AVENIR & SERENITE PATRIMOINE IMMOBILIER

Bien gérer l'après-défiscalisation

Les obligations de location de biens immobiliers défiscalisant type Scellier arrivent à terme. Puis ce sera au tour des logements Pinel, etc. Du coup, les investisseurs ont le choix de vendre, reprendre ou continuer à louer. Avantages et inconvénients de chaque issue.

Ce n'est qu'une fois qu'il est liquidé, que l'on sait si on a fait un « bon » placement. C'est particulièrement vrai si une carotte fiscale a motivé l'investissement.

Lorsqu'un particulier investit dans le cadre d'un régime de défiscalisation, il doit absolument penser à la manière dont il va gérer "l'après-avantage fiscal" avant même de concrétiser son achat.

Votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE vous y aidera.

Car, si les solutions qui s'offrent aux propriétaires diffèrent peu en apparence de celle d'un investissement locatif « classique » (vente, poursuite de la location ou reprise pour habiter), leurs mises en place et surtout leurs conséquences financières doivent être anticipées. Il ne faut surtout pas réfléchir uniquement en termes de réduction d'impôt. Au contraire, il est essentiel de se projeter au moment où l'avantage fiscal obtenu en contrepartie de l'engagement de location disparaît.

Sortir d'un produit de défiscalisation (Scellier, Pinel...) peut en effet se révéler un peu plus compliqué du fait des paramètres supplémentaires à prendre en compte comme les loyers plafonds devant être respectés dans le cadre de ces régimes et qui s'avèrent difficiles à relever une fois la durée d'engagement de location expirée. Il faut aussi tenir compte de l'éventuelle saturation du marché local en cas de revente massive de ce type de logements à l'issue des périodes de réduction d'impôt pour les investisseurs. C'est-à-dire au bout de 9 ans de location, le plus souvent, dans le cadre du régime Scellier, ou 6 ans minimum pour le Pinel. Conséquence : de nombreux logements Scellier commercialisés en 2009, 2010, se retrouvent aujourd'hui sur le marché.

Revendre le logement loué ou pas

Peu importe que vous ayez donné ou non congé à votre locataire au terme de votre durée d'engagement de location, vous êtes libre de vendre votre logement, et cela au prix que vous souhaitez fixer. Avec, néanmoins, en règle générale, une décote de l'ordre de 10 à 30 % en moyenne si vous choisissez de céder votre bien avec son occupant locataire toujours en place.

C'est là que peuvent surgir les mauvaises surprises... Qu'ils soient vendus libres ou occupés, il n'est pas rare de voir des biens situés dans des copropriétés relevant initialement d'un programme de défiscalisation cédés à terme à des prix décorrélés du marché. Car, ce type de produits ayant pour la plupart été acheté dans un intervalle de quelques mois, leurs propriétaires perdent le bénéfice de l'avantage fiscal quasi-simultanément. D'où souvent une vague de mise en ventes qui perturbe le niveau habituel d'offre et de demande entraînant de fait une baisse des prix pour réussir à trouver preneur assez vite.

Pour éviter des déceptions, mieux vaut donc se pencher avec attention sur les conditions du marché immobilier local et s'assurer que le moment de mise en vente est bien opportun. Concrètement, renseignez-vous sur l'évolution des prix au mètre carré au cours des mois précédents, comme de l'importance de la demande et du stock de produits actuellement à la vente. Ces appartements ne sont certes pas invendables mais, il peut parfois s'avérer plus judicieux d'attendre un peu avant de les proposer sur le marché. Quitte, dans le cadre d'un investissement en Pinel, à prolonger son engagement de location initial de trois ans supplémentaires.

Reprendre le bien pour soi ou un membre de sa famille

Une fois terminé l'engagement de location prévu dans le cadre du régime de défiscalisation, rien ne vous empêche de récupérer le logement afin d'en faire votre résidence principale ou d'y loger un proche dans les mêmes conditions. Mais attention... la loi est stricte sur ce point : le membre de votre famille en question ne peut être que : votre époux (se), votre partenaire de Pacs ou votre concubin(e) depuis plus d'un an, ou encore (cas plus fréquent) un de vos ascendants : parent, grand-parent... ou un de vos descendants (ou ceux de votre conjoint) : enfant, petit-enfant. En d'autres termes, vous ne pouvez pas demander à votre locataire de quitter les lieux si vous aspirez à y loger votre neveu ou votre petite-cousine.

Autre difficulté : pour obtenir le départ de l'occupant des lieux, vous êtes tenu à un certain formalisme. À commencer par attendre l'échéance du bail de votre locataire. Mais pas seulement... Vous devez aussi lui notifier son congé au plus tard six mois avant la fin de son contrat de location. Et ce, par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre signature. Prenez soin aussi de bien adresser ce courrier à chacun des cotitulaires du bail ou à chacun des époux (ou partenaires de Pacs).

Quant au contenu de ce courrier, vous devrez notifier :

- le motif du congé,

-les nom et adresse du ou des personnes destinées à s'installer dans le logement que vous souhaitez récupérer ainsi que votre lien de parenté avec eux si le bail a été signé depuis le 27 mars 2014.

