AVENIR & SERENITE PATRIMOINE IMMOBILIER

Comment financer son investissement locatif ?

Profitez des taux d'emprunt bas pour financer des projets immobiliers

Les taux sont bas, les banques enclines à financer les projets immobiliers. Il est tentant de profiter de cette conjoncture favorable pour se constituer un patrimoine à crédit. Nos conseils pour dénicher un crédit par cher.

Emprunter est un point de passage obligé si vous réalisez un investissement immobilier locatif, sauf à disposer des liquidités nécessaires mais cela est rare. Pour réussir son investissement locatif, optimiser le financement est aussi important que maximiser les réductions d’impôt.

Nos conseils pour dénicher le crédit immobilier le moins cher et vous financer à bon compte que vous achetiez dans le neuf ou l’ancien, un logement ou un local commercial, dans le cadre ou non d’un dispositif de défiscalisation comme la loi Pinel.

Prêt amortissable ou in fine : tout dépend de vos revenus et de votre patrimoine

Si vous procédez à votre premier investissement immobilier locatif, on vous proposera sans doute un prêt amortissable classique. La logique veut que l’on utilise ses loyers pour rembourser le capital et les intérêts, mois après mois. Un prêt in fine (remboursement du capital au terme), peut se justifier si vous touchez d’autres revenus fonciers, auxquels vous pourrez imputer une part des intérêts du nouveau crédit immobilier afin de réduire vos impôts et d’augmenter la rentabilité locative.

Attention, pour l'IFI à l’inverse de ce qui se pratiquait pour l’ISF, le contribuable ne peut plus déduire chaque année la totalité du capital restant dû. Pour calculer la part déductible, vous devez pratiquer un amortissement linéaire théorique sur la durée de l’emprunt.

Quel que soit le type de crédit (amortissable ou in fine) ou de bien financé (logement neuf ou ancien, maison ou appartement, en loi Pinel ou pas), les frais d’emprunt (intérêts, frais de dossier et de garantie, assurance) sont déductibles de vos revenus fonciers

Taux d’intérêt : 0,1 à 0,2 point de plus que pour un prêt classique

Les taux pour les investissements immobiliers locatifs amortissables sont aussi bas que ceux consentis pour l’acquisition d’une résidence d’usage. Dans certaines banques, il peut y avoir un écart de 0,10 point, qui disparaît sur les bons dossiers.

Début 2018, un ménage obtient un taux de 0,60% sur sept ans en justifiant de 70.000 euros de revenus et d’un apport, classique, de 10% du montant de la transaction, frais de notaire et de garantie compris.

S’il étale ce prêt sur quinze ans, le taux augmente peu, à 1,10 %. Pas la peine de se serrer la ceinture pour rembourser au plus vite.

Il n’y a pas de différence de taux entre le neuf (un Pinel par exemple) et l’ancien, mais de montage. 

Les promoteurs réalisent plusieurs appels de fonds jusqu’à la livraison avant que vous ne puissiez toucher des loyers et défiscaliser les frais d’emprunt. Si vous demandez un différé partiel (payer les intérêts sans amortir le capital) ou total (vous ne réglez que l’assurance emprunteur), la facture augmente.

Sur une opération à 250.000 euros financée au taux de 2%, retarder le paiement des intérêts intercalaires durant dix-huit mois vous coûtera environ 4.300  euros. Si vous avez déjà des revenus fonciers, acquittez les intérêts dès le départ.

Taux d’endettement : seuls 70% des loyers sont pris en compte

Une mensualité d’emprunt immobilier ne doit pas représenter plus du tiers des revenus mensuels de l’emprunteur, mais ce ratio augmente pour les clients les plus aisés.

La plupart du temps, les loyers attendus de l’opération sont intégrés à hauteur de 70% dans vos revenus.

Une mesure de prudence face à d’éventuels imprévus : impayés, travaux… Seul le Crédit Foncier va jusqu’à 85%.

Si vos revenus sont justes par rapport aux mensualités désirées, n’hésitez pas à défendre votre dossier devant plusieurs établissements, leurs critères variant.

Au passage, comparez les possibilités de modulation du prêt et négociez l’absence d’indemnité de remboursement anticipé, une pratique courante pour les investissements locatifs (sauf rachat par la concurrence).

Assurance crédit : vous pouvez (ou non) faire l’économie de certaines garanties

Sur un prêt locatif, votre couverture se réduit souvent aux risques décès et perte totale et irréversible d’autonomie (DC-PTIA), les banques n’exigeant plus de couverture invalidité permanente totale (IPT) ou partielle (IPP) pour compenser les revenus d’un travail que vous ne pourriez plus exercer, comme dans le cas d’une résidence principale.

