie du logement, à savoir :

- prise en charge de 5.000 euros d'intérêts pour un emprunt de 20.000 € s’agissant d’un studio/T1,

- prise en charge de 6.000 euros d’intérêts pour un emprunt 30.000 € s’agissant d’un 2 pièces,

- prise en charge de 9.000 euros d’intérêts pour un emprunt de 40.000 € s’agissant d’un 3 pièces,

- prise en charge de 11.000 euros d’intérêts pour un emprunt de 50.000 € s’agissant d’un 4, 5 ou 6 pièces.

Ces prises en charge viendront en réduction du prix de vente

Investisseurs : Nous allons compenser la baisse de la réduction d’impôt Pinel 2024, en proposant à nos clients des offres supplémentaires :

• Frais de notaire offerts
• 3% de remises sur les prix de vente

La loi de finances proroge l’immobilier défiscalisant

Deux dispositifs en faveur de l’investissement locatif devaient disparaître fin 2023 mais ils joueront finalement les prolongations en 2024 : le Denormandie et le Malraux dans les quartiers anciens dégradés. Destinés à la rénovation ou à la restauration de l’immobilier résidentiel, ils ouvrent droit à une réduction d’impôt de plusieurs dizaines de milliers d’euros répartie sur plusieurs années. En contrepartie, vous devez louer le bien après travaux dans certaines conditions pendant six ou neuf ans au minimum.

Les deux autres dispositifs locatifs existants – Pinel dans le neuf et Loc’Avantages dans l’ancien – disparaîtront aussi fin 2024 et leur prorogation n’est pas à l’ordre du jour. En outre, la réduction Pinel est réduite, sauf si vous investissez dans un bien éligible à la variante « Pinel + ».

Pendant des années, nous avons vécu avec des taux d’intérêt nuls, voire négatifs. La BCE et la Fed ont justifié cette politique en invoquant des raisons valables, notamment pour faire face à des événements majeurs tels que l'éclatement de la bulle technologique en 2000, les attentats du 11 septembre 2001, la crise des subprimes, la crise grecque et les coûts considérables liés aux mesures de confinement Covid ...

Désormais, elles relèvent leurs taux d’intérêts pour une raison tout aussi excellente : vaincre l’inflation.

La problématique pour les ménages de la classe moyenne, qui aspirent à devenir propriétaires :

• Taux d’intérêts nuls ou négatifs (2000-2022) : le crédit est bon marché mais les prix de l’immobilier s’envolent parce qu’il devient un actif rare capable de stocker de la valeur face à l’expansion monétaire. Au final, les deux effets s’annulent.

Quid sur la durée ? La croissance des prix est telle que l'acquéreur a de plus en plus de difficultés à suivre, malgré le prêt bon marché.

• Taux d’intérêts élevés, proches ou dépassant l’inflation (depuis 2022) : le crédit devient trop cher, difficilement accessible, les prix de l’immobilier ancien baissent suite à la chute des ventes, mais très peu de ménages peuvent en profiter. Les deux effets s’annulent encore une fois. Dans le neuf, les promoteurs réduisent leur nombre de chantiers. Le marché locatif se tend.

Quid sur la durée ? La pénurie (l’incapacité à devenir propriétaire) s’installe.

Qui est gagnant à tous les coups ? Les possédants, ceux qui détiennent un patrimoine immobilier en plus de leur résidence principale. Ils peuvent arbitrer de façon à s’enrichir, quelle que soit la conjoncture : vendre lorsque les prix sont au plus haut, accroître leur parc en profitant du crédit bon marché, ou sinon gager leur immobilier pour obtenir facilement un prêt et acquérir des biens à prix cassés lorsque les taux d'intérêt sont élevés.

Les manipulations monétaires des banques centrales accroissent les inégalités et appauvrissent ceux qui n’ont pas de capital.

Quelles conclusions en tirer ?

Que plus on attend, plus le pas à franchir pour accéder à la propriété s'élargit.

Et que, donc, "quoi qu'il en coûte", il est indispensable de commencer à se constituer un patrimoine immobilier.

