La location meublée

En louant en meublé, vous n’êtes plus soumis au régime fiscal des revenus fonciers. L’activité est considérée comme une activité commerciale qui entre dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Ce régime fiscal est intéressant à plusieurs titres et notamment pour les propriétaires, professionnels ou non, qui déclarent «au réel» pendant la période de gestion locative. Mais, dans ce cas, il peut s’avérer pénalisant pour le loueur si celui-ci a basculé dans la catégorie des loueurs en meublé professionnel lors de la revente du bien.

Comment différencier la location meublée professionnelle (LMP) de la location meublée non professionnelle (LMNP)?

Aujourd'hui, il n'est plus nécessaire d’être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour être considéré comme un loueur en meublé professionnel. Cette condition a été abrogée par la loi 2019-1479 du 28 décembre 2019 article 49.

Dorénavant, un loueur qui retire plus de 23.000 euros de revenus de la location meublée et dont les recettes dépassent les autres revenus professionnels est considéré comme un loueur professionnel.

La suppression de la condition d’inscription au RCS est une bonne nouvelle pour ceux qui souhaitent avoir le statut de professionnel, car elle facilite leurs démarches. Mais cela change la donne pour les autres, qui peuvent sans le savoir basculer vers un régime fiscal qu’ils n’ont pas choisi...C'est là le piège. Explications. 

Quelles sont les différences de taxation entre le régime LMP et LMNP ?

Que vous soyez professionnel ou non, louer en meublé permet de faire des économies d’impôt sur les revenus encaissés. En choisissant le régime réel, vous déduisez de vos recettes toutes les charges que vous supportez pour la location du bien. Vous pouvez notamment amortir votre bien ce qui peut avoir un impact considérable sur vos revenus imposables.

L'amortissement conduit généralement à constater un déficit qui sera traité différemment selon que vous êtes loueur professionnel ou non.

La location meublée professionnelle est très pratiquée par les contribuables qui ont de gros revenus. La raison est simple : le déficit réalisé par leur activité de location meublée est déductible de leurs autres revenus (salaires, pension de retraite, etc.) sans aucune limite.

Ce n’est pas le cas pour la location meublée non professionnelle dont le déficit est imputable sur les revenus de même nature des dix années suivantes.

Les choses se gâtent pour les professionnels à la revente du bien

Le loueur en meublé non professionnel est taxé sur la plus-value selon le régime classique des plus-values des particuliers au taux de 36,2% (19% d'impôt + 17,2% de prélèvements sociaux), sans tenir compte des amortissements déjà déduits.

La base taxable est diminuée grâce à un système d'abattements qui dépendent de la durée de détention de telle sorte que vous serez totalement exonéré d'impôt sur le revenu au bout de vingt-deux ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Malheureusement, si, du fait des recettes encaissées, vous basculez sans l’avoir voulu dans le dispositif du meublé professionnel, la plus-value est taxée comme une plus-value professionnelle.

Si le logement est détenu depuis plus de deux ans, la plus-value dite «court terme» (égales aux amortissements pratiqués) est imposée à l’impôt sur le revenu.

La plus-value «long terme» ou plus-value brute (égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition sans tenir compte des amortissemens) est, elle, soumise au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%. À la revente, la fiscalité du LMP risque donc de vous coûter plus cher que celle du LMNP.

Prenons un exemple

Imaginons un bien loué meublé acquis pour 200.000 euros et revendu 300.000 euros quatre ans plus tard. La plus-value brute est de 100.000 euros en LMP et de 65.000 euros en LMNP (300.000 – 200.000 – 35.000 de frais correspondants aux travaux et frais d’acquisition)

Sans abattement pour durée de détention, l’impôt en LMNP est de 23.530 euros (65.000 x 36,2%).

Les amortissements déduits lors de la location (35.000 euros par hypothèse) alourdissent la facture à la revente du loueur professionnel. Dans notre exemple, si le loueur est taxé dans la tranche d’imposition à 30%, il paie 10.500 euros d’impôt au titre de la plus-value court terme auxquels s’ajoutent 30.000 euros d’impôt sur la plus-value long terme (100.000 x 30%), soit 40.500 euros d’impôt au total, contre 23.530 euros en LMP.

Des solutions pour maîtriser son imposition

Que faire ? Avant de vous lancer dans la mise en vente du logement, vérifiez votre statut fiscal avec l’aide de votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE ou votre expert-comptable.

Si vos recettes dépassent 23.000 euros, interrogez -vous sur l’opportunité de laisser le logement vacant avant de le vendre afin de le céder en LMNP. 

Si l’absence de loyers vous coûte plus cher que le surplus d'impôt sur la plus-value, sachez que tout n’est pas perdu. Vous serez exonéré d’impôt sur la plus-value à condition d’avoir exercé votre activité de loueur en meublé professionnel pendant au moins cinq ans et de ne pas avoir plus de 90.000 euros de recettes en moyenne sur les deux dernières années.