Le recours à une SCI

La SCI peut se révéler être un bon outil de gestion de votre patrimoine. Il convient cependant d’analyser ses avantages et ses inconvénients.Vos objectifs patrimoniaux seront déterminants dans le choix de cette solution. Il peut s’agir de :

- Acquérir ou gérer votre patrimoine ;
- Scinder votre patrimoine si vous êtes chef d’entreprise ;
- Organiser votre succession pour transmettre progressivement et/ou éviter l’indivision ;
- Protéger un proche (conjoint, concubin, partenaire pacsé, enfant mineur non émancipé ou majeur incapable juridiquement) ...

Plusieurs points de vigilance devront être respectés dans la constitution d’une SCI :

- La tenue d’une comptabilité ;
- Le choix de la fiscalité des associés sur les revenus ;
- La rédaction des statuts pour définir les pouvoirs de gestion du gérant, et la prise de décision dans l’administration de la société ;
- Les apports à la SCI ;

En principe facultative, la tenue d'une comptabilité est fortement conseillée pour permettre aux associés d'assurer leur droit de contrôle sur la gestion, et la fiscalité de la société (C. civ., art. 1855 et 1856), ou encore pour évaluer la valeur des droits financiers en cas de retrait.

Le nombre d’associés est au minimum de 2.

Fiscalité

Si la SCI est fréquemment soumise à l'impôt sur les revenus (IR), les revenus seront imposés selon le taux d’imposition sur les revenus globaux des associés + prélèvements sociaux de 17,2 %. Les associés bénéficient du regime des plus values aux particuliers dans le régime de transparence (IR).

Les associés peuvent, sur demande expresse, opter pour l'impôt sur les sociétés selon la nature de l’activité (location meublée).

‍Critères de choix

Avant d'opter pour une imposition à l'impôt sur les sociétés, de préférence en début d'activité, plusieurs éléments doivent être pris en compte :

- les avantages de l'IS, avec une faible base imposable (taux forfaitaire de 30 %), une imposition applicable uniquement en cas de distribution ;
- les inconvénients de l'IS, avec l'application du régime des sociétés commerciales, une taxation des plus-values pénalisante, par réintégration des amortissements ;
- l’apport d'un immeuble qui entraîne le paiement de droits d'enregistrements ;
- la fiscalité immédiate et future de l'associé ;
- le besoin futur annuel de revenus de l'associé.
- le passage de l'IR à l'IS est dorénavant possible avant le 5ème exercice de l’activité  (article 239 du CGI) ;

La SCI familiale permet de prévoir le contrôle de gestion d’un bien, tout en protégeant ses  proches par une rédaction minutieuse des statuts.‍

Administration de la société

– La société peut être gérée par une ou plusieurs personnes, physiques ou morales nommées gérantes (C. civ., art. 1846). Les décisions qui excèdent leurs pouvoirs sont prises par les associés (C. civ., art. 1852).

La nomination du ou des gérants peut intervenir dans les statuts, ou dans un document annexe. En cours de vie de la société, la désignation intervient lors d'une assemblée générale ou par consultation écrite.

Il convient de préciser la durée de son mandat et son acceptation, ses pouvoirs, les conditions de sa révocation, etc.
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Clause d'agrément

Les parts sociales ne peuvent être cédées qu'avec l'agrément de tous les associés, sauf si les statuts prévoient des dispositions particulières (sur les dispositions en cas de cession ou de transmission à cause de mort, V. C. civ., art. 1861 à 1864 et art. 1870 à 1870- Les clauses d'agrément permettront d'écarter l'entrée dans la société de personnes indésirables. 
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L’IFI

En cas de détention d’un bien constituant la résidence principale au travers d’une SCI, l’abattement de 30 % n’est pas applicable.
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GERER LA TRANSMISSION ANTICIPEE

La SCI permet aux parents associés de donner la nue propriété des parts à leurs enfants, associés, tout en gardant le contrôle de la gestion des biens, en tant qu’usufruitiers.

La transmission anticipée des parts peut être réalisée progressivement.
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EFFECTUER DES APPORTS à une SCI (en numéraire ou de biens et droits immobiliers)

La taxation varie selon la nature de l’apport :‍


Les apports à titre pur et simple

Les apports en numéraire rémunérés uniquement par des droits sociaux ne subissent aucun droit d'enregistrement lorsqu'ils sont réalisés lors de la constitution ou lors d'une augmentation de capital d'une SCI, quel que soit son régime fiscal (CGI, art. 810 et art. 810 bis).

Les apports de biens ou droits immobiliers réalisés à une SCI passible de l'IR sont enregistrés gratuitement qu'ils soient réalisés lors de la constitution de la société ou en cours de vie lors d'une augmentation de capital.

Les apports de biens ou droits immobiliers réalisés à une SCI soumise à l'IS sont taxés au droit de mutation à titre onéreux au taux de 5 %.‍

Les apports à titre onéreux

Les apports rémunérés uniquement par des espèces ou par la prise en charge du passif grevant l'objet de l'apport sont considérés comme une cession : ils sont donc soumis aux droits de mutation ordinaires, selon la nature des biens apportés.

Les droits de mutation à titre onéreux s’élèvent à 5 % que la SCI soit soumise à l'IR ou l'IS.‍

Les apports mixtes

Les apports rémunérés, à la fois par des droits sociaux et des espèces ou le remboursement d'une dette dépendent, pour la liquidation des droits d'enregistrement , des deux régimes , celui des apports à titre pur et simple et celui des apports à titre onéreux. En conséquence, au-delà du montant des parts attribuées, ces apports sont considérés comme une cession et soumis aux droits de mutation du bien apporté.

Les réflexions à mener pour parvenir à la rédaction des statuts sont absolument déterminantes. Le coût de l'appel à un professionnel est infime au regard des ennuis qu'il permettra d'éviter !

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