50 ans de prix du logement
Pendant les années soixante-dix, l’inflation a été violente, et la hausse des prix du logement a été forte. C’est de cette période que date l’image de l’immobilier « valeur refuge » : en euros constants (donc en ayant traduit les francs en euros, et retiré l’effet d’optique de l’inflation). Entre 1968 et 1978, la progression réelle des prix a été de 1,25% par an. Ceci s’explique surtout par l’augmentation très forte du nombre des ménages.
Puis est venu le changement politique de 1981, avec l’année suivante la création de l’impôt sur la fortune et le vote de la loi Quillot (qui modifia les rapports propriétaires / locataires). Conséquence : pour la première fois depuis trente ans, une baisse des prix et un ralentissement brutal de la construction. Conséquence de la conséquence : insuffisance d’offre, marché tendu, remontée des prix. Les années quatre-vingt ont fait le reste, avec abondance de crédit, confiance en l’immobilier, enthousiasme excessif. En 1988, les prix avaient finalement progressé de 3,72% par an en valeur réelle, depuis dix ans.
Trop peu, puis trop. Dès 1990, le marché a commencé à chavirer sous l’excès, en même temps que des taux d’intérêt meurtriers le paralysaient. Entre 1988 et 1998, baisse des prix de 20%.
Puis de nouveau la crise, mais dans l’autre sens. La période 1999 – 2006 a connu en effet une sorte de « rendez-vous » de quatre facteurs démographiques : entre l’allongement de la vie (moins de départs), les nouveaux ménages (natalité forte vingt ans avant), les divorces (deux logements pour une même famille) et un pic d’immigration (commun à tous les pays d’Europe), la pression de la demande a été plus forte que jamais, et l’offre n’a pas réussi à suivre au même rythme. Entre 1998 et 2008, les prix du logement à Paris ont progressé de 128%, soit une performance annuelle de 8,59% !
Excessif ? La crise brutale de 2008 aurait pu casser le marché. Mais la loi Scellier, concoctée en urgence pendant les fêtes de fin d’année, a évité l’accident, la paralysie de l’investissement logement. Puis les taux bas, la pression démographique, et toujours le décalage dans la réponse par la construction, ont fait le reste. Les prix ont progressé, de 2008 à 2018, de 3,06% par an en valeur réelle.
Entre 1968 et 2018, soit sur cinquante ans, le prix des logements à Paris ont été multipliés par un peu plus de quatre. Leur performance annuelle a été de 2,87 % en valeur réelle.
L’ANALYSE
Les prix du logement sont déterminés par la démographie, le rythme de construction, la solvabilité des ménages, les taux d’intérêt… et la volonté (ou la nécessité) d’habiter ici ou là.
Le logement est utile économiquement, mais il n’est pas créateur de richesse comme le sont les entreprises.La hausse récente des prix du logement est assez parallèle à celle de l’endettement public : elle reflèterait la perte de confiance en la robustesse de l’État.
Ainsi, les prix du logement sont actuellement soutenus dans une certaine mesure par les interrogations sur la dette.
Le long terme c’est combien ?
Le long terme est parfois très long ! Les prix du logement n’ont fait que progresser au cours des cinquante dernières années, à l’exception de la parenthèse 1991 – 1997, crise immobilière de grande ampleur. En pratique, l’acheteur de 1991 a dû attendre 2002, soit onze ans, pour retrouver son prix d’achat, sans tenir compte des frais d’acquisition.
Les performances passées peuvent être regardées de deux façons radicalement différentes :- Vues d’aujourd’hui, elles sont évidentes et logiques
- À chaque moment où nous les avons vécues, nous n’imaginions pas la suite !
Quels que soient nos efforts d’intelligence, n’oublions pas qu’il y a sans cesse des surprises au coin de l’avenir.
Il y a des mauvaises surprises, mais il y en a aussi de bonnes ! Dans le monde des investissements, donc des prix, « à chaque instant il peut se passer quelque chose » : ne pas oublier l’équilibre d’un patrimoine !
