Quel est le principe de fonctionnement de l’ULS ?
Lorsqu’on parle de démembrement de propriété, on évoque la séparation de la pleine propriété d’un bien immobilier. Celui-ci est alors divisé en deux, entre les droits de nue-propriété et d’usufruit :
- Le nu-propriétaire dispose du droit de disposer du bien.
- L’usufruitier possède le droit d’usage du bien et a la possibilité d’en percevoir les loyers.
En pratique, le nu-propriétaire est celui qui possède le logement et l’usufruitier est celui qui l’utilise. L’ULS a recours à ce principe de démembrement et sert à compléter des mesures de financement pour les logements sociaux.
Il concerne principalement les villes en « zone tendue » telles que Paris, Lyon ou encore Bordeaux. Ces agglomérations doivent répondre à une forte demande locative et doivent donc mettre en place des solutions permettant d’augmenter leur parc immobilier.
L’usufruit locatif social permet aux investisseurs d’acquérir la nue-propriété d’un logement neuf pour une partie seulement de la valeur du bien. Il ne s’agit pas d’un montant fixe, puisque ce taux peut varier entre 50 et 70% en fonction de la durée de la période de démembrement et notamment celle qui concerne l’usufruitier.
Ce dernier est un bailleur social et la durée de ses droits est généralement entre 15 et 20 ans. Ce bailleur social a pour fonction de louer le logement sous conditions de ressources, de percevoir les loyers, et prend également en charge la gestion locative.
A la fin de la période de démembrement, l’investisseur nu-propriétaire récupère la pleine propriété de son habitation. Il peut alors décider de continuer à louer, d’en faire sa résidence, ou encore de la vendre. Il demeure dans son droit s’il choisit de donner congé au locataire dans les 6 mois qui précèdent la fin de l’ULS.
Quels sont les avantages de l’usufruit locatif social ?
Les avantages de l’ULS sont nombreux :
- Comme évoqué précédemment, le prix d’achat est décoté, donc sensiblement inférieur à celui d’un investissement immobilier classique.
- Il s’agit d’un cofinancement impliquant des acteurs privés et publics. Une formule qui présente des avantages pour tous et qui s’adapte parfaitement à la construction de logements sociaux :
- Pour la collectivité locale, c’est l’opportunité de se passer de financements publics pour atteindre ses objectifs en matière de mixité sociale, d’urbanisme ou encore de demande locative.
- Pour l’usufruitier institutionnel, aucun fonds propre n’est mobilisé. La perception des loyers finance l’usufruit.
- Pour les locataires, c’est l’opportunité de trouver un logement dans des zones dynamiques, à loyers abordables.
- Pour l’investisseur nu-propriétaire, c’est l’assurance d’un investissement dans une zone à forte demande et la possibilité de préparer sa retraite, de transmettre son patrimoine ou d’optimiser sa fiscalité :
- Vous ne percevez pas de revenus locatifs, vous n’avez donc pas à payer d’impôts sur les revenus fonciers et ne devez pas régler la taxe foncière. De plus, la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette du patrimoine taxable au titre de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).
- En récupérant la pleine propriété, vous pourrez écoulez votre retraite dans votre résidence, ou bien compléter votre pension par des revenus locatifs, ou encore vendre le bien pour disposer du prix de vente.
- Vous n’avez pas à vous occuper de la gestion immobilière durant la période de démembrement.
En d’autres termes, l’ULS se présente comme une solution attrayante pour les investisseurs, notamment ceux qui souhaitent s’inscrire dans une vision de long terme avec un minimum de soucis et de risques.
