AVENIR & SERENITE PATRIMOINE IMMOBILIER

Louer ou acheter ?

Les Français sont déjà 58% à être propriétaires de leur logement. Si vous n’en faites pas partie, une question vous taraude peut-être : faut-il acheter ?

Éviter de payer un loyer à fonds perdus

Le premier est d’une logique imparable : mieux vaut payer pour quelque chose qui vous appartiendra en remboursant un prêt plutôt que de débourser tous les mois un loyer à fonds perdus. L’argument est d’autant plus fort aujourd’hui que les taux d’intérêt des prêts immobiliers sont extrêmement bas, inférieurs à l’inflation dans de nombreux cas. L’effondrement du prix du crédit rend l’emprunt meilleur marché et il permet de rembourser plus rapidement le capital (un avantage souvent oublié).

Acheter permet aussi d’envisager, à terme, de ne plus avoir à débourser de mensualités (loyers ou remboursement) pour se loger. Un élément qui peut s’avérer décisif pour compenser une baisse de revenus, à la retraite par exemple.

Être propriétaire de son toit, c’est aussi l’assurance de ne pas être «expulsé» par un bailleur qui souhaiterait, par exemple, récupérer son bien pour l’habiter.

Pour léguer quelque chose

Enfin, posséder un bien immobilier c’est avoir quelque chose à léguer à ses enfants ou petits enfants. Souvent ce bien constitue même l’essentiel de l’héritage. Selon l’Insee, l’immobilier représente ainsi 61% du patrimoine brut des ménages et même plus de 75% pour les patrimoines proches de 200.000 euros.

Dans l’absolu, mieux vaut, si on le peut, acheter son logement.

Mais le diable est dans les détails et les calculs économiques remettent souvent en cause le bon sens populaire. Car si l’achat immobilier a de nombreux avantages il a aussi un gros écueil : il coute plus cher que la location.

Les limites de l'achat immobilier

Pour un même budget il est ainsi généralement impossible d’acheter l’équivalent de ce qu’on loue. Devenir propriétaire nécessite de disposer de marges de manœuvre financières pour pouvoir assumer une hausse du budget consacré au logement tout en conservant une capacité d’épargne minimum permettant de faire face aux aléas de la vie.

Si c’est le cas, l’investissement immobilier est envisageable. Cela ne signifie pas qu’il est souhaitable. Il faut encore que les coûts liés à l’accession à la propriété soient inférieurs à ceux de la location. La question du remboursement du capital est délibérément laissée de côté, entendu qu'il s'agit d'une simple épargne forcée (1). 

D’un côté de la balance, placez le loyer et les charges locatives.

De l’autre, calculez l’ensemble des coûts afférents à votre projet immobilier : coût du crédit, coût de l’assurance, l’ensemble des charges liés au bien, taxe foncière. Deux autres coûts, d’une nature différente, ne doivent pas être oubliés : les frais de notaire (principalement les droits de mutation dus à l’État, de l'ordre de 8% du prix d'achat) et les éventuels frais d’agence (d'environ 5%).

Ces dépenses ne sont pas récurrentes. Elles ne se produisent qu’une fois, à l’achat. Il faut donc les amortir sur la durée de détention du bien. Ce point peut paraître compliqué mais il est essentiel. C’est «à cause» de ces frais qu’il n’est quasiment jamais rentable d’acheter un bien immobilier pour seulement quelques années.

Une équation à résoudre

Au global, si les coûts liés à la location sont supérieurs à ceux d’un achat immobilier, l’investissement fait économiquement sens. La différence entre les deux correspond à l’épargne supplémentaire qui sera générée tous les ans en étant propriétaire plutôt que locataire.

Prenons un exemple fictif pour mieux comprendre :

Jusqu’à présent vous étiez locataire d’un logement pour lequel vous payiez 750 euros de loyer et 50 euros de charges, soit un cout total annuel de 9.600 euros (800*12).

Vous décidez d’acheter un appartement d’une valeur de 200.000 euros. Vous empruntez la même somme sur 20 ans au taux de 1,1% avec une assurance au taux de 0,15% (2).

Le crédit vous coute 1.700 euros par an en moyenne pendant 10 ans (ou 1.957 euros/an sur cinq ans). L’assurance emprunteur revient à 300 euros par an. Les charges, plus élevées que pour un locataire car des frais reviennent exclusivement au propriétaire, sont de 100 euros par mois ou 1.200 euros annuel. La taxe foncière est de 1.000 euros.

Les «frais de notaire» et les frais d’agence, de 25.000 euros au total (12,5% de 200.000), sont payés avec un apport personnel et sont amortis en immobilisant 2.500 euros par an pendant dix ans.

Gain de 29.000 euros en dix ans

Le coût annuel global atteint ainsi 6.700 euros par an (1.700 + 300 + 1.200 + 1.000 + 2.500) si le logement est conservé 10 ans. C’est 2.900 euros de moins que le coût de la location.

Sur une décennie, l’opération permet un surplus d’épargne de 29.000 euros. Sur 20 ans, le gain approcherait les 100.000 euros.

En revanche, sur cinq ans l’opération est à peine rentable (150 euros) et le moindre imprévu (grosse dépense de rénovation, hausse de la taxe foncière etc.) peut transformer le gain en perte.

Avant de prendre la décision d’acheter mieux vaut donc connaitre, au moins de manière approximative, l’ensemble de ces éléments pour éviter d’importantes désillusions.

Afin de vous aider de manière plus précise à faire votre choix, nous avons illustré plusieurs situations concrètes dans lesquelles vous vous retrouverez peut-être. Découvrez ci-dessous nos exemples ancrés à Paris, Lyon, Angers et Chaumont (Haute-Marne).

(1) Dans cet article nous retenons l'hypothèse que le rendement de l'épargne est nul. Cela pour deux raisons : l'environnement actuel de taux très bas pèse et il n'y a aucune raison de considérer que le rendement de l'épargne sera supérieur à la hausse des prix de l'immobilier. Ces derniers ainsi que les prix des locations sont également supposés stables dans le temps.

(2) Délégation d'assurance emprunteur.


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