Investir dans la pierre est un placement que les professionnels du secteur qualifient le plus souvent de « bon père de famille ». A la clé ? Peu voire aucun risque de pertes en capital et des perspectives de revente plus que prometteuses compte tenu de la hausse continue des prix de l’immobilier, notamment dans les grandes villes françaises.
Le problème tient au fait que lorsque l’on se tourne du côté des propriétaires-bailleurs, l’investissement s’avère toujours plus conséquent, la rentabilité locative nettement moins…
En France, la rentabilité immobilière d’un bien mis en location a sensiblement diminué depuis le milieu des années 90. C’est essentiellement dû à la hausse du prix de l’immobilier. On ne peut pas considérer que le montant des loyers ait été revu à la baisse. C’est même plutôt l’inverse. Pour autant, si l’on se positionne d’un point de vue purement investisseurs, les prix dans les grandes villes françaises ont considérablement augmenté.
Résultat : si l’on se concentre sur les investisseurs, on se rend compte que les loyers ont, certes, augmenté, mais pas autant que les prix au mètre carré. Et c’est bien pour cela que la rentabilité locative s’érode au fil des ans. Si l’on prend en exemple des villes comme Lyon ou Bordeaux, on observe bien que les prix ont été multiplié par deux ces dernières années, pas la rentabilité locative. Que dire également de villes comme Paris où le plafonnement des loyers est à nouveau appliqué ? Là encore, la rentabilité locative pour les propriétaires-bailleurs a été revue à la baisse.
L’autre point à considérer porte, cette fois, sur l’attractivité des villes françaises. Les plus petites d’entre elles souffrent de plus en plus de désertification. Pour le coup, le prix de l’immobilier a plutôt tendance à diminuer et la rentabilité locative peut donc potentiellement être maintenue. Mais il est vrai que dans ces villes se pose aussi la question de la valorisation future des biens au moment de la revente.
Si l’on se tourne du côté de l’investissement résidentiel, on se rend compte que la rentabilité des baux varie d’une manière importante d’une ville à l’autre, parfois même d’une rue à l’autre dans les grandes métropoles. Le taux de rendement annuel peut aller de 1,5 à 6% dans certaines villes (en fonction de leur taille et de leur dynamisme économique). A Paris, nous sommes clairement sur du 1 à 2%, voire en dessous. Mais tout dépend naturellement de l’actif, de sa localité, de la qualité de l’emplacement et de l’adresse exacte. Cela peut, en effet, considérablement varier. Tout dépend également de l’objectif de l’investisseur.
Aussi, pour améliorer le rendement d’un investissement locatif, plusieurs stratégies peuvent être mises en œuvre :
1ère piste
Prenez en compte et faites les travaux qui s'imposent
Si l’on achète un bien dans un immeuble où des travaux de rénovation ont été réalisés récemment, cela présage que le propriétaire ne sera pas contraint de débourser d’importants montants dans les années à venir pour justement financer des travaux. Si l’immeuble en question est ancien et qu’il nécessite d’être ravalé, la rentabilité locative risque d’être revue à la baisse compte tenu des charges à venir. Il convient, par conséquent, de bien observer ce point avant tout achat immobilier pour éviter de voir baisser cette rentabilité locative à plus ou moins longue échéance.
Un logement bien entretenu et confortable se loue plus facilement. Il n'y a pas de secret. Alors ne remettez pas au lendemain les petits travaux de réparation ou d'amélioration (peinture, robinet qui fuit…) ou les travaux de rénovation plus importants (cuisine équipée, isolation…).Vous serez gagnant financièrement car un logement bien entretenu coûte moins cher au quotidien et en réparations courantes.
2ème piste
Diminuez vos charges récurrentes qui grèvent la rentabilité au long cours
Il convient de négocier les frais de gestion de l’administrateur de bien et d’étudier de près certains frais annexes (honoraires, agences, etc.).
Surveillez vos dépenses de chauffage : visez l'excellence et ne vous contentez pas d'un D sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui apparaîtra sur votre annonce de location. Un logement énergivore risque de faire fuir les locataires potentiels qui auront peur pour leurs factures et leur confort. N'hésitez pas à prévoir de changer votre mode de chauffage ou/et de remplacer les fenêtres.
INCONTESTABLEMENT, ces points favorisent le neuf qui est pourtant très sensiblement plus cher : c'est contre-intuitif, mais si l'on réfléchit bien : pas de travaux à prévoir pendant au minimum 10 ans, pas de frais d'agence, des frais de notaire réduits, des charges réduites, notamment en raison des normes, PENDANT TOUTE LA DUREE DU PLACEMENT.
Et il ne faut pas se dire : "c'est une charge locative, c'est le locataire qui paye !" Il faut bien comprendre que le locataire a un budget tout compris, ce qu'il ne paye pas en charges, il le paye en loyers...
3ème piste
Renégociez votre prêt et vos assurances
C'est le moment ou jamais pour vous pencher sur ces deux postes qui pèsent lourd dans votre budget. Les taux d'intérêt sont au plus bas. Alors prenez rendez-vous chez votre banquier pour renégocier votre prêt et obtenir des mensualités moins élevées. Changer d'assurance emprunteur est source de grandes économies. N'hésitez pas à nous contacter pour faire jouer la concurrence et à renégocier vos cotisations !
