Dispositif Denormandie

Le Denormandie : une incitation fiscale pour rénover les logements

Depuis le 1^er janvier 2019, le contribuable qui achète un bien ancien, le rénove et le met en location bénéficie d'une réduction fiscale de 12 % (pour une location pendant six ans), de 18 % (neuf ans) ou de 21 % (douze ans) du prix d'achat, dans la limite de 63.000 € de réduction fiscale totale (300.000 € d'investissement).

Les travaux réalisés doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération. Alors que, pour bénéficier du « Pinel dans l'ancien », sur lequel est calqué ce nouveau dispositif, il faut engager des travaux de gros oeuvre, qui doivent remettre le logement « à neuf ». Une contrainte qui, pour le ministre, explique son échec (alors que le Pinel classique a dopé le marché du neuf). « Jusqu'à présent, le Pinel dans l'ancien ne pouvait concerner que des taux de travaux très importants, ce qui, dans nombre de territoires, a joué un rôle dissuasif », a-t-il en effet expliqué lors du débat sur la loi de finances à l'Assemblée.

Le « Denormandie » semble donc être bien plus souple. Il faut toutefois attendre la publication du décret pour connaître la nature des travaux éligibles. A noter que ces derniers devront obligatoirement être réalisés par une entreprise.

Ce dispositif devrait aussi être davantage à la portée du portefeuille des particuliers que la réduction fiscale Malraux, qui vise des biens immobiliers de caractère nécessitant, qui plus est, une réhabilitation totale.

Plus de 200 villes visées

Sont ainsi concernées les 222 villes du plan Action coeur de ville et toutes celles qui ont conclu une opération de revitalisation du territoire (ORT), une nouveauté issue, elle, de la loi Elan (Evolution du logement, de l'aménagement et du numérique), parue fin novembre 2018. Cf carte ci-dessous*.

Loyers plafonnés

Du nouveau dans la loi de finances 2024

Le dispositif Denormandie, similaire au Pinel, mais applicable aux logements anciens, vise à encourager la rénovation de ces biens. Cette mesure s'appliquait initialement aux logements acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2023. Finalement, la loi de finances pour 2024 a prolongé ce dispositif jusqu'au 31 décembre 2026 et corrigé une incohérence de la loi de finances pour 2022.

Concrètement, les propriétaires réalisant des travaux d'amélioration peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt calculée en fonction du prix de revient net du logement, avec un pourcentage variant selon la durée de location, sous certaines conditions de loyer.

La loi de finances pour 2022 faisait apparaître une incohérence qui vient d’être corrigée. Effectivement, auparavant, les taux de réduction d'impôt variaient selon que l'acquisition se faisait directement ou via des parts de SCPI. Désormais, les taux applicables aux souscriptions de parts de SCPI, à partir du 1er janvier 2023, sont alignés sur ceux des investissements directs (12 % ou 18 % en France hexagonale, 23 % ou 29 % en Outre-mer).

Il convient de noter également que les réductions de taux pour les années 2023 et 2024, applicables au Pinel, ne s'appliquent pas aux investissements directs ou aux souscriptions de parts de SCPI éligibles au Denormandie ancien.

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