Diagnosctics

Comment détecter des défauts non apparents lors d’une visite immobilière afin de ne pas se retrouver avec un appartement bourré de vices cachés?

Un vice caché n’est pas dissimulé mais il est non apparent. Le vendeur peut être de bonne foi et ignorer le vice caché au moment de la vente. Il peut aussi être peu scrupuleux et en avoir connaissance mais c’est plus rare. Un vice caché peut prendre de nombreuses formes: sinistre, dégât des eaux, problème structurel d’un immeuble comme l’affaissement d’une charpente ou de la toiture.

Procéder à une visite minutieuse du bien

Lorsque l’on visite un bien, on est tenté de vérifier qu’il coche tous nos critères: la présence de 3 chambres et pas une de moins, celle d’un balcon où bronzer l’été ou encore l’installation d’une cuisine dernier cri tout équipée mais pas forcément d’inspecter les moindres recoins. «Une visite minutieuse du logement c’est la meilleure manière d’anticiper des vices cachés. Il ne faut pas juste regarder l’état général de l’appartement mais regarder l’état de la plomberie, de l’électricité.

Si vous repérez le moindre élément étrange comme des cloques sur la peinture, un mode de chauffage vétuste ou une fissure, posez-vous des questions. Une fissure esthétique due à de la peinture qui a séché trop vite ou au temps qui passe ne dépassera pas 1 millimètre. Dès qu’elle mesure plus de 3 millimètres, c’est un point de vigilance. Il y a de grande chance que ce soit une fissure structurelle. Si le plancher n’est pas droit, la question d’un affaissement se pose. De même si on remarque une toiture en mauvais état de l’extérieur, il faut interroger le vendeur sur l’étanchéité du logement, mettre en perspective l’extérieur et l’intérieur d’un bien. Il est essentiel d’aller visiter les sous-sols, les caves, révélateurs de la qualité du bâti.

Poser des questions au vendeur

Lors de la visite de la maison, demander au vendeur d’accéder aux combles pour vérifier l’état de la charpente. Ouvrez les portes, les fenêtres, utilisez tous les équipements pour vérifier leur fonctionnement. N’ayez de cesse d’interroger le vendeur sur l’état de sa propriété: avez-vous déjà eu une fuite d’eau? Comment fonctionne le chauffage? Vérifiez en même temps l’état du chauffage. Ne vous fiez pas qu’aux réponses du vendeur.

Se faire accompagner par des proches

Si vous visitez le bien accompagné d’un de vos proches, ce dernier sera moins focalisé sur le charme du logement et aura plus à cœur de vérifier son état et de vous alerter sur ses défauts. On est toujours plus diligent à deux que tout seul. Pour les primo accédants, il est préférable de se faire accompagner par quelqu’un de spécialisé dans l’immobilier.

Lire les diagnostics

Le vendeur est obligé de vous fournir des diagnostics immobiliers sur l’amiante, la performance énergétique, la présence de plomb, de termites... Lisez les attentivement même si cela vous paraît long et rébarbatif. Si un défaut est inscrit dans un des diagnostics et que vous ne le remarquez qu’après la vente, il ne pourra pas être considéré comme un vice caché puisqu’il vous a été signalé avant la vente. Vous avez été informé, donc vous n'êtes pas garanti.

Demander les procès-verbaux des dernières assemblées générales, un problème structurel de l’immeuble peut être mis en avant par la copropriété ou des nuisances sonores faisant l’objet de plaintes récurrentes. Quand on visite une heure un bien, on ne peut pas s’apercevoir des nuisances sonores. Il faut visiter en semaine et le week-end, en journée et en soirée ...

Faire appel à un professionnel de l’immobilier

S’entourer d’un professionnel permet de bénéficier de l’œil aguerri d’un spécialiste en immobilier qui a un devoir d'information.

Faire appel à un expert en bâtiment aussi permet une étude poussée du logement même si cela a un coût.

Vous voilà armés pour détecter le moindre vice caché et ne pas vous faire avoir lors de l’achat du logement de vos rêves.

Prévue par la loi ELAN promulguée en 2018, la refonte du diagnostic de performance énergétique (DPE) entrera en vigueur le 1er juillet 2021, les nouveaux diagnostics deviendront alors opposables. Et les passoires énergétiques seront interdites à la location.

Le diagnostic de performance énergétique, un document de référence

Affiché sur les annonces immobilières, systématiquement présenté lors des ventes ou mises en location, il renseigne sur la performance énergétique d’un logement et oriente notamment les choix en termes de travaux de rénovation.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est le document de référence qui renseigne sur la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment, en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émission de gaz à effet de serre.