Rappelons que :

• l'immobilier est le seul actif qui peut être acheté à crédit ;
• en France, les taux d'intérêts sont fixes et vous ne subissez donc pas l'évolution à la hausse des taux d'intérêt ;
• les taux d'intérêt resteront probablement assez longtemps à des taux élevés ; s'ils viennent à baisser, il sera toujours possible de renégocier le taux du crédit ;

Il faut donc cesser de procrastiner en "attendant un meilleur moment". Le "meilleur moment", cela a toujours été maintenant. Le temps perdu à attendre se traduit par des loyers versés à fonds perdus.

Il vaut mieux un petit chez soi qu'un grand chez les autres.

Le bons sens commande d'investir à hauteur de ses capacités actuelles. Le taux d'endettement à 35 % vous bloque pour acheter aussi grand que vous le souhaiteriez ? Acheter ce qu'il vous est possible d'acheter, même petit, et épargnez au maximum en parallèle. Dans quelques années, l'apport constitué par votre épargne et le capital de l'emprunt déjà remboursé vous permettra de voir plus grand.

Nous avons accompagné quelques clients qui regimbaient et qui, aujourd'hui, regrettent grandement de ne pas nous avoir écouté ...

Fort heureusement, nombreux ont été ceux qui ont franchi le pas, qui ont dit adieu aux loyers, qui ont acheté de l'immobilier neuf aux normes, non impacté par la réglementation sur la rénovation énergétique qui bloque tant de logements anciens ...

Si vous êtes convaincu par la nécessité d'acheter maintenant et avez besoin de conseils, 

Passoires énergétiques : quand les travaux de rénovation sont impossibles à réaliser

Publié le 22 août 2023

L’obligation de réaliser des travaux de rénovation énergétique pour pouvoir continuer à louer un logement énergivore peut être écartée dans certains cas.

Afin de lutter contre « les passoires énergétiques », il n’est plus possible, depuis le 1er janvier 2023, de louer certains logements très énergivores (ceux affichant la classe G au diagnostic de performance énergétique (DPE) et consommant plus de 450 kilowattheures (KWh) d’énergie par mètre carré et par an). Cette interdiction vise à inciter les bailleurs à réaliser des travaux de rénovation énergétique dans leur logement. À noter que d’autres échéances vont sortir certains biens du marché locatif. Ainsi, au 1er janvier 2025, ce sont les logements affichant une étiquette énergétique de classe F qui seront interdits à la location. Puis, au 1er janvier 2028 et 1er janvier 2034, les logements estampillés respectivement classe F et E seront également écartés du marché locatif.

Des exceptions à l’obligation de travaux

Dans certaines situations et configurations, il peut être difficile de réaliser des travaux de rénovation énergétique dans des logements locatifs. C’est la raison pour laquelle un décret du 18 août 2023 prévoit notamment des cas où l’obligation de performance énergétique minimale de logements loués pourra être écartée. Ainsi, dans le cadre d’un contentieux entre un bailleur et un locataire, le juge ne pourra pas ordonner la réalisation de travaux de rénovation énergétique si :

- ces derniers feraient courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos et couvert des bâtiments, attesté par une note argumentée rédigée, sous sa responsabilité, par un homme de l’art ;

- les travaux nécessaires, entraînant des modifications de l’état des parties extérieures, y compris du second œuvre, ou de l’état des éléments d’architecture et de décoration de la construction, ont fait l’objet, pour ce motif, d’un refus d’autorisation par l’autorité administrative compétente.

Le propriétaire devant produire les pièces justifiant de l’impossibilité de réaliser les travaux visant à atteindre un niveau de performance minimal.

Précision : ces dispositions seront applicables à compter du 1er janvier 2025.

Décret n° 2023-796 du 18 août 2023, JO du 20

Article publié le 22 août 2023 - ©  Les Echos Publishing - 2023 - Réf : 544686

Par Olivier Puren

Publié le 27/07/2023 à 07:05 - Mis à jour le 27/07/2023 à 07:05

Afin d’inciter les bailleurs à rénover leurs biens, l’Etat double temporairement la limite annuelle d’imputation des déficits fonciers sur leur revenu global. Séduisant sur le papier, ce cadeau du fisc est en réalité un «faux ami». La preuve par l’exemple.

La loi «Climat et résilience» de 2021 n’est pas tendre avec les bailleurs. Elle comporte plusieurs mesures destinées à les obliger à rénover leurs logements afin de réduire leur empreinte carbone.

