LMNP : CENSI-BOUVARD

LMNP ou «Censi-Bouvard» est une réduction d´impôt sur le revenu prévue par L´article 199 sexvicies du code général des impôts (CGI) en faveur des investissements neufs réalisés dans le secteur de la location meublée non professionnelle.

Qui peut bénéficier du LMNP ?

Ce dispositif s´applique aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent, au sein de certaines structures, un logement neuf ou en l´état futur d´achèvement ou un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l´objet ou qui fait l´objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation, en vue de sa location meublée à titre non professionnel.

Conditions pour bénéficier du LMNP dispositif CENSI-BOUVARD

Quels sont les logements concernés

La réduction d´impôt LMNP - Censi Bouvardt concerne les logements suivants :

 • établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées (code de l´action sociale et des familles, art. L. 312-1, I-6) ou adultes handicapées (code de l´action sociale et des familles, art. L. 312-1, I-7)

 • établissement d»livrant des soins de longue durée, mentionnéau dixième alinéa du 3 de l´article L. 6143-5 du code de la santé publique, et comportant un hébergement, à des personnes n´ayant pas leur autonomie de vie dont l´état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d´entretien

 • résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l´agrément « qualité » visé à l´article L. 7232-1 du code du travail

 • ensemble de logements géré par un groupement de coopération social ou médico-social et affecté à l´accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées (code de l´action sociale et des familles, art. L. 444-1 à L. 444-9)

 • résidence avec services pour étudiants

Location LMNP

La réduction d´impôt est subordonnée à l´engagement du propriétaire du logement de louer le logement meublé pour une durée minimale de neuf ans à l´exploitant de l´établissement ou de la résidence. Les produits tirés de cette location doivent être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Au titre d´une même année d´imposition, plusieurs logements peuvent ouvrir droit à la réduction d´impôt. Toutefois, la base de la réduction d´impôt, calculée sur le prix de revient du ou des logements, ne peut excéder 300 000 euros au titre d´une même année d´imposition.

La réduction d´impôt s´applique aux logements destinés à la location meublée exercée à titre non professionnel, Le régime fiscal de la location meublée est réservé aux locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.

Durée de l´investissement LMNP (censi-bouvard)

L´avantage fiscal, réservé aux contribuables qui ont la qualité de loueurs non professionnels (LMNP), concernait initialement les acquisitions de logements éligibles réalisées du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2017.

Zones LMNP et Villes éligible au dispositif CENSI-BOUVARD

La réduction d´impôt s´applique aux logements situés en France, il n´y a pas de zones spécifiques pour le dispositif CENSI-BOUVARD (LMNP).

Logements exclus :

La réduction d´impôt ne s´applique pas aux logements dont le droit de propriété est démembré (nu-propriété, usufruit). Sauf cas de décès et de reprise de l´engagement de location.

Conditions liées à l´investisseur Non professionnel

 • L´activité de LMNP Censi-Bouvard (Loueur en Meublé Non Professionnel) ne doit pas être exercée à titre professionnel.

 • Les recettes locatives doivent pas dépasser 23 000 € par an

 • récupération possible de la TVA ayant grevé le prix de revient du logement sous certaines conditions (services dans la résidence, durée de détention...etc)

Conditions liées à la location

La réduction d´impôt est subordonnée à l´engagement du contribuable de louer le logement meublé pendant une durée minimale de neuf ans à l´exploitant de l´établissement ou de la résidence où il se trouve.
Lorsque le logement est acquis en indivision, les indivisaires doivent s´engager conjointement à louer le logement meublé, pendant une durée minimale de neuf ans, à l´exploitant de l´établissement ou de la résidence. En tout état de cause, l´engagement de location est constaté au moment du dépôt de la déclaration d´ensemble des revenus de l´année au titre de laquelle le fait générateur de la réduction d´impôt est intervenu.
Le logement doit être donné en location dans un délai d´un mois à compter de son achèvement ou de son acquisition si elle est postétrieure à l´exploitant de l´établissement ou de la résidence dans lequel il se situe.

Acquisition d´un logement neuf achevé ou Acquisition d´un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l´objet d´une réhabilitation

Un mois, de date à date, à compter de la date d´acquisition du logement. La date d´acquisition s´entend de la date de la signature de l´acte authentique d´achat.

