Réussir à emprunter en juillet 2023

Prêt immobilier : nos conseils pour réussir à emprunter

Publié le 29/07/2023 à 15:52 - Mis à jour le 29/07/2023 à 15:52

Selon les courtiers, la part des dossiers de prêts non finançables était de 40% au printemps pour cause d’endettement excessif. Astuces pour faire passer votre dossier dans un contexte de forte hausse des taux.

Selon les courtiers, la part des dossiers de prêts non finançables était de 40% au printemps pour cause d’endettement excessif. Astuces pour faire passer votre dossier dans un contexte de forte hausse des taux.

Fini les taux de crédit immobilier à 1,1%. En quelques mois, la courbe est repartie à la hausse et, dès cet été, la barre des 4% devrait être franchie sur vingt ans. Certains professionnels estiment que les 5% pourraient être atteints en fin d’année. Une hausse qui ne va pas faciliter l’obtention d’un prêt pour les acquéreurs.

Nos solutions pour mettre toutes les chances de votre côté et convaincre votre banquier.

Assainissez vos finances

Même lorsque le climat est favorable aux emprunteurs, il faut toujours mettre votre côté «cigale» en veille car le banquier épluche vos comptes. Les soldes débiteurs à répétition, les petits crédits à la consommation parci par-là ne sont pas à son goût.

«Le client doit présenter des comptes sains durant les trois mois précédant la demande de prêt, il doit éviter la présence de crédit à la consommation, les agios, les dépenses de jeux en ligne par exemple, tout ce qui peut laisser penser qu’il n’a pas la capacité d’épargner suffisamment», explique Laura Martino, directrice des partenariats bancaires chez Cafpi. Tous vos comptes sont ainsi passés à la loupe. «Le client doit pouvoir justifier chaque prélèvement même vers un autre établissement bancaire», insiste Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer.com.

Un ménage plus que recom- mandé puisque l’ensemble des crédits entre dans le calcul de l’endettement et du reste à vivre. Comme vous le savez, les banques sont tenues de respecter un taux d’endette- ment maximum de 35% (assu- rance comprise) et un reste à vivre suffisant pour que l’emprunteur puisse conserver un niveau de vie satisfaisant en souscrivant un prêt immobilier. «Les banques sont vigilantes sur le reste à vivre, c’est-à-dire le montant qui reste aux emprunteurs une fois la mensualité réglée. Il faut en moyenne un reste à vivre de 500 euros par personne pour une famille et de 650 euros pour une personne seule», indique Sandrine Allonier.

Gonflez votre apport personnel

Il y a quelques mois encore, ne pas avoir d’apport personnel n’était pas un frein à l’achat puisque les banques finançaient jusqu’à 110% de l’opération (montant de l’achat tous frais compris). N’y songez plus ! Aujourd’hui, les établissements bancaires demandent un apport. Plus précisément, «il doit couvrir les frais d’achat (frais de notaire, de dossier...) plus 15%, précise Ludovic Huzieux, cofondateur d’Arté- mis Courtage. En moyenne, l’apport est de 80.000 euros à Paris et de 50.000 euros en région».

Pour mettre toutes les chances de votre côté, il faut, en plus de l’apport, dis- poser d’une épargne résiduelle pour faire face à un coup dur : une chaudière à remplacer, une voiture à acheter. « Un apport plus une épargne résiduelle, c’est un très bon signal pour le banquier qui constate que vous avez régulièrement alimenté un ou plusieurs produits de placement et que vous pouvez faire face à des dépenses inattendues», poursuit Ludovic Huzieux.

Pour augmenter votre apport, pensez à puiser dans votre épargne salariale, car il est possible de débloquer les fonds sans pénalité pour l’achat de la résidence princi-pale. Quels que soient les pro- duits d’épargne dont vous disposez, veillez à ce que les fonds soient disponibles facilement et rapidement pour rassurer le banquier ou pré- voyez de fournir des justificatifs de leur existence.