Depuis août 2022, par exemple, les propriétaires d’une «passoire thermique» (classe F ou G du diagnostic de performance énergétique/DPE) sont soumis à un gel des loyers, ils ne peuvent plus augmenter son montant en cas de nouvelle location.

Pire, depuis janvier 2023, les propriétaires des logements les plus dégradés (classe G du DPE et consommation énergétique supérieure à 450 kWh/m2 par an) ne peuvent plus les louer à usage de résidence principale avec un nouveau locataire.

Et l’interdiction de louer sera étendue à tous les logements classés G en janvier 2025, à ceux classés F en 2028 et à ceux classés E à partir de 2034. Si vous êtes concerné, le compte à rebours a commencé ! Vous devez rapidement rénover votre bien, faute de quoi il ne vous rapportera bientôt plus rien.

L’intérêt fiscal du déficit foncier

Rappelons la règle : lorsque vous louez un logement non meublé à usage de résidence principale, vous êtes imposable dans la catégorie des revenus fonciers.

Vous pouvez alors constater un déficit foncier si vos charges déductibles de l’année (frais de gestion, primes d’assurances, travaux, taxe foncière, intérêts d’emprunt, etc.) excèdent vos loyers. Ce déficit (sauf celui lié aux intérêts d’emprunt) est imputable sur le revenu global de votre foyer fiscal à hauteur de 10.700 euros par an, et le déficit excédentaire (et celui lié aux intérêts d’emprunt) imputable sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.

Le premier vous procure une économie d’impôt sur le revenu immédiate, proportionnelle à votre taux marginal d’imposition. Plus il est élevé, plus le déficit imputable sur votre revenu global allège votre charge fiscale. Le second - le déficit imputable sur vos revenus fonciers - vous procure des économies d’impôt différées, mais aussi des économies de prélèvements sociaux. Seule condition pour bénéficier de cette faveur, vous devez poursuivre la location du bien déficitaire pendant au moins 3 ans, faute de quoi le fisc peut remettre en cause les baisses d’impôt obtenues.

Si votre déficit foncier provient d’un logement loué dans le cadre du dispositif Périssol ou du dispositif Cosse, vous pouvez l’imputer sur votre revenu global dans la limite d’un plafond majoré à 15.300 euros par an.

Jusqu’à 21.400 euros de déficit par an

C’est pour vous aider à supporter le coût des travaux imposés par la loi Climat que l’Etat a décidé de doubler le déficit foncier imputable annuellement sur votre revenu global. La mesure vous concerne si vous êtes propriétaire d’un logement classé E, F ou G et que vous envisagez d’y effectuer des travaux de rénovation énergétique ente 2023 et 2025, qui lui permettent d’atteindre la classe A, B, C ou D. Vous allez pouvoir déduire chaque année de votre revenu global jusqu’à 10 700 euros de déficit créé par ces travaux, en plus des 10 700 euros de déficit lié à vos autres charges déductibles. Soit un total de 21 400 euros imputables sur votre revenu global.

À la clé, deux fois plus d’économies d’impôt sur le revenu qu’en temps normal, ce qui réduira effectivement la facture restant à votre charge.
Les travaux à réaliser (isolation, ventilation, chauffage, etc.) sont précisés dans un décret du 21 avril 2023 (ce sont les mêmes que ceux ouvrant droit à l’éco-PTZ). Ils doivent être confiés à un professionnel agréé «RGE» (Reconnu Garant de l’Environnement) et payés entre 2023 et 2025.

Vous devrez être en mesure de justifier, au plus tard le 31 décembre 2025, qu’ils ont permis à votre bien d’atteindre la classe énergétique minimale requise, sous peine de perdre les économies d’impôt réalisées.

Pour prouver que votre «passoire thermique» est devenu un logement «performant», vous devez faire réaliser deux DPE. Le premier, en cours de validité à la veille des travaux, devra établir qu’il était classé E, F ou G. Le second, en cours de validité à l’issue des travaux, devra établir qu’il a atteint la classe A, B, C ou D.

