AVENIR & SERENITE PATRIMOINE IMMOBILIER

Défiscaliser en outre-mer

Outre-mer : comment défiscaliser efficacement en limitant les risques ?

 

Le dispositif Girardin, le plus connu

Mis en place le 21 juillet 2003, la loi Girardin a pour objectif de favoriser le développement des DOM-TOM en proposant une réduction fiscale très avantageuse. En effet, l'investisseur peut économiser entre 22 % et 50 % du montant de son investissement (selon la nature de l’investissement, la date de réalisation et de la date de délivrance du permis de construire). La base de calcul de la réduction d'impôt dépend soit du prix de revient ou d'acquisition du bien, soit du prix de souscription des parts ou actions, soit du montant des travaux de réhabilitation. Tout comme la loi Pinel, le dispositif Girardin pose des plafonds de loyer et de ressources à respecter pour bénéficier de l'avantage fiscal.

La loi Girardin se décline en plusieurs volets. Il existe la loi Girardin habitation et la loi Girardin industriel. Côté immobilier, soit Girardin Habitation, le cadre a été restreint. Depuis le 1er janvier 2018, il n'est plus possible de bénéficier du dispositif au titre de l'achat d'une résidence principale. Ce dispositif s'applique donc uniquement aux logements à but locatif en Outre mer. Seules les constructions dont les permis de construire ont été délivrés avant le 1er janvier 2013 peuvent offrir l’avantage fiscal.

Cette loi ne doit pas être confondue avec le dispositif Pinel Outre-mer, qui n’offre pas les mêmes avantages.

La version "outre-mer" de la loi Pinel

Comme son homologue métropolitain, le dispositif Pinel "outre-mer" prévoit une réduction d'impôts pour l'acquisition d'un logement neuf situé en outre-mer. Si les conditions d'application sont presque les mêmes que celles de la loi Pinel, la réduction d'impôts est plus intéressante dans les îles ultramarines.

  • 23 % pour un engagement de 6 ans (contre 12 % en Métropole).
  • 29 % pour un engagement de 9 ans (contre 18 %).
  • 32 % pour un engagement de 12 ans (contre 21 %).

En ce qui concerne le plafonnement de l'avantage fiscal, il reste le même qu'en Métropole : 300 000 € par bien acquis dans la limite de deux acquisitions par an. La loi Pinel encadre les loyers et plafonne les ressources des locataires afin de permettre aux ménages modestes de se loger. Cette règle est aussi valable dans les DOM-TOM. Le Pinel "outre-mer" est, en somme, aussi contraignant que la version métropolitaine, mais l'avantage fiscal est, lui, plus attrayant. Investir en Pinel sur une île ultramarine peut donc être un projet rentable.

Girardin ou Pinel : quel dispositif choisir ?

Les deux lois offrent des réductions d'impôts très intéressantes qui s'inscrivent dans un cadre fiscal plus permissif : le plafonnement des niches fiscales s'élève à 18 000 € dans les DOM-TOM (contre 10 000 € pour la Métropole). Dans les deux cas, il s'agit d'investissement locatif dans le neuf. L'un n'est pas meilleur que l'autre, le choix est propre à l'investisseur. En effet, chaque dispositif répond à des objectifs différents. Le dispositif idéal dépend donc de la somme investie, de la durée de mise en location ou encore de la réduction d'impôts visée.

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Les îles ultramarines concernées par ces deux lois sont : Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Wallis et Futuna.

Investir dans les DOM-TOM : les erreurs à éviter

Investir en zone ultramarine grâce à un dispositif de défiscalisation peut être un projet intéressant en vue de préparer sa retraite. Le logement, au terme de l'engagement, peut constituer un lieu de villégiature incroyable. Toutefois, il ne faut pas se laisser aveugler par le cadre paradisiaque et les offres immobilières alléchantes des DOM-TOM. Chaque île possède ses spécificités qu'il est important de prendre en compte au moment de monter son projet immobilier.

Pour ne pas investir dans des produits immobiliers à la rentabilité fallacieuse ou dans une zone inadaptée à votre projet, il faut également bien connaître les caractéristiques du bien immobilier concerné ainsi que son environnement. N'hésitez pas à passser à la loupe les éléments suivants : historique du bien, le quartier, sa situation sur l'île, les projets d'urbanisation ou de construction en cours, ...

Enfin, pour savoir quel dispositif de défiscalisation correspond le mieux à votre situation, faites appel à votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE, il saura vous guider pour éviter les pièges liés à l'investissement ultramarin.


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