AVENIR & SERENITE PATRIMOINE IMMOBILIER

Et la plus-value ?

Investir dans le neuf avec un objectif de plus-value

Souvent choisi pour faire une opération de défiscalisation, l'immobilier neuf, même s'il y est plus cher à l'achat, peut générer une belle plus-value.

Réaliser une opération locative dans le neuf ouvre droit à l’avantage fiscal Pinel. Les investisseurs ne s’y trompent pas : 71 % d’entre eux achètent dans le neuf afin de faire baisser leur pression fiscale (étude du Crédit foncier sur l’investissement locatif de septembre 2018). Attention, trop s’attacher à l’avantage fiscal au détriment des caractéristiques du bien peut être source de déconvenues. Les acquéreurs qui se ruent sur le Pinel oublient souvent de s’intéresser à la valeur qu’aura le bien dans une dizaine d’années. Et là, généralement, ils tombent de haut. Suivez nos conseils pour optimiser vos chances de réaliser une plus-value.

Les précautions préalables

Premier constat, le neuf se vend très, voire trop, cher. Pour éviter de surpayer votre acquisition, vérifiez que le programme n’est pas uniquement destiné à des investisseurs mais aussi à des propriétaires occupants, plus au fait du marché.

Observez les différents aspects des marchés immobiliers dans lesquels vous souhaitez investir. Il faut porter son attention sur la pression démographique de la ville. Plus elle est importante et plus la demande de logements est forte. L’évolution du quartier est un autre critère à surveiller. En mairie, il est possible de connaître les projets qui accompagneront l’arrivée de nouveaux immeubles : commerces, bureaux, infrastructures de loisirs, services publics ou encore transports en commun… Autant d’incontournables qui joueront, in fine, sur la valeur du bien.

Investir en résidence-services

En vigueur jusqu’en 2021, le dispositif Censi-Bouvard permet d’investir dans des résidences-services (pour seniors, étudiantes, ou Ehpad) et de profiter d’une réduction d’impôt de 11 % de la valeur du bien (plafonnée à 300 000 €), sur 9 ans. Le principal intérêt est la modicité du ticket d’entrée. Vous pouvez investir dans une résidence étudiante à partir de 60 000 € . C’est la solution idéale lorsque l’on a une tranche d’imposition autour de 14 %. À la revente, les investisseurs peuvent espérer une plus-value de 10 % sous certaines conditions. Il ne faut pas surpayer le bien, et il doit être situé en centre-ville à proximité de la gare et d’un pôle étudiant, pour les résidences étudiantes. Au moment de la revente, le bail commercial signé avec l’exploitant doit avoir été renouvelé et aucuns gros travaux [parfois mis à la charge du propriétaire] ne doivent être prévus dans la résidence. Enfin, l’évolution des loyers est susceptible d’assurer une pérennité des rendements.

Les villes franciliennes à prospecter

L’ensemble du territoire du Grand Paris est un vivier pour un investisseur en quête de plus-values immobilières. Certains semblent l’avoir déjà compris. Nous commençons à voir des acquéreurs venir à notre cabinet avec le plan du futur Grand Paris Express [réseau de lignes de métro] sous le bras.

Grand paris express carte

 

L’effet Grand Paris se mesure, ici et là, depuis déjà un ou 2 ans. Aujourd’hui, les meilleures occasions se trouvent dans les villes desservies par la future ligne 15 Sud [elle reliera Pont de Sèvres (92) à Noisy-Champs (77), Ndlr], qui verra le jour à l’horizon 2025. C’est le cas de Villejuif et de Vitry-sur-Seine (94). Sur la future ligne 15 Ouest (annoncée, elle, pour 2030), Bois-Colombes et Nanterre (92) restent des territoires où le neuf est encore accessible. L’arrivée attendue du « super métro » risque d’impacter favorablement les prix, surtout si le bien est conservé assez longtemps. La durée idéale de conservation pour un investissement Pinel est de 9 ans. Excepté dans certaines communes des Hauts-de-Seine où il est plus rentable de louer pendant 6 ans pour optimiser la réduction d’impôt puis de passer, ensuite, en location meublée. Nous avons ainsi constaté, à Rueil-Malmaison, par exemple, que, passé ce délai, le bénéfice foncier est supérieur aux charges, ce qui crée de l’impôt et grève la rentabilité.

Les capitales régionales sur lesquelles miser

Hors de l’Ile-de-France, les capitales régionales peuvent offrir de belles perspectives de plus-values à condition de ne pas céder aux sirènes de certains hypercentres. Investir en Pinel dans le cœur historique de Bordeaux ou de Nantes risque, par exemple, de se révéler une mauvaise opération. Le particulier va payer le bien trop cher, son rendement sera faible et il n’est même pas certain de pouvoir revendre au même prix dans une dizaine d’années. Bordeaux, par exemple, a connu une évolution à deux chiffres par le passé et nous doutons que cela se poursuive. Mieux vaut donc se concentrer sur la périphérie bordelaise : Pessac avec son campus universitaire, Mérignac ou encore Talence, bien desservies par les transports en commun.

