Le marché de la résidence pour seniors s'est assaini et présente désormais de nombreux avantages : réduction d'impôt, amortissement du prix d'achat, exploitants garantissant le versement des loyers, même en l'absence de locataires... Mais attention à ne pas investir les yeux fermés !
L’investissement en résidences seniors n’a pas toujours eu bonne presse ! La faute à des résidences « ancienne génération » qui ont laissé certains propriétaires criblés de dettes (1).
Mais la réglementation s’est resserrée, les gestionnaires de résidences ont changé, et le marché du logement de personnes âgées n’a jamais cessé de se développer ! Selon les dernières statistiques de l’Insee, en 2017, les Françaises de 60 ans ont encore une espérance de vie de 27,5 ans (contre 23,1 ans pour les hommes). A 80 ans, les femmes peuvent espérer vivre encore 11 ans en moyenne, les hommes 9 ans ! En 2018, l’Insee recense plus de 6 millions de seniors ayant dépassé les 75 ans, contre un peu moins de 4 millions en 1998.
De quelles résidences parle-t-on ?
Attention à la confusion parmi les multiples familles de logements dédiés aux personnes âgées ! Si l'on vous propose d'« investir dans une résidence senior », le plus souvent, cela signifie investir dans une résidence de services pour seniors, ou « RSS ». Il s'agit de résidences privées non médicalisées, pour personnes âgées non dépendantes, et elles constituent une offre d’habitat résidentiel intermédiaire. Les RSS ne font pas l’objet d’une autorisation administrative. Les « services » associés ? Restauration, animations, salle de sport ou de détente, etc. A ne pas confondre, donc, avec des Ehpad (établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes) ou autres « maisons de retraite » médicalisées : un investissement répondant à une logique proche, fiscalement parlant, mais plus contraignant car lié à un agrément pour l'exploitant. A ne pas confondre, non plus, avec la « résidence autonomie », les ex « logements-foyers » qui sont créés en réponse à un appel à projets des départements.
Combien coûte l’investissement ?
Tout dépend du marché immobilier local : les budgets d’investissement sont extrêmement variables selon les types de logements et d’un territoire à un autre. En moyenne, un appartement s’achète 160 à 170 000 euros hors taxes. A ce montant HT, il faut évidemment ajouter les divers frais d’acquisition immobilière, puisque cet achat nécessite de passer par le notaire. Il faut aussi signer un bail commercial, conclu entre l’acquéreur particulier et l’exploitant de la résidence seniors.
Quelle rentabilité pouvez-vous espérer ?
La moyenne présentée en 2019 est de 4% à 4,5%. Une rentabilité qui s’entend « nette de charges », même si les pratiques varient selon les exploitants de résidences : L’exploitant paie les charges courantes et d’entretien. Pour la plupart des promoteurs, le propriétaire n’a que la taxe foncière à payer et l’assurance habitation.
Quelle fiscalité pour cet investissement ?
L’investissement en résidences senior répond principalement à une logique de défiscalisation. Deux, voire trois, options s’offrent à vous. Les deux principales, en optant pour un statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) :
- Vous pouvez investir en LMNP sur 9 ans,
- en Censi-Bouvard (réduction d’impôt équivalente à 11% de la valeur du bien, répartie sur 9 ans);
- ou viser un amortissement sur 20 ans.
Financièrement parlant, l’amortissement est plus rentable, mais tout dépend de l’objectif et surtout de la durée d'investissement souhaité.
Plus concrètement, l’amortissement permet de déduire, chaque année, une partie de la valeur du bien immobilier ainsi que du mobilier et des équipements. Complexe, le système de l’amortissement vous permet, in fine, d’être peu imposé sur vos loyers perçus : la déduction de l’amortissement peut gommer la majeure partie de l’impôt annuel dû sur vos loyers (schématiquement 80%), et elle est reportable d’une année sur l’autre. Par ailleurs, en achetant un bien neuf en LMNP, vous avez la possibilité de récupérer la TVA, sous conditions (durée de détention, niveau de services, etc.).
