Garantir ses loyers

L’assurance loyers impayés, également appelée Garantie des Loyers Impayés (GLI), garantit notamment le bailleur contre le risque d’impayé du locataire mais aussi sur d’autres points (ex : détériorations immobilières, frais de contentieux …).

Sachez, avant tout, qu’il existe une assurance loyers impayés gratuitement mise à votre disposition par les Pouvoirs Publics, sous certaines conditions : il s’agit de la garantie Visale financée par Action Logement. 

Que couvre l’assurance loyers impayés ?

Il faut bien étudier chaque contrat ou s'adresser à votre conseiller AVENIR & SERENITE PATRIMOINE, qui est courtier en assurances. En effet, certaines assurances loyers impayés couvrent uniquement les impayés de loyers, certaines incluent d'autres risques ou le proposent en option. 

Il s’agit par exemple, des garanties :

• Détérioration immobilière (votre locataire a détérioré l'immeuble) ;
• Protection juridique (réglant les frais de justice découlant d’un litige) ;
• Indemnisation de frais de contentieux (liés à une procédure d’expulsion) ; 
• Couverture des loyers en cas de décès d’un locataire (loyers payés jusqu’à l’arrivée d’un nouveau locataire) ; 
• Vacance locative.

Ces garanties complémentaires ou optionnelles peuvent vous intéresser… ou pas. À vous de voir.

Les garanties loyers impayés (GLI) sont limitées sur la durée couverte et le montant total. Là encore, c'est à vous de déterminer vos besoins, notamment si vous avez un prêt en cours sur l'immeuble. Faites vos calculs, en n’oubliant pas de prendre en compte l'éventuelle franchise ou le délai de carence du contrat qui peut vous obliger à fournir un effort important de trésorerie en attendant d'être indemnisé.

A noter que la plupart des assurances loyers impayés limitent aussi le montant du loyer mensuel couvert (3.500 €, par exemple).

Comment fonctionne la garantie loyers impayés (GLI) ? 

C’est un point très important des conditions générales qui est à lire attentivement. En plus de délais à respecter, des actions précises doivent être effectuées, parfois, sous peine de nullité du contrat d’assurance loyers impayés. Dans tous les cas, il faut prévenir la compagnie dès la survenance du 1er impayé. 

Par exemple, des délais précis sont à respecter pour la déclaration des impayés de loyers. Souvent, les compagnies ne vous permettent pas d’attendre plusieurs mois avant d’agir. En effet, les compagnies d’assurance loyers impayés vous demandent d’intervenir dès le premier impayé de loyer, avec une lettre de rappel après « X » jours,  une mise en demeure… jusqu’à la procédure d’expulsion. Certains contrats d’assurance loyers impayés exigent le recours à un huissier de justice.

Concernant les dégradations, la preuve doit être apportée par la fourniture de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie en bonne et due forme ! Si votre locataire est parti à la cloche de bois, une procédure spéciale sera également à suivre.

Attention : certains contrats ont des exigences précises sur le choix du locataire, et notamment la vérification de son profil et de sa solvabilité. Respectez scrupuleusement toutes ces contraintes au risque de voir la compagnie vous refuser sa garantie au moment où vous en aurez besoin…

L'intervention de votre conseiller AVENIR & SERENITE PATIRMOINE, courtier en assurances, vous permettra d'obtenir un accord préalable de la compagnie, avant de signer le bail : inutile de payer une prime pour se voir ensuite refuser la garantie pour un vice de forme !

Combien coûte une assurance loyers impayés ? 

Les tarifs varient en fonction des compagnies, des contrats et des garanties offertes. 

Ordre d’idées : une assurance loyers impayés coûte généralement entre 3 % et 3,5 % du montant des loyers, charges comprises. 

L’indemnisation est généralement versée trimestriellement.

Attention : la prise en charge du sinistre n’intervient souvent qu’à partir du 3ème ou du 4ème mois suivant celui du 1er impayé de loyer, avec effet rétroactif. Si vous souscrivez une assurance loyers impayés, vous devrez ainsi patienter au moins un trimestre avant de recevoir le premier paiement de l’assureur. Un paramètre à prendre en compte si vous avez des mensualités d’emprunt à rembourser. 

Important : les cotisations à une assurance loyers impayés sont déductibles des revenus fonciers (location nue) ou des bénéfices industriels et commerciaux (location meublée) si vous choisissez le régime réel.