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Nos conseils pour en obtenir plus de votre banquier.

Les conditions d'emprunt demeurent très attrayantes en France.

Avec un bon dossier (apport, revenus, etc.), vous pouvez négocier.

Plus la durée du prêt est courte, plus le taux du crédit est faible.

Bien sûr, tout dépend aussi du projet immobilier à financer : les taux d’intérêt pour des SCPI ou du locatif sont parfois majorés. D’une façon générale, plus votre dossier personnel est solide (apport, niveau de revenu, de patrimoine, etc.), plus votre marge de négociation est élevée, plus le taux du prêt est bas. N’oubliez pas d’ajouter au taux d’intérêt, les frais annexes : assurance, frais de garantie, de dossier, etc.

Suite à la baisse coût de l’argent, ils peuvent représenter plus de 40% du coût de votre financement. Le conseil vaut aussi pour une renégociation ou un rachat de crédit par votre banque ou un établissement concurrent.  

Un contrat avec votre banque

Un emprunt immobilier est un contrat qui vous lie à votre banque pour de nombreuses années. Négocier un taux bas et les frais annexes est essentiel.

Mais il y a bien d’autres clauses à débattre comme les pénalités en cas de remboursement anticipé, la modularité des mensualités en fonction de l’évolution de votre budget, la transférabilité du prêt sur un autre bien le jour de la revente, l’assurance emprunteur, etc.           

Vous n’obtiendrez pas les meilleures conditions sur tous ces critères. Lâchez du lest sur ceux qui sont les moins importants pour vous en fonction de votre projet personnel.

Pour obtenir les meilleures conditions de prêt immobilier, présentez-vous sous votre meilleur jour. Mettez en avant le niveau de vos revenus, la notoriété de votre employeur, votre stabilité professionnelle, le montant de votre apport, votre capacité à épargner sur longue période, etc.

Faites jouer la concurrence

Tout est question de rapport de force et de pouvoir de négociation. Vous devez persuader votre banquier que vous êtes un emprunteur sans risques, mieux à potentiel commercial élevé.

N’hésitez pas à faire jouer la concurrence. Le crédit immobilier est un outil de conquête de clientèle important. Si votre profil est intéressant, les banques feront tout pour vous séduire.

Vous pouvez les contacter une à une, mais la démarche est chronophage et fastidieuse. Le plus simple est de passer par l’intermédiaire d’un courtier en crédits immobiliers .

Leur service a un coût mais comme ils connaissent bien les banques et le profil qu’elles recherchent, vous obtiendrez au final un taux d’intérêt plus bas et serez gagnant. Demandez-leur des simulations en fonction de votre apport personnel et de la région où vous habitez.

5 points clés à négocier (en plus du taux)

Il n'y a pas que le taux ! Plusieurs éléments de l'offre de prêt permettent de réduire le coût du crédit ou d'en assouplir le fonctionnement. Voici ce qu'il ne faut pas oublier de négocier avant de signer.

« Et toi, t’as emprunté à combien ? » ou « T’as eu quel taux ? » : quand deux récents emprunteurs immobiliers échangent à propos du crédit fraîchement signé, la discussion tourne inévitablement autour du taux d’emprunt. Et pourtant ! S’il s’agit bien évidemment d’un aspect crucial, se focaliser uniquement sur le taux peut écarter votre attention d’autres points essentiels. A commencer par le montage financier en lui-même, qui peut intégrer deux prêts de durées différentes pour juxtaposer deux taux et ainsi réduire le coût du crédit. Mais au-delà du pur « crédit bancaire », vous devez vous attarder sur 5 éléments parfois éludés…

1 – Une assurance au juste prix avec les bonnes garanties

Depuis l’entrée en vigueur de « l’amendement Bourquin », qui permet de changer d’assurance de prêt chaque année, les emprunteurs semblent avoir toutes les cartes pour négocier au mieux l’assurance de leur crédit immobilier. Malgré tout, « l’assurance emprunteur reste à 87% la propriété des banques », de l’aveu même du sénateur Martial Bourquin. Or il s’agit d’un véritable levier d’économie pour les emprunteurs : l’assurance est un produit qui est encore trop souvent ignoré par les emprunteurs d’autant plus en cette période de taux très bas. Cette situation inédite, mais pourtant bien réelle, fait que l’assurance peut être aujourd’hui beaucoup plus chère que le crédit en lui-même.