Une baisse d’impôts en trompe l’œil

À y regarder de plus près, ce dispositif a tout d’un cadeau empoisonné. Certes, il permettra de réaliser un gain fiscal immédiat plus conséquent puisque la somme déduite de votre revenu global sera plus élevée. Mais il diminuera aussi vos gains fiscaux différés car il réduira le déficit imputable sur vos revenus fonciers ultérieurs. Et au final, la baisse totale d’impôts obtenue sera nécessairement plus faible qu’avec un déficit limité à 10.700 euros.

Pas convaincu ? Imaginons que vous soyez propriétaire d’un petit appartement classé E qui vous rapporte 6.000 euros par an, vous coûte 3.000 euros de charges et que vous fassiez 30.000 euros de travaux d’amélioration en 2023, dont la moitié de dépenses de rénovation permettant d’atteindre la classe D. L’an prochain, votre déficit foncier sera de 27.000 euros (30.000 euros + 3.000 euros - 6.000 euros). Il sera imputable sur votre revenu global à hauteur de 21.400 euros et les 5.600 euros restants seront imputables sur vos revenus fonciers des années suivantes.

Bilan, si votre taux d’imposition est de 30%, vous réaliserez une économie d’impôt de 6.420 euros l’an prochain (21.400 euros x 30 %). Par ailleurs, les 5.600 euros de déficits imputables sur vos revenus fonciers des années suivantes vous procureront une économie d’impôt supplémentaire de 1.680 euros (5.600 euros x 30 %) et une économie de prélèvements sociaux de 963 euros (5.600 euros x 17,2 %). Total de vos gains fiscaux, 9 063 euros, soit 30 % du coût des travaux. Et sans le cadeau du fisc ? Vous réaliseriez une économie d’impôt de 3.210 euros l’an prochain (10.700 euros x 30 %).

Mais les années suivantes, le déficit restant à imputer sur vos revenus fonciers (16.300 euros) vous permettrait d’économiser 7.694 euros d’impôt et de prélèvements sociaux (47,2 % de 16.300 euros). Résultat, 10.904 euros de gains en tout.

Conclusion, le cadeau du fisc vous aura coûté 1.841 euros. Merci qui ?

Pas le choix. L’application du dispositif n’est pas optionnelle. Si vous faites des travaux éligibles au doublement du déficit imputable, vous devrez les inscrire dans une case dédiée de votre déclaration de revenus fonciers pour que le fisc en tienne compte. Mais en pratique, il suffira de les reporter dans la case prévue pour les travaux déductibles «ordinaires» pour ne pas bénéficier de son cadeau empoisonné !

Les propriétaires d'un bien classé F ou G doivent fournir un audit énergétique aux potentiels acquéreurs de leur bien, et ce dès leur première visite.

Les vendeurs de maisons qualifiées de passoires thermiques doivent désormais réaliser un audit énergétique dans lequel est chiffré le montant des travaux de rénovation.

Depuis le 1er avril, les vendeurs de maisons individuelles (ou d'immeubles en monopropriété) doivent présenter un audit énergétique aux candidats acquéreurs, dès leur première visite. Ce document doit aussi, dès aujourd'hui, être annexé à l'avant- contrat ou à l'acte de vente définitif. Cette obligation concerne, pour le moment, les seuls détenteurs de biens dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) les classe F ou G. Elle s'étendra au 1er janvier 2025 aux logements étiquetés E puis, au 1er janvier 2034, à ceux notés D.

Valable 5 ans (10 ans pour le DPE), l'audit doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel ayant une certification spécifique (décret n° 2022-780 du 4.5.22), un bureau d'études spécialisé ou encore un cabinet d'architecte.

Le diagnostiqueur est juridiquement responsable des scénarios de travaux préconisés par son audit. Cela va permettre aux parties de connaître précisément le coût de la nécessaire rénovation énergétique et influer sur la négociation du prix.

Audit pris en charge en partie par MaPrimeRénov'

L'audit présente deux scénarios de rénovation énergétique : soit avec une réalisation en plusieurs étapes, soit dans le cadre d'une rénovation globale. Cette dernière option permet de maximiser les aides. L'audit vous sera facturé autour de 700 € (les tarifs sont libres), mais une partie (de 300 à 500 €, selon vos revenus) peut être prise en charge par MaPrimeRénov'.