Acquisition d´un logement en l´état futur d´achèvement

Un mois, de date à date, à compter de la date d´achèvement de l´immeuble.

Acquisition d´un logement achevé depuis au moins quinze ans et qui fait l´objet d´une réhabilitation

Un mois, de date à date, à compter de la date d´achèvement des travaux (la date d´achèvement des travaux est celle figurant sur l´état descriptif du logement après travaux prévu.

La location doit être effective et continue pendant toute la période d´engagement de location (cf. toutefois II-B paragraphe 40 et suivants). A cet égard, il est rappelé que la loi ne prévoit pas, pour le propriétaire du logement ouvrant droit à la réduction d´impôt, la possibilité de se réserver des périodes d´occupation dudit logement sans que cela ne remette en cause le bénéfice de l´avantage fiscal (toutefois, BOI-IR-RICI-220-10-20 au V-C paragraphe 110).

Une période de vacance est toutefois admise, en cas de changement d´exploitant (sur ce point, cf. II-B paragraphe 40 et suivants). Lorsque la vacance résultant de la défaillance de l´exploitant intervient moins de douze mois avant le terme de la période d´engagement de location, il est également admis de ne pas remettre en cause le bénéfice de l´avantage fiscal si les conditions suivantes sont réunies :

 • le logement est en état d´être loué

 • le propriétaire ne s´en réserve pas la jouissance à quelque usage que ce soit et même pour une très courte durée, pour lui-même ou un membre de son foyer fiscal

 • le logement n´est pas mis à la disposition d´un occupant à titre précaire ou à titre gratuit, même pour une très courte période, pendant la période couverte par l´engagement de location

 • le logement n´est pas cédé avant l´expiration de l´engagement de location.

Ressources du locataire

Il n´y a pas de plafonds de ressources sur le LMNP.

Plafonds de loyer LMNP - Censi-Bouvard

Aucun plafond tenant au loyer du logement ou aux ressources de son occupant n´est applicable.

Montant de la réduction d´impôt LMNP - Censi-Bouvard

Taux de la réduction LMNP

Le taux de la réduction d´impôt est fixé à 11% pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2013.
La réduction d´impôt est répartie sur neuf années, à raison d´un neuvième de son montant chaque année.
La base de la réduction d´impôt est limitée à 300 000 euros par an. Elle est constituée par le prix d´acquisition ou de revient global du logement et de ses dépendances immédiates et nécessaires, ainsi que de la quote-part de ce prix correspondant aux parties communes de l´immeuble.
Les dépendances immédiates et nécessaires du logement ouvrent droit à la réduction d´impôt aux conditions cumulatives suivantes :

 • elles sont situées dans le même immeuble ou la même résidence que le logement au titre duquel la réduction d´impôt est demandée

 • elles sont louées à l´exploitant de l´établissement ou de la résidence

 • elles sont occupées, le cas échéant, par un occupant de l´établissement ou de la résidence

Pour les résidences ou établissements qui répondent aux conditions d´imposition à la TVA fixées par le 4 de l´article 261 D du code général des impôts (CGI), la TVA est généralement exclue de la base de calcul de la réduction d´impôt, dès lors qu´elle est, le plus souvent, récupérée par le propriétaire-bailleur.
S´agissant des logements neufs ou en l´état futur d´achèvement, la base de la réduction d´impôt est constituée par le prix de revient du logement. Celui-ci s´entend du prix d´acquisition majoré des frais afférents à l´acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d´enregistrement ou taxe de publicité foncière.
Lorsque les frais afférents à l´acquisition sont, au choix du contribuable, inscrits parmi les charges immédiatement déductibles en application des dispositions de l´article 38 quinquies de l´annexe III au CGI, ces dépenses ne sont pas comprises dans la base de la réduction d´impôt.

Plafonds de l´investissement

Pour bénéficier de la réduction d´impôt, l´investissement ne peut pas dépasser les plafonds suivants :

 • plafond de 300 000 € par personne et par an,
 • plafond s´appliquant à certains avantages fiscaux. (plafonnement global des niches fiscales à 10 000 €)

Répartition de la réduction d´impôt sur la durée de l´investissement

La réduction d´impôt est répartie sur 9 années.
Par exemple, pour un investissement de 300 000 €, la réduction d´impôt est de 3667 € par an [(11 % x 300 000 €)/9]
Le fait générateur de la réduction d´impôt, qui correspond à la première année au titre de laquelle elle est accordée, dépend de la nature de l´investissement. Il est indiqué dans le tableau ci-après :

Acquisition d´un logement neuf achevé ou Acquisition d´un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l´objet d´une réhabilitation

Année d´acquisition. La date d´acquisition s´entend de la date de signature de l´acte authentique d´achat.

