De nombreux Français font le choix d’investir dans l’immobilier dans un pays étranger. Il s’agit souvent d’une résidence secondaire où la famille se rend pour y passer des vacances. D’autres investissent un ou plusieurs logements dans le but de louer et de générer des revenus. Quel que soit l’objectif de l’investissement, même s’il ne rapporte aucun centime, il est important de bien se renseigner sur la fiscalité, tant celle de la France que du pays où se trouve le bien.

Faut-il déclarer ses résidences à l’étranger ?

Lorsqu’une personne de nationalité française résidant en France détient une résidence secondaire à l’étranger, qu’il utilise pour ses propres besoins, il n’est en principe pas tenu de la déclarer aux services fiscaux si elle ne génère aucun revenu.

Toutefois, si l’on possède plusieurs biens immobiliers, en France comme à l’étranger, il est préférable de faire une déclaration à l’administration fiscale si l’on veut s’assurer de respecter la loi. Car si l’ensemble des biens détenus dépasse 1,3 millions d’euros, quel que soit leur usage et leur localisation, le propriétaire devient éligible à l’IFI, impôt sur la fortune immobilière.

Faut-il déclarer les revenus locatifs provenant de l’étranger ?

Si les biens immobiliers détenus à l’étranger génèrent des revenus, notamment grâce à la location, ceux-ci doivent être déclarés au fisc français de la même manière que s’il s’agissait de revenus fonciers provenant du territoire hexagonal.

L’État français a conclu des conventions fiscales avec de nombreux pays, ceci afin d’éviter à ses ressortissants une double imposition sur leurs revenus. Dans la plupart des cas, l’imposition est partagée entre les deux pays : le propriétaire paye l’impôt au pays de résidence. Il bénéficie ensuite, par le fisc français, d’une exonération ou d’un crédit d’impôt.

Dans le cas où aucune convention fiscale n’a été établie entre la France et le pays où se trouve le logement, les revenus fonciers sont entièrement imposables en France indépendamment de la fiscalité de l’autre pays.

Il est hautement recommandé à l’acquéreur d’un bien immobilier à l’étranger de bien s’informer sur la fiscalité à laquelle il sera soumis. Dans tous les cas, le bien en question doit faire l’objet d’une déclaration au fisc français.

Faut-il déclarer la vente ou le don d’un bien à l’étranger ?

Si un propriétaire français vend un bien qu’il détenait à l’étranger, les revenus de la vente doivent être déclarés au fisc français pour être soumis à l’impôt.

Lorsqu’un bien immobilier a fait l’objet d’un don, le bénéficiaire, s’il est Français, doit en déclarer la valeur au fisc, même s’il ne réside pas sur le territoire. Si par convention le bien donné n’est pas imposable en France, le bénéficiaire doit quand même en faire la déclaration. Toutes les donations conséquentes doivent être contrôlées par le fisc français.

Comment déclarer ses revenus provenant de l’étranger ?

Les revenus encaissés à l’étranger, c’est à dire hors du territoire français, départements outre-mer compris, sont à déclarer sur le formulaire 2047 de l’administration des impôts. Ce formulaire concerne les revenus immobiliers, mais également les salaires et revenus financiers.

Pour les revenus fonciers, l’adresse des biens, les pays où ils se trouvent et le montant des sommes générées sont à déclarer au point 4 : “Revenus fonciers imposables en France”. Il faut également remplir en dernière page les éléments permettant d’éviter la double imposition. Le recours à un conseiller peut être nécessaire.

Le déclarant doit également mentionner ses biens immobiliers sur le formulaire 2044 où sont listés l’ensemble des biens immobiliers détenus. Il résulte de cette déclaration préalable un calcul dont le résultat sera porté dans la case 4BA du formulaire 2042 de déclaration sur les revenus.

En conclusion, tout ressortissant français qui souhaite acquérir un bien immobilier en territoire étranger doit se renseigner sur la fiscalité du pays d’accueil et sur le risque d’une double imposition. Le site de l’administration des impôts met à disposition la liste des conventions fiscales signées avec les pays étrangers. Il est recommandé en outre à l’investisseur de déclarer ses acquisitions au fisc français, même s’il n’en tire aucun revenu.

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