Le DPE a été instauré en 2006 afin de transposer la directive européenne pour la performance énergétique des bâtiments. Il est devenu un outil grand public pour l’information des ménages sur la performance énergétique de leur logement et un thermomètre essentiel de la politique publique de l’énergie et du logement, qui sert notamment à identifier les passoires énergétiques (étiquettes F et G).

Les pouvoirs publics oeuvrent pour un nouveau DPE plus fiable au 1er juillet

Le DPE a été créé en 2006 et l’étiquette énergie est devenue depuis un objet familier des Français. Si les Français ne connaissent pas toujours celle de leur propre logement – environ dix millions de logements possèdent un DPE actuellement soit un tiers du parc –, le DPE est systématiquement fourni en cas de vente ou de location et chacun connaît l’échelle graduée de A à G qui classe les logements en fonction de leur consommation énergétique, ne serait-ce que parce qu’elle figure sur les annonces des agences immobilières.

Pour autant, le DPE actuel bénéficie d’une confiance très relative de la part des Français et des acteurs du secteur puisqu’il repose parfois sur des données lacunaires : sa méthodologie de calcul dépend de la date de construction des logements et s’appuie dans certains cas sur l’analyse des factures d’énergie du logement, factures qui dépendent autant des habitudes du ménage, de son occupation récente que du logement en tant que tel. Tout en respectant la méthodologie, des DPE différents peuvent attribuer des étiquettes différentes pour des logements pourtant identiques et il existe également des DPE sans étiquettes dits « DPE vierges» lorsqu’aucune facture n’est disponible. Les DPE vierges représentent même près de 20 % des DPE réalisé.

Le cœur de la refonte du DPE consiste à le rendre plus fiable en revoyant sa méthodologie et son « moteur de calcul». Le nouveau DPE  devrait être plus à même d’inspirer confiance à tous les propriétaires, locataires et professionnels de l’immobilier et de la construction.

De nouvelles méthodes de calcul pour le DPE

Plus précisément, la méthode de calcul du DPE a été unifiée pour tous les logements, en éliminant la méthode dite « sur facture » : le DPE s’appuie désormais uniquement sur les caractéristiques physiques du logement comme le bâti, la qualité de l’isolation, le type de fenêtres ou le système de chauffage, et utilise des données d’entrée plus fiables. De plus, la nouvelle méthode intègre de nouveaux paramètres qui fourniront une évaluation plus représentative de la performance du bâtiment : consommations énergétiques en matière d’éclairage et d’auxiliaires, mise à jour des scénarii météorologiques, prise en compte des équipements les plus récents ou encore calcul thermique amélioré.

Ainsi fiabilisé, le DPE sera rendu opposable au 1er juillet 2021, au même titre que les autres diagnostics du bâtiment, comme ceux relatifs  à l’état des installations électriques ou à la présence d’amiante ou de plomb. Le rôle du DPE dans le  processus  d’acquisition  immobilière s’en trouvera renforcé. L’opposabilité du DPE rendra plus solide l’adossement à l’étiquette énergie de dispositions réglementaires (comme l’interdiction de location des logements les plus énergivores via la définition de la décence d’un logement) ou d’aides spécifiques.

Une lisibilité accrue pour le nouveau DPE

La refonte du DPE est également l’occasion de revoir sa présentation. Le design du document a été revu afin de le rendre plus lisible, plus communicant et plus simple à comprendre pour les usagers.

La page de garde proposera une synthèse des informations les plus importantes et conservera l’étiquette traduisant la performance énergé- tique telle que les Français la connaissent déjà. L’étiquette climat qui détaille les émissions de gaz à effet de serre liées au logement sera affichée en complément. Afin de gagner en transparence, l’estimation du montant moyen des factures énergétiques du logement sera mise en avant de manière plus visible et plus simple. Ces trois éléments (étiquette énergie, étiquette climat et estimation de la facture) seront par ailleurs d’affichage obligatoire sur les annonces immobilières à compter du 1er janvier 2022 (disposition de la loi énergie climat de 2019).

Au-delà de ces éléments, le nouveau DPE constituera aussi un document technique plus complet. Il contiendra des informations supplémentaires, par  exemple  sur  le  confort  d’été,  la  qualité  de ventilation,  la  qualité  de  l’isolation  ou  même  la répartition   des   déperditions   thermiques   dans le   logement.   Ces   éléments   permettront   aux usagers,    propriétaires,    locataires,    acquéreurs d’avoir    une    vision    plus    claire    de    l’état    du logement.  Le  DPE  comportera  également  des recommandations,  qu’il  s’agisse  de  travaux  de rénovation  ou  de  bons  usages  du  logement.  Il donnera  une  estimation  du  coût  des  travaux  à entreprendre  suivant  deux  niveaux  d’ambition (travaux prioritaires et travaux permettant d’aller vers un logement performant).

