AVENIR & SERENITE PATRIMOINE IMMOBILIER

Les résidences services

Pas de problèmes de gestion, un revenu défini à l'avance, une fiscalité avantageuse : les atouts des résidences services ont de quoi séduire les épargnants les plus exigeants.

Se lancer dans l 'immobilier locatif sans avoir à s'inquiéter de trouver un locataire tout en ayant l'assurance de percevoir un revenu régulier, tel est le principe des résidences services. Ces copropriétés, dont les appartements sont meublés et équipés, disposent d'une gamme de prestations, comme un restaurant, un espace bien-être ou encore un accueil.

Une fois son bien acheté, le propriétaire le loue non pas à un particulier mais à un exploitant professionnel via la signature d'un bail commercial. Lequel, contrairement à un bail meublé classique d'une durée maximale d'un an (voire dix mois dans le cadre d'un bail mobilité), est conclu pour une durée de neuf ans au minimum.

Un gestionnaire unique

Dans ce type d'investissement, il n'y a qu'un locataire unique à qui incombe la gestion globale de l'ensemble immobilier.

De la recherche du locataire à l'entretien des locaux en passant par le suivi du règlement des loyers, c'est donc l'exploitant qui s'occupe de tout. Pour les allergiques aux démarches administratives, ce mécanisme de gestion déléguée est idéal. D'autant qu'il prévoit, en plus, le versement d'un loyer défini à l'avance et indexé annuellement qu'importe que le logement soit occupé ou non.

Une fiscalité attractive

Mieux encore, la fiscalité de ce type de produit se révèle particulièrement avantageuse grâce au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) auquel peuvent prétendre les propriétaires en résidences gérées.

Concrètement, les revenus locatifs perçus par le particulier bailleur sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). A ce titre, il peut déduire de ses loyers l'intégralité de ses charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, frais de comptabilité...) et surtout amortir de manière linéaire le bien immobilier sur une durée pouvant aller jusqu'à vingt ans. Avec, atout supplémentaire, le fait de pouvoir récupérer les 20 % de TVA payée sur le prix d'achat dès lors que vous achetez dans une résidence services neuve.

Attention toutefois à ne pas être trop gourmand en matière d'avantages fiscaux. Si certaines résidences services (senior, étudiants, Ehpad) ouvrent encore droit à une réduction d'impôt sur le revenu égale à 11 % de la valeur du bien hors prix du terrain (dans la limite de 3.666 euros par an pendant neuf ans) au titre du dispositif Censi-Bouvard, elles privent les propriétaires qui décident d'en bénéficier de la possibilité d'amortir leur logement.

Des résidences « papier »

Investir dans une résidence gérée sans pour autant devenir propriétaire d'un logement en direct et surtout sans craindre une défaillance de l'exploitant, c'est possible grâce la pierre-papier. Plusieurs  SCPI disposent en effet aujourd'hui dans leur actif d'une partie d'immobilier de services à la personne (hôtellerie, santé...).

Atouts supplémentaires de ces produits : accessibles à moindre coût grâce à des tickets d'entrée relativement faibles (à partir d'une centaine d'euros la part), ils se classent, tout du moins pour les spécialisés, parmi ceux offrant de bons rendements.

Petite check-list avant d’investir en résidences services

Ce type d’investissement immobilier nécessite quelques précautions avant de s’engager.

Acheter pour le louer un bien meublé dans une résidence étudiante, une résidence pour seniors, de tourisme ou une chambre médicalisée dans un Ehpad (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) n’a rien à voir avec une acquisition dans une copropriété lambda.

L'achat dans une résidence services est un investissement financier avec un sous-jacent immobilier et en aucun cas un investissement immobilier classique. En d'autres termes, ce n'est pas un logement que vous pourrez récupérer pour y vivre et le seul intérêt est donc d'en tirer un revenu complémentaire et régulier faiblement imposé.

Il s’agit d’un investissement de niche présentant davantage de risques car il n’est souvent pas facile à revendre et les revenus dépendent de la gestion de l’exploitant.

Quatre points sont particulièrement à analyser.

1- Bien connaître le marché local

Comme pour tout investissement immobilier, vous devez vous  renseigner autant sur le bien que sur le marché local: emplacement, prix, loyers pratiqués, demande locative, présence à proximité ou projets en cours d’autres résidences similaires…

Cela vous permettra de valider la cohérence du prix d’achat, des loyers annoncés et du rendement affiché. Veiller à ce que les prix de commercialisation n'excèdent pas la réalité du marché local.

2- Calculer la rentabilité locative de l’opération

Elle dépend du rapport entre les loyers encaissés et les sommes engagées dans l’achat et l’entretien du bien.

L'assistance de votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE peut s'imposer ici.

