AVENIR & SERENITE PATRIMOINE IMMOBILIER

Atouts et pièges du prêt relais

Un prêt relais peut être utile si vous achetez un bien avant d'avoir vendu.

Vous avez trouvé votre nouveau bien immobilier avant même d’avoir vendu votre résidence actuelle. Pas de panique. Le prêt relais peut vous dépanner. Mais attention : il y a des risques et des limites.

Vous réinvestissez. Mais vous n'avez pu faire reculer la date d’achat d’un nouveau bien immobilier pour la faire coïncider avec celle de la revente de votre ancien bien. Il faudra peut-être en passer par un prêt relais (ou crédit relais) qui n’est pas autre chose qu’un prêt in fine. Dans la plupart des cas, ce prêt relais sera plus économique et moins contraignant que la location et deux déménagements.

La banque avance les fonds du nouveau bien en attendant la cession de l’ancien. Dans l’intervalle vous n’acquittez que la prime d’assurance et éventuellement des intérêts. Vous remboursez l’emprunt lors de la vente du bien. Mais, évidemment, il y a des limites, des frais et des risques.

Une avance de 70% de la valeur du bien à vendre

Première limite, le montant du prêt relais ne dépasse pas entre 60% et 80% en moyenne de la valeur du bien vendu. Pour fixer ce taux de recouvrement, le prêteur tient compte du dynamisme du marché immobilier local.

Vous aurez sans aucun doute un montant plus élevé - et un meilleur taux nominal de crédit - pour la vente d’un appartement à Paris que pour une maison secondaire isolée. Cependant vous serez en position de force si vous avez déjà signé un compromis. Dans ce cas, vous pourrez emprunter 90% voire la totalité du prix de vente.

Attention. S’il y a encore un crédit en cours sur le bien à vendre, ce montant sera retranché du prêt relais. Imaginons qu’il vous reste à régler 200.000 euros sur le premier bien estimé à 400.000 euros, votre prêt relais ne portera que sur 80.000 euros, ainsi calculé : 70% de 400.000 euros (soit 280.000 euros) moins 200.000 euros (le montant restant dû).

Pas plus de deux ans

Deuxième limite sa durée : un prêt relais n’excède pas deux ans, un an renouvelable une fois. Méfiez-vous, le temps passe vite. N’oubliez pas que le délai entre la date de signature du compromis de vente et celle de l'acte authentique, d’un minimum de trois mois, peut être allongé à six, voire neuf mois.

Comme vous, certains acheteurs demandent des délais, par exemple pour décaler un emménagement lors de la prochaine rentrée scolaire…

Troisième limite : l’estimation de la valeur du bien. Il n’est pas question d’attendre une hypothétique offre au-dessus du marché ! Le risque de ne pas vendre le bien dans le délai n’est pas négligeable dans les régions peu courues.

En conséquence, la banque vérifiera votre estimation et pourra même demander l’expertise de deux cabinets indépendants. Les frais d’évaluation seront à votre charge. Ces diligences, renforcées depuis la crise financière de 2008, pourraient vous faire revoir à la baisse vos prétentions.

Taux plus élevés

Côté frais, outre ces frais d’évaluation du bien qui renchérissent le coût du crédit, le taux nominal d’un prêt relais est souvent relevé de 0,10 à 0,30% sur le barème des taux à dix ans classiques.

Ainsi le taux d’usure est fixé par la Banque de France à 2,99% pour les prêts relais contre 2,67% pour un prêt immobilier classique de moins de 10 ans (pour le quatrième trimestre 2019). Bien sûr, comme pour son montant, son taux dépend de l’appréciation du risque par la banque. Soignez votre dossier !

Préférez un «différé partiel»

Votre prêt relais peut prévoir un «différé total» ou un «différé partiel». Dans le cas d’un différé partiel, vous acquittez les intérêts chaque mois, c’est préférable.

Le différé total est plus couteux : aux taux actuels prévoyez 0,05% à 0,10% d’intérêt en plus à capitaliser. Cela parait peu, mais il faut compter avec l’effet cumulatif des intérêts sur les intérêts : un prêt de 100.000 euros à 2% avec différé total, l’emprunt vous coûtera 2.000 euros sur 12 mois et 4.040 euros sur 24 mois, calcule Sandrine Allonier, directrice des relations banques du courtier vousfinancer.com.

Vous devrez aussi souscrire une assurance emprunteur et en acquitter les mensualités jusqu’au remboursement final. Une prévoyance indispensable comme pour tous les prêts.

En revanche, un prêt relais se rembourse par anticipation sans pénalité, dès que vous touchez les fonds de la vente.

Vous serez aussi dispensé d’hypothèque ou de caution sur le crédit relais (pas sur les éventuels crédits complémentaires). Une économie non négligeable mais la banque peut néanmoins vous faire signer une promesse d’affectation hypothécaire sur le bien à vendre qui lui permettra d’obtenir une hypothèque sur le bien en cas de dépassement du délai.

S’il y a déjà une hypothèque sur le bien à vendre, sa créance viendra en second rang derrière celle du premier prêteur (sur le solde de son prêt).

En pratique, les banques souhaitent avoir la confirmation du notaire qu’il a reçu l’ordre irrévocable du client de rembourser le crédit relais lors de la vente. Vous adressez à votre notaire un courrier pour lui confier la vente du bien et lui donner l’ordre irrévocable de rembourser le crédit relais consenti par la banque X au moyen de la vente du bien. Puis le notaire écrit à votre banque pour lui confirmer qu’il a bien reçu la charge de la vente du bien et de rembourser le crédit relais consenti (avec les précautions d’usage)»

Le prêt relais peut se marier à un prêt complémentaire.

S’il ne suffit pas, ce prêt relais peut aussi s’accompagner d'un prêt amortissable classique, afin d'emprunter une somme supérieure à la valeur du bien vendu sur une période plus longue.

Ou se transformer en prêt achat revente qui permet d’englober un prêt encore en cours sur le bien à vendre.