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Quatre conseils pour optimiser son dispositif Pinel

Cette carotte fiscale appâte de nombreux investisseurs, toutefois il est important de connaître quelques règles afin de ne pas tomber dans certains « pièges ».

Souscrire au dispositif de défiscalisation Pinel offre des avantages fiscaux en échange de la mise en location d’un bien. Une telle opération nécessite de s’informer sur plusieurs facteurs afin d’optimiser la rentabilité de son placement et d’éviter les écueils.

Privilégier un emplacement stratégique

L’emplacement, l’emplacement et l’emplacement! Comme chaque investissement immobilier, l’une des premières choses à vérifier est la localisation du bien immobilier concerné.
Idéalement, celui-ci doit se situer dans une ville dynamique, ayant une bonne croissance démographique et une population active. Des métropoles comme Toulouse, Bordeaux, Lyon, Nantes, Lille ou Strasbourg ou encore Paris sont autant de destinations à privilégier. En ce qui concerne l’emplacement exacte du logement Pinel, la proximité de commerces, d’écoles aux alentours, l’accessibilité au réseau de transport (…) sont autant de facteurs à privilégier.
Ainsi, vous maximiserez les chances de louer votre bien rapidement et à des profils pertinents.

Pour être éligible au dispositif Pinel, le logement doit se situer dans une zone Pinel. La prorogation du dispositif Pinel a recentré ce dernier sur trois zones tendues : les zones A bis, A et B1.
Exceptionnellement, la zone B2 pourra accueillir des investissements locatifs Pinel jusqu’au 31 décembre 2018, pour toute acquisition effectuée avant cette date.
Chaque zone possède un plafond  de loyers spécifique qui peut influencer la rentabilité de votre placement.

N’hésitez pas à vous rendre directement sur les lieux pour vous faire une idée plus précise.

Bien sélectionner son locataire

Afin d’éviter de mauvaise surprise à l’arrivée, il est conseillé de bien choisir son futur locataire. Pour cela, vous pouvez demander plusieurs documents attestant de sa solvabilité : un justificatif de domicile, une copie de son contrat de travail ainsi que ses deux derniers avis d’imposition.
Ces derniers éléments permettront au propriétaire de vérifier l’éligibilité du candidat en comparant son revenu fiscal de référence avec les plafond de ressources fixés.

Enfin, appliquez un loyer cohérent et adapté pour convenir aux locataires et rester compétitif face aux autres propriétaire-bailleurs.

N'oubliez pas de souscrire une assurance loyers impayés et dégradations locatives (environ 3 % du montant des loyers). Car ce n'est pas parce que le locataire ne paiera pas ses loyers que la banque, elle, ne vous réclamera pas le remboursement des mensualités d'emprunt !

Estimer correctement son engagement locatif

L’attractivité des avantages fiscaux ainsi que des biens proposés ne doivent pas vous faire oublier qu’il s’agit d’un investissement immobilier. Le placement dans la pierre nécessite d’avoir un minimum de connaissances dans le secteur afin de ne pas rater le coche.

Le dispositif Pinel suppose un engagement locatif d’une durée minimale de 6 ans, pouvant aller jusqu’à 12 ans. Ne prenez pas cette décision à la légère, vous devez être en capacité d’assurer le remboursement de ce logement ainsi que sa location.

Il faut donc connaître les raisons de cette défiscalisation en loi Pinel, sa capacité de financement, les caractéristiques du bien, les probabilités de le louer…
D’où l’intérêt de réaliser une simulation personnalisée, vous pourrez vous projeter et estimer vos gains.  Chez AVENIR & SERENITE PATRIMOINE Immobilier, nous assurons cette simulation gratuitement et sans engagement de votre part.

Être accompagné par un professionnel sérieux

Souscrire au dispositif Pinel seul peut s’avérer long et fastidieux, entre démarche administrative et prospection de biens. Pour certains même le rêve peut tourner au cauchemar compte tenu des spécificités du marché immobilier.
Avoir recours à votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE Immobilier vous permettra de bénéficier d’une réelle expertise et de conseils pour réussir et optimiser votre investissement immobilier.

Prenez garde aux discours trompeurs des vendeurs de défiscalisation.

Que faire à la fin de son engagement locatif ?

Une fois que votre durée d’engagement est arrivée à échéance, vous devez effectuer le bilan de votre placement. Qu’est-ce que cela vous a rapporté ? Avez-vous eu des périodes de vacances locatives ?

Si vous avez mis en location Pinel votre logement pendant 6 ans, vous pouvez toujours prolonger cette durée de 3 ans, dans un maximum de deux fois. Il est donc possible d’étendre votre engagement locatif à 9 ou 12 ans au total et ainsi continuer à profiter de votre réduction d’impôt.

Dans le cas où vous avez déjà bénéficier des 12 années de réduction d’impôt, vous pouvez toujours louer votre bien en dehors du dispositif Pinel. Ainsi vous continuerez de percevoir des revenus complémentaires, augmentant votre patrimoine et pourquoi pas votre épargne retraite.

La vente d’un bien ne doit pas être précipitée, cette décision doit provenir d’une décision mûrement réfléchie. Si votre bien est encore occupé lors de cette réflexion, sachez que vous devrez dévaluer votre bien, générant une moins-value.
C’est pour cela qu’il vaut mieux attendre et saisir le moment opportun pour réaliser la meilleure plus-value possible.

Au terme de la période de location, vous pouvez également disposer du bien pour y habiter en tant que résidence principale ou bien y loger des proches. Votre patrimoine immobilier s’en trouve enrichi et vous constitue une assise confortable pour votre retraite.

A toutes ces étapes et pour toutes les décisions à prendre, vous pouvez en parler à votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE Immobilier. N'hésitez pas.


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