Passoires énergétiques : quand les travaux de rénovation sont impossibles à réaliser

Publié le 22 août 2023

L’obligation de réaliser des travaux de rénovation énergétique pour pouvoir continuer à louer un logement énergivore peut être écartée dans certains cas.

Afin de lutter contre « les passoires énergétiques », il n’est plus possible, depuis le 1er janvier 2023, de louer certains logements très énergivores (ceux affichant la classe G au diagnostic de performance énergétique (DPE) et consommant plus de 450 kilowattheures (KWh) d’énergie par mètre carré et par an). Cette interdiction vise à inciter les bailleurs à réaliser des travaux de rénovation énergétique dans leur logement. À noter que d’autres échéances vont sortir certains biens du marché locatif. Ainsi, au 1er janvier 2025, ce sont les logements affichant une étiquette énergétique de classe F qui seront interdits à la location. Puis, au 1er janvier 2028 et 1er janvier 2034, les logements estampillés respectivement classe F et E seront également écartés du marché locatif.

Des exceptions à l’obligation de travaux

Dans certaines situations et configurations, il peut être difficile de réaliser des travaux de rénovation énergétique dans des logements locatifs. C’est la raison pour laquelle un décret du 18 août 2023 prévoit notamment des cas où l’obligation de performance énergétique minimale de logements loués pourra être écartée. Ainsi, dans le cadre d’un contentieux entre un bailleur et un locataire, le juge ne pourra pas ordonner la réalisation de travaux de rénovation énergétique si :

- ces derniers feraient courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos et couvert des bâtiments, attesté par une note argumentée rédigée, sous sa responsabilité, par un homme de l’art ;

- les travaux nécessaires, entraînant des modifications de l’état des parties extérieures, y compris du second œuvre, ou de l’état des éléments d’architecture et de décoration de la construction, ont fait l’objet, pour ce motif, d’un refus d’autorisation par l’autorité administrative compétente.

Le propriétaire devant produire les pièces justifiant de l’impossibilité de réaliser les travaux visant à atteindre un niveau de performance minimal.

Précision : ces dispositions seront applicables à compter du 1er janvier 2025.

Décret n° 2023-796 du 18 août 2023, JO du 20

Article publié le 22 août 2023 - ©  Les Echos Publishing - 2023 - Réf : 544686

Le gouvernement a opté pour une solution étalée dans le temps pour lutter contre les 7 millions de «passoires thermiques» que compte la France. Près de la moitié d’entre elles concerne le parc privé locatif et l’autre est occupée par les propriétaires.

Incitation, obligation, sanctions

Ce dispositif «progressif» se compose de trois phases - incitations, obligations et sanctions - qui s’étaleront sur environ dix ans. La première, qui démarrera en 2020 et durera «4 à 5 ans» selon le ministre, vise à inciter les propriétaires à faire passer leurs logements classés F et G (dans le diagnostic de performance énergétique) au moins au niveau E. Pour ce faire, les aides de l’Agence nationale de l’habitat, des certificats d’économie d’énergie et du CITE seront mobilisées. Un audit énergétique en cas de mise en vente ou en location d’un logement classé F ou G au sens du diagnostic de performance énergétique sera exigé à partir de 2022.

Puis entre 2024/2025 et fin 2027 s’ouvre une deuxième phase, plus «punitive». Les propriétaires des logements classés F et G et promis à la vente devront tous avoir réalisé les travaux de rénovation énergétique nécessaires. Le cas particulier des copropriétés en difficulté est pris en compte, en fixant une échéance décalée à 2033, dans la mesure où d’autres travaux doivent être prioritairement réalisés, notamment ceux relatifs à la mise en sécurité contenus dans l’article 3 de la loi énergie-climat.

Enfin, à partir de 2028, les propriétaires des «passoires thermiques» qui n’auront pas été rénovées pourraient être sanctionnés. La convention citoyenne pour le climat composée de 150 citoyens pourra notamment être mise à contribution pour déterminer les sanctions, indique-t-on au ministère de la Transition écologique. Parmi elles, la fin du certificat de conformité pour les mauvais élèves. Les sanctions seront «différenciées pour les propriétaires bailleurs et pour les propriétaires occupants, et tiendront également compte des situations particulières (logement individuel ou copropriété, tension sur le marché du logement)», peut-on lire.