Évitez les loyers impayés
- demandez la caution d'un proche du locataire ;
- souscrivez une assurance loyers impayés ; là aussi, nous contacter !
- faite jouer la garantie Visale. Ce dispositif de cautionnement gratuit, financé par Action Logement, prend en charge le paiement du loyer et des charges locatives pendant la durée du bail et ses renouvellements dans la limite de 36 mois sur toute la durée d'occupation du locataire ;
- signez un bail notarié, particulièrement pour les locaux commerciaux (car le coût de l'acte notarié n'est pas négligeable, il faut être sûr que le locataire ne va pas changer trop rapidement). Si le locataire ne paie pas ses loyers, le propriétaire pourra s'adresser directement à un huissier pour mettre en oeuvre une saisie, sans autorisation judiciaire préalable.
4ème piste
Participez aux décisions de la copropriété
En copropriété, toutes les décisions importantes (budget, travaux, évolution des charges…) sont prises lors des assemblées générales. Souvent boudées par les copropriétaires, ces réunions sont pourtant cruciales compte tenu des questions qui y sont abordées. Il est donc important d'y assister afin d'être impliqué dans la vie de l'immeuble, prendre part aux décisions qui seront votées, surveiller l'évolution des charges qui, si elles deviennent trop importantes, risquent de faire fuir les locataires. Être partie prenante dans les décisions sur les gros travaux permet aussi d'entretenir et de valoriser votre patrimoine immobilier.
5ème piste
Révisez le loyer
Chaque année, vous pouvez revaloriser le prix de votre location en vous basant sur l'indice de référence des loyers (indice). Bien que limitée, cette augmentation pourra servir à couvrir les hausses de charges et maintenir votre rendement. Renseignez-vous cependant pour savoir si vous êtes concerné par l'encadrement des loyers si votre location est en zone tendue. Vous ne pourrez peut-être pas faire ce que vous voulez.
6ème piste
Optez pour la location meublée
En louant en meublé, vous pouvez envisager un loyer plus élevé que dans le cas d'une location nue. Même si cela présente plus de contraintes, la demande reste forte et la fiscalité est particulièrement avantageuse. En optant pour la déclaration au réel, vous pourrez créer un déficit foncier et déduire certaines de vos dépenses (travaux, assurances, intérêts d'emprunt…).
7ème piste
Pensez à la colocation
La colocation n'est pas votre première intention… et pourtant ! Les étudiants et les jeunes actifs sont très demandeurs de cette formule de logement. Avantage : il y a très peu (voire aucune) de période de vacance locative, et financièrement vous serez gagnant. Un appartement en colocation peut se louer légèrement plus cher qu'en location standard. Vous limiterez aussi les risques d'impayés de loyers par le jeu de la clause de solidarité, vous permettant de vous retourner vers tous les colocataires en cas de souci.
8ème piste
Ne faites pas l'impasse sur la fiscalité
Dans le cas d’une nouvelle acquisition, les dispositifs que sont le Pinel pour le neuf ou le Denormandie pour l'ancien, doivent être considérés. Idem pour ce qui est des dispositifs Malraux, Monuments Historiques ou du Déficit Foncier. Ils peuvent, selon la qualité des biens et de l’emplacement, s’avérer particulièrement efficaces. Notamment lorsqu’il s’agit de déduire le coût de travaux de rénovation des revenus fonciers. Cela revêt l’avantage non négligeable pour les investisseurs d’effacer la CSG et la CRDS et donc d’accroître la rentabilité locative d’un bien.
9ème piste
Et pourquoi pas la pierre-papier ?
Sur le papier, ce qui s’applique sur l’immobilier résidentiel peut également s’appliquer sur de l’immobilier professionnel. Par « professionnel », il faut comprendre : investissement dans des bureaux, des locaux commerciaux en direct ou au travers de SCPI. Il est aussi possible d’acheter des entrepôts, des commerces, des résidences hôtelières par l’intermédiaire de professionnels. La rentabilité locative d’un investissement professionnel (ce, même s’il n’existe pas de dispositifs défiscalisants), se révèle plus intéressante que celle d’un investissement résidentiel au final.
Pour ce qui est des SCPI toujours, il peut également être pertinent d’investir dans des biens situés dans d’autres pays d’Europe. Pour quelle raison ? Parce que les bénéfices des crédits d’impôts ne sont ni soumis à la CSG, ni à la CRDS. La pression fiscale se révèle donc moins forte pour les investisseurs français. A ce titre, se tourner vers des pays comme l’Espagne, l’Allemagne, l’Italie, le Portugal, la Hollande ou encore la Belgique peut s’avérer judicieux. Le Portugal et l’Espagne parce qu’il s’agit de pays où la croissance est au rendez-vous. La Hollande ou la Belgique du fait de leur stabilité économique.
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Dans tous les cas, les investisseurs doivent conserver à l’esprit que pour investir dans l'immobilier, que ce soit en direct ou dans des SCPI, il convient de se projeter sur une longue période, minimum 8 ans avec une vision à 15 ans. L’objectif étant aussi de limiter les fluctuations de taux et de prix.
