Calculez le vrai prix de revient de votre immobilier

Pour déterminer avec lucidité votre capacité financière à tenir vos engagements dans le temps, tant vis-à-vis de la banque, que du locataire et de la copropriété, voici toutes les dépenses qui entrent en ligne de compte dans le cadre d’un investissement locatif.

La maîtrise de votre budget au moment de l’achat d’un bien immobilier que vous destinez à la location conditionnera la bonne gestion de vos finances au cours des années qui suivent. Car le prix sur lequel vous vous mettez d’accord avec le vendeur, même s’il inclut l’éventuelle commission d’agence, n’est pas le coût réel pour devenir propriétaire.

Un certain nombre de frais, plus ou moins importants, se cumulent. Si vous n’en tenez pas compte dès le départ, vous risquez de connaître des déconvenues et, surtout, de définir approximativement vos besoins en financement. Pour les mêmes raisons, il est indispensable d’identifier en amont l’ensemble des charges auxquelles vous devrez faire face en tant que bailleur. L’impact fiscal de l’opération d’investissement doit lui aussi être mesuré. Vous déterminerez ainsi avec lucidité votre capacité financière à tenir vos engagements dans le temps, tant vis-à-vis de la banque, que du locataire et de la copropriété.

Calculer le prix d’acquisition, sans omettre les frais annexes

Au prix de vente, vous devez ajouter des frais annexes qui, sauf exceptions, ne seront pas financés par l’emprunt.

Les frais de notaire. Ils sont autour de 8 % pour un bien ancien et de 3 % pour un bien neuf. Le simulateur Immobilier.notaires.fr/fr/frais-de-notaire est un bon outil pour les déterminer. N’entrent pas dans l’assiette de calcul de ces frais la commission d’agence et la valeur des meubles du logement (cuisine, salle de bains, penderie…).

Les frais de dossier bancaires. Ils correspondent aux frais facturés par la banque pour rémunérer l’étude et le montage de votre dossier de prêt. Leur montant est variable, mais ils sont ordinairement compris entre 500 et 1 000 euros. Les banques en ligne se distinguent en ne prélevant aucuns frais

Les frais de garantie. En plus de l’assurance décès invalidité, les banques exigent toujours une garantie. Autrefois hypothèque, elle prend aujourd’hui presque toujours la forme d’un cautionnement donné par Crédit Logement. Pour un emprunt classique de 120 000 euros, par exemple, la garantie vous coûtera 1 788 euros (somme restituable à hauteur de 70 % à la fin du contrat de prêt).

Les travaux. Les logements vendus sont rarement impeccables. Même un simple rafraîchissement des sols et des murs doit être budgétisé. A fortiori quand il s’agit de rénover la salle de bains ou la cuisine, deux marqueurs essentiels du confort du logement, ainsi que l’électricité ou les portes et fenêtres. Vous devrez donc disposer du budget travaux ou le faire financer : soit en contractant un prêt travaux (prêt à la consommation), soit, pour une rénovation lourde et coûteuse, en l’intégrant au prêt souscrit pour l’achat du bien. Dans les deux cas, la banque exigera des devis.

Définir le montant du loyer, sans oublier les charges

Pour maîtriser votre budget annuel, vous devez d’abord vous atteler aux rentrées d’argent. Le loyer et les charges locatives constituent les seules recettes de votre opération, d’où l’importance, avant de vous lancer, d’en avoir une estimation juste. Si vous investissez dans le cadre d’un dispositif défiscalisant (Pinel, Denormandie…), c’est facile : vous fixerez, la plupart du temps, le loyer au maximum des plafonds autorisés par décret, en fonction de la zone de situation du bien.

Si vous achetez à Paris, il faudra aussi respecter des plafonds et, ce, même en dehors d’un dispositif défiscalisant. En effet, depuis le 1er juillet de cette année, la capitale a remis en place l’encadrement des loyers pour tous les nouveaux baux. De ce fait, un appartement ne doit pas être loué au-dessus d’un certain prix, le « loyer de référence majoré », calculé par l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap) selon les caractéristiques du bien (pour les loyers par arrondissement, rendez-vous sur Referenceloyer.drihl.ile-defrance.developpement-durable.gouv.fr). Attendez-vous à la même réglementation à Lille très rapidement, où elle avait déjà été mise en oeuvre en 2017.

