Le portage immobilier

Le portage immobilier est une vente temporaire accordant au propriétaire d’un logement le droit d’y vivre en tant que locataire puis de le racheter plus tard, s’il en a les moyens.

Portage immobilier : principe

Le portage immobilier s’adresse par exemple aux particuliers endettés qui, afin d’éviter la saisie de leur logement, peuvent trouver intérêt à vendre leur logement en attendant un retour à meilleure fortune. Ce dispositif relève des opérations de vente avec faculté de rachat, encadrées par le Code civil (articles 1659 et suivants). Il s’agit d’un contrat par lequel le vendeur d’un logement (maison, appartement, etc.) se réserve le droit de le récupérer, en contrepartie de la restitution du capital encaissé lors de la cession.

Distinction portage immobilier et vente en réméré

On distingue deux grands types de ventes avec faculté de rachat : la vente en réméré et le portage immobilier. Avec un réméré, l’opération s’assimile à une véritable vente immobilière ne pouvant être annulée que si le vendeur lève l’option de rachat, dans un délai de 24 mois. Les frais sont élevés. Avec le portage, le transfert de la propriété immobilière ne court que sur une durée temporaire, préalablement déterminée (généralement 60 mois). Les conditions d’éligibilité au système reposent avant tout sur la capacité financière du propriétaire à racheter son bien pendant ou à l’issue de cette période.

Fonctionnement du portage immobilier

En pratique, le transfert de la propriété est assorti d’une option de rachat du bien à un prix convenu d’avance. Si cette option est exercée, le propriétaire initial rachète son logement au tarif où il l’a vendu, s’acquitte des frais de notaire et verse une commission à la société de portage ayant monté l’opération.vLe terme du contrat est provoqué par l’exercice de l’option de rachat ou la déchéance de son terme (5 ans). Il peut aussi résulter d’une clause résolutoire (par exemple, en cas de loyers impayés).

L’opération débute avec la vente du logement avec une décote de 20 à 30 % par rapport à sa valeur de marché. Le bien est ensuite loué meublé au propriétaire-occupant, le plus souvent avec le statut d’investissement Locatif Meublé Non Professionnel (LMNP). Le montant de la location est calculé en fonction de la valeur du bien et en ligne avec les prix de marché. Le cas échéant plusieurs acheteurs peuvent se porter acquéreurs du même bien. Si c’est le cas, chacun touchera une quote-part du loyer proportionnel au montant de son investissement. A l’issue de la période de portage (5 ans renouvelables une fois) le propriétaire peut racheter son bien à un prix garanti quelle que soient les fluctuations du marché. Il correspond au prix de vente de départ. Si le propriétaire-locataire n’exerce pas la clause de rachat, le bien change de propriétaire.

Intérêt du portage immobilier 

Pour le vendeur cette opération présente plusieurs avantages : il reçoit + ou - 70 % de la valeur du logement en gardant la possibilité de l’occuper, puis de le récupérer une fois remis à flot. En contrepartie, il devra acquitter un loyer et des frais incluant le coût des actes notariés et la commission de l’intermédiaire (+ ou - 5 %).

Pour l’investisseur, l’opération est intéressante dans la mesure où il acquiert un bien décoté de 20 à 30 % et perçoit des loyers lui permettant de dégager un rendement sécurisé dans l’immobilier. Enfin, il bénéficie de l’avantage fiscal lié au statut de loueur en meublé non professionnel.

Rappel : avec ce régime, dit du “micro-BIC” et si les recettes locatives du bailleur ne dépassent pas 70.000 euros par an, les loyers profitent d’un abattement de 50 % avant d’être imposés à l’impôt sur le revenu.

Par ailleurs bien qu’investissant dans la pierre, l’investisseur immobilise ses capitaux sur une période relativement brève (1 à 5 ans) tout en supportant peu de charges durant le portage. C’est en effet le propriétaire-occupant qui assumera l’ensemble des coûts d’usage et d’entretien. Si de gros travaux sont pris en charge par l’acquéreur, ils lui seront remboursés lors de la levée de l’option de rachat.

Par ailleurs, le risque de détérioration du bien est faible : le vendeur-occupant est susceptible de récupérer son bien. Il a donc intérêt à l’entretenir.

Au terme du contrat, si le propriétaire-locataire lève l’option d’achat, il retrouve la propriété de son bien. Si le propriétaire-occupant ne parvient pas à racheter le logement, il peut tenter de trouver un acquéreur se substituant à lui pour payer son dû. Il devra alors convenir d’un nouveau portage immobilier. Il peut aussi vendre le logement au prix du marché et rembourser le prix de cession initial (plus les frais) à l’acquéreur initial, en conservant la différence. Si le prix se révèle inférieur à l’estimation de départ, aucune compensation n’est due à l’investisseur. Si aucune de ces solutions n’est trouvée par l’occupant, l’investisseur se trouve plein propriétaire du logement sans autre démarche.