De même, vous devez obligatoirement joindre à votre lettre la notice d'informations relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire (arrêté du 13 décembre 2017). À défaut de l'ensemble de ces informations, votre demande de congé n'est pas valable et le bail est alors reconduit pour la même durée.

Attention, si vous mentez sur vos réelles intentions quant à l'avenir de votre logement, les sanctions peuvent s'avérer lourdes ! Si, une fois après avoir quitté les lieux, votre ancien locataire apporte la preuve que vous n'avez pas repris votre appartement pour y vivre, ou uniquement à titre de résidence secondaire, ou encore que la personne que vous aviez nommée dans votre notification de congé comme devant s'y installer n'y loge pas, il peut alors vous attaquer en justice afin d'obtenir des dommages et intérêts pour le préjudice subi. Pire, en cas de motifs mensongers, vous vous exposez à une amende pénale de 6 000 € maximum.

Continuer à louer... au même prix

Si vous n'êtes pas pressé de revendre votre logement et n'avez pas non plus besoin de le récupérer pour vous y loger ou y installer un membre de votre famille, la solution la plus simple reste alors de laisser le locataire en place. Vous continuez ainsi à percevoir le loyer dans les mêmes conditions qu'auparavant mais en ne bénéficiant plus de la réduction d'impôt au titre de votre investissement.

Certes avantageuse d'un point de vue « paperasse » (pas de congé à donner ni de transaction hasardeuse, pas de nouveau bail à signer...), cette option n'est pas forcément la plus intéressante financièrement parlant. Motif ? Dès lors que votre bien se trouve dans une commune de zone dite « tendue » (voir le simulateur « savoir si un logement est situé en zone tendue » sur le site www.servicepublic.fr), vous ne pouvez pas augmenter librement le montant du loyer entre deux locataires. En effet, sauf si le départ du dernier occupant des lieux date de plus de dix-huit mois ou si vous avez effectué depuis moins de six mois dans le logement des travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer (voir p.16), la somme que vous pouvez demander à votre nouveau locataire ne peut excéder celle payée par le précédent (augmentée de la révision annuelle du loyer sur la base de l'IRL).

Or, dans le cadre de votre investissement défiscalisant, l'une de vos obligations initiales pour prétendre à l'avantage fiscal était de respecter un montant plafond de loyer mensuel par m². Lequel est généralement inférieur aux prix « normaux » du marché. Cet ancien loyer, de fait, continue de s'appliquer à votre nouveau locataire ! Vous risquez ainsi de voir s'accroître au fil des ans l'écart entre ce que vous allez encaisser pour votre logement et ce que vous pourriez percevoir si vous n'aviez pas, au départ, loué via un régime de défiscalisation. De quoi grignoter la réduction d'impôt obtenue initialement...

L'astuce : passer au meublé

Pour éviter un tel écueil, rien de mieux que de louer en changeant les règles au moment du départ volontaire du locataire. Autrement dit, vous devez basculer le logement d'une location nue à une location meublée ou saisonnière. Cela permet non seulement de s'affranchir des plafonds de loyers mais aussi d'optimiser la fiscalité en amortissant le bien, c'est-à-dire de déduire des loyers perçus toutes les charges liées à la location comme, par exemple, les charges de copropriété ou encore les intérêts d'emprunt. Et ce, au point parfois de réussir à réduire à néant la fiscalité et de compenser ainsi la perte de l'avantage fiscal liée à la sortie du régime de défiscalisation.

Les droits du locataire sortant : à ne pas négliger !

Attention si vous décidez de vendre votre logement vide de tout occupant ! Le locataire à qui vous donnez congé au plus tard six mois avant l'échéance de son bail bénéficie en effet d'un droit de préemption. Autrement dit, au cours des deux mois suivant l'envoi de votre courrier, il est prioritaire pour acheter votre bien au prix que vous lui aurez vous-même indiqué dans votre lettre de congé. S'il ne donne pas suite, vous pourrez alors le vendre à qui vous le voulez. Sauf que... dès lors que vous êtes amené, faute d'acheteur, à baisser votre prix de vente, vous êtes tenu de le reproposer en priorité pendant un mois au locataire sortant. À défaut, celui-ci peut faire annuler la vente.

Pas d'obligation de relocation dans l'année précédant la fin du régime

Vous aviez l'intention de vendre votre logement vide au terme de votre durée d'engagement de location et votre locataire vient de quitter les lieux moins d'un an avant cette date ? Bonne nouvelle : même si vous ne relouez pas votre bien, vous ne perdez pas pour autant votre avantage fiscal. En effet, si le non-respect de la durée d'engagement de location entraîne normalement la reprise de cette réduction d'impôt, l'administration fiscale accepte que vous ne signiez pas de nouveau bail (lequel vous engagerez pour trois ans). Trois conditions à remplir : votre logement doit être en état d'être loué, vous ne devez pas l'occuper ni ne le prêter (même provisoirement), vous devez attendre l'expiration de l'engagement de location pour le vendre.

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