Il s’assurera, par exemple, que le loyer reversé par le gestionnaire n’excède pas un ratio de 50% du chiffre d’affaires pour une résidence étudiante et de 20% pour un Ehpad. Au-delà de ces seuils, la plus grande prudence est de mise. Car si le loyer doit apporter un revenu suffisant au bailleur, il doit aussi permettre à l’exploitant de faire face à ses charges.

Gare pour autant aux offres de rémunération trop alléchantes.

Pour être considéré comme correct, le rendement proposé par ce type d'investissement doit en effet être comparé à celui servi par les autres classes d'actifs. Il doit, par exemple, être supérieur de 2 % à 2,5 % environ au taux affiché par les fonds en euros actuellement rémunérés en moyenne 1,6 %. Car, il s'agit, pour le particulier, d'un investissement à long terme et ce différentiel de rendement constitue donc un moyen de récompenser sa fidélité.

Au-delà d'un taux d'environ 4 % correspondant à la moyenne du marché, mieux vaut se méfier. L'exploitant risque de ne pas pouvoir assumer ses engagements et peut chercher, en cours de bail ou lors de son renouvellement, à revoir à la baisse les loyers servis (jusqu'à 70 % de moins, selon une enquête 2017 de la DGCCRF !). Pis, faute de solidité financière, il peut cesser de payer, générant de fait un cataclysme pour les investisseurs particuliers (perte de revenus, impossibilité de revendre le bien, remboursement d'emprunt à acquitter...) ; comme en témoignent plusieurs affaires au cours des dix dernières années, notamment en résidences de tourisme (Apollonia, Résitel...).

3- S’assurer de la solidité du gestionnaire

En cas de défaillance, la situation des investisseurs n’a rien d’enviable: impossibilité de revendre, charges et prêts à régler, arrêt du versement des loyers… Il faut donc bétonner au maximum son opération et vérifier les comptes du gestionnaire, sa surface financière, son ancienneté dans le métier, ses réalisations, sa stratégie de développement, son rattachement ou non à une organisation professionnelle, sa réputation, l’existence d’éventuels litiges en cours, le taux de remplissage des résidences qu’il exploite…

Là encore, l'assistance de votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE s'impose.

4- Bien comprendre le bail commercial

Un autre point à surveiller avant de se lancer concerne le contenu du bail commercial, dont la rédaction est laissée libre à chaque exploitant.

Document crucial, le bail fixe notamment la durée d’engagement – neuf à onze ans le plus souvent –, les dépenses dues par le bailleur, les modalités de renouvellement du mobilier (tous les sept ou dix ans suivant les résidences) et la prise en charge des travaux.

Avec, une attention toute particulière aux modalités de répartition des charges prévues dans ce contrat. Le secteur des résidences services est vaste. Il va du tourisme à l'Ehpad en passant par le senior, l'étudiant et l'affaire. Selon celle choisie, les particuliers bailleurs ne sont pas logés à la même enseigne et peuvent devoir davantage mettre la main à la poche. Depuis la loi Pinel, les gros travaux (ravalement, toiture…) incombent aux propriétaires.

Votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE est diplômé Notaire, il a exercé 24 ans en office notarial et les subtilités des baux commerciaux n'ont aucun secret pour lui.

Pourquoi vous passer de son assistance ?

Contactez-le sans tarder au 09 81 48 61 15 ou par mail.


Besoin d'informations complémentaires ? 

Contactez-nous:

Cabinet Avenir & Sérénité Patrimoine

106 rue de la République, 92800 Puteaux

Contact Bureau: 09.81.48.61.15 / Portable: 06.68.61.45.20

Accueil téléphonique : tous les jours même le week-end de 9h00 à 20h00

Réception sur rendez-vous, y compris en soirée et le week-end.

 

 
 
Notre expertise patrimoniale, votre avenir
 
106 rue de la République
92800 PUTEAUX                                                                                      
09.81.48.61.15

SAS au capital de 10 000 € - RCS NANTERRE 803 611 995 – APE 6630Z
Société immatriculée à l’Orias (www.orias.fr)  sous le numéro 15000399 en qualité de :

  • Conseil en Investissements Financiers adhérent de l’Anacofi-CIF association agréée par l’AMF.
  • Courtier en Assurance (cat. b),
  • Courtier en Opérations de banques et services de paiement
  • Démarchage Bancaire & Financier.
  • Carte de transactions sur Immeubles et fonds de commerce numéro CPI 9201 2018 000 026 280 délivrée par la Chambre de Commerce et d'Industrie de Paris Ile de France, sans perception de fonds, ne peut recevoir aucun fonds, effets ou valeurs.
  • RCP & Garantie financière MMA 19/21 allée de l’Europe - 92616 Clichy