En copropriété, il sera possible de faire réaliser un DPE à l’échelle du bâtiment, qui  pourra  être facilement décliné pour obtenir un DPE individuel valable pour chaque lot. Et pour les copropriétaires qui le souhaitent, ils pourront faire réaliser un DPE individuel spécifique à leur logement, notamment pour faire valoir des améliorations de la performance énergétique réalisées en partie privative.

À noter que le DPE collectif fera partie intégrante du diagnostic technique global que  le  projet  de loi portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, présenté en Conseil des ministres le 10 février dernier, prévoit de rendre obligatoire en copropriétés.

Les passoires énergétiques F et G devront être rénovées d’ici 2028

Dernier étage de la refonte du DPE : la révision des seuils définissant  les différentes étiquettes et notamment les passoires énergétiques, à savoir les logements d’étiquettes F et G. En effet, le Gouvernement a fait de l’accélération de la rénovation énergétique des logements et plus particulièrement de la lutte contre les passoires énergétiques une politique prioritaire. Et ce d’autant qu’outre l’enjeu climatique, la lutte contre les passoires énergétiques revêt également un enjeu de justice sociale car les ménages qui les occupent, propriétaires comme locataires, sont les plus susceptibles de se trouver en situation de précarité énergétique. Rénover ces logements, c’est réduire les factures de ces ménages et améliorer leur confort.

Aujourd’hui, selon la classification du DPE actuel, on estime à près de 4,8 millions le nombre de passoires énergétiques (étiquettes F et G) en France métropolitaine, soit 17 % des logements.

Le Gouvernement a fixé l’objectif que l’ensemble des logements F   et G soient rénovés d’ici 2028. Le projet de loi portant lutte contre  le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, présenté en Conseil des ministres le 10 février dernier, interdit la location des passoires énergétiques à partir du 1er janvier 2028, au titre de la décence du logement. La trajectoire d’interdiction sera progressive : en 2023 pour les logements les plus énergivores (consommation supérieure à 450kWh/m2.an d’énergie finale), en 2025 pour les logements classés G et 2028 pour tous les logements F et G2.

Afin de faire du DPE un outil qui puisse également orienter la politique publique de rénovation énergétique vers les logements les plus émetteurs de  gaz à effet de serre, les seuils des étiquettes traduisant la performance énergétique seront désormais calculés en fonction de deux facteurs : l’énergie primaire mais également les émissions de gaz à effet de serre. Les seuils de chaque classe énergétique seront donc des « double- seuils», un logement étant classé selon sa plus mauvaise performance, en énergie primaire ou en gaz à effet de serre.

Avec ce nouveau mode de calcul, les logements fortement émetteurs de gaz à effet de serre pourront se voir attribuer une nouvelle étiquette de performance énergétique plus basse que leur étiquette énergie actuelle.

Les nouveaux « double-seuils» retenus dans le cadre de cette refonte du DPE ne modifient pas le nombre global de passoires énergétiques qui reste à 4,8 millions de logements. Les changements de classes énergétiques entre ancien et nouveau DPE seront, sauf cas exceptionnel, limités à une classe au plus.   Par exemple, parmi les logements que      le diagnostic actuel classe au niveau C, 60% resteront classés C avec le nouveau DPE et 40% seront reclassés B ou D. De même, certains logements anciennement classés F pourront désormais être classés E, ou inversement.changements de classes énergétiques entre ancien et nouveau DPE seront, sauf cas exceptionnel, limités à une classe au plus.   Par exemple, parmi les logements que      le diagnostic actuel classe au niveau C, 60% resteront classés C avec le nouveau DPE et 40% seront reclassés B ou D. De même, certains logements anciennement classés F pourront désormais être classés E, ou inversement.

Ce qu’il faut retenir en pratique

Les trois arrêtés ministériels mettant en œuvre le nouveau DPE seront soumis à la consultation du public et des instances obligatoires dans les prochains jours avant publication au mois de mars. Tous les nouveaux diagnostics réalisés à partir du 1er juillet 2021 suivront la méthode et le format déterminés par cette refonte.

Le nouveau DPE s’appliquera à la totalité des DPE réalisés à compter du 1er juillet 2021, dans le cadre d’une vente ou location d’un logement du parc privé ou social, en maison individuelle ou en copropriété. Le vendeur ou bailleur devra fournir le nouveau DPE à tout candidat à l’acquisition ou à la location d’un bien. Les étiquettes F et G de ce nouveau DPE désigneront dès son entrée en application au 1er juillet les logements qualifiés de « passoires énergétiques ».