Comment financer son investissement locatif ?

Les taux sont bas, les banques enclines à financer les projets immobiliers. Il est tentant de profiter de cette conjoncture favorable pour se constituer un patrimoine à crédit. Nos conseils pour dénicher un crédit par cher.

Emprunter est un point de passage obligé si vous réalisez un investissement immobilier locatif, sauf à disposer des liquidités nécessaires mais cela est rare. Pour réussir son investissement locatif, optimiser le financement est aussi important que maximiser les réductions d’impôt.

Nos conseils pour dénicher le crédit immobilier le moins cher et vous financer à bon compte que vous achetiez dans le neuf ou l’ancien, un logement ou un local commercial, dans le cadre ou non d’un dispositif de défiscalisation comme la loi Pinel.

Prêt amortissable ou in fine : tout dépend de vos revenus et de votre patrimoine

Si vous procédez à votre premier investissement immobilier locatif, on vous proposera sans doute un prêt amortissable classique. La logique veut que l’on utilise ses loyers pour rembourser le capital et les intérêts, mois après mois. Un prêt in fine (remboursement du capital au terme), peut se justifier si vous touchez d’autres revenus fonciers, auxquels vous pourrez imputer une part des intérêts du nouveau crédit immobilier afin de réduire vos impôts et d’augmenter la rentabilité locative.

Attention, pour l'IFI à l’inverse de ce qui se pratiquait pour l’ISF, le contribuable ne peut plus déduire chaque année la totalité du capital restant dû. Pour calculer la part déductible, vous devez pratiquer un amortissement linéaire théorique sur la durée de l’emprunt.

Quel que soit le type de crédit (amortissable ou in fine) ou de bien financé (logement neuf ou ancien, maison ou appartement, en loi Pinel ou pas), les frais d’emprunt (intérêts, frais de dossier et de garantie, assurance) sont déductibles de vos revenus fonciers

Taux d’intérêt : 0,1 à 0,2 point de plus que pour un prêt classique

Les taux pour les investissements immobiliers locatifs amortissables sont aussi bas que ceux consentis pour l’acquisition d’une résidence d’usage. Dans certaines banques, il peut y avoir un écart de 0,10 point, qui disparaît sur les bons dossiers.

Il n’y a pas de différence de taux entre le neuf (un Pinel par exemple) et l’ancien, mais de montage :

Les promoteurs réalisent plusieurs appels de fonds jusqu’à la livraison avant que vous ne puissiez toucher des loyers et défiscaliser les frais d’emprunt.Si vous demandez un différé partiel (payer les intérêts sans amortir le capital) ou total (vous ne réglez que l’assurance emprunteur), la facture augmente.

Sur une opération à 250.000 euros financée au taux de 2%, retarder le paiement des intérêts intercalaires durant dix-huit mois vous coûtera environ 4.300  euros. Si vous avez déjà des revenus fonciers, acquittez les intérêts dès le départ.

Taux d’endettement : seuls 70% des loyers sont pris en compte

Une mensualité d’emprunt immobilier, d'une durée maximum de 25 ans, ne doit pas représenter plus de 35 % de l'ensemble des revenus annuels réguliers, avant impôt sur le revenu, rapportés au mois.

La plupart du temps, les loyers attendus de l’opération sont intégrés à hauteur de 70% dans vos revenus. Une mesure de prudence face à d’éventuels imprévus : impayés, travaux…

Si vos revenus sont justes par rapport aux mensualités désirées, n’hésitez pas à défendre votre dossier devant plusieurs établissements, leurs critères variant.

Au passage, comparez les possibilités de modulation du prêt et négociez l’absence d’indemnité de remboursement anticipé, une pratique courante pour les investissements locatifs (sauf rachat par la concurrence).

La règle de calcul du taux d’effort désormais imposée par le HCSF met un terme officiel à la méthode dite « du différentiel » utilisée par certains investisseurs.

A partir du 1er janvier 2022,  la  directive imposée par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) rappelle  la manière dont doit être calculé le taux d’effort. Il est le rapport entre d’un côté les charges de remboursement de tous les emprunts en cours et de l’autre la somme des revenus du foyer (en tenant compte du risque locatif concernant les loyers futurs).
Cela signifie donc qu’il ne sera plus possible à l’avenir d’appliquer la méthode dite du différentiel. Peu connue du grand public, elle est était jusqu’ici prise en compte par quelques établissements au profit des investisseurs. Elle consistait tout simplement à isoler l’activité locative (revenus/charges de remboursement) comme s’il s’agissait d’une activité indépendante et à en réintégrer uniquement le solde dans le budget du foyer.

Prenons l’exemple d’un foyer gagnant 5 000 euros par mois et supportant déjà une charge de remboursement de 1 500 euros pour sa résidence principale (soit un taux d’effort de 30 %). Ce foyer souhaite réaliser une opération locative qui induira une charge de remboursement de 800 euros et des loyers de 1 000 euros.
Avec la méthode différentielle, on pouvait estimer que l’opération générait un revenu stable de 700 euros (70 % des loyers) et un remboursement de 800 euros, soit un solde négatif de 100 euros pour l’emprunteur (le différentiel). La deuxième étape consistait ensuite à diminuer les revenus (5 000 euros) de ce solde négatif et à les comparer à l’endettement (hors opération locative). Avec toujours 1 500 euros de remboursement pour 4 900 euros de revenus (après déduction du différentiel locatif), le taux d’effort était estimé à 31 %. Un niveau encore dans les normes.
Avec la méthode classique, la seule désormais valable, le calcul est différent. La banque doit ici considérer que les revenus globaux du foyer passeront à 5 700 euros et l’endettement total à 2 300 euros. Le taux d’effort de 40 % déterminé par cette méthode ne sera alors plus compatible avec la limite de 35 %.

Assurance crédit : vous pouvez (ou non) faire l’économie de certaines garanties

Sur un prêt locatif, votre couverture se réduit souvent aux risques décès et perte totale et irréversible d’autonomie (DC-PTIA), les banques n’exigeant plus de couverture invalidité permanente totale (IPT) ou partielle (IPP) pour compenser les revenus d’un travail que vous ne pourriez plus exercer, comme dans le cas d’une résidence principale.

N’hésitez pas à faire jouer la concurrence pour vos contrats d’assurance, les banques étant obligées d’accepter un contrat autre que celui qu’elles proposent. Les exigences de garantie, qui doivent figurer sur le site Internet, devront être respectées.?

Noter que depuis le 1er janvier 2018, l’assurance emprunteur de tous les crédits en cours peut être résiliée annuellement à condition que la nouvelle assurance propose des garanties équivalentes.

Deux modes de calcul des cotisations 

Le tarif d'une assurance emprunteur peut être déterminé selon un de ces deux modes de calcul :

• sur le capital initial (CI), à savoir sur le montant emprunté : la cotisation est alors fixe et constante sur toute la durée du crédit. Cette méthode est utilisée par les bancassureurs et dans une moindre mesure par les assureurs externes.
• sur le capital restant dû (CRD), à savoir sur la part de capital qui reste à rembourser chaque année : le taux assurance est appliqué sur le CRD, ce qui entraîne une diminution de la cotisation au fil des remboursements d'emprunt. La dégressivité des cotisations est l'apanage des assureurs externes.

Capital Restant Dû (CRD) versus Capital Initial (CI)