N’hésitez pas à faire jouer la concurrence pour vos contrats d’assurance, les banques étant obligées d’accepter un contrat autre que celui qu’elles proposent. Les exigences de garantie, qui doivent figurer sur le site Internet, devront être respectées. 

Noter que depuis le 1er janvier 2018, l’assurance emprunteur de tous les crédits en cours peut être résiliée annuellement à condition que la nouvelle assurance propose des garanties équivalentes.

Deux modes de calcul des cotisations 

Le tarif d'une assurance emprunteur peut être déterminé selon un de ces deux modes de calcul :

  • sur le capital initial (CI), à savoir sur le montant emprunté : la cotisation est alors fixe et constante sur toute la durée du crédit. Cette méthode est utilisée par les bancassureurs et dans une moindre mesure par les assureurs externes.
  • sur le capital restant dû (CRD), à savoir sur la part de capital qui reste à rembourser chaque année : le taux assurance est appliqué sur le CRD, ce qui entraîne une diminution de la cotisation au fil des remboursements d'emprunt. La dégressivité des cotisations est l'apanage des assureurs externes.


Capital Restant Dû versus Capital Initial 

Il semble légitime de penser que l'assurance de prêt coûtera moins cher si elle est dégressive. 

Or ceci n’est pas systématique. Le coût de l’assurance doit porter sur la durée effective de l’emprunt. L’assurance CI est en effet moins chère en début de prêt, mais cet avantage s’inverse au profit de la version dégressive dans la seconde moitié de la durée de remboursement.
Au-delà de ce coût, un autre élément est essentiel : l’investisseur est-il appelé à vendre le bien avant le terme du prêt ? En effet, dans le cadre d’un investissement locatif en défiscalisation notamment, il n’est pas rare que le propriétaire revende ce bien au terme de l’avantage fiscal. Dans un tel cas, à coût global équivalent, un contrat CRD sera plus onéreux qu’un contrat CI.

Quelles garanties pour un investissement locatif ?


Cette notion de durée de remboursement est centrale dans le cadre d'un investissement locatif. Ce type d'acquisition autorise un avantage fiscal en échange d'un engagement locatif sur une durée réglementée. Prenons le cas du dispositif Pinel : la durée minimum de location est de 6 ans pour bénéficier d'une réduction d'impôt à hauteur de 12% du montant de l'investissement (18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans). 
 
Le financement d'un investissement locatif est particulier : les trois quarts du crédit sont financés par les revenus tirés des loyers, le quart restant étant remboursé par l'économie d'impôt et l'effort d'épargne de l'emprunteur. Le bien s’auto-finançant partiellement, les banques n’imposent souvent qu’une couverture en Décès/PTIA. 
 
Or, que se passe-t-il si l’investisseur vient à tomber en invalidité ? 
 
Celui-ci subira fort probablement une perte de revenus, ce qui pourrait entrainer une perte partielle, voire totale, de l’avantage fiscal qu’il a tiré de son investissement et, de fait, un effort supplémentaire. 
Par ailleurs, en cas de revente du bien, l'emprunteur devra rembourser les économies d'impôt obtenues depuis le début du dispositif de défiscalisation. Ainsi, il est judicieux de proposer à votre client de souscrire en complément la garantie complémentaire IPT, a fortiori si l’emprunteur n’est pas couvert par un contrat de prévoyance sur ce risque. 
En cas d’adhésion à cette garantie IPT, l’assureur se substituera à l’emprunteur pour le remboursement des échéances ou du capital restant dû. 
Les assurances déléguées proposent un niveau de protection optimal, parfaitement adapté à un investissement locatif, incluant les garanties IPT et ITT. 
 
Inutile en revanche de souscrire la garantie perte d'emploi, trop coûteuse au regard de son champ d'intervention réduit. Le loyer et les allocations chômage viennent compenser la perte de salaire et permettent d'auto-financer le bien.

AVENIR & SERENITE PATRIMOINE propose des contrats d'assurance emprunteur sur capital initial (CI) et sur capital restant dû (CRD) assortis de garanties conçues pour la protection de l'investisseur locatif.

Dans tous les cas, consultez votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE, conseil en gestion de patrimoine, il est courtier en financement bancaire et courtier (notamment assurance emprunteur, loyers impayés, propriétaire non occupant...). Il saura vous renseigner utilement pour optimiser votre montage, tant sur le plan patrimonial, fiscal que de la prévoyance.


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