L'achat dans une résidence services est un investissement financier avec un sous-jacent immobilier et en aucun cas un investissement immobilier classique. En d'autres termes, ce n'est pas un logement que vous pourrez récupérer pour y vivre et le seul intérêt est donc d'en tirer un revenu complémentaire et régulier faiblement imposé.
Il s’agit d’un investissement de niche présentant davantage de risques car il n’est souvent pas facile à revendre et les revenus dépendent de la gestion de l’exploitant.
Quatre points sont particulièrement à analyser.
1- Bien connaître le marché local
Comme pour tout investissement immobilier, vous devez vous renseigner autant sur le bien que sur le marché local: emplacement, prix, loyers pratiqués, demande locative, présence à proximité ou projets en cours d’autres résidences similaires…
Cela vous permettra de valider la cohérence du prix d’achat, des loyers annoncés et du rendement affiché. Veiller à ce que les prix de commercialisation n'excèdent pas la réalité du marché local.
2- Calculer la rentabilité locative de l’opération
Elle dépend du rapport entre les loyers encaissés et les sommes engagées dans l’achat et l’entretien du bien.
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Il s’assurera, par exemple, que le loyer reversé par le gestionnaire n’excède pas un ratio de 50% du chiffre d’affaires pour une résidence étudiante et de 20% pour un Ehpad. Au-delà de ces seuils, la plus grande prudence est de mise. Car si le loyer doit apporter un revenu suffisant au bailleur, il doit aussi permettre à l’exploitant de faire face à ses charges.
Gare pour autant aux offres de rémunération trop alléchantes.
Pour être considéré comme correct, le rendement proposé par ce type d'investissement doit en effet être comparé à celui servi par les autres classes d'actifs. Il doit, par exemple, être supérieur de 2 % à 2,5 % environ au taux affiché par les fonds en euros actuellement rémunérés en moyenne 1,6 %. Car, il s'agit, pour le particulier, d'un investissement à long terme et ce différentiel de rendement constitue donc un moyen de récompenser sa fidélité.
Au-delà d'un taux d'environ 4 % correspondant à la moyenne du marché, mieux vaut se méfier. L'exploitant risque de ne pas pouvoir assumer ses engagements et peut chercher, en cours de bail ou lors de son renouvellement, à revoir à la baisse les loyers servis (jusqu'à 70 % de moins, selon une enquête 2017 de la DGCCRF !). Pis, faute de solidité financière, il peut cesser de payer, générant de fait un cataclysme pour les investisseurs particuliers (perte de revenus, impossibilité de revendre le bien, remboursement d'emprunt à acquitter...) ; comme en témoignent plusieurs affaires au cours des dix dernières années, notamment en résidences de tourisme (Apollonia, Résitel...).
3- S’assurer de la solidité du gestionnaire
En cas de défaillance, la situation des investisseurs n’a rien d’enviable: impossibilité de revendre, charges et prêts à régler, arrêt du versement des loyers… Il faut donc bétonner au maximum son opération et vérifier les comptes du gestionnaire, sa surface financière, son ancienneté dans le métier, ses réalisations, sa stratégie de développement, son rattachement ou non à une organisation professionnelle, sa réputation, l’existence d’éventuels litiges en cours, le taux de remplissage des résidences qu’il exploite…
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4- Bien comprendre le bail commercial
Un autre point à surveiller avant de se lancer concerne le contenu du bail commercial, dont la rédaction est laissée libre à chaque exploitant.
Document crucial, le bail fixe notamment la durée d’engagement – neuf à onze ans le plus souvent –, les dépenses dues par le bailleur, les modalités de renouvellement du mobilier (tous les sept ou dix ans suivant les résidences) et la prise en charge des travaux.
Avec, une attention toute particulière aux modalités de répartition des charges prévues dans ce contrat. Le secteur des résidences services est vaste. Il va du tourisme à l'Ehpad en passant par le senior, l'étudiant et l'affaire. Selon celle choisie, les particuliers bailleurs ne sont pas logés à la même enseigne et peuvent devoir davantage mettre la main à la poche. Depuis la loi Pinel, les gros travaux (ravalement, toiture…) incombent aux propriétaires.
Votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE est diplômé Notaire, il a exercé 24 ans en office notarial et les subtilités des baux commerciaux n'ont aucun secret pour lui.
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