Le fameux « amendement Bourquin » vous permet de reporter ce problème : vous pourrez changer d’assureur de prêt plus tard mais à garanties identiqes, il faut donc être vigilant sur ces dernières et les négocier (garanties souscrites, quotité, franchises...)..

2 – Des frais de dossier qui peuvent être réduits

L’immense majorité des banques facturent des « frais de dossier de prêt immobilier, qui dépassent facilement 1 000 euros. Là encore, le tarif présenté sur la première simulation fournie par votre banque ou votre courtier n’est pas nécessairement définitif :  il convient d ele discuter.

3 – Frais de garantie : une petite marge de négociation

Caution ou hypothèque ? A de rares exceptions près, la banque ne vous laisse pas le choix. Ainsi, si elle exige une hypothèque (ou privilège du prêteur de deniers), vous n’avez aucune marge de négociation : ce type de garantie bancaire, qui concerne un peu moins de 30% des prêts immobiliers, répond à un barème fixe fixé par l'Etat. S’il s’agit d’un cautionnement, le barème est là encore « fixe » mais « ce qui est négociable, c’est la société choisie ». Deux options : Crédit Logement, organisme cogéré par les grandes banques françaises et dont la tarification est publique, ou la société de cautionnement interne du groupe bancaire (Camca au Crédit Agricole, par exemple). Le fonctionnement de Crédit Logement est un peu plus transparent. Si vous disposez déjà d’une imposante épargne : utilisez celle-ci en nantissement, et ainsi éviter hypothèque ou caution.

Le TAEG, témoin des frais annexes

Frais de dossier, frais de garantie, éventuels frais de courtage, frais d’assurance voire frais de tenue compte bancaire ou la nécessaire souscription de parts sociales de la banque… Tous les coûts indirects liés au crédit immobilier sont intégrés dans le taux annuel effectif global (TAEG), en plus des plus évidents intérêts d’emprunt. Le TAEG, présent sur toute simulation de crédit, vous offre ainsi un élément plus global de comparaison entre deux possibilités de financement.

4 – Des clauses pour éviter des surcoûts futurs

Vous vous engagez à rembourser votre crédit sur 20 voire 25 ans… mais la durée effective de remboursement n’est que de 7 ans, en moyenne. A cause des déménagements, des renégociations de crédit, etc. Pour éviter de trop nombreux rachats de crédit, les banques prévoient des indemnités (ou pénalités) de remboursement anticipé (IRA). A la signature du contrat, vous pouvez négocier une clause limitant ces IRA : pas de pénalités en cas de vente du logement, par exemple. L’absence complète de pénalités de remboursement anticipé, même en cas de rachat du crédit par la concurrence ? Quelques banques l’acceptent encore car elles se disent que le client n’aura dans tous les cas aucun intérêt de négocier étant donné le niveau des taux, au plus bas. L’enjeu est faible : les taux d’intérêt étant très bas, les IRA sont mathématiquement limitées.

La négociation des IRA n’est plus une priorité ? Le constat est inversé pour la clause de transfert, qui permet de conserver son prêt et son taux initial même si vous déménagez. Une aubaine, avec les taux actuels ! Problème : cette clause est devenue rarissime. Quelques banques « acceptent » tout de même encore la transférabilité, à condition de la réclamer, et à condition d’utiliser une société de caution pour la garantie bancaire. A tenter.

5 – Des options à réclamer pour plus de souplesse

Qui sait si votre salaire ne va pas s’envoler dans 2 ou 3 ans ? Ou, a contrario, si vous allez faire face au chômage ou à toute autre difficulté financière passagère… La plupart des banques permettent la modulation des échéances, certaines intégrant même cette option par défaut dans leurs offres de prêt. Certaines banques ne proposent que la modulation à la hausse, d’autres à la baisse, d’autres les deux.

Dernière option que vous pouvez réclamer dans votre contrat : la clause de report de mensualités, aussi appelée « report d’échéances » ou « stop échéances », qui permet de stopper le remboursement pendant quelques mois en cas de coup dur.

Ne pas nécessairement accepter toutes les contreparties

Pour obtenir le taux le plus compétitif, la banque peut mettre des produits annexes dans la balance : la souscription de son assurance habitation ou auto, l’ouverture de produits d’épargne pour les enfants, l’alarme du domicile : il faut trouver un point d’équilibre, vous n’êtes donc pas obligé d’accepter tous ces produits annexes !

D’ailleurs que la signature du contrat de crédit est le moment opportun pour négocier des frais bancaires au rabais.

Votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE est courtier en financements. Prenez contact avec lui dès le début de votre projet.

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