D’une manière générale, en zone tendue, le loyer que vous allez réclamer est celui que payait le précédent locataire, à moins que vous ne réalisiez des travaux d’ampleur dans le logement, ce qui vous autorise à fixer un prix plus élevé. Hors zone tendue, il n’y a pas de contraintes réglementaires et vous établissez le loyer que vous pensez être juste en fonction du marché. Pour vous y aider, observez les annonces de location chez les professionnels ou sur les sites spécialisés et/ou sollicitez l’avis d’un professionnel de la gestion locative.

Pour estimer les charges qui accompagnent le loyer, il suffit de consulter les documents de la copropriété (et notamment l’état daté) qui sont annexés au compromis de vente. Dans les comptes communiqués par le syndic à la suite de l’assemblée générale annuelle pour le lot visé, figurent le montant global des charges dues pour le logement, ainsi que la part de celles qui sont récupérables (ascenseur, entretien des espaces verts…), ces dernières correspondant grosso modo à 70 % du total. Elles sont régularisables une fois par an.

Lister les dépenses annuelles, y compris celles imprévues

Au rayon des décaissements, les mensualités de remboursement du prêt ne sont pas les seules qu’il faut comptabiliser, même si elles représentent bel et bien le poste le plus lourd. Vous devez anticiper d’autres frais.

Les charges de copropriété

A moins d’acheter une maison, vous paierez chaque trimestre des provisions pour le fonctionnement de l’immeuble (entretien, électricité, gardien, eau froide, voire eau chaude et chauffage si leur consommation ne sont pas individualisées, travaux…). Leur montant est variable selon le standing de l’immeuble et les services fournis, la taille du logement et les tantièmes qui lui sont attribués. Pour un studio de standing moyen, elles peuvent être de l’ordre de 200 à 300 euros par trimestre, voire de 400 euros s’il y a un gardien. Vous pourrez récupérer une bonne partie de ces charges auprès de votre locataire mais environ 30 % de celles-ci vous incomberont.

L’assurance propriétaire non-occupant

Obligatoire, elle complète l’assurance multirisque habitation du locataire et l’assurance de la copropriété. Son coût varie selon le loyer annuel et les caractéristiques du bien, la nature de la location (meublée ou non) et la compagnie d’assurances. Il faut compter en moyenne 1,5 % du loyer annuel hors charges.

La taxe foncière

A régler chaque année en octobre, son montant est déterminé en fonction de la taille du logement, de ses caractéristiques et, bien sûr, de la commune. Avant de signer, demandez à connaître son coût. Elle inclut la taxe d’enlèvement des ordures ménagères que vous pouvez toutefois récupérer auprès de votre locataire.

Les frais de gestion

A prévoir si vous ne gérez pas vous-même votre bien. Vous devrez alors rémunérer un professionnel. Les honoraires de gestion locative sont libres et très variables d’une agence à l’autre, mais ils sont souvent compris entre 6 et 9 % hors taxes du loyer annuel sans les charges.

L’assurance loyers impayés

Elle n’est pas indispensable, mais si vous décidez de la souscrire, elle vous coûtera entre 3 et 5 % du montant annuel du loyer, charges comprises.

Toutes ces dépenses sont à peu près prévisibles, à quelques centaines d’euros près. En revanche, il reste toujours une part d’inconnue : les travaux exceptionnels. Une lecture attentive des derniers procès-verbaux d’assemblée générale vous aidera à détecter l’existence de certains problèmes dans la copropriété (mauvaise étanchéité d’une toiture terrasse, par exemple, pignons fissurés) qui, pour l’heure, sont mis de côté mais pour lesquels tôt ou tard des travaux coûteux devront être engagés. Idem pour le logement : une vérification méticuleuse de l’état technique s’impose. Un simple vitrage, par exemple, signifie qu’il faudra sans doute un jour installer un châssis moderne et performant d’un point de vue thermique et acoustique si vous voulez que votre bien continue de se louer correctement. Resteront les petits imprévus comme un robinet vétuste à changer, une ventilation ou des volets à réparer, travaux qui incombent nécessairement au bailleur.

Les charges auxquelles vous devrez faire face en tant que propriétaire bailleur sont déductibles de vos revenus locatifs, soit de façon forfaitaire (pour le régime micro-foncier, en appliquant un forfait de 30 % du montant des loyers annuel), soit pour leur montant réel. Dans ce dernier cas, il y a quelques particularités. Concernant les mensualités bancaires, seule la part correspondant aux intérêts pourra être déduite. Les charges de copropriété ne pourront venir réduire le revenu que pour leur montant réellement payé, déduction faite de la part récupérée auprès du locataire. Même mécanisme pour la taxe foncière : il faudra diminuer son montant de celui de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères puisqu’elle est aussi récupérable.