Il existe une alternative au statut LMNP : la location nue avec la réduction d’impôt Pinel, avec un bail de 6, 9 ou 12 ans, au choix de l’investisseur, puis une promesse de prise à bail commercial pour passer en meublé au terme de la défiscalisation.
Sur quels points du contrat porter attention pour éviter les risques ?
Bien survendu, ou inlouable ? Les dérives des années 70-90 appartiendraient au passé. La loi « adaptation de la société au vieillissement » (ASV) de décembre 2015 a aidé à mettre de l'ordre dans les statuts et dans les tarifs de ces résidences. Surtout, les résidences dites « nouvelle génération », lancées depuis le début des années 2000, accueillent quasi exclusivement des locataires. Cela permet théoriquement de réduire les risques en limitant les charges reposant sur les propriétaires.
Les promoteurs parlent à l’envi de résidences « nouvelle génération » pour bien marquer la fin des pratiques du passé. Mais attention, aujourd’hui encore, il existe de bons et de mauvais investissements. Il faut bien choisir son gestionnaire.
Dans les programmes que nous proposons à nos clients, nous nous basons sur l’historique de l’exploitant, ce qui permet de s’assurer de la bonne gestion et du bon taux d’occupation des résidences existantes. Cette antériorité donne un bon indice de fiabilité.
Le fait de louer directement à l’exploitant permet à l’investisseur de toucher son loyer que le logement soit occupé ou non. Mais évidemment, si le gestionnaire n'a qu'un faible taux d'occupation, il risque fort de renégocier le montant du loyer, voire même de cesser l'exploitation. Attention à investir dans un projet où la demande locative est réelle, en préférant donc la proximité des agglomérations.
Toujours lire et relire le bail commercial
Bien vérifier qui paie les charges, y compris lorsque le logement n’est pas loué, qui paie les frais de réaménagement entre deux locataires, etc. Pour que l’investissement soit sécurisant, ces frais doivent être à la charge de l’exploitant.
Pour limiter les risques, mais aussi pour être assisté dans le calcul de l’amortissement par exemple, il vous faut être conseillé par un conseiller financier (CIF), indépendant de l’exploitant de la résidence !
Votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE, fort de ses nombreux partenariats, sélectionne scrupuleusement le bon promoteur, le bon exploitant et le bon programme ; il saura vous indiquer si cet investissement est ou non fait pour vous, et sans aucun surcoût par rapport à l'investissement en direct ! Alors pourquoi vous priver d'un conseil indépendant ?
A qui s’adresse cet investissement ?
Cet investissement répond avant tout à un objectif de revenus complémentaires à la retraite et à une logique de défiscalisation, et s’adresse donc aux foyers aisés, figurant dans les tranches supérieures du barème de l’impôt sur le revenu.
Pourrez-vous loger dans votre appartement ?
Les résidences « nouvelle génération » séparent très clairement locataires et propriétaires-investisseurs. Quand vous achetez un appartement, ce n’est donc désormais plus pour y passer vos vieux jours. D’autant que le logement risque d’être occupé le jour où vous en auriez besoin. Chez certains promoteurs un droit d’occupation prioritaire dans les résidences du groupe est prévu mais c'est loin d'être généralisé.
A notre avis, c'est un plus mais ne doit pas être déterminant.
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(1)
Les victimes des résidences « ancienne génération »
De nombreux particuliers ayant investi lors des années 70-90 sur les résidences pour seniors ont payé le prix fort : appartements initialement vendus à des prix trop élevés, difficultés à louer ou à revendre, multiplication des charges à régler, y compris des charges de copropriété parfois très élevées, etc. Des affaires ayant basculé sur le terrain judiciaire. Certaines procédures sont encore en cours. Des déboires se poursuivent parfois encore aujourd’hui, certains propriétaires ayant hérité d’un bien acquis par leurs aïeux.