De l’avis de tous les spécialistes, la pépite, pour les investisseurs, c’est Toulouse. Amenée à devenir la 3e métropole de France en 2020, la Ville Rose, connaît, selon l’Insee, une explosion démographique sans précédent : un gain de 8 000 habitants en un an ! Les prix, encore raisonnables (inférieurs à 4 000 €/m² dans le neuf), vont, très probablement, grimper dans les prochaines années.

Investissement en nue-propriété : plus-value assurée !

Le principe de l’opération ? Le particulier achète la nue-propriété d’un bien en le payant de 40 à 60 % moins cher que s’il l’achetait en pleine propriété. L’usufruitier, généralement un bailleur social, paie la différence. Il va mettre le logement en location pendant 15 ans ou 17 ans et assumer l’ensemble des charges (impôt foncier, etc.). Pendant ce temps, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu locatif, mais à la fin des 15 ou 17 ans, il récupère la pleine propriété de son bien. Durant la période de démembrement, le bien est sorti de l’assiette fiscale du nu-propriétaire (IFI, notamment). « En cas de revente du logement, la décote initiale échappe à toute imposition sur la plus-value, celle-ci étant déterminée à partir de la valeur en pleine propriété. Dès que l’investisseur conserve le logement 7 ans (pour un démembrement sur 15 ans), sa plus-value est totalement exonérée de l’impôt sur le revenu, exonération normalement applicable après 22 ans de détention », souligne Benjamin Prod’homme, directeur associé d’Inter Invest Immobilier.

Investir dans des logements atypiques

Autre piste pour réaliser une plus-value à la revente : miser sur les logements les plus atypiques d’un programme immobilier. Il peut s’agir d’une maison de ville, d’un appartement avec jardin, d’un duplex au dernier étage ou encore d’un immeuble signé par un architecte de renom. Autant de facteurs qui jouent de manière indirecte sur la valeur du bien. Ces logements, souvent les plus coûteux d’un programme immobilier, peuvent être délaissés par certaines catégories d’acquéreurs. Un duplex, par exemple, sera apprécié par un célibataire ou un jeune couple mais délaissé par une famille avec des enfants ou par des personnes âgées. Reste qu’un dernier étage avec terrasse se revendra, probablement, de 10 à 15 % plus cher que l’appartement un peu sombre du premier. Et, en attendant, vous êtes certains de louer ces biens atypiques dans de bonnes conditions. Ils ne connaissent quasiment pas de vacance locative. Lorsqu’un locataire s’installe dans ce type de logement, il ne veut pas le quitter.

Attention, toutefois, aux phénomènes de mode. Si, aujourd’hui, les logements connectés profitent d’innovations dernier cri les rendant plus confortables à vivre, ces technologies ne seront plus forcément d’actualité dans 10 ans ! La vigilance est également de mise dans les écoquartiers. Certaines installations, notamment les bardages en bois, vieillissent mal et peuvent générer des moins-values. Il faut entretenir régulièrement le bien pour qu’il soit à son avantage au moment de la vente. Les logements construits à partir de 2012 sont aux dernières normes environnementales. Ils sont censés pouvoir rester 15 ans sans travaux. Il ne devrait pas y avoir grand-chose à faire si le bien a été régulièrement entretenu.

L’avantage fiscal Pinel

Le dispositif Pinel vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % du prix de l’opération (limité à 300 000 € et 5 500 €/m² habitable) en fonction d’un engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans. En contrepartie, vous devez respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire.

Les conséquences de la revente du bien

Une fois votre durée d’engagement locatif (6, 9 ou 12 ans) échue, vous êtes libre de revendre le bien. Si vous réalisez une plus-value immobilière, celle-ci sera imposable (les principaux cas d’exonération concernent la cession d’une résidence principale où les ventes de moins de 15 000 €). Avec l’application des abattements pour durée de détention, vous serez totalement exonéré d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux (CSG et CRDS) au bout de 30 ans.

À noter : si vous revendez le bien avant la fin de votre engagement de location, l’administration exigera un remboursement des avantages fiscaux dont vous avez bénéficié. Cette sanction n’est, toutefois, pas appliquée si l’investisseur est reconnu invalide, a perdu son emploi suite à un licenciement ou est décédé.

Comme pour les autres biens locatifs, si vous avez imputé un déficit foncier sur votre revenu global, vous ne pourrez revendre le bien que 3 ans après cette dernière imputation.

Dans ce cas, il sera bon de consulter votre conseiller AVENIR & SERENITE PATIRMOINE pour faire un audit avant la mise en vente. Ce serait dommage de perdre l'avantage fiscal à la fin !

Votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE est un spécialiste du logement neuf. N'hésitez pas à le contacter au 09 81 48 61 15 ou par mail pour vous accompagner dans le choix de la ville, du programme et du lot et pour bénéficier de toutes les petites astuces de ses 30 ans d'expérience !


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