Les SCPI

SCPI ou immobilier en direct : cela répond à des besoins différents, il ne faut pas les opposer, et dans une optique retraite, ils peuvent être très complémentaires

A l’heure de la réforme des retraites, la plupart des Français, surtout ceux qui sont encore loin de cette échéance, ont bien conscience qu’ils risquent de devoir réaliser un effort d’épargne significatif. Dans cette optique de long terme, l’épargne immobilière peut être une solution pertinente et les SCPI offrent d’autres possibilités que l’achat immobilier en direct.

Les caractéristiques de l’épargne immobilière correspondent à l’objectif patrimonial de ce type de placement : même si les investissements ne sont pas garantis, l’immobilier est apprécié par les français et offrant des rendements éventuels attractifs et réguliers sur longue période. L’épargne immobilière est même perçue comme « le produit de retraite par excellence » afin de se constituer un complètement de revenus éventuels qui permettra de compenser la perte de son pouvoir d’achat lors du passage en retraite.

Si vous souhaitez vous constituer une épargne immobilière, vous devez alors vous poser la question du support le mieux adapté pour générer, une fois en retraite, ce complément régulier de revenus potentiels. Beaucoup d’épargnants pensent naturellement qu’elle passe par l’achat d’un bien immobilier en direct qui pourra être mis en location et rapporter un loyer récurrent. Mais avez-vous pensé à souscrire des parts de SCPI ? Il convient en effet à ce stade de bien regarder les caractéristiques des deux types de placement et de les comparer précisément.

L’investissement en SCPI (Société civile de placement immobilier) offre de multiples atouts : un niveau de rentabilité potentielle attractif dans le contexte des produits d’épargne actuel (autour de 4-4,5% par an, selon les données des associations professionnelles ASPIM/IEIF) et une faible volatilité qui s’inscrit dans la durée. Contrairement à l’achat d’un bien immobilier en direct, la souscription de parts de SCPI est accessible à partir de quelques milliers d’euros. Vous n’aurez pas besoin de débourser une somme importante, et vous évitez de passer par un notaire. La souscription est très simple et le plus souvent par signature électronique.

En outre, la diversification des actifs (commerces, bureaux, résidences services etc.) et des métropoles où se situent les biens qui composent le patrimoine de la SCPI assure une réelle mutualisation du risque locatif. Les éventuels défauts de paiement de loyer d’un locataire sont compensés par les locataires des autres immeubles. Les SCPI permettent également à des investisseurs particuliers d’accéder au dynamisme du marché de l’immobilier professionnel.

L’achat en direct d'un bien destiné à la location a également ses avantages : il peut être loué à des enfants ou des ascendants, donne parfois droit à des réductions d'impôt. Mais le choix du bien, sa localisation, son état de vétusté, l’analyse des travaux potentiels à y réaliser reste un exercice compliqué. Il peut également occasionner un certain nombre de problèmes. En cas de changement de locataire, le propriétaire subira une carence de revenus qui peut parfois atteindre plusieurs semaines de loyers. Le propriétaire d’un tel bien doit également prendre à sa charge les travaux coûteux d’entretien et de rénovation du logement et parfois, dans le pire des cas, faire face à un locataire indélicat ne payant pas son loyer. Les SCPI sont gérées par des experts qui s’occupent de tout : choix des immeubles, exploitation, travaux, entretien, distribution des loyers éventuels. Bien entendu, cela a un coût, mais les souscripteurs s’affranchissent des soucis de gestions. .

La solution de l'immobilier en direct ou de la SCPI en démembrement

Si vous êtes encore en activité et sans besoin de revenus immédiats, vous pouvez investir dans de l'immobilier en direct ou souscrire des parts de SCPI en démembrement. Le procédé permet à l’épargnant de faire l’acquisition de la nue-propriété en profitant d’une décote par rapport au produit équivalent acheté en pleine propriété. Pendant une période déterminée (souvent comprise entre 5 et 15 ans), vous ne percevrez pas les revenus attachés à ces parts (qui n’impactent donc pas votre fiscalité). Ceux-ci sont distribués à l’usufruitier sur la période considérée. A la fin du démembrement, cet usufruit temporaire est supprimé et vous percevrez les dividendes potentiels issus du placement. Ce montage peut être utilisé pour faire coïncider la fin du démembrement avec votre départ en retraite, et pallier ainsi la baisse de vos revenus.

Il est possible et souvent souhaitable de mixer toutes ses solutions entre elles.

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