Les garanties dans le neuf

La vente en l’état futur d’achèvement consiste pour l’acquéreur d’un logement à acheter sur plan un logement. Il paiera les constructions au fur et à mesure de leur édification et deviendra propriétaire des ouvrages ainsi construits, avant même la fin de l’achèvement du logement.

Pendant tout la durée de la construction, le construteur se voit reconnaître par la loi les pouvoirs du maître d’ouvrage. Ce qui signifie que l’acquéreur ne peut, à aucun moment, intervenir durant la phase de construction, même s’il constate des défauts et des vices affectant la construction ou même s’il constate la défaillance du promoteur constructeur.

Cependant, le code de la construction et de l’habitation prévoit que l’acquéreur d’un logement, dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, bénéficie de plusieurs garanties qui vont le couvrir contre la défaillance du promoteur constructeur, mais également contre les défauts de conformité et les vices cachés de la construction.

La garantie contre la défaillance du promoteur-constructeur :

La garantie financière d’achèvement (GFA) est une garantie qui assure à l’acquéreur d’un bien qu’en cas de défaillance du promoteur immobilier, sa maison neuve ou son appartement neuf lui sera livré achevé. La GFA garantit non seulement la structure de l’immeuble, mais aussi les finitions prévues des logements ou bureaux.

Il s’agit d’une garantie de financement : elle oblige le garant à payer les sommes qui sont nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

 

La garantie financière d’achèvement ne peut-être mise en œuvre que si le constructeur vendeur est défaillant : lorsque le constructeur vendeur est en état de cessation de paiement (redressement judiciaire, liquidation judiciaire) ou lorsqu’il est établi qu’il ne dispose pas des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

Qui peut bénéficier de la garantie d’achèvement  ?

L’acquéreur  : l’acquéreur d’un logement vendu en l’état futur d’achèvement bénéficie de la garantie financière d’achèvement.

Le vendeur  : lorsque le constructeur vendeur ne dispose plus des fonds, il peut mettre en œuvre la garantie financière d’achèvement.

Durée de la garantie financière d’achèvement  :la garantie financière d’achèvement prend fin avec l’achèvement de l’immeuble. (article R261- 24 du code de la construction et de l’habitation).

La garantie des défauts de conformité :

Il y aura défaut de conformité lorsque l’immeuble qui est livré est différent de ce qui est prévu par le contrat. On apprécie donc toutjours, la conformité par rapport aux stipulations du contrat de vente en l’état futur d’achèvement. Sont pris en compte toutes les stipulations du contrat, y compris les documents annexés obligatoirement au contrat  :

• notice descriptive  ;
• normes légales et réglementaires  ;
• non coformité au permis de construire ;
• non conformité aux normes anti-incendie  ;
• non conformité aux documents publicitaires, si ces documents ont une valeur contractuelle  ;

Les stipulations du contrat préliminaire de réservation, ne sont pas prises en compte. Lorsque l’immeuble n’est pas conforme aux stipulations du contrat préliminaire, sans être en contradiction avec celle du contrat de vente en l’état futur d’achèvement, il n’y a pas défaut de conformité.

Quels recours pour l’acquéreur en cas de défaut de conformité  ?

En cas de défaut de conformité du logement vendu aux stipulations du contrat l’acquéreur peut agir contre le vendeur. il suffit qu’il y ait une différence entre ce qui a été promis dans le contrat de vente et l’immeuble une fois construit. Il n’est pas exigé que l’acquéreur éprouve un préjudice .

En cas de défaut de conformité, l’acquéreur peut réclamer (article 1184 du code civil )  :

• l’exécution en nature du contrat  ;
• la résolution totale ou partielle du contrat  ;
• des dommages et intérêts.

La garantie des vices apparents :

Dans la vente en l’état futur d’achèvement, l’immeuble n’existe pas encore au moment de la conclusion du contrat. L’acquéreur ne peut donc avoir connaissance de vices apparents, puisque l’immeuble n’existe pas.

L’article L.261-5 du code de la construction et de l’habitation prévoit une garantie des vices apparents dont est tenu le promoteur vendeur  :

«  le vendeur d’un immeuble à construire ne peut-être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreurs, des vices de construction alors apparents. »

Il faut un vice  : une anomalie, une défectuosité, un dysfonctionnement. Il ne doit pas s’agir d’un défaut de conformité.

Le vice doit être apparent. il doit apparaître après une vérification sommaire (Cour de Cassation, troisième chambre civile, 23 Janvier 1980).

Le vice doit-être constaté lors du plus tardif de l’un des deux événements suivants  :

soit à la réception des travaux avec ou sans réserve,

soit un mois après la prise de possession par l’acquéreur.

Les vices avant l’un de ces évènements sont des vices apparents, ceux qui sont postérieurs seront considérés comme des vices cachés.

Comment l’acquéreur peut-il mettre en œuvre la garantie  des vices apparents ?

Article 1648 du code civil  : l’acquéreur doit agir dans l’année qui suit la réception ou la prise de possession .

Cependant, en cas de réception avec réserve, le délai ne court pas, car il n’y a pas eu à proprement parler de réception, faute de levée de réserve.

Quels sont les droits de l’acquéreur ?

L’acquéreur peut obtenir une baisse du prix ou la résolution de la vente. (article 1644 du code civil), sauf si le promoteur vendeur s’engage à réparer le vice apparent.

La garantie des vices cachés – La garantie décennale:

Article 1792 du code civil  : « tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ».

Article 1792-2 du code civil  : « cette garantie s’étend aussi aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement coprs avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert. »

La garantie décennale couvre trois types de vices cachés  ou dommages  :

• les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage  ;
• les dommages qui rendent l’immeuble impropre à sa destination  ;
• les dommages qui affectent la solidité des élements d’équipements indissociables du bâtiment et qui rendent l’immeuble impropre à sa destination.

Les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage :

Les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage sont des vices structurels.

L’atteinte à la solidité de l’ouvrage peut être future  : il suffit que le dommage risque de se produire dans l’avenir.

L’atteinte à la solidité de l’ouvrage doit se réveler dans le délai de dix ans suivant la réception de l’ouvrage.

Dommages qui rendent impropres l’immeuble à sa destination :

Il s’agit de désordres structutrels qui rendent le logement ou l’immeuble inhabitable.

Le dommage peut aussi affecter les élements d’équipement si les défauts touchant ces élements d’équipements rendent le logement inhabitable, impropre à sa destination. De même, si la construction s’avère dangereuse pour ses utilisateurs, l’immeuble est considéré par la jurisprudence comme impropre à sa destination, même s’il n’y pas de défaut de construction ou de violation de règles de sécurité. (Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 Mars 2010).

Dommages affectant la solidité des éléments d’équipement de l’immeuble :

La garantie décennale couvre les élements d’équipement qui font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité de la construction  : fondatation, ossature, clos et couvert.

Article 1792-2 du code civil  : « un ouvrage fait indissociablement corps avec la construction (l’ouvrage), lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement d’une partie de la construction. »

Exemples  :

• dallage scellé au sol
• carrelage recouvrant la façade de l’immeuble

Condition : Il faut que les élements d’équipement qui sont défaillants rendent l’immeuble impropre à sa destination.

La garantie biennale :

Article 1792-3 du code civil  :

Les autres élements d’équipement de l’immeuble font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de la réception de l’ouvrage.

Ne sont concernés par la garantie biennale que les éléments qui sont dissociables de la construction.

Les défauts de ces éléments ne doivent pas rendre l’ouvrage impropre à sa destination. Dans le cas contraire, c’est la garantie decennale qui jouera.

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