Eviter un refus de prêt immobilier

Lorsque le dossier ne coche pas toutes les cases et représente un risque de non-remboursement, les banques refusent l'octroi du crédit immobilier. Voici tout ce qu'il faut savoir pour éviter un refus de prêt immobilier.

Ces refus pénalisent en premier lieu les primo-accédants et les investisseurs locatifs.

On vous explique les principaux motifs de refus de prêt et les solutions pour l'éviter.

Quels sont les principaux motifs de refus de crédit?

Chaque banque mène sa propre politique commerciale, toutes n'ont donc pas les mêmes critères de sélection. En revanche, les autorités financières ont listé des règles générales que toutes doivent suivre à la lettre.

Le Haut Conseil de stabilité financière contraint en effet les banques, sous peine de sanctions depuis le 1er janvier 2022, à ne pas dépasser un taux d'effort et une durée du prêt maximums. Pour le taux d'effort, celui-ci ne doit pas dépasser 35% assurance incluse et la durée du crédit ne doit pas dépasser 25 ans dans l'ancien, 27 ans en cas de différé d'amortissement pour un achat neuf ou ancien avec gros travaux de rénovation.

Les motifs qui peuvent justifier d’un refus sont aujourd’hui essentiellement sur les profils multipliant les clignotants orange: pas d’apport et pas d’épargne, un taux d’endettement au maximum de ce qui est exigé par le HSCF (hors enveloppe dérogatoire) et des revenus non-évolutifs, voire irréguliers.

Taux d'endettement trop élevé

Ces règles permettent d'éviter des situations de surendettement. En revanche, les banques bénéficient d'une marge dérogatoire de 20% de leur production. Celle-ci est réservée à 80% aux financements de résidences principales dont 30% dédiés aux premiers achats immobiliers. Toutes les banques profitent de l’enveloppe dérogatoire, mais pas toujours pour les mêmes profils. Les courtiers peuvent également orienter les clients vers des établissements spécialisés, mais les critères de reste à vivre sont en général plus stricts.

Avec cette marge de flexibilité accordée par le HCSF, les banques peuvent donc accepter de financer certains profils qui ne seraient pas dans les clous.

Il est possible, au cas par cas, d’obtenir un crédit avec un endettement à 34, 35 voire 37%, à condition que le reste-à-vivre soit suffisant, que l’emprunteur ait de l’ancienneté professionnelle ou de l’épargne.

Ce qui compte pour mettre toutes chances de son côté: avoir un dossier béton au moment de la demande de financement. Et cela passe par plusieurs éléments, notamment la gestion de compte, la situation professionnelle et l'effort que représente le crédit immobilier par rapport aux charges de l'emprunteur.

Ainsi, un dossier qui dépasserait 35% d'endettement pourrait être accepté, mais rien n'est moins sûr. Mieux vaut donc opter pour la sécurité et se baser sur un taux d'endettement de 33 à 35% assurance incluse. Ce taux d'endettement sera moins élevé si l'emprunteur est déjà endetté, c'est le cas pour les investisseurs locatifs ou pour ceux qui ont des crédits à la consommation en cours (prêt étudiant, crédit auto, etc.).

Si la durée de remboursement de votre crédit auto ou conso est relativement courte (moins d’un an), la plupart des banques ne le prendront pas en compte dans le calcul de votre taux d’endettement. Toutefois, si celle-ci est plus longue, mieux vaut le rembourser pour disposer d'une capacité d'emprunt maximale.

Saut de charges trop important

Un des éléments qui peut être un motif de refus de prêt est ce que les banquiers ou les courtiers appellent le saut de charges, c'est-à-dire l'évolution à la hausse de la charge que représente le crédit immobilier par rapport au loyer ou à la mensualité actuelle de l'emprunteur.

Situation professionnelle ou revenus instables

On dit souvent que le CDI est une condition sine qua non pour obtenir un crédit. L'ancienneté dans l'emploi et la stabilité des revenus sont également des critères pour accepter un dossier. Ainsi, les profils en CDD ou les indépendants ne disposant pas de trois ans de bilans auront plus de difficultés à obtenir un accord de la banque.

Mauvaise gestion de compte

Autre signal d'alerte pour la banque, la gestion du compte bancaire. Les dossiers avec des découverts à répétition, les dépenses excessives, des fins de mois à la limite auront plus de mal à rassurer sur la solidité du dossier.

Apport immobilier trop faible

Le niveau d'apport personnel est généralement de 7/8% du prix d'achat, dans certains cas, il peut être réduit. Les acquéreurs qui disposent d'un apport immobilier important bénéficient le plus souvent de meilleures conditions de prêt. En revanche, dans le cas contraire, certaines banques jugeront le dossier trop risqué. Les financements sans apport sont possibles, mais concernent essentiellement des acheteurs jeunes (qui peuvent justifier d'un faible niveau d'épargne) et qui ont tout de même quelques sous de côté.

Il est encore possible d’emprunter sans apport dans certaines banques, notamment pour les emprunteurs de moins de 31 ans dont les revenus seront évolutifs ou pour les plus hautes tranches de revenus qui ont de l’épargne mais ne souhaitent pas forcément l’injecter dans le projet.

Ainsi, si vous avez bien en tête ces règles, vous avez déjà de grandes chances d'avoir un dossier accepté. À l'inverse, il faut comprendre que les dossiers qui ne les respectent pas risquent de recevoir un refus de prêt... Voici quelques conseils pour réagir en cas de refus de crédit.

Que faire en cas de refus de prêt immobilier?

Si le dossier est refusé, plusieurs options sont possibles pour réagir. S'il est encore éloigné de la date de la condition suspensive d’obtention de crédit, l'emprunteur pourra interroger une nouvelle banque pour espérer obtenir son créditx.

Dans tous les cas, l'acquéreur doit demander une lettre de refus de l’établissement bancaire afin de justifier d'un refus de prêt auprès du vendeur afin de faire jouer la condition suspensive d'obtention de prêt.

S'il est trop proche de la date butoir, mieux vaut prévenir le notaire tout de suite et produire le ou les lettres de refus de crédit pour éviter de perdre son séquestre et la mise en jeu de la clause pénale inscrite dans le compromis de vente.

Enfin, pas de panique, puisque dans certains cas un refus de prêt ne veut pas dire que l'opération tombe à l'eau. En persévérant certains emprunteurs ont obtenu le précieux sésame. En outre, il est possible d'obtenir un délai supplémentaire avec le vendeur pour présenter une offre de prêt en signant un avenant. Enfin, passer par un courtier immobilier peut aider certains profils à s'adresser au bon établissement. Mieux cibler ses recherches de banques et bien préparer son dossier en fonction de ces différents critères éloignera la douloureuse lettre de refus de prêt...