Sollicitez l’aide de votre famille

Lorsque c’est possible, recourir à l’aide familiale est l’une des solutions les plus courantes pour alléger le coût d’un prêt et faire accepter son dossier. La famille est source de solutions, la plus courante étant la donation. Vos parents peuvent vous donner jusqu’à 100.000 euros tous les quinze ans sans frais et vos grands-parents âgés de moins de 80 ans peuvent également participer dans la limite de 31 865 euros. Une générosité qu’il est préférable de formaliser.

Pour être en règle avec l’administration fiscale et les autres héritiers, n’oubliez pas en tant que bénéficiaire de la dona- tion de remplir le formulaire Cerfa n° 2735, disponible en ligne sur le site impots.gouv.fr.

La donation n’est pas toujours possible, mais un prêt familial peut être envisagé. S’il n’excède pas 1.500 euros, il n’est pas nécessaire de le formaliser, néanmoins conser- vez, par exemple, une photocopie du chèque ou de l’ordre de virement.

Pour un prêt plus conséquent, l’écrit est obligatoire. Vous devrez mentionner le montant, la durée, le taux et la garantie. Vous pouvez vous dispenser du notaire, car cette formalité a un coût, mais sachez que, en cas de souci, l’acte notarial est doté de la force exécutoire.

Enfin, pour un prêt de plus de 5.000 euros, le prêteur ou l’emprunteur doit le déclarer à l’administra- tion fiscale, sous peine d’une amende de 150 euros. Ce formalisme a son importance car le banquier peut vous demander de justifier l’origine des fonds aussi bien pour la dona- tion que pour le prêt familial.

Pensez aux prêts aidés

Il existe plusieurs prêts consentis à des taux attractifs, le plus connu est le prêt à taux zéro (PTZ). Profitez-en avant que ses avantages ne soient réduits comme vient de l’an-noncer le gouvernement. Ce prêt est accordé sous conditions de ressources aux primo-accédants et aux acheteurs qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant la demande de prêt. Il permet d’emprunter gratuite- ment jusqu’à 40% du montant. En revanche, il participe uni- quement au financement d’un logement neuf ou ancien avec travaux représentant au moins 25 % du coût de l’opération.

Pensez également au prêt accession d’Action Logement (ex-1% logement). Réservé aux salariés du secteur privé, il permet d’emprunter au taux de 1,5 % (sans compter l’assu- rance) pour financer jusqu’à 40.000 euros sur vingt ans pour l’acquisition d’un logement neuf, en construction ou d’un logement ancien HLM.

Renseignez-vous aussi au- près des collectivités, des organismes de prévoyance ou des professionnels. Les affiliés à BTP Prévoyance, eux, ont la possibilité de souscrire le prêt Pro BTP gratuit d’un montant de 5.000 à 20.000 euros.

Des solutions originales se multiplient. Vous pouvez aussi demander à votre employeur, s’il a signé une convention de prêt subventionné auprès de la Sofiap, filiale de La Banque Postale et de la SNCF. Par cette convention, il s’engage à régler tout ou partie des intérêts, sous certaines conditions bien entendu. «Ces prêts complémentaires peuvent aider les emprunteurs, car si les mensualités sont prises en compte dans l’endettement total, pour la plupart de ces prêts aidés ce n’est pas la banque qui les octroie et donc qui engage sa garantie dessus. Ces prêts se rapprochent d’un apport aux yeux de la banque pour la tarification du crédit principal», explique Laura Martino, de Cafpi.

Négociez votre assurance

Le poids de l’assurance de prêt est loin d’être négligeable dans le coût total du crédit. En discuter le taux permet de gagner des points sur le taux annuel effectif global (TAEG) et de passer en dessous du taux d’usure. Mais attention, «stratégiquement, lorsque vous demandez un prêt, il est préférable de souscrire l’assurance proposée par votre banquier et d’éviter la délégation, explique Sandrine Allonier. Car aujourd’hui, ce sont les banques qui ont le pouvoir et le client doit montrer qu’il est prêt à mettre en place une relation sur le long terme». Rien ne vous empêchera en- suite de la résilier et d’en sous- crire une équivalente moins chère. L’économie réalisée en changeant de contrat peut atteindre 50 % du coût.

Les garanties décès et perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) sont obligatoires, en revanche, les autres sont facultatives. Vous avez également la possibilité de moduler les quotités, c’est-à-dire le pourcentage du capital restant dû pris en charge par l’assurance, si vous empruntez à deux. Cette quotité doit être de 100%. Selon les profils des emprunteurs, leur âge, leur situation professionnelle, il n’est pas forcément opportun d’être assuré à 200 %.

N’hésitez pas à prendre des conseils auprès de courtiers spécialisés pour faire des économies, tout en étant bien couvert avec une répartition différente entre les assurés.

Pouvoir d’achat immobilier : ce que la hausse des taux a changé en quelques mois

Vous achetez 436.200€ un appartement de 65 m2 en…

Vos mensualités sur vingt ans Évolution de la mensualité en euros (en %) / janvier 2022 Votre achat en m2 Nombre de m2 perdus depuis janvier 2022

Janvier 2022 2.030€ 0€ 65 m2 0 m2

Mars 2022 2.039€+10€ (0,5%) 64,7 m2 0,3 m2

Mai 2022 2.069€+40€ (2%) 63,8 m2 1,2 m2

Juillet 20222.129€+99€ (5%) 62 m2 3 m2

Septembre 20222.188€+158€ (8%) 60,3 m2 4,7 m2

Novembre 2022 2.226€+196€ (10%) 59,3 m2 5,7 m2

Janvier 2023 2.248€+218€ (11%) 58,7 m2 6,3 m2

Mars 2023 2.298 €+268€ (13%) 57,4 m2 7,6 m2

Mai 2023 2.332€+302€ (15%) 56,6 m2 8,4 m2

Juillet 2023 2.406€+376€ (18,7%) 54,8 m2 10, 2 m2

En janvier 2022, le taux était de 1,12%, hors assurance. Sources: Chambre des notaires de Paris.

Utiliser «l’avance» sur un contrat d’assurance vie

Si vous disposez d’une épargne suffisante sur votre contrat d’assurance vie, demandez une avance. Il s’agit d’un prêt que l’assureur vous consent. Son montant varie selon les contrats et les assureurs. Il est par exemple plafonné à 80 % de l’épargne constituée dans le fonds garanti en euros du contrat Afer et à 50 % de l’épargne en compte sur le contrat Cachemire Patrimoine Série 2 de La Banque postale. Qui dit prêt dit taux, ce peut-être le taux moyen des emprunts d’État à long terme majoré d’un point ou le taux brut du fond

en euros de l’année précédente majoré d’un demi-point. Un prêt que vous devrez rembourser rapidement (trois ans maximum parfois reconductibles). Faute de quoi l’assureur ponctionnera votre contrat du montant de la dette. À noter, les avances ne font l’objet d’aucune imposition.

Nantir son contrat d’assurance vie pour remplacer l’assurance emprunteur

Vous pouvez faire l’économie de l’hypothèque et de l’assurance du prêt en apportant votre contrat d’assurance vie en garantie à la banque à condition que celui-ci soit suffisamment alimenté pour couvrir le prêt. Pour cette opération, les contrats en euros ont la préférence des banquiers. Le nantissement ne met pas un terme à votre contrat, vous continuez à l’alimenter et les fonds sont valorisés, mais les retraits sont impossibles, sauf si le nantissement est partiel, et les arbitrages sur les unités de compte sont exclus. Le nantissement cesse une fois le prêt remboursé.

Pour être valable, il doit faire l’objet d’un contrat écrit (articles 2355 et suivants du Code civil). Attention en cas d’impayés, la banque se remboursera sur le contrat !

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