Acquisition d´un logement en l´état futur d´achèvement

Année d´achèvement du logement

Acquisition d´un logement achevé depuis au moins quinze ans et qui fait l´objet d´une réhabilitation

Année d´achèvement des travaux (la date d´achèvement des travaux est celle figurant sur l´état descriptif du logement après travaux).
Lorsque la fraction de la réduction d´impôt imputable au titre d´une année d´imposition excède l´impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l´impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes, jusqu´à la sixième annûe inclusivement.
Pour l´application de ces dispositions, les fractions ainsi reportées s´imputent en priorité en retenant d´abord les plus anciennes.

Déclaration fiscale LMNP

Le contribuable est tenu de joindre à sa déclaration d´ensemble des revenus de l´année au titre de laquelle il demande le bénéfice de la réduction d´impôt (code général des impôts (CGI), ann. III, art. 46 AZA nonies) :

 • une note annexe d´engagement à produire par les propriétaires de logements, établie conformément au modèle figurant au BOI-LETTRE-000220 comportant :
 - ses identité et adresse,
 - l´adresse du logement concerné,
 - pour les logements acquis en l´état futur d´achèvement ou les logements achev s depuis au moins quinze ans, la date d´achèvement du logement,
 - le nom et le type d´établissement dans lequel le logement se situe,
 - l´engagement de louer le logement meublé pendant une durée de neuf ans au moins à l´exploitant de l´établissement ou de la résidence concerné,
 - le prix d´acquisition ou de revient retenu pour la détermination de la base de la réduction d´impôt.
Toutefois, à compter de l´imposition des revenus de l´année 2012, la note annexe découlant des dispositions règlementaires du 1 du I de l´article 46 AZA nonies de l´annexe III au CGI est intégrée dans la déclaration d´ensemble des revenus à la rubrique relative à la réduction d´impôt concernée. Dès lors, les dispositions réglementaires précitées, prévoyant notamment l´engagement de location du contribuable, sont réputées satisfaites par les indications portées directement par le contribuable dans sa déclaration d´ensemble des revenus ;

 • une copie du bail conclu avec l´exploitant de l´établissement ou de la résidence mentionnant la date de prise d´effet de la location ainsi que, s´il y a lieu, la durée totale, par année civile, des périodes d´occupation du logement que le propriétaire se réserve ;

 • une copie de l´acte authentique d´acquisition du logement.

Remise en cause du dispositif LMNP - Censi-Bouvard

La réduction d´impôt obtenue fait notamment l´objet d´une remise en cause en cas de :

 • non-respect de l´engagement de location ;

 • non-respect des conditions de mise en location ; non respect des délais de location

 • cession, pendant la période d´engagement de location, des immeubles au titre desquels le contribuable a bénéficié de la réduction d´impôt.

 • interruption de la location pendant une durée supérieure à celle admise

 • utilisation du logement par son propriétaire (autre que celle prévue pour les résidences de tourisme sous conditions précises) pendant le délai de mise en location ou pendant la période d´engagement de location

Aucune remise en cause de l´avantage n´est effectuée lorsque le contribuable ou l´un des membres du couple soumis à imposition commune :

 • est atteint d´une invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l´article L. 341-4 du code de la sécurité sociale (invalides absolument incapables d´exercer une profession quelconque et invalides qui sont, en outre, dans l´obligation d´avoir recours à l´assistance d´une tierce personne pour effectuer les actes de la vie ordinaire)

 • fait l´objet d´une rupture de son contrat de travail à l´initiative de l´employeur. Il s´agit des salariés licenciés ou mis à la retraite

 • décède

Par ailleurs, la réduction d´impôt n´est pas remise en cause lorsque le non-respect de l´engagement de location résulte d´une expropriation pour cause d´utilité publique de l´établissement ou de la résidence dans lequel se situe le logement

Reprise possible de l´engagement de location en cas de décès de l´un des membres du couple soumis à imposition commune ;
Reprise possible de l´engagement de location en cas de modification du foyer fiscal ;

 

Comparatif lmnp versus censi